Droit immobilier

Caution du locataire : qu’arrive-t-il lors du renouvellement du bail?

S’il y a une caution à un bail de logement, celle-ci est une protection pour le locateur entre autres en cas de non-paiement du loyer. La décision de la Cour du Québec Létourneau c. Le Richelieu[1] rendue le 6 août 2018 nous éclaire sur l’effet du renouvellement du bail sur la caution.

  1. Principes généraux applicables à la caution

Voici un bref rappel des principes généraux qui s’appliquent en cas de cautionnement[2] fourni par le locataire dans un bail de logement :

  • La caution s’oblige envers le locateur d’exécuter les obligations du locataire si ce dernier ne les exécute pas;
  • La caution du locataire ne s’étend pas au bail reconduit[3];
  • Le cautionnement doit être express[4];
  • Le locateur doit fournir à la caution tout renseignement utile sur le contenu et les modalités de l’obligation principale et sur l’état de son exécution[5];
  • S’il y a renouvellement du bail, la caution doit donner son consentement express au renouvellement de la caution, sauf s’il y a stipulation claire que cette caution s’étend au renouvellement du bail[6].

À défaut de renoncer expressément à certains droits que la loi accorde à la caution, lorsqu’il y a cautionnement à un bail de logement, le locateur/propriétaire doit informer la caution de tout changement de modalité au bail et l’informer si le locataire exécute ses obligations adéquatement.

  1. L’affaire Létourneau : l’obligation d’informer la caution

Dans cette affaire, la caution d’un locataire s’est retrouvée à être condamnée par la Régie du logement notamment pour le paiement  de loyers impayés. La caution a donc demandé appel de la décision de la Régie du logement.

La question qui se pose dans cette affaire est de savoir si la caution signée dans le bail de logement initial est toujours effective avec le renouvellement du bail.

S’appuyant sur le principe de la « bonne foi », le juge Bouthillette en vient à la conclusion que la caution était libérée de ses obligations quant au bail reconduit, car le locateur/propriétaire a omis d’informer la caution du renouvellement du bail de logement. Il mentionne notamment ceci :

[26] Pour le Tribunal, non seulement dans le cas d’un renouvellement avec modification, mais également dans le cas d’un renouvellement, vu la nature du cautionnement, le créancier est titulaire d’un devoir de divulgation à la caution, et ce, selon les principes de la bonne foi[7].

  1. Conclusion

L’affaire Létourneau c. Le Richelieu[8] nous rappelle donc qu’il est important d’informer la caution du renouvellement du bail[9]. À défaut d’informer la caution du renouvellement, celle-ci serait potentiellement libérée de ses obligations.

Cette interprétation des obligations du créancier bénéficiaire de la caution s’appuie notamment sur le principe de la bonne foi contractuelle, principe largement reconnu par les tribunaux québécois à travers le temps.

Contactez-nous pour en savoir plus concernant votre cas particulier.

Auteur : Manuel St-Aubin, avocat.

* ATTENTION : Les informations de cet article sont d’ordre général et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni reflètent l’état du droit de façon exhaustive. Les faits peuvent varier d’une situation à l’autre et potentiellement changer toute réponse d’ordre juridique. Une consultation avec un avocat concernant votre cas particulier est vivement recommandée.

[1] 2018 QCCQ 5618 : http://canlii.ca/t/htp46

[2] Ou “endossement”.

[3] Art. 1881 C.c.Q.

[4] Art. 2335 C.c.Q.

[5] Art. 2345 C.c.Q.

[6] Létourneau c. Le Richelieu, préc. note 1, par. 21.

[7] Préc. note 1, par 26.

[8] Préc. note 1.

[9] Voir aussi en même matière L’Heureux c. Bouchard, 2017 QCRDL 26517 : http://canlii.ca/t/h5jrp

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