Droit des affaires, Droit immobilier

Conjoints de faits et investissement commun en immobilier : le cas de la société tacite

Il n’est pas rare que des conjoints de faits décident de mettre en commun leurs ressources et d’investir dans l’achat d’un ou de plusieurs immeubles. Parfois cette aventure commune se veut une réelle entreprise, même si cette entreprise n’est pas nécessairement déclarée. Voici donc un aperçu légal de la société en participation, dite « tacite », entre conjoints de faits et son impact en cas de rupture.

Souvent, lors d’une rupture, les conjoints de faits vont devoir reprendre leurs biens respectifs et/ou se les partager. Mais qu’arrive-t-il lorsqu’un ou plusieurs immeubles sont au nom d’un seul conjoint, alors que l’autre conjoint a participé à son acquisition et aux frais reliés à cet immeuble ? Un conjoint de fait peut alors de ce fait faire face à une situation de déséquilibre financier lors de la rupture.

Pour remédier à cette situation, le conjoint de fait qui s’estime lésé lors de la rupture peut intenter certains recours, notamment un recours en enrichissement injustifié dans certains cas. Par contre, il est parfois possible qu’une société en participation dite « tacite » ait existé entre les conjoints et que cette société puisse être liquidée selon les parts respectives de chacun. Le conjoint de fait pourrait dans ce cas entreprendre un recours pro socio.

A. Qu’est-ce qu’une société en participation, dite « tacite » ?

Une société en participation est une entreprise formée de deux ou plusieurs associés. Elle est dite « tacite » car son existence dépend des faits et non par exemple d’un enregistrement formel.

Pour qu’une société existe, il doit y avoir un contrat de société. Le contrat de société peut être écrit ou verbal.

Pour reprendre les mots du juge Isabelle j.c.s. dans l’affaire Martel c. Prud’homme[1] rendue le 18 janvier 2017 :

[78] Par définition donc, une société tacite n’est pas une société établie par des documents légaux. Elle se constate en fonction de la situation de faits des parties et découle de leur comportement.

Ce type de société est encadré par le Code civil du Québec (C.c.Q.), qui indique à l’article 2186 les éléments essentiels d’un contrat de société :

  1. Avoir l’intention de former une société;
  2. D’exercer une activité, incluant celle d’exploiter une entreprise;
  3. Contribuer à cette activité par la mise en commun des ressources (biens, connaissances, activités);
  4. Partager les bénéfices qui résultent de cette activité.

Plus concrètement dans le cas de conjoints de faits, le juge Isabelle dans l’affaire Martel c. Prud’homme[2] reprend les conditions d’existence d’une société en participation entre conjoints de faits énoncées en 1984 par la Cour suprême du Canada dans l’affaire Beaudoin-Daigneault c. Richard[3] :

[81] […] La Cour suprême fixe trois conditions essentielles pour démontrer l’existence d’une société tacite, soit : 1) que chaque associé fait des apports au fonds commun, soit en argent, en biens, ou en travail; 2) les parties partagent les pertes et les bénéfices[4] durant l’association; 3) le comportement des associés démontre une collaboration active et une intention de partager les bénéfices qui résultent de leur association.

Il existe donc plusieurs conditions à rencontrer pour conclure à l’existence d’une société en participation entre conjoints de faits.

B. Exemple no 1 : Martel c. Prud’homme[5]

Cette décision de la Cour supérieure du Québec a été rendue par l’honorable Pierre Isabelle j.c.s. le 18 janvier 2017. En voici un très court résumé.

Dans cette affaire, le demandeur, un ex-conjoint de fait, a intenté une action en reconnaissance de société tacite et en liquidation contre son ex-conjointe.

Pendant leur longue vie commune, les conjoints ont notamment acquis 5 immeubles. Certaines mises de fonds pour acquérir les premiers immeubles étaient pris à même le compte conjoint où chacun y mettait ses revenus d’emploi.

Les conjoints exploitaient différentes entreprises (non seulement immobilières) et mettaient ensemble leurs ressources afin d’en retirer un bénéfice.

Lors de la rupture, plusieurs immeubles étaient seulement au nom d’un seul conjoint.

Le tribunal a alors conclu à l’existence d’une société tacite entre les conjoints de faits. La part de chacun a été établie à 50% de la société et la liquidation de celle‑ci a été ordonnée.

La Cour a entre autres déclaré les ex-conjoints copropriétaires indivis de plusieurs immeubles qui étaient jusqu’alors au nom d’un seul conjoint.

C. Exemple no 2 : Aubry c. Savoie (Calvé)[6]

Dans cette décision de la Cour supérieure du Québec, rendue par l’honorable Jérôme Frappier j.c.s. le 30 mai 2018, il a été établi qu’une société tacite a été formée entre les ex-conjoints de faits et qu’elle a pris fin à la fin de leur vie commune. Le seul actif de la société était l’immeuble. Le tribunal a donc accordé au conjoint demandeur une somme équivalente à la valeur de sa part dans la société, donc la moitié de la valeur nette de l’immeuble.

Dans cette affaire, Madame était propriétaire d’un terrain. Les conjoints ont eu par la suite le projet d’y faire construire une maison. Monsieur a investi des sommes dans la construction et de son temps pour faire notamment des travaux.

Madame est la seule à avoir contracté le prêt hypothécaire, mais le prêt était remboursé en part égale entre les conjoints, de plus que plusieurs autres frais afférents à la propriété.

Le tribunal en arrive à la conclusion qu’il y a eu partage des pertes et des bénéfices ainsi qu’une attitude de collaboration :

[97] Tant le demandeur que la défenderesse ont contribué aux dettes et aux dépenses sans se demander qui était le véritable débiteur. Dès lors, les dettes étaient partagées puisque celles-ci affectaient le niveau de vie des parties.

[98] Au niveau du partage des bénéfices, le demandeur n’a jamais renoncé à sa part dans l’immeuble, dont l’augmentation de valeur résulte en partie de son apport financier et du travail qu’il a accompli.

[99] Finalement, les nombreux voyages réalisés par le demandeur et la défenderesse équivalent à un partage des bénéfices.

[…]

[100] Il est indéniable qu’il y avait entre le demandeur et la défenderesse, une attitude de collaboration active et consciente. Cette attitude était présente lors des démarches relativement à la construction de l’immeuble, mais également, à titre d’exemple, lorsque le demandeur allait reconduire la défenderesse en Floride en lui laissant l’automobile pour revenir en avion et qu’il y retournait quelques semaines plus tard en avion pour ramener la défenderesse en automobile.

D. Conclusion 

Il appert des exemples ci-dessus que les conjoints de faits, de par leurs intentions et leurs actes au cours de leur vie commune peuvent parfois faire en sorte qu’une société dite « tacite » existe entre eux. Lors de la fin de la vie commune, à défaut d’entente, un conjoint pourrait alors demander la liquidation de la société et réclamer la valeur de sa part dans le cadre d’un recours pro socio.

Dans un contexte d’un immeuble dont un seul conjoint est propriétaire, celui-ci pourrait faire partie des actifs de ladite « société tacite » et faire l’objet d’une revendication de la part du conjoint non propriétaire de l’immeuble, peu importe ce qui est inscrit au titre de propriété.

Il est cependant important de comprendre que tout reste une question de fait et que chaque cas est un cas d’espèce.

Auteur : Manuel St-Aubin, avocat.

* ATTENTION : Les informations de cet article sont d’ordre général et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni reflètent l’état du droit de façon exhaustive. Les faits peuvent varier d’une situation à l’autre et potentiellement changer toute réponse d’ordre juridique. Une consultation avec un avocat concernant votre cas particulier est vivement recommandée.

[1] 2017 QCCS 105 (CanLII ) : http://canlii.ca/t/gx1c5

[2] Préc. note 1.

[3] [1984] 1 RCS 2 : http://canlii.ca/t/1lddl

[4] Nos soulignements.

[5] Préc. note 1.

[6] 2018 QCCS 2381 : http://canlii.ca/t/hsc1f

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