Nouveau locataire : pouvez-vous augmenter le prix du loyer dans le nouveau bail ?

Votre locataire a décidé de ne pas renouveler son bail. Vous devez relouer le logement. Un nouveau bail doit être conclu avec un nouveau locataire. La question se pose alors : comment fixer le prix du loyer dans le nouveau bail?

Par : Manuel St-Aubin, avocat

L’obligation du propriétaire (locateur)

Premièrement, lorsque vous concluez un nouveau bail de logement, le Code Civil exige du propriétaire d’inscrire au bail ou de donner avis au nouveau locataire indiquant le prix le plus bas payé pour le loyer dans les 12 mois précédant le début du nouveau bail.

C’est-à-dire que si le nouveau bail débute le 1^erjuillet, l’avis devrait indiquer le loyer le plus bas payé par l’ancien locataire durant une période de 12 mois précédant le 1^erjuillet.

Cet avis, que les propriétaires oublient parfois de remettre au nouveau locataire, est néanmoins requis par la loi, tel que mentionné dans l’affaire Murillo c. Molle[1]:

• [6]      L'obligation de divulguer le loyer antérieur est d'ordre public. Cette obligation a pour but d'éviter toute confusion et de permettre l'exercice du recours en révision de loyer par un nouveau locataire. Cet avis de loyer antérieur doit d'ailleurs être donné par écrit, et la connaissance possible du locataire n’est pas suffisante.

Les droits du nouveau locataire

À compter du moment où le nouveau bail est conclu entre le locateur et le locataire et que ce dernier a reçu l’avis indiquant le prix du loyer le plus bas payé dans les 12 mois précédant le début du nouveau bail, le Code civil octroie au nouveau locataire le droit de demander à la Régie du logement de faire fixer le loyer, dans les 10 jours de la conclusion du nouveau bail.

Si, lors de la conclusion du nouveau bail, aucun avis n’est donné quant au prix du loyer, le locataire dispose d’un délai de 2 mois à compter du début du nouveau bail pour demander la fixation du loyer à la Régie du logement.

Dans le cas où le propriétaire-locateur fait une fausse déclaration dans cet avis, le locataire a un délai de 2 mois à compter de la connaissance de cette fausse déclaration pour demander à la Régie du logement de fixer le loyer.

Par la suite, si la Régie du logement fixe le loyer, il le fixe pour la durée du nouveau bail.

Principe : Le prix fixé dans le nouveau bail devrait être fixé comme si l’ancien bail avait été renouvelé, avec ou sans augmentation

En effet, le propriétaire-locateur ne peut normalement pas décider, dans la conclusion d’un nouveau bail, d’augmenter le prix du loyer de façon arbitraire. S’il applique une augmentation, la loi et la réglementation indique que l’augmentation du loyer doit être établie conformément à la réglementation et aux critères de fixation des loyers.

En effet, le principe économique derrière ce droit du locataire est d’assurer un contrôle global du prix des loyers afin d’éviter des augmentations excessives lors de changement de locataires[2].

Conclusion

Lors de la conclusion d’un nouveau bail de logement, la loi exige du propriétaire‑locateur de divulguer au nouveau locataire le prix le plus bas payé pour le loyer 12 mois avant le début du nouveau bail.

Par la suite de cette divulgation, le nouveau locataire pourrait demander à la Régie du logement de fixer le loyer s’il constate toute augmentation du prix du loyer dans le nouveau bail en rapport avec le prix du loyer précédent.

Il importe de retenir que peu importe si le propriétaire-locateur renouvelle un bail ou qu’il conclut un nouveau bail avec un nouveau locataire, toute augmentation du prix du loyer devrait normalement être faite conformément au Règlement sur les critères de fixation de loyer[3].

Auteur: M^e Manuel St-Aubin, avocat. 

* ATTENTION : Les informations de cet article sont d’ordre général et cet article ne constitue en aucun cas un avis ou conseil juridique. Veuillez consulter un avocat concernant votre cas particulier.

[1] 2013 QCRDL 10278 (CanLII), par. 6 : http://canlii.ca/t/fwt8z

[2] Berberc. Pambrun, 2013 QCRDL 9338, par. 12 : http://canlii.ca/t/fwqsh

[3] RLRQ c R-8.1, r 2.