{"id":3383,"date":"2023-09-05T21:36:10","date_gmt":"2023-09-06T01:36:10","guid":{"rendered":"https:\/\/droitimmobilier.ca\/blogue\/contamination-des-sols-et-vices-caches-analyse-de-la-responsabilite-du-vendeur-et-des-consultants-en-environnements\/"},"modified":"2026-08-04T10:30:50","modified_gmt":"2026-08-04T14:30:50","slug":"contamination-des-sols-et-vices-caches-analyse-de-la-responsabilite-du-vendeur-et-des-consultants-en-environnements","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/blogue\/contamination-des-sols-et-vices-caches-analyse-de-la-responsabilite-du-vendeur-et-des-consultants-en-environnements\/","title":{"rendered":"Contamination des sols, vices cach\u00e9s\u00a0et responsabilit\u00e9 : analyse de la responsabilit\u00e9 du vendeur, des voisins et des consultants en environnements"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Les litiges relatifs aux sols contamin\u00e9s sont depuis quelques ann\u00e9es de plus en plus importants, \u00e0 mesure que la sensibilisation du public, des institutions financi\u00e8res et des autorit\u00e9s r\u00e9glementaires aux questions environnementales augmente. \u00c0 cet \u00e9gard, la jurisprudence nous \u00e9claire sur les divers cadres juridiques applicables autant dans le contexte d\u2019un litige relatif \u00e0 des sols contamin\u00e9s que dans le contexte de la responsabilit\u00e9 des consultants en environnement en mati\u00e8re de r\u00e9habilitation de sols contamin\u00e9s. Ci-apr\u00e8s un r\u00e9sum\u00e9 des r\u00e8gles applicables.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Auteur&nbsp;:<\/strong> M<sup>e<\/sup> Manuel St-Aubin, avocat et associ\u00e9 chez <a href=\"https:\/\/staubinavocats.ca\/\">St-Aubin avocats<\/a><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Date de r\u00e9daction&nbsp;:<\/strong> 2023-09<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Derni\u00e8re mise \u00e0 jour\u00a0:<\/strong> 2026-08 (3e mise \u00e0 jour)<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. Sols ou terrain contamin\u00e9\u00a0: est-ce un vice cach\u00e9 ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lorsqu&#8217;un acheteur se retrouve face \u00e0 une contamination des sols de l&#8217;immeuble qu&#8217;il a achet\u00e9, la question de la responsabilit\u00e9 potentielle du vendeur peut se poser. \u00c0 cet \u00e9gard, la jurisprudence a \u00e0 plusieurs reprises consid\u00e9r\u00e9 que la pr\u00e9sence de sols contamin\u00e9s pouvait \u00eatre un <strong><a href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/?p=3445\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">vice cach\u00e9<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La question se pose parfois \u00e0 savoir si la question doit \u00eatre prise de l\u2019angle de la garantie de propri\u00e9t\u00e9 (art. 1723 et suivants C.c.Q.) ou de la garantie de qualit\u00e9 (garantie contre les vices cach\u00e9s de l\u2019article 1726 C.c.Q.).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Voici certains extraits des articles du <em>Code civil du Qu\u00e9bec<\/em> (C.c.Q.) applicables en mati\u00e8re de <strong>garantie de propri\u00e9t\u00e9<\/strong>&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong><em>1723.<\/em><\/strong><em> Le vendeur est tenu de garantir \u00e0 l\u2019acheteur que le bien est libre de tous droits, \u00e0 l\u2019exception de ceux qu\u2019il a d\u00e9clar\u00e9s lors de la vente. [\u2026]<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong><em>1725.<\/em><\/strong><em> Le vendeur d\u2019un immeuble se porte garant envers l\u2019acheteur <strong>de toute violation aux limitations de droit public qui gr\u00e8vent<\/strong> le bien et qui \u00e9chappent au droit commun de la propri\u00e9t\u00e9.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>Le vendeur n\u2019est pas tenu \u00e0 cette garantie lorsqu\u2019il a d\u00e9nonc\u00e9 ces limitations \u00e0 l\u2019acheteur lors de la vente, lorsqu\u2019un acheteur prudent et diligent aurait pu les d\u00e9couvrir par la nature, la situation et l\u2019utilisation des lieux ou lorsqu\u2019elles ont fait l\u2019objet d\u2019une inscription au Bureau de la publicit\u00e9 fonci\u00e8re.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Et voici l\u2019article principal du C.c.Q. concernant la <strong>garantie l\u00e9gale de qualit\u00e9<\/strong>&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong><em>1726.<\/em><\/strong><em> Le vendeur est tenu de garantir \u00e0 l\u2019acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cach\u00e9s qui le rendent impropre \u00e0 l\u2019usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilit\u00e9 que l\u2019acheteur ne l\u2019aurait pas achet\u00e9, ou n\u2019aurait pas donn\u00e9 si haut prix, s\u2019il les avait connus.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>Il n\u2019est, cependant, pas tenu de garantir le vice cach\u00e9 connu de l\u2019acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut \u00eatre constat\u00e9 par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir \u00e0 un expert.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>a) Cadre juridique applicable lorsque l\u2019immeuble ne contrevient pas aux r\u00e8gles environnementales, mais qu\u2019il est presqu\u2019inutilisable sans y contrevenir<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il arrivera parfois qu&#8217;un acheteur ach\u00e8te un terrain dans l&#8217;optique de se b\u00e2tir, mais qu&#8217;il s&#8217;aper\u00e7oit malheureusement qu&#8217;il est impossible de proc\u00e9der car la r\u00e9glementation l&#8217;en emp\u00eache, de sorte que le terrain n&#8217;a plus d&#8217;utilit\u00e9, et quasiment plus aucune valeur pour celui qui l&#8217;a achet\u00e9. Dans ces cas, il y a parfois des solutions. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c0 titre d&#8217;exemple, dans une action d\u2019un acheteur contre le vendeur d\u2019un terrain se trouvant quasi-inconstructible \u00e0 cause de certaines r\u00e8gles environnementales, la Cour sup\u00e9rieure du Qu\u00e9bec, dans l\u2019affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/hw6j5\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Tougas c. Malo, 2018 QCCS 4952<\/a><\/em><\/strong>, \u00e9carte l\u2019application de la garantie l\u00e9gale de qualit\u00e9 notamment pour les raisons suivantes&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[30] Lorsqu\u2019un immeuble contrevient \u00e0 des r\u00e8gles environnementales, les tribunaux y voient parfois un probl\u00e8me mettant en cause la garantie de qualit\u00e9. Les auteurs Jobin et Cumyn sont cependant d\u2019avis <strong>que c\u2019est plut\u00f4t \u00e0 la garantie du droit de propri\u00e9t\u00e9 qu\u2019il convient de faire appel <\/strong>dans de telles circonstances :<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[\u2026]<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[31] En l\u2019esp\u00e8ce, il semble d\u2019autant plus justifi\u00e9 d\u2019\u00e9carter la garantie de qualit\u00e9 \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019aucun \u00e9l\u00e9ment de preuve ne permet de conclure que, au moment de la vente, le terrain de M. Malo contrevenait \u00e0 quelque r\u00e8gle environnementale que ce soit. Il s\u2019av\u00e8re seulement que, dans son \u00e9tat naturel, le terrain se trouvait \u2014 et se trouve toujours \u2014assujetti \u00e0 certaines r\u00e8gles environnementales ayant pour effet d\u2019en limiter la constructibilit\u00e9. Or, comme le soulignait le juge Daniel W. Payette dans une affaire similaire \u00e0 la pr\u00e9sente, \u00ab <strong>la condition d\u2019un bien qui se trouve dans son \u00e9tat naturel ne peut constituer un vice cach\u00e9 au sens de l\u2019article 1726 du Code civil<\/strong> \u00bb[9].<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[32] Le fait que le terrain ne contrevenait \u00e0 aucune r\u00e8gle environnementale lors de la vente fait \u00e9galement en sorte que M. Tougas ne peut avoir gain de cause sur le fondement de l\u2019article 1725 C.c.Q., l\u2019une des trois dispositions du Code relatives \u00e0 la garantie du droit de propri\u00e9t\u00e9. \u00c0 sa face m\u00eame, cet article ne s\u2019applique qu\u2019en cas de violation \u00e0 une limitation de droit public \u00e9chappant au droit commun de la propri\u00e9t\u00e9; il est donc inapplicable en l\u2019esp\u00e8ce.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cependant, la Cour mentionne que la garantie de propri\u00e9t\u00e9 vis\u00e9e \u00e0 l\u2019article 1723 C.c.Q. pourrait \u00eatre applicable&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[33] Ce n\u2019est cependant pas le cas de l\u2019article 1723 al. 1 C.c.Q., qui pr\u00e9voit que \u00ab le vendeur est tenu de garantir \u00e0 l\u2019acheteur que le bien est libre de tous droits, \u00e0 l\u2019exception de ceux qu\u2019il a d\u00e9clar\u00e9s lors de la vente [\u2026] \u00bb.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[34] En effet, depuis l\u2019arr\u00eat de la Cour d\u2019appel dans l\u2019affaire Chartr\u00e9[10], il est <strong>acquis que les droits dont il est question \u00e0 cette disposition du Code civil ne sont pas limit\u00e9s aux droits de nature priv\u00e9e<\/strong>. Les auteurs Jobin et Cumyn expliquent que les droits de nature publique qui sont analogues \u00e0 des droits de nature priv\u00e9e et qui gr\u00e8vent un immeuble en particulier doivent d\u00e9sormais \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme \u00e9tant eux aussi vis\u00e9s par l\u2019article 1723 al. 1 C.c.Q.[11]. Les auteurs donnent notamment l\u2019exemple d\u2019une bande de protection riveraine, et ils citent avec approbation un jugement de la Cour du Qu\u00e9bec ayant conclu en ce sens[12].<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[35]&nbsp;La garantie \u00e9nonc\u00e9e \u00e0 l\u2019article 1723 al. 1 C.c.Q. est applicable d\u00e8s lors que le droit en question \u00e9tait n\u00e9 au moment de la vente, qu\u2019il n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9 par le vendeur et qu\u2019il \u00e9tait inconnu de l\u2019acheteur[13]. De plus, l\u2019acheteur doit, par \u00e9crit et dans un d\u00e9lai raisonnable, d\u00e9noncer au vendeur le droit risquant de porter atteinte \u00e0 son droit de propri\u00e9t\u00e9 (article 1738 C.c.Q.).<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Finalement, la Cour \u00e9carte un des \u00e9l\u00e9ments de d\u00e9fense du vendeur&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[36]&nbsp;[\u2026] Par ailleurs, M. Malo ne peut se rabattre sur le fait qu\u2019il ne savait pas, au moment de la vente, qu\u2019un milieu humide et des plaines inondables rendaient le terrain en grande partie inconstructible, car \u00ab le vendeur r\u00e9pond m\u00eame des droits dont il ignorait l\u2019existence; sa bonne ou mauvaise foi n\u2019est pas pertinente \u00bb[14].<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il est important de comprendre de la d\u00e9cision pr\u00e9cit\u00e9e que le terrain, au moment de sa vente, ne contrevenait \u00e0 aucune loi environnementale. La situation \u00e9tait plut\u00f4t qu\u2019il \u00e9tait impossible d\u2019y faire des constructions sans y contrevenir.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il en est tout autre lorsque le terrain, par exemple, \u00e9tait contamin\u00e9 et contrevenait aux normes environnementales <strong>au moment<\/strong> de la vente.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>b) Cadre juridique applicable lorsque l\u2019immeuble contrevient aux r\u00e8gles environnementales lors de son achat<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En mati\u00e8re de sols contamin\u00e9s, les tribunaux ont reconnu qu\u2019il s\u2019agissait de vices cach\u00e9s couverts par la garantie l\u00e9gale de qualit\u00e9 (art. 1726 C.c.Q.), notamment dans les affaires suivantes&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La Cour d\u2019appel du Qu\u00e9bec dans l\u2019affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/frzc4\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Argayova c. Fernandez, 2012 QCCA 1243<\/a><\/em><\/strong> (par. 3 et 4)&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>La Cour sup\u00e9rieure du Qu\u00e9bec, dans l\u2019affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jr5fx\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Melatti c. Cvesper, 2022 QCCS 2874<\/a><\/em><\/strong> (par. 17)&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>La Cour sup\u00e9rieure du Qu\u00e9bec, dans l\u2019affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jztwq\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Badin c. 3633012 Canada inc., 2023 QCCS 3258<\/a><\/em><\/strong>, (par. 31);<\/li>\n\n\n\n<li>La Cour sup\u00e9rieure du Qu\u00e9bec, dans l&#8217;affaire <em><strong><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/k2sfx\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">9128-4182 Qu\u00e9bec inc. c. Municipalit\u00e9 de Papineauville, 2024 QCCS 419<\/a><\/strong><\/em>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans la situation o\u00f9 un immeuble \u00e9tait en contravention avec les normes environnementales au moment de la vente, l\u2019on se tournera notamment vers la garantie l\u00e9gale de qualit\u00e9 contre les vices cach\u00e9s, du moment que les quatre (4) crit\u00e8res suivants sont r\u00e9unis&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ol style=\"list-style-type:lower-alpha\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Le vice est cach\u00e9;<\/li>\n\n\n\n<li>Il est suffisamment grave;<\/li>\n\n\n\n<li>Inconnu de l\u2019acheteur; et,<\/li>\n\n\n\n<li>Ant\u00e9rieur \u00e0 la vente.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il est \u00e9galement rappel\u00e9 par la jurisprudence que le vice doit \u00eatre grave et engendrer un d\u00e9ficit d\u2019usage, c\u2019est-\u00e0-dire que le vice doit affecter l\u2019usage que l\u2019acheteur destinait \u00e0 l\u2019immeuble lors de l\u2019achat. \u00c0 titre d\u2019exemple, en mati\u00e8re commerciale, la pr\u00e9sence d\u2019un ilot de contamination minime par rapport \u00e0 l\u2019ensemble des travaux de r\u00e9habilitation d\u2019un site peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme n\u2019\u00e9tant pas assez grave par la Cour, comme cela a \u00e9t\u00e9 le cas dans l\u2019affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jxw16\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Paintwell Ltd. c. Entreprises G\u00e9raldeau et Fils inc., 2023 QCCS 2257<\/a><\/em><\/strong> (par. 129 et suivants).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Aussi, l\u2019affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jztwq\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Badin c. 3633012 Canada inc., 2023 QCCS 3258<\/a><\/em><\/strong> est int\u00e9ressante, car en mati\u00e8re de contamination des sols par des hydrocarbures et la pr\u00e9sence d\u2019un r\u00e9servoir de mazout enfoui, la Cour retient la responsabilit\u00e9 du vendeur en vertu de trois (3) r\u00e9gimes de responsabilit\u00e9&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La responsabilit\u00e9 est retenue en vertu de la <strong>garantie l\u00e9gale de qualit\u00e9<\/strong> selon l\u2019article 1726 C.c.Q. (par. 31)&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>La responsabilit\u00e9 est retenue en vertu de la <strong>garantie du droit de propri\u00e9t\u00e9<\/strong> selon l\u2019article 1725 C.c.Q. \u00e0 cause de contraventions \u00e0 des lois et r\u00e8glements en mati\u00e8re d\u2019environnement \u00e0 cause de la pr\u00e9sence d\u2019un r\u00e9servoir souterrain de mazout (par. 97 et suivants)&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>La responsabilit\u00e9 est retenue en vertu de la <strong>garantie de d\u00e9livrance<\/strong> et de la <strong>garantie conventionnelle<\/strong>, car le vendeur garantissait dans l\u2019acte de vente que \u00ab&nbsp;L\u2019immeuble ne d\u00e9roge pas aux lois et r\u00e8glements relatifs \u00e0 la protection de l\u2019environnement&nbsp;\u00bb (par. 107).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il ressort \u00e9galement de la jurisprudence \u00e9tudi\u00e9e que la contravention \u00e0 la l\u00e9gislation environnementale doit \u00eatre existante au moment de la vente. Le tout variera \u00e9videmment s\u2019il s\u2019agit d\u2019un immeuble \u00e0 vocation r\u00e9sidentielle, commerciale ou industrielle. Les normes environnementales varient grandement dans ces cas.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. La responsabilit\u00e9 du voisin propri\u00e9taire lorsqu&#8217;un terrain contamin\u00e9 en contamine un autre<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Plusieurs contaminants, dont notamment les hydrocarbures, ne restent pas statiques dans le sol et peuvent migrer ailleurs. Il peut ainsi arriver qu&#8217;un terrain contamin\u00e9 en contamine un autre, autrement dit que les contaminants migrent sur le terrain d&#8217;un voisin. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans ce cas, le voisin victime d&#8217;une contamination de son terrain par son autre voisin a certains recours en vertu de plusieurs cadres juridiques de responsabilit\u00e9, tel que l&#8217;indique la Cour sup\u00e9rieure du Qu\u00e9bec dans l&#8217;affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/gftg0\">Senbel c. Driham, 2014 QCCS 6245<\/a> <\/em><\/strong>: <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[20] Le Code civil du Qu\u00e9bec offre plusieurs recours au propri\u00e9taire d\u2019un terrain contamin\u00e9. Un recours contre le vendeur pour vice cach\u00e9 (art. 1726 C.c.Q.), un recours en responsabilit\u00e9 extracontractuelle contre un tiers responsable de la contamination (1457 C.c.Q.), un recours contre le gardien d\u2019un bien (art. 1465 C.c.Q.), un recours contre le propri\u00e9taire pour la ruine de son immeuble (art. 1467 C.c.Q.) et finalement un recours en trouble de voisinage (art. 976 C.c.Q.)<\/em>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il peut sembler contre-intuitif d&#8217;impliquer plusieurs cadres juridiques pour les m\u00eames faits, mais les dommages pouvant \u00eatre octroy\u00e9s peuvent varier en fonction du cadre juridique qui impose la responsabilit\u00e9, comme le rappelle la Cour d&#8217;appel du Qu\u00e9bec dans l&#8217;affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/j4qt1\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Spieser c. Procureur g\u00e9n\u00e9ral du Canada, 2020 QCCA 42<\/a><\/em><\/strong> : <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[448] [&#8230;] Il est vrai qu\u2019en pr\u00e9sence d\u2019un trouble de voisinage selon l\u2019article 976\u00a0C.c.Q.,\u00a0l\u2019inconv\u00e9nient anormal dont une partie peut exiger r\u00e9paration peut co\u00efncider, en partie, avec les dommages auxquels elle aurait droit si elle parvenait \u00e0 prouver la faute du d\u00e9fendeur. Cependant, ces deux recours sont autonomes, et les dommages-int\u00e9r\u00eats auxquels ils donnent droit, bien qu\u2019ils puissent parfois se recouper, ne sont pas identiques<\/em>. <\/li>\n\n\n\n<li><em>[449]\u00a0La partie qui invoque l\u2019article 976\u00a0C.c.Q.\u00a0n\u2019a pas \u00e0 \u00e9tablir la commission d\u2019une faute ou d\u2019un abus de droit, mais seulement le caract\u00e8re anormal des inconv\u00e9nients que lui cause son voisin. Dans ces conditions, <span style=\"text-decoration: underline;\">le pr\u00e9judice dont elle peut exiger r\u00e9paration est limit\u00e9 par la notion d\u2019\u00a0\u00ab\u00a0inconv\u00e9nient anormal\u00a0\u00bb et par la tol\u00e9rance que se doivent les voisins<\/span>.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>[450]\u00a0En revanche, une partie qui invoque avec succ\u00e8s l\u2019article 1457\u00a0<span style=\"text-decoration: underline;\">a droit \u00e0 la r\u00e9paration du pr\u00e9judice int\u00e9gral<\/span> qui constitue une suite directe et imm\u00e9diate de la faute, sans se limiter aux seuls \u00ab\u00a0inconv\u00e9nients anormaux\u00a0\u00bb. <strong>Ces deux notions ne co\u00efncident pas<\/strong>.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ainsi, l&#8217;analyse des diverses sources de responsabilit\u00e9, lorsqu&#8217;applicable, doit \u00eatre faite avant de d\u00e9terminer les dommages. <\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">a) La responsabilit\u00e9 sans faute du voisin pour troubles de voisinage (976 C.c.Q.)<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Cour d&#8217;appel du Qu\u00e9bec, dans l&#8217;affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/j4qt1\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Spieser c. Procureur g\u00e9n\u00e9ral du Canada, 2020 QCCA 42<\/a><\/em><\/strong>, \u00e9nonce ceci : <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[449]\u00a0La partie qui invoque l\u2019article 976 C.c.Q. n\u2019a pas \u00e0 \u00e9tablir la commission d\u2019une faute ou d\u2019un abus de droit, mais seulement le caract\u00e8re anormal des inconv\u00e9nients que lui cause son voisin. Dans ces conditions, le pr\u00e9judice dont elle peut exiger r\u00e9paration est limit\u00e9 par la notion d\u2019 \u00ab inconv\u00e9nient anormal \u00bb et par la tol\u00e9rance que se doivent les voisins. <\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ainsi, le cadre juridique de la responsabilit\u00e9 sans faute pour troubles du voisinage impose une limite aux dommages pouvant \u00eatre r\u00e9clam\u00e9s, se limitant \u00e0 une r\u00e9paration li\u00e9e aux inconv\u00e9nients anormaux subits.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c0 titre d&#8217;exemple, la Cour sup\u00e9rieure du Qu\u00e9bec, dans l&#8217;affaire <em><strong><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/kmbr1\">Marchand c. Bousquainaud, 2026 QCCS 2788<\/a><\/strong><\/em>, a \u00e9t\u00e9 saisie d&#8217;un cas o\u00f9 des voisins ont poursuivi leur voisin en dommages en raison d&#8217;une contamination du sol et de l&#8217;eau souterraine par un produit p\u00e9trolier. Les co\u00fbts de d\u00e9contamination et de remise en \u00e9tat du terrain ainsi que des dommages moraux \u00e9taient r\u00e9clam\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le tribunal, dans son analyse, se fonde sur deux r\u00e9gimes juridiques : 1) le r\u00e9gime de la responsabilit\u00e9 sans faute pour troubles de voisinage pr\u00e9vu par l&#8217;article 976 C.c.Q., et 2) le r\u00e9gime g\u00e9n\u00e9ral de responsabilit\u00e9 civile extracontractuelle pr\u00e9vu par l&#8217;article 1457 C.c.Q.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sur le r\u00e9gime juridique de la responsabilit\u00e9 sans faute pour troubles du voisinage, le tribunal explique bien le cadre d&#8217;analyse applicable : <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[30]\u00a0Le r\u00e9gime de responsabilit\u00e9 sans faute pour trouble de voisinage rel\u00e8ve de l\u2019exercice d\u2019un droit de propri\u00e9t\u00e9 ou de jouissance[19]. Il ne s\u2019applique qu\u2019aux \u00ab voisins \u00bb, un concept qui suppose \u00e0 la fois une certaine proximit\u00e9 physique entre les fonds[20], mais aussi un lien juridique entre ces fonds et les protagonistes (c.-\u00e0-d. la personne qui subit le trouble anormal et celle qui en est responsable)[21]. Les protagonistes doivent \u00eatre propri\u00e9taires ou locataires des fonds, ou titulaires d\u2019un droit de jouissance ou d\u2019usage sur ces fonds[22].<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[31]\u00a0La responsabilit\u00e9 fond\u00e9e sur l\u2019article 976 C.c.Q. d\u00e9coule non pas d\u2019une faute de la part du propri\u00e9taire et\/ou de l\u2019occupant, mais plut\u00f4t du r\u00e9sultat de leur comportement (c.-\u00e0-d. l\u2019existence d\u2019un trouble anormal ou d\u2019un inconv\u00e9nient excessif)<\/em>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[32]\u00a0Pour avoir gain de cause, la partie demanderesse doit d\u00e9montrer que la mani\u00e8re dont le droit de propri\u00e9t\u00e9 ou d\u2019usage est exerc\u00e9 par son voisin lui cause un inconv\u00e9nient \u00ab anormal grave et r\u00e9current \u00bb[23], qui s\u2019\u00e9carte de ce que des voisins plac\u00e9s dans les m\u00eames circonstances devraient normalement tol\u00e9rer. Comme l\u2019indique la Cour d\u2019appel, il doit exister \u00ab un lien logique, direct et imm\u00e9diat entre la mani\u00e8re dont le droit de propri\u00e9t\u00e9 a \u00e9t\u00e9 exerc\u00e9 et le pr\u00e9judice subi \u00bb[24]<\/em>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[33]\u00a0Le caract\u00e8re anormal, grave et r\u00e9current de l\u2019inconv\u00e9nient s\u2019appr\u00e9cie selon la norme de la personne raisonnable[25]. Le concept de r\u00e9currence r\u00e9f\u00e8re \u00e0 un \u00ab trouble continu ou r\u00e9p\u00e9titif s\u2019\u00e9talant sur une dur\u00e9e assez longue \u00bb, alors que celui de gravit\u00e9 \u00ab renvoie \u00e0 l\u2019id\u00e9e d\u2019un pr\u00e9judice r\u00e9el et s\u00e9rieux au regard de la nature et de la situation du fonds, des usages locaux, du moment des inconv\u00e9nients, etc. \u00bb[26]<\/em>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[34]\u00a0La migration d\u2019un contaminant en provenance d\u2019un terrain voisin, \u00e0 des concentrations au-del\u00e0 de la norme applicable \u00e0 l\u2019usage du terrain, repr\u00e9sente g\u00e9n\u00e9ralement un trouble de voisinage donnant ouverture \u00e0 un recours fond\u00e9 sur l\u2019article 976 C.c.Q.[27] Pour avoir gain de cause, la partie demanderesse doit prouver, selon la balance de probabilit\u00e9s, que la contamination provient du terrain voisin[28]. Elle n\u2019a cependant pas \u00e0 d\u00e9montrer qu\u2019elle est la source de cette contamination ou que la contamination r\u00e9sulte d\u2019une faute du voisin[29]<\/em>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans cette affaire, \u00e9tant donn\u00e9 la contamination du terrain du demandeur exc\u00e9dant les limites de la r\u00e8glementation environnementale et que cette contamination provenait du terrain voisin, la responsabilit\u00e9 du propri\u00e9taire voisin a \u00e9t\u00e9 retenue (par. 38 et suivants). <\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">b) La responsabilit\u00e9 civile extracontractuelle pour faute (1457 C.c.Q.)<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Cour sup\u00e9rieure du Qu\u00e9bec, dans l&#8217;affaire <em><strong><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/kmbr1\">Marchand c. Bousquainaud, 2026 QCCS 2788<\/a><\/strong><\/em> vue ci-dessus, a \u00e9galement analys\u00e9 la responsabilit\u00e9 du propri\u00e9taire voisin sous l&#8217;angle de la responsabilit\u00e9 extracontractuelle pr\u00e9vue \u00e0 l&#8217;article 1457 C.c.Q., sur la base du cadre d&#8217;analyse ainsi d\u00e9taill\u00e9 : <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[35]\u00a0Par ailleurs, le r\u00e9gime g\u00e9n\u00e9ral de responsabilit\u00e9 civile extracontractuelle de l\u2019article 1457 C.c.Q. impose \u00e0 chacun le devoir de <span style=\"text-decoration: underline;\">prendre des pr\u00e9cautions raisonnables de mani\u00e8re \u00e0 \u00e9viter de causer pr\u00e9judice \u00e0 autrui<\/span>[30]. Cette obligation s\u2019analyse du point de vue d\u2019une personne raisonnable, prudente et diligente plac\u00e9e dans des circonstances objectivement similaires[31]. La Cour d\u2019appel r\u00e9sume ainsi la r\u00e8gle[32]<\/em> :\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00ab [459] [\u2026] Cette r\u00e8gle n\u2019oblige personne \u00e0 pr\u00e9venir la survenance de tous les accidents possibles. Des incidents malheureux peuvent se produire sans que quiconque puisse en \u00eatre tenu responsable : des circonstances inhabituelles ou une simple malchance constituent souvent des explications suffisantes, sans devoir pr\u00e9sumer que quelqu\u2019un a manqu\u00e9 aux r\u00e8gles ordinaires de prudence qui s\u2019appliquaient \u00e0 lui. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, une personne n\u2019est pas tenue responsable de son fait non fautif.<\/li>\n\n\n\n<li>[460] La question de la pr\u00e9visibilit\u00e9 du dommage est, pour cette raison, au c\u0153ur de la notion de faute civile. Dans la plupart des cas, <span style=\"text-decoration: underline;\">une personne ne peut \u00eatre tenue responsable d\u2019un pr\u00e9judice qu\u2019elle ne pouvait raisonnablement pr\u00e9voir<\/span>. Rappelons les enseignements du professeur Cr\u00e9peau quant \u00e0 la pertinence du contexte \u00e0 l\u2019application de la norme de la personne raisonnable :\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>La diligence objective s\u2019appr\u00e9cie selon la conduite d\u2019un type abstrait : le &#8220;bon p\u00e8re de famille&#8221; ou, en langage moderne, une &#8220;personne raisonnable&#8221;. [\u2026] Mais encore faut-il pr\u00e9ciser que la &#8220;personne raisonnable&#8221; doit \u00eatre tir\u00e9e de la cat\u00e9gorie des personnes \u00e0 laquelle le d\u00e9biteur appartient et plac\u00e9e dans des circonstances semblables \u00e0 celles o\u00f9 se trouve ce dernier. \u00bb<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><em>[36]\u00a0Enfin, il convient de souligner que la r\u00e9paration d\u00e9coulant du r\u00e9gime de l\u2019article 976 C.c.Q. peut, dans certaines circonstances, s\u2019av\u00e9rer plus limit\u00e9e que celle requise en cas de faute extracontractuelle prouv\u00e9e en vertu de l\u2019article 1457 C.c.Q. En effet, une partie qui invoque avec succ\u00e8s l\u2019article 1457 C.c.Q. a droit \u00e0 la r\u00e9paration du pr\u00e9judice int\u00e9gral qui constitue une suite directe et imm\u00e9diate de la faute, sans se limiter aux seuls inconv\u00e9nients dits \u00ab anormaux \u00bb[33]. En effet, on peut \u00eatre fautif m\u00eame si les inconv\u00e9nients caus\u00e9s sont normaux et, dans ce cas, ces inconv\u00e9nients m\u00e9ritent compensation[34]. C\u2019est pourquoi les tribunaux devraient \u00e9viter d\u2019utiliser les deux types de recours (976 et 1457 C.c.Q.) de mani\u00e8re indiff\u00e9renci\u00e9e<\/em>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans cette affaire, le tribunal a jug\u00e9 que le d\u00e9fendeur (le voisin) \u00e9tait fautif \u00e0 cause de ce qui suit : <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Il a manipul\u00e9 lui-m\u00eame le r\u00e9servoir d&#8217;huile \u00e0 chauffage, l&#8217;a d\u00e9connect\u00e9 du syst\u00e8me de chauffage et l&#8217;a abandonn\u00e9 \u00e0 l&#8217;ext\u00e9rieur sur son terrain (par. 56);<\/li>\n\n\n\n<li>Lorsqu&#8217;il a constat\u00e9 qu&#8217;un d\u00e9versement de produits p\u00e9troliers a eu lieu, il n&#8217;a pas averti les autorit\u00e9s ni son voisin, et n&#8217;a pas demand\u00e9 l&#8217;aide de professionnels pour rem\u00e9dier rapidement \u00e0 la situation (par. 56);<\/li>\n\n\n\n<li>Il a plut\u00f4t tent\u00e9 de rem\u00e9dier \u00e0 la situation lui-m\u00eame en effa\u00e7ant les traces du d\u00e9versement (par. 56);<\/li>\n\n\n\n<li>Il n&#8217;a pas r\u00e9pondu aux avis de non-conformit\u00e9 du minist\u00e8re de l&#8217;environnement et n&#8217;a pris aucune mesure pour d\u00e9contaminer son terrain (par. 56).  <\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les commentaires du tribunal quant aux faits ci-dessus sont les suivants : <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[57]\u00a0Cette conduite ne saurait \u00eatre qualifi\u00e9e de raisonnable, particuli\u00e8rement en cette \u00e8re o\u00f9 l\u2019importance de pr\u00e9server l\u2019environnement occupe une place non n\u00e9gligeable dans l\u2019espace public. Une personne raisonnable plac\u00e9e dans la situation de Bousquainaud pouvait pr\u00e9voir le risque de contamination, d\u2019une part, ainsi que le risque que la contamination migre vers le terrain des demandeurs, d\u2019autre part. Elle aurait donc pris les mesures raisonnables pour emp\u00eacher que ces risques ne se mat\u00e9rialisent.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ainsi, dans cette affaire, les dommages sont accord\u00e9s selon les principes suivants : <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>[62]\u00a0[&#8230;] <em>la jurisprudence reconna\u00eet que les co\u00fbts de d\u00e9contamination, incluant les frais de caract\u00e9risation environnementale (pour v\u00e9rifier l\u2019existence et l\u2019\u00e9tendue de la contamination) et d\u2019expertise (pour \u00e9tablir le plan de match pour la d\u00e9contamination), constituent des dommages compensables en cas de contamination[49]. Il s\u2019agit de l\u2019application du principe du \u00ab pollueur-payeur \u00bb[50]<\/em>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">De plus, 5 000$ de dommages moraux pour troubles et inconv\u00e9nients ont \u00e9t\u00e9 accord\u00e9s (par. 83-85). <\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">c) La responsabilit\u00e9 du fait autonome des biens (art. 1465 C.c.Q.)<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le Code civil du Qu\u00e9bec pr\u00e9voit \u00e9galement d&#8217;autres sources de responsabilit\u00e9 applicables en mati\u00e8re immobili\u00e8re, notamment la responsabilit\u00e9 du fait autonome des biens (art. 1465 C.c.Q.), et la responsabilit\u00e9 en lien avec la ruine de l&#8217;immeuble (art. 1467 C.c.Q.). La Cour d&#8217;appel du Qu\u00e9bec, dans les affaires <em><strong><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/1n8g4\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Nobert c. Lavoie, 1998 CanLII 12551 (QC CA)<\/a><\/strong><\/em> et <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/j4qt1\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Spieser c. Procureur g\u00e9n\u00e9ral du Canada, 2020 QCCA 42<\/a><\/em><\/strong>, laisse entendre la possibilit\u00e9 que ces cadres juridiques puissent \u00eatre retenus (par. 550 et 551), ce qui a \u00e9t\u00e9 \u00e9galement confirm\u00e9 par plusieurs jugements de premi\u00e8re instance (voir notamment <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/gftg0\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Senbel c. Driham, 2014 QCCS 6245<\/a><\/em><\/strong> et <em><strong><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/gj5pc\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">9252-8736 Qu\u00e9bec inc. c. Frate, 2015 QCCS 2280<\/a><\/strong><\/em>, par. 54). <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La responsabilit\u00e9 du fait autonome des biens tire sa source de l&#8217;article 1465 C.c.Q. : <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em><strong>1465.<\/strong>\u00a0Le gardien d\u2019un bien est tenu de r\u00e9parer le pr\u00e9judice caus\u00e9 par le fait autonome de celui-ci, \u00e0 moins qu\u2019il prouve n\u2019avoir commis aucune faute<\/em>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans certaines circonstances, la responsabilit\u00e9 pour contamination environnementale d&#8217;un terrain voisin pourrait \u00eatre retenue contre le gardien de l&#8217;immeuble si l&#8217;on d\u00e9montre que cette contamination est due au fait autonome d&#8217;un bien, ce qui inclut un immeuble. Cette responsabilit\u00e9 pourrait viser un locataire (gardien du bien). Cependant, le propri\u00e9taire de l&#8217;immeuble face \u00e0 ce locataire doit faire valoir les r\u00e8gles applicables au bail (voir <em><strong><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/gtw27\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Promutuel Verch\u00e8res \u2014 Les Forges, soci\u00e9t\u00e9 mutuelle d&#8217;assurance g\u00e9n\u00e9rale c. Giroux, 2016 QCCA 1562<\/a><\/strong><\/em>, par. 3). <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ce r\u00e9gime de responsabilit\u00e9 peut \u00eatre particuli\u00e8rement puissant pour un demandeur, car il renverse le fardeau de preuve vers le gardien du bien d\u00e9fendeur lorsqu&#8217;il est d\u00e9montr\u00e9 que le fait autonome a caus\u00e9 un pr\u00e9judice. Ainsi, le d\u00e9fendeur ne peut d\u00e9gager sa responsabilit\u00e9 uniquement :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>s&#8217;il d\u00e9montre n&#8217;avoir commis aucune faute;<\/li>\n\n\n\n<li>s&#8217;il y a force majeure;<\/li>\n\n\n\n<li>s&#8217;il y a faute du demandeur ou celle d&#8217;un tiers (voir \u00e0 titre d&#8217;exemple l&#8217;affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/hrqst\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Pineault c. Gagnon-Rh\u00e9aume, 2018 QCCQ 2164<\/a><\/em><\/strong> au par. 57). <\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">d) La responsabilit\u00e9 en lien avec la ruine de l&#8217;immeuble (1467 C.c.Q.)<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La responsabilit\u00e9 en lien avec la ruine de l&#8217;immeuble tire sa source de l&#8217;article 1467 C.c.Q. : <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em><strong>1467.<\/strong>\u00a0Le propri\u00e9taire, sans pr\u00e9judice de sa responsabilit\u00e9 \u00e0 titre de gardien, est tenu de r\u00e9parer le pr\u00e9judice caus\u00e9 par la ruine, m\u00eame partielle, de son immeuble, qu\u2019elle r\u00e9sulte d\u2019un d\u00e9faut d\u2019entretien ou d\u2019un vice de construction.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Comme l&#8217;indique l&#8217;article 1467 C.c.Q., la responsabilit\u00e9 sous ce cadre d\u00e9coule de la ruine de l&#8217;immeuble, et peu de moyen de d\u00e9fense s&#8217;offre au propri\u00e9taire poursuivi lorsque le pr\u00e9judice est d\u00e9montr\u00e9 et que ce pr\u00e9judice est caus\u00e9 par la ruine de l&#8217;immeuble du propri\u00e9taire. <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. La responsabilit\u00e9 professionnelle des consultants en environnement en cas de contamination des sols<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Cour sup\u00e9rieure du Qu\u00e9bec, dans l\u2019affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jxw16\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Paintwell Ltd. c. Entreprises G\u00e9raldeau et Fils inc., 2023 QCCS 2257<\/a><\/em><\/strong> (d\u00e9cision confirm\u00e9e en appel : <em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/kfdd8\"><strong>Paintwell Ltd. c. Entreprises G\u00e9raldeau et Fils inc., 2025 QCCA 1133<\/strong><\/a><\/em>), rappelle la fa\u00e7on dont doit \u00eatre analys\u00e9e la responsabilit\u00e9 des consultants en environnement dans les travaux de caract\u00e9risation et de r\u00e9habilitation des sols (par. 167 et suivants).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans cette affaire, une premi\u00e8re firme de consultants en environnement avait effectu\u00e9 une r\u00e9habilitation des sols avant la vente et il \u00e9tait donc suppos\u00e9 ne plus y avoir de contamination au-del\u00e0 de la limite r\u00e9glementaire.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Par la suite, l\u2019immeuble a \u00e9t\u00e9 vendu et d\u2019autre travaux de r\u00e9habilitation du site avec une autre firme de consultants ont permis la d\u00e9couverte d\u2019un ilot de contamination exc\u00e9dant le crit\u00e8re C (limite r\u00e9glementaire en mati\u00e8re commerciale\/industrielle).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le Tribunal, \u00e0 l\u2019occasion de son analyse, \u00e9nonce le niveau de responsabilit\u00e9 des consultants, en d\u00e9partageant s\u2019ils ont une obligation de \u00ab&nbsp;moyen&nbsp;\u00bb ou de \u00ab&nbsp;r\u00e9sultant&nbsp;\u00bb. Sur ces deux notions, le Tribunal s\u2019exprime ainsi&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[172] <strong>L\u2019obligation de moyens<\/strong> implique de promettre \u00ab <u>de prendre les moyens requis pour atteindre un r\u00e9sultat<\/u> \u00bb, alors que celle de r\u00e9sultat est de promettre d\u2019atteindre ce r\u00e9sultat[102]. De m\u00eame, le professeur Jean-Louis Baudouin explique les deux obligations comme suit[103]:<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>34 \u2013 Obligation de moyens \u2013 L&#8217;obligation de moyens est celle qui exige que le d\u00e9biteur agisse avec prudence et diligence en vue d&#8217;obtenir le r\u00e9sultat convenu, en employant tous les moyens raisonnables, sans toutefois assurer le cr\u00e9ancier de l&#8217;atteinte du r\u00e9sultat. [\u2026]<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>35 \u2013 <strong>Obligation de r\u00e9sultat <\/strong>\u2013 l&#8217;obligation de r\u00e9sultat est celle qui exige que le d\u00e9biteur fournisse au cr\u00e9ancier un r\u00e9sultat pr\u00e9cis et d\u00e9termin\u00e9. [\u2026]<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>38 \u2013 Crit\u00e8re \u2013 [\u2026] pour d\u00e9partager les obligations de moyens et celles de r\u00e9sultat, le crit\u00e8re le plus utile \u00e0 notre avis est celui de l&#8217;al\u00e9a. Il s&#8217;agit d&#8217;examiner concr\u00e8tement le caract\u00e8re plus ou moins incertain de la prestation \u00e0 laquelle s&#8217;est engag\u00e9 le d\u00e9biteur, c&#8217;est-\u00e0-dire les probabilit\u00e9s qu&#8217;il puisse effectivement procurer au cr\u00e9ancier le r\u00e9sultat envisag\u00e9. [\u2026]<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans son analyse, le Tribunal \u00e9value le niveau de responsabilit\u00e9 \u00e0 chaque \u00e9tape du travail des consultants en environnement comme suit&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>a) <u>Au stade de l\u2019\u00c9tude Phase I&nbsp;<\/u><\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il est question d\u2019une <strong>responsabilit\u00e9 de<\/strong> <strong>moyen<\/strong> pour le consultant (par. 176), car cette \u00e9tude \u00ab&nbsp;permet de r\u00e9duire \u2013 mais non d\u2019\u00e9liminer \u2013 l\u2019incertitude quant au risque de contamination, \u00e0 la mani\u00e8re d\u2019un contrat d&#8217;inspection pr\u00e9achat d&#8217;une maison qui vise \u00e0 \u00e9viter la mauvaise surprise d\u2019un vice cach\u00e9&nbsp;\u00bb (par. 175).<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>b) <u>Lors de la caract\u00e9risation environnementale Phase II&nbsp;et de la r\u00e9habilitation environnementale<\/u><\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Concernant la caract\u00e9risation environnementale Phase II, le Tribunal rappelle l\u2019objet de ce type de travail ainsi&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[179] De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, la Phase II a pour objet de confirmer la pr\u00e9sence et la nature des contaminants, de m\u00eame que leurs concentration et volume, et de d\u00e9terminer quels secteurs sont effectivement contamin\u00e9s[109]. Une fois que l\u2019\u00e9tendue de la contamination est d\u00e9finie, il est alors ais\u00e9 d\u2019\u00e9valuer les co\u00fbts de d\u00e9contamination et les meilleures m\u00e9thodes pour ce faire, consid\u00e9rant les particularit\u00e9s du terrain. Pour cette raison, la Phase II est souvent obligatoire avant de proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9habilitation environnementale d\u2019un site.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Concernant la r\u00e9habilitation environnementale, le Tribunal consid\u00e8re qu\u2019il s\u2019agit d\u2019une <strong>obligation de moyen&nbsp;<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[183] M\u00eame si l\u2019\u00e9tape de r\u00e9habilitation est plus grave de cons\u00e9quences, et qu\u2019il pourrait sembler logique d\u2019y rattacher une obligation de r\u00e9sultat, le Tribunal est d\u2019avis qu\u2019il faut tenir les consultantes en environnement affect\u00e9es d\u2019une t\u00e2che de r\u00e9habiliter des sols \u00e0 une obligation de moyens.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>[\u2026]<\/em><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[189] [\u2026] Ainsi, les professionnels de l\u2019environnement qui r\u00e9habilitent des terrains contamin\u00e9s <strong>doivent employer tous les moyens raisonnables pour ce faire, sans \u00eatre tenus \u00e0 une obligation de r\u00e9sultat<\/strong>.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Toujours dans cette affaire, le Tribunal juge qu\u2019un consultant en environnement commettra une faute engendrant sa responsabilit\u00e9 s\u2019il ne pousse pas plus loin ses investigations s\u2019il existe \u00ab&nbsp;des signes visuels et olfactifs [qui sugg\u00e8rent] qu\u2019il y avait peut-\u00eatre encore des sources de contamination&nbsp;\u00bb (par. 202). Ainsi, en pr\u00e9sence de ces signes, le consultant aurait l\u2019obligation d\u2019investiguer davantage.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le Tribunal, toujours dans l\u2019affaire <strong><em>Paintwell<\/em><\/strong>, pr\u00e9cise au passage que le consultant en environnement peut \u00eatre responsable face aux tiers dans les circonstances suivantes&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[169] A priori, le consultant ou l\u2019expert en environnement peut engager sa responsabilit\u00e9 envers un tiers. Une opinion rendue par un expert consultant sur l\u2019aspect conforme d\u2019un site sur le plan environnemental, et sur laquelle on se fie pour acqu\u00e9rir le site en question, engagera ainsi sa responsabilit\u00e9 professionnelle si des dommages sont subis par suite de l\u2019achat bas\u00e9 sur la promesse de conformit\u00e9[99].<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Finalement, les commentaires du Tribunal concernant le niveau de responsabilit\u00e9 des consultants en g\u00e9n\u00e9ral sont les suivants&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[228]&nbsp;Comme l\u2019explique notre Cour dans la d\u00e9cision Axa Assurances inc., il s\u2019agit pour les professionnels de l\u2019environnement <strong>d\u2019exercer un jugement dans leurs choix de proc\u00e9d\u00e9s d\u2019\u00e9valuation<\/strong>, de caract\u00e9risation ou de r\u00e9habilitation, <strong>dans le meilleur int\u00e9r\u00eat de leur client et conform\u00e9ment aux r\u00e8gles de l\u2019art<\/strong>[142]:<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[\u2026] les professionnels sont r\u00e9guli\u00e8rement appel\u00e9s \u00e0 exercer leur jugement et \u00e0 faire des choix pour identifier parmi plusieurs possibilit\u00e9s l&#8217;approche ou la m\u00e9thode de travail qui devrait \u00eatre utilis\u00e9e pour r\u00e9aliser des travaux ou atteindre les r\u00e9sultats recherch\u00e9s par un client. Ces d\u00e9cisions sont prises \u00e0 la lumi\u00e8re des informations disponibles. Elles doivent \u00eatre prises dans le meilleur int\u00e9r\u00eat du client et \u00eatre conformes aux r\u00e8gles de l&#8217;art.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[229]&nbsp;En l\u2019esp\u00e8ce, la demanderesse n\u2019a pas d\u00e9montr\u00e9 que [\u2026] a fait preuve d&#8217;imprudence, de n\u00e9gligence, d&#8217;incomp\u00e9tence ou d&#8217;incurie dans l&#8217;ex\u00e9cution de son mandat ou que les m\u00e9thodes qu&#8217;elle a choisies pour superviser la r\u00e9habilitation \u00e9taient inad\u00e9quates.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cependant, il est \u00e0 rappeler que la qualification des obligations par le Tribunal dans l\u2019affaire ci-dessus n\u2019est pas absolue&nbsp;: les circonstances, les <strong>contrats<\/strong> en cause et les faits permettront d\u2019\u00e9tablir s\u2019il s\u2019agit d\u2019une obligation de moyen ou de r\u00e9sultat en ce qui concerne le travail du consultant. L\u2019affaire \u00e9tudi\u00e9e nous donne cependant un bon aper\u00e7u des r\u00e8gles applicables en semblable mati\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. Points \u00e0 retenir<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019analyse de la jurisprudence ci-dessus nous permet de constater ce qui suit&nbsp;en mati\u00e8re de contamination environnementale&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La situation peut \u00eatre analys\u00e9e sous l\u2019angle de la garantie l\u00e9gale de qualit\u00e9, de propri\u00e9t\u00e9 et\/ou de d\u00e9livrance (garantie conventionnelle \u00e0 l\u2019acte de vente) \u2013 \u00e0 cet \u00e9gard, l\u2019analyse du contexte et du type de transaction immobili\u00e8re est tr\u00e8s importante pour d\u00e9terminer le bon cadre juridique applicable&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>La responsabilit\u00e9 des consultants en environnement peut \u00eatre retenue s\u2019ils ne poussent pas davantage les investigations dans le cadre d\u2019une caract\u00e9risation Phase II ou d\u2019une r\u00e9habilitation, lorsqu\u2019il y a pr\u00e9sence d\u2019indices pouvant laisser subsister un doute quant \u00e0 la contamination d\u2019un site&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>La responsabilit\u00e9 des consultants en environnement pourrait \u00eatre retenue, notamment s\u2019il est d\u00e9montr\u00e9 qu\u2019ils ont \u00ab<em> fait preuve d&#8217;imprudence, de n\u00e9gligence, d&#8217;incomp\u00e9tence ou d&#8217;incurie dans l&#8217;ex\u00e9cution de son mandat ou que les m\u00e9thodes qu&#8217;elle a choisies pour superviser la r\u00e9habilitation \u00e9taient inad\u00e9quates&nbsp;\u00bb<a id=\"_ftnref1\" href=\"#_ftn1\"><strong>[1]<\/strong><\/a>.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans tous les cas, les faits particuliers d\u2019une affaire doivent \u00eatre analys\u00e9s avant d\u2019en arriver \u00e0 des conclusions.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>AVIS : Les informations de cet article sont g\u00e9n\u00e9rales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne refl\u00e8tent n\u00e9cessairement l\u2019\u00e9tat du droit de fa\u00e7on exhaustive. Pour toute question d\u2019ordre juridique adapt\u00e9e \u00e0 votre situation, nous vous conseillons de <a href=\"http:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/\">contacter un avocat<\/a>.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a id=\"_ftn1\" href=\"#_ftnref1\">[1]<\/a> <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jxw16\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Paintwell Ltd. c. Entreprises G\u00e9raldeau et Fils inc., 2023 QCCS 2257<\/a>, <\/em><\/strong>par. 229<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Les litiges relatifs aux sols contamin\u00e9s sont depuis quelques ann\u00e9es de plus en plus importants, \u00e0 mesure que la sensibilisation du public et des autorit\u00e9s r\u00e9glementaires aux questions environnementales augmente. \u00c0 cet \u00e9gard, l\u2019affaire Paintwell Ltd. c. Entreprises G\u00e9raldeau et Fils inc., 2023 QCCS 2257 de la Cour sup\u00e9rieure du Qu\u00e9bec est int\u00e9ressante pour les raisons suivantes : il est question du cadre juridique applicable dans le contexte d\u2019un litige relatif \u00e0 des sols contamin\u00e9s et aussi de la responsabilit\u00e9 des consultants en environnement en mati\u00e8re de r\u00e9habilitation de sols contamin\u00e9s. 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