{"id":3383,"date":"2023-09-05T21:36:10","date_gmt":"2023-09-06T01:36:10","guid":{"rendered":"https:\/\/droitimmobilier.ca\/blogue\/contamination-des-sols-et-vices-caches-analyse-de-la-responsabilite-du-vendeur-et-des-consultants-en-environnements\/"},"modified":"2025-09-26T10:03:00","modified_gmt":"2025-09-26T14:03:00","slug":"contamination-des-sols-et-vices-caches-analyse-de-la-responsabilite-du-vendeur-et-des-consultants-en-environnements","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/blogue\/contamination-des-sols-et-vices-caches-analyse-de-la-responsabilite-du-vendeur-et-des-consultants-en-environnements\/","title":{"rendered":"Contamination des sols et vices cach\u00e9s\u00a0: analyse de la responsabilit\u00e9 du vendeur et des consultants en environnements"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Les litiges relatifs aux sols contamin\u00e9s sont depuis quelques ann\u00e9es de plus en plus importants, \u00e0 mesure que la sensibilisation du public et des autorit\u00e9s r\u00e9glementaires aux questions environnementales augmente. \u00c0 cet \u00e9gard, l\u2019affaire <em>Paintwell Ltd. c. Entreprises G\u00e9raldeau et Fils inc., 2023 QCCS 2257<\/em> de la Cour sup\u00e9rieure du Qu\u00e9bec est int\u00e9ressante pour les raisons suivantes&nbsp;: il est question du cadre juridique applicable dans le contexte d\u2019un litige relatif \u00e0 des sols contamin\u00e9s et aussi de la responsabilit\u00e9 des consultants en environnement en mati\u00e8re de r\u00e9habilitation de sols contamin\u00e9s. Ci-apr\u00e8s un r\u00e9sum\u00e9 des r\u00e8gles applicables.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Auteur&nbsp;:<\/strong> M<sup>e<\/sup> Manuel St-Aubin, avocat et associ\u00e9 chez <a href=\"https:\/\/staubinavocats.ca\/\">St-Aubin avocats<\/a><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Date de r\u00e9daction&nbsp;:<\/strong> 2023-09<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Derni\u00e8re mise \u00e0 jour\u00a0:<\/strong> 2025-09 (2e)<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. Sols ou terrain contamin\u00e9&nbsp;: est-ce un vice cach\u00e9 ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La jurisprudence a \u00e0 plusieurs reprises consid\u00e9r\u00e9 que la pr\u00e9sence de sols contamin\u00e9s pouvait \u00eatre un vice cach\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La question se pose parfois \u00e0 savoir si la question doit \u00eatre prise de l\u2019angle de la garantie de propri\u00e9t\u00e9 (art. 1723 et suivants C.c.Q.) ou de la garantie de qualit\u00e9 (garantie contre les vices cach\u00e9s de l\u2019article 1726 C.c.Q.).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Voici certains extraits des articles du <em>Code civil du Qu\u00e9bec<\/em> (C.c.Q.) applicables en mati\u00e8re de <strong>garantie de propri\u00e9t\u00e9<\/strong>&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong><em>1723.<\/em><\/strong><em> Le vendeur est tenu de garantir \u00e0 l\u2019acheteur que le bien est libre de tous droits, \u00e0 l\u2019exception de ceux qu\u2019il a d\u00e9clar\u00e9s lors de la vente. [\u2026]<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong><em>1725.<\/em><\/strong><em> Le vendeur d\u2019un immeuble se porte garant envers l\u2019acheteur <strong>de toute violation aux limitations de droit public qui gr\u00e8vent<\/strong> le bien et qui \u00e9chappent au droit commun de la propri\u00e9t\u00e9.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>Le vendeur n\u2019est pas tenu \u00e0 cette garantie lorsqu\u2019il a d\u00e9nonc\u00e9 ces limitations \u00e0 l\u2019acheteur lors de la vente, lorsqu\u2019un acheteur prudent et diligent aurait pu les d\u00e9couvrir par la nature, la situation et l\u2019utilisation des lieux ou lorsqu\u2019elles ont fait l\u2019objet d\u2019une inscription au Bureau de la publicit\u00e9 fonci\u00e8re.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Et voici l\u2019article principal du C.c.Q. concernant la <strong>garantie l\u00e9gale de qualit\u00e9<\/strong>&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong><em>1726.<\/em><\/strong><em> Le vendeur est tenu de garantir \u00e0 l\u2019acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cach\u00e9s qui le rendent impropre \u00e0 l\u2019usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilit\u00e9 que l\u2019acheteur ne l\u2019aurait pas achet\u00e9, ou n\u2019aurait pas donn\u00e9 si haut prix, s\u2019il les avait connus.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>Il n\u2019est, cependant, pas tenu de garantir le vice cach\u00e9 connu de l\u2019acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut \u00eatre constat\u00e9 par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir \u00e0 un expert.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>a) Cadre juridique applicable lorsque l\u2019immeuble ne contrevient pas aux r\u00e8gles environnementales, mais qu\u2019il est presqu\u2019inutilisable sans y contrevenir<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il arrivera parfois qu&#8217;un acheteur ach\u00e8te un terrain dans l&#8217;optique de se b\u00e2tir, mais qu&#8217;il s&#8217;aper\u00e7oit malheureusement qu&#8217;il est impossible de proc\u00e9der car la r\u00e9glementation l&#8217;en emp\u00eache, de sorte que le terrain n&#8217;a plus d&#8217;utilit\u00e9, et quasiment plus aucune valeur pour celui qui l&#8217;a achet\u00e9. Dans ces cas, il y a parfois des solutions. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c0 titre d&#8217;exemple, dans une action d\u2019un acheteur contre le vendeur d\u2019un terrain se trouvant quasi-inconstructible \u00e0 cause de certaines r\u00e8gles environnementales, la Cour sup\u00e9rieure du Qu\u00e9bec, dans l\u2019affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/hw6j5\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Tougas c. Malo, 2018 QCCS 4952<\/a><\/em><\/strong>, \u00e9carte l\u2019application de la garantie l\u00e9gale de qualit\u00e9 notamment pour les raisons suivantes&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[30] Lorsqu\u2019un immeuble contrevient \u00e0 des r\u00e8gles environnementales, les tribunaux y voient parfois un probl\u00e8me mettant en cause la garantie de qualit\u00e9. Les auteurs Jobin et Cumyn sont cependant d\u2019avis <strong>que c\u2019est plut\u00f4t \u00e0 la garantie du droit de propri\u00e9t\u00e9 qu\u2019il convient de faire appel <\/strong>dans de telles circonstances :<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[\u2026]<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[31] En l\u2019esp\u00e8ce, il semble d\u2019autant plus justifi\u00e9 d\u2019\u00e9carter la garantie de qualit\u00e9 \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019aucun \u00e9l\u00e9ment de preuve ne permet de conclure que, au moment de la vente, le terrain de M. Malo contrevenait \u00e0 quelque r\u00e8gle environnementale que ce soit. Il s\u2019av\u00e8re seulement que, dans son \u00e9tat naturel, le terrain se trouvait \u2014 et se trouve toujours \u2014assujetti \u00e0 certaines r\u00e8gles environnementales ayant pour effet d\u2019en limiter la constructibilit\u00e9. Or, comme le soulignait le juge Daniel W. Payette dans une affaire similaire \u00e0 la pr\u00e9sente, \u00ab <strong>la condition d\u2019un bien qui se trouve dans son \u00e9tat naturel ne peut constituer un vice cach\u00e9 au sens de l\u2019article 1726 du Code civil<\/strong> \u00bb[9].<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[32] Le fait que le terrain ne contrevenait \u00e0 aucune r\u00e8gle environnementale lors de la vente fait \u00e9galement en sorte que M. Tougas ne peut avoir gain de cause sur le fondement de l\u2019article 1725 C.c.Q., l\u2019une des trois dispositions du Code relatives \u00e0 la garantie du droit de propri\u00e9t\u00e9. \u00c0 sa face m\u00eame, cet article ne s\u2019applique qu\u2019en cas de violation \u00e0 une limitation de droit public \u00e9chappant au droit commun de la propri\u00e9t\u00e9; il est donc inapplicable en l\u2019esp\u00e8ce.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cependant, la Cour mentionne que la garantie de propri\u00e9t\u00e9 vis\u00e9e \u00e0 l\u2019article 1723 C.c.Q. pourrait \u00eatre applicable&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[33] Ce n\u2019est cependant pas le cas de l\u2019article 1723 al. 1 C.c.Q., qui pr\u00e9voit que \u00ab le vendeur est tenu de garantir \u00e0 l\u2019acheteur que le bien est libre de tous droits, \u00e0 l\u2019exception de ceux qu\u2019il a d\u00e9clar\u00e9s lors de la vente [\u2026] \u00bb.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[34] En effet, depuis l\u2019arr\u00eat de la Cour d\u2019appel dans l\u2019affaire Chartr\u00e9[10], il est <strong>acquis que les droits dont il est question \u00e0 cette disposition du Code civil ne sont pas limit\u00e9s aux droits de nature priv\u00e9e<\/strong>. Les auteurs Jobin et Cumyn expliquent que les droits de nature publique qui sont analogues \u00e0 des droits de nature priv\u00e9e et qui gr\u00e8vent un immeuble en particulier doivent d\u00e9sormais \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme \u00e9tant eux aussi vis\u00e9s par l\u2019article 1723 al. 1 C.c.Q.[11]. Les auteurs donnent notamment l\u2019exemple d\u2019une bande de protection riveraine, et ils citent avec approbation un jugement de la Cour du Qu\u00e9bec ayant conclu en ce sens[12].<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[35]&nbsp;La garantie \u00e9nonc\u00e9e \u00e0 l\u2019article 1723 al. 1 C.c.Q. est applicable d\u00e8s lors que le droit en question \u00e9tait n\u00e9 au moment de la vente, qu\u2019il n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9 par le vendeur et qu\u2019il \u00e9tait inconnu de l\u2019acheteur[13]. De plus, l\u2019acheteur doit, par \u00e9crit et dans un d\u00e9lai raisonnable, d\u00e9noncer au vendeur le droit risquant de porter atteinte \u00e0 son droit de propri\u00e9t\u00e9 (article 1738 C.c.Q.).<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Finalement, la Cour \u00e9carte un des \u00e9l\u00e9ments de d\u00e9fense du vendeur&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[36]&nbsp;[\u2026] Par ailleurs, M. Malo ne peut se rabattre sur le fait qu\u2019il ne savait pas, au moment de la vente, qu\u2019un milieu humide et des plaines inondables rendaient le terrain en grande partie inconstructible, car \u00ab le vendeur r\u00e9pond m\u00eame des droits dont il ignorait l\u2019existence; sa bonne ou mauvaise foi n\u2019est pas pertinente \u00bb[14].<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il est important de comprendre de la d\u00e9cision pr\u00e9cit\u00e9e que le terrain, au moment de sa vente, ne contrevenait \u00e0 aucune loi environnementale. La situation \u00e9tait plut\u00f4t qu\u2019il \u00e9tait impossible d\u2019y faire des constructions sans y contrevenir.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il en est tout autre lorsque le terrain, par exemple, \u00e9tait contamin\u00e9 et contrevenait aux normes environnementales <strong>au moment<\/strong> de la vente.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>b) Cadre juridique applicable lorsque l\u2019immeuble contrevient aux r\u00e8gles environnementales lors de son achat<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En mati\u00e8re de sols contamin\u00e9s, les tribunaux ont reconnu qu\u2019il s\u2019agissait de vices cach\u00e9s couverts par la garantie l\u00e9gale de qualit\u00e9 (art. 1726 C.c.Q.), notamment dans les affaires suivantes&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La Cour d\u2019appel du Qu\u00e9bec dans l\u2019affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/frzc4\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Argayova c. Fernandez, 2012 QCCA 1243<\/a><\/em><\/strong> (par. 3 et 4)&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>La Cour sup\u00e9rieure du Qu\u00e9bec, dans l\u2019affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jr5fx\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Melatti c. Cvesper, 2022 QCCS 2874<\/a><\/em><\/strong> (par. 17)&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>La Cour sup\u00e9rieure du Qu\u00e9bec, dans l\u2019affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jztwq\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Badin c. 3633012 Canada inc., 2023 QCCS 3258<\/a><\/em><\/strong>, (par. 31);<\/li>\n\n\n\n<li>La Cour sup\u00e9rieure du Qu\u00e9bec, dans l&#8217;affaire <em><strong><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/k2sfx\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">9128-4182 Qu\u00e9bec inc. c. Municipalit\u00e9 de Papineauville, 2024 QCCS 419<\/a><\/strong><\/em>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans la situation o\u00f9 un immeuble \u00e9tait en contravention avec les normes environnementales au moment de la vente, l\u2019on se tournera notamment vers la garantie l\u00e9gale de qualit\u00e9 contre les vices cach\u00e9s, du moment que les quatre (4) crit\u00e8res suivants sont r\u00e9unis&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ol style=\"list-style-type:lower-alpha\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Le vice est cach\u00e9;<\/li>\n\n\n\n<li>Il est suffisamment grave;<\/li>\n\n\n\n<li>Inconnu de l\u2019acheteur; et,<\/li>\n\n\n\n<li>Ant\u00e9rieur \u00e0 la vente.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il est \u00e9galement rappel\u00e9 par la jurisprudence que le vice doit \u00eatre grave et engendrer un d\u00e9ficit d\u2019usage, c\u2019est-\u00e0-dire que le vice doit affecter l\u2019usage que l\u2019acheteur destinait \u00e0 l\u2019immeuble lors de l\u2019achat. \u00c0 titre d\u2019exemple, en mati\u00e8re commerciale, la pr\u00e9sence d\u2019un ilot de contamination minime par rapport \u00e0 l\u2019ensemble des travaux de r\u00e9habilitation d\u2019un site peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme n\u2019\u00e9tant pas assez grave par la Cour, comme cela a \u00e9t\u00e9 le cas dans l\u2019affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jxw16\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Paintwell Ltd. c. Entreprises G\u00e9raldeau et Fils inc., 2023 QCCS 2257<\/a><\/em><\/strong> (par. 129 et suivants).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Aussi, l\u2019affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jztwq\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Badin c. 3633012 Canada inc., 2023 QCCS 3258<\/a><\/em><\/strong> est int\u00e9ressante, car en mati\u00e8re de contamination des sols par des hydrocarbures et la pr\u00e9sence d\u2019un r\u00e9servoir de mazout enfoui, la Cour retient la responsabilit\u00e9 du vendeur en vertu de trois (3) r\u00e9gimes de responsabilit\u00e9&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La responsabilit\u00e9 est retenue en vertu de la <strong>garantie l\u00e9gale de qualit\u00e9<\/strong> selon l\u2019article 1726 C.c.Q. (par. 31)&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>La responsabilit\u00e9 est retenue en vertu de la <strong>garantie du droit de propri\u00e9t\u00e9<\/strong> selon l\u2019article 1725 C.c.Q. \u00e0 cause de contraventions \u00e0 des lois et r\u00e8glements en mati\u00e8re d\u2019environnement \u00e0 cause de la pr\u00e9sence d\u2019un r\u00e9servoir souterrain de mazout (par. 97 et suivants)&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>La responsabilit\u00e9 est retenue en vertu de la <strong>garantie de d\u00e9livrance<\/strong> et de la <strong>garantie conventionnelle<\/strong>, car le vendeur garantissait dans l\u2019acte de vente que \u00ab&nbsp;L\u2019immeuble ne d\u00e9roge pas aux lois et r\u00e8glements relatifs \u00e0 la protection de l\u2019environnement&nbsp;\u00bb (par. 107).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il ressort \u00e9galement de la jurisprudence \u00e9tudi\u00e9e que la contravention \u00e0 la l\u00e9gislation environnementale doit \u00eatre existante au moment de la vente. Le tout variera \u00e9videmment s\u2019il s\u2019agit d\u2019un immeuble \u00e0 vocation r\u00e9sidentielle, commerciale ou industrielle. Les normes environnementales varient grandement dans ces cas.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. La responsabilit\u00e9 professionnelle des consultants en environnement en cas de contamination des sols<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Cour sup\u00e9rieure du Qu\u00e9bec, dans l\u2019affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jxw16\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Paintwell Ltd. c. Entreprises G\u00e9raldeau et Fils inc., 2023 QCCS 2257<\/a><\/em><\/strong> (d\u00e9cision confirm\u00e9e en appel : <em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/kfdd8\">Paintwell Ltd. c. Entreprises G\u00e9raldeau et Fils inc., 2025 QCCA 1133<\/a><\/em>), rappelle la fa\u00e7on dont doit \u00eatre analys\u00e9e la responsabilit\u00e9 des consultants en environnement dans les travaux de caract\u00e9risation et de r\u00e9habilitation des sols (par. 167 et suivants).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans cette affaire, une premi\u00e8re firme de consultants en environnement avait effectu\u00e9 une r\u00e9habilitation des sols avant la vente et il \u00e9tait donc suppos\u00e9 ne plus y avoir de contamination au-del\u00e0 de la limite r\u00e9glementaire.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Par la suite, l\u2019immeuble a \u00e9t\u00e9 vendu et d\u2019autre travaux de r\u00e9habilitation du site avec une autre firme de consultants ont permis la d\u00e9couverte d\u2019un ilot de contamination exc\u00e9dant le crit\u00e8re C (limite r\u00e9glementaire en mati\u00e8re commerciale\/industrielle).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le Tribunal, \u00e0 l\u2019occasion de son analyse, \u00e9nonce le niveau de responsabilit\u00e9 des consultants, en d\u00e9partageant s\u2019ils ont une obligation de \u00ab&nbsp;moyen&nbsp;\u00bb ou de \u00ab&nbsp;r\u00e9sultant&nbsp;\u00bb. Sur ces deux notions, le Tribunal s\u2019exprime ainsi&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[172] <strong>L\u2019obligation de moyens<\/strong> implique de promettre \u00ab <u>de prendre les moyens requis pour atteindre un r\u00e9sultat<\/u> \u00bb, alors que celle de r\u00e9sultat est de promettre d\u2019atteindre ce r\u00e9sultat[102]. De m\u00eame, le professeur Jean-Louis Baudouin explique les deux obligations comme suit[103]:<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>34 \u2013 Obligation de moyens \u2013 L&#8217;obligation de moyens est celle qui exige que le d\u00e9biteur agisse avec prudence et diligence en vue d&#8217;obtenir le r\u00e9sultat convenu, en employant tous les moyens raisonnables, sans toutefois assurer le cr\u00e9ancier de l&#8217;atteinte du r\u00e9sultat. [\u2026]<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>35 \u2013 <strong>Obligation de r\u00e9sultat <\/strong>\u2013 l&#8217;obligation de r\u00e9sultat est celle qui exige que le d\u00e9biteur fournisse au cr\u00e9ancier un r\u00e9sultat pr\u00e9cis et d\u00e9termin\u00e9. [\u2026]<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>38 \u2013 Crit\u00e8re \u2013 [\u2026] pour d\u00e9partager les obligations de moyens et celles de r\u00e9sultat, le crit\u00e8re le plus utile \u00e0 notre avis est celui de l&#8217;al\u00e9a. Il s&#8217;agit d&#8217;examiner concr\u00e8tement le caract\u00e8re plus ou moins incertain de la prestation \u00e0 laquelle s&#8217;est engag\u00e9 le d\u00e9biteur, c&#8217;est-\u00e0-dire les probabilit\u00e9s qu&#8217;il puisse effectivement procurer au cr\u00e9ancier le r\u00e9sultat envisag\u00e9. [\u2026]<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans son analyse, le Tribunal \u00e9value le niveau de responsabilit\u00e9 \u00e0 chaque \u00e9tape du travail des consultants en environnement comme suit&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>a) <u>Au stade de l\u2019\u00c9tude Phase I&nbsp;<\/u><\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il est question d\u2019une <strong>responsabilit\u00e9 de<\/strong> <strong>moyen<\/strong> pour le consultant (par. 176), car cette \u00e9tude \u00ab&nbsp;permet de r\u00e9duire \u2013 mais non d\u2019\u00e9liminer \u2013 l\u2019incertitude quant au risque de contamination, \u00e0 la mani\u00e8re d\u2019un contrat d&#8217;inspection pr\u00e9achat d&#8217;une maison qui vise \u00e0 \u00e9viter la mauvaise surprise d\u2019un vice cach\u00e9&nbsp;\u00bb (par. 175).<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>b) <u>Lors de la caract\u00e9risation environnementale Phase II&nbsp;et de la r\u00e9habilitation environnementale<\/u><\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Concernant la caract\u00e9risation environnementale Phase II, le Tribunal rappelle l\u2019objet de ce type de travail ainsi&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[179] De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, la Phase II a pour objet de confirmer la pr\u00e9sence et la nature des contaminants, de m\u00eame que leurs concentration et volume, et de d\u00e9terminer quels secteurs sont effectivement contamin\u00e9s[109]. Une fois que l\u2019\u00e9tendue de la contamination est d\u00e9finie, il est alors ais\u00e9 d\u2019\u00e9valuer les co\u00fbts de d\u00e9contamination et les meilleures m\u00e9thodes pour ce faire, consid\u00e9rant les particularit\u00e9s du terrain. Pour cette raison, la Phase II est souvent obligatoire avant de proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9habilitation environnementale d\u2019un site.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Concernant la r\u00e9habilitation environnementale, le Tribunal consid\u00e8re qu\u2019il s\u2019agit d\u2019une <strong>obligation de moyen&nbsp;<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[183] M\u00eame si l\u2019\u00e9tape de r\u00e9habilitation est plus grave de cons\u00e9quences, et qu\u2019il pourrait sembler logique d\u2019y rattacher une obligation de r\u00e9sultat, le Tribunal est d\u2019avis qu\u2019il faut tenir les consultantes en environnement affect\u00e9es d\u2019une t\u00e2che de r\u00e9habiliter des sols \u00e0 une obligation de moyens.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>[\u2026]<\/em><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[189] [\u2026] Ainsi, les professionnels de l\u2019environnement qui r\u00e9habilitent des terrains contamin\u00e9s <strong>doivent employer tous les moyens raisonnables pour ce faire, sans \u00eatre tenus \u00e0 une obligation de r\u00e9sultat<\/strong>.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Toujours dans cette affaire, le Tribunal juge qu\u2019un consultant en environnement commettra une faute engendrant sa responsabilit\u00e9 s\u2019il ne pousse pas plus loin ses investigations s\u2019il existe \u00ab&nbsp;des signes visuels et olfactifs [qui sugg\u00e8rent] qu\u2019il y avait peut-\u00eatre encore des sources de contamination&nbsp;\u00bb (par. 202). Ainsi, en pr\u00e9sence de ces signes, le consultant aurait l\u2019obligation d\u2019investiguer davantage.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le Tribunal, toujours dans l\u2019affaire <strong><em>Paintwell<\/em><\/strong>, pr\u00e9cise au passage que le consultant en environnement peut \u00eatre responsable face aux tiers dans les circonstances suivantes&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[169] A priori, le consultant ou l\u2019expert en environnement peut engager sa responsabilit\u00e9 envers un tiers. Une opinion rendue par un expert consultant sur l\u2019aspect conforme d\u2019un site sur le plan environnemental, et sur laquelle on se fie pour acqu\u00e9rir le site en question, engagera ainsi sa responsabilit\u00e9 professionnelle si des dommages sont subis par suite de l\u2019achat bas\u00e9 sur la promesse de conformit\u00e9[99].<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Finalement, les commentaires du Tribunal concernant le niveau de responsabilit\u00e9 des consultants en g\u00e9n\u00e9ral sont les suivants&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[228]&nbsp;Comme l\u2019explique notre Cour dans la d\u00e9cision Axa Assurances inc., il s\u2019agit pour les professionnels de l\u2019environnement <strong>d\u2019exercer un jugement dans leurs choix de proc\u00e9d\u00e9s d\u2019\u00e9valuation<\/strong>, de caract\u00e9risation ou de r\u00e9habilitation, <strong>dans le meilleur int\u00e9r\u00eat de leur client et conform\u00e9ment aux r\u00e8gles de l\u2019art<\/strong>[142]:<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[\u2026] les professionnels sont r\u00e9guli\u00e8rement appel\u00e9s \u00e0 exercer leur jugement et \u00e0 faire des choix pour identifier parmi plusieurs possibilit\u00e9s l&#8217;approche ou la m\u00e9thode de travail qui devrait \u00eatre utilis\u00e9e pour r\u00e9aliser des travaux ou atteindre les r\u00e9sultats recherch\u00e9s par un client. Ces d\u00e9cisions sont prises \u00e0 la lumi\u00e8re des informations disponibles. Elles doivent \u00eatre prises dans le meilleur int\u00e9r\u00eat du client et \u00eatre conformes aux r\u00e8gles de l&#8217;art.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[229]&nbsp;En l\u2019esp\u00e8ce, la demanderesse n\u2019a pas d\u00e9montr\u00e9 que [\u2026] a fait preuve d&#8217;imprudence, de n\u00e9gligence, d&#8217;incomp\u00e9tence ou d&#8217;incurie dans l&#8217;ex\u00e9cution de son mandat ou que les m\u00e9thodes qu&#8217;elle a choisies pour superviser la r\u00e9habilitation \u00e9taient inad\u00e9quates.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cependant, il est \u00e0 rappeler que la qualification des obligations par le Tribunal dans l\u2019affaire ci-dessus n\u2019est pas absolue&nbsp;: les circonstances, les <strong>contrats<\/strong> en cause et les faits permettront d\u2019\u00e9tablir s\u2019il s\u2019agit d\u2019une obligation de moyen ou de r\u00e9sultat en ce qui concerne le travail du consultant. L\u2019affaire \u00e9tudi\u00e9e nous donne cependant un bon aper\u00e7u des r\u00e8gles applicables en semblable mati\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. Points \u00e0 retenir<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019analyse de la jurisprudence ci-dessus nous permet de constater ce qui suit&nbsp;en mati\u00e8re de contamination environnementale&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La situation peut \u00eatre analys\u00e9e sous l\u2019angle de la garantie l\u00e9gale de qualit\u00e9, de propri\u00e9t\u00e9 et\/ou de d\u00e9livrance (garantie conventionnelle \u00e0 l\u2019acte de vente) \u2013 \u00e0 cet \u00e9gard, l\u2019analyse du contexte et du type de transaction immobili\u00e8re est tr\u00e8s importante pour d\u00e9terminer le bon cadre juridique applicable&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>La responsabilit\u00e9 des consultants en environnement peut \u00eatre retenue s\u2019ils ne poussent pas davantage les investigations dans le cadre d\u2019une caract\u00e9risation Phase II ou d\u2019une r\u00e9habilitation, lorsqu\u2019il y a pr\u00e9sence d\u2019indices pouvant laisser subsister un doute quant \u00e0 la contamination d\u2019un site&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>La responsabilit\u00e9 des consultants en environnement pourrait \u00eatre retenue, notamment s\u2019il est d\u00e9montr\u00e9 qu\u2019ils ont \u00ab<em> fait preuve d&#8217;imprudence, de n\u00e9gligence, d&#8217;incomp\u00e9tence ou d&#8217;incurie dans l&#8217;ex\u00e9cution de son mandat ou que les m\u00e9thodes qu&#8217;elle a choisies pour superviser la r\u00e9habilitation \u00e9taient inad\u00e9quates&nbsp;\u00bb<a id=\"_ftnref1\" href=\"#_ftn1\"><strong>[1]<\/strong><\/a>.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans tous les cas, les faits particuliers d\u2019une affaire doivent \u00eatre analys\u00e9s avant d\u2019en arriver \u00e0 des conclusions.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>AVIS : Les informations de cet article sont g\u00e9n\u00e9rales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne refl\u00e8tent n\u00e9cessairement l\u2019\u00e9tat du droit de fa\u00e7on exhaustive. Pour toute question d\u2019ordre juridique adapt\u00e9e \u00e0 votre situation, nous vous conseillons de <a href=\"http:\/\/droitimmobilier.ca\">contacter un avocat<\/a>.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a id=\"_ftn1\" href=\"#_ftnref1\">[1]<\/a> <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jxw16\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Paintwell Ltd. c. Entreprises G\u00e9raldeau et Fils inc., 2023 QCCS 2257<\/a>, <\/em><\/strong>par. 229<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Les litiges relatifs aux sols contamin\u00e9s sont depuis quelques ann\u00e9es de plus en plus importants, \u00e0 mesure que la sensibilisation du public et des autorit\u00e9s r\u00e9glementaires aux questions environnementales augmente. \u00c0 cet \u00e9gard, l\u2019affaire Paintwell Ltd. c. 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