Droit immobilier

Promesse d’achat : un contrat à respecter!

Une promesse d’achat acceptée par les parties en bonne et due forme, malgré qu’elle ne soit pas le contrat de vente en soi, doit être respectée et son non-respect soit par le promettant-acheteur ou par le promettant-vendeur peut ouvrir la porte à certains recours.

1. Bref rappel de la notion de promesse d’achat

Généralement, la vente d’un immeuble est précédée d’une promesse d’achat faite par le potentiel acheteur qui devra être acceptée par le vendeur pour ensuite procéder à l’acte de vente. 

Cette promesse d’achat en soi ne crée pas d’obligation tant et aussi longtemps qu’elle n’est pas acceptée par le vendeur. En fait, elle constitue juridiquement une « offre de contracter »1.

Une promesse d’achat qui est acceptée doit normalement comprendre tous les éléments essentiels du futur contrat de vente qui interviendra par la suite2, par exemple la description du bien vendu, le prix de vente, les divers délais en lien avec la vente, les accessoires, etc.

En bref, une bonne promesse d’achat a pour objectif que l’acheteur et le vendeur savent précisément à quoi ils s’engageront dans l’acte de vente et elle constitue en soi un contrat que les parties se doivent de respecter.

2. L’action en passation de titre 

Dans le cas où le promettant-acheteur ou le promettant-vendeur refuse toutefois de conclure l’acte de vente suivant la conclusion d’une promesse d’achat acceptée de part et d’autre, il est possible de forcer la vente par une action en passation de titre.

Les critères à rencontrer pour intenter une action en passation de titre sont rappelés dans l’affaire très récente St-Laurent c. De Chanteloup3 :

1) Promesse d’achat valide et exécutoire;

2) Mise en demeure;

3) Présentation d’un acte de vente substantiellement conforme à la promesse d’achat acceptée de part et d’autre;

4) Offre et consignation du prix de vente indiqué à la promesse;

5) Action intentée dans un délai raisonnable.

3. Quoi faire sle promettant-acheteur refuse d’acheter 

Dans l’affaire St-Laurent c. De Chanteloup4la Cour supérieure sous la plume de la juge Samoisette a fait état d’une situation type ou le promettant-acheteur n’a pas voulu acheter un immeuble après avoir validement faiune promesse d’achat acceptée par les vendeurs.

Dans la promesse d’achat, il y avait notamment une clause conditionnelle relativement commune quant à l’obtention du financement hypothécaire par l’acheteur pour acheter l’immeuble. Le promettant-acheteur, ne voulant finalement pas acheter l’immeuble malgré l’offre d’achat, n’a pas selon la Cour fait les « efforts nécessaires » afin d’obtenir le financement hypothécaire nécessaire afin de passer l’acte de vente5. Il n’a donc pas respecté la promesse d’achat et ne s’est pas acquitté de son obligation d’acheter l’immeuble. 

Dans cette affaire, la Cour a accueilli l’action en passation de titre du promettant-vendeur et a notamment condamné les promettants-acheteurs d’acheter l’immeuble, de payer le prix de vente convenu plus dommages-intérêts.

4. Quoi faire si le promettant-vendeur vend à un autre acheteur

Il peut arriver que le promettant-vendeur vende un immeuble à un autre acheteur en violation d’une promesse d’achat valide ayant été faite avant cette vente.

Le promettant-acheteur lésé se retrouve donc dans l’impossibilité d’acheter l’immeuble que le vendeur lui avait promis de vendre, car ce dernier l’a vendu à un autre.

Dans ce cas, la loi indique que l’acte de vente passé en violation d’une promesse d’achat ne peut être annulé par le promettant-acheteur lésé, ce dernier devant se contenter de l’action en dommages-intérêts6

Cependant, dans la situation où le vendeur s’apprête à vendre l’immeuble en violation d’une promesse d’achat et qu’il ne l’a pas encore vendu, la Cour supérieure dans l’affaire Dimopoulos c. Gélinas7 a récemment accordé à un promettant-acheteur lésé une injonction provisoire ordonnant au vendeur de ne pas vendre son immeuble à un autre acheteur. À noter  que cette injonction était en lien avec un recours en passation de titre intenté par le promettant-acheteur.

5. Conclusion

Autant pour le promettant-acheteur que pour le promettant-vendeur, une promesse d’achat valide et acceptée de part et d’autre doit être respectée et un acte de vente doit suivre. Si tel n’est pas le cas, différents recours prévus à la loi sont possibles, notamment l’action en passation de titre.

Auteur : Manuel St-Aubin, avocat.

* ATTENTION : Les informations de cet article sont d’ordre général et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni reflètent l’état du droit de façon exhaustive. Les faits peuvent varier d’une situation à l’autre et potentiellement changer toute réponse d’ordre juridique. Une consultation avec un avocat concernant votre cas particulier est vivement recommandée.

**Crédit photo: Gratisography, Ryan McGuire. 

1. Article 1396 du Code civil du Québec, RLRQ c. CCQ-1991 (ci-après « C.c.Q. »).

2. Art. 1388 C.c.Q.

3. 2018 QCCS 2816 (CanLII), par. 145-147, à noter que les critères afin d’intenter une action en passation de titre on été assouplis par les tribunaux.

4Préc. Note 3.

5. St-Laurent c. De Chanteloup, préc. Note 3, par. 130-134.

6. Art. 1397 C.c.Q.; À noter que le recours en inopposabilité prévu à l’article 1631 C.c.Q. n’est pas une solution pouvant contourner les restrictions de 1397 C.c.Q. À ce sujet, voir Landry c. 4300912 Canada inc., 2013 QCCA 835, Beauséjour c. St-Jean, 2015 QCCS 800, par. 10 et McMahon Distributeur pharmaceutique inc. c. Pharmacie Marie- Ève Gélinas inc., 2017 QCCS 3204.

7. 2018 QCCS 1485 (CanLII), voir aussi Rona inc. c. Cadieux & Associés, 2014 QCCS 5466.