{"id":3384,"date":"2023-07-23T12:16:46","date_gmt":"2023-07-23T16:16:46","guid":{"rendered":"https:\/\/droitimmobilier.ca\/blogue\/promesse-dachat-et-clause-dinspection-comment-lacheteur-peut-se-retirer-legalement-suivant-linspection-preachat\/"},"modified":"2026-02-13T17:45:59","modified_gmt":"2026-02-13T22:45:59","slug":"promesse-dachat-et-clause-dinspection-comment-lacheteur-peut-se-retirer-legalement-suivant-linspection-preachat","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/blogue\/promesse-dachat-et-clause-dinspection-comment-lacheteur-peut-se-retirer-legalement-suivant-linspection-preachat\/","title":{"rendered":"Promesse d\u2019achat\u00a0et clause d\u2019inspection : comment l\u2019acheteur peut se retirer l\u00e9galement suivant l\u2019inspection\u00a0pr\u00e9achat ?"},"content":{"rendered":"\n<p><strong>Dans le cadre d\u2019une transaction immobili\u00e8re r\u00e9sidentielle, il est reconnu que l\u2019inspection pr\u00e9achat est un \u00e9l\u00e9ment central pour l\u2019acheteur dans le cadre de sa v\u00e9rification diligente avant l\u2019achat. La promesse d\u2019achat pr\u00e9voit une clause pour encadrer le processus d\u2019inspection. Or, quels sont les impacts juridiques de cette clause&nbsp;? Comment un acheteur, insatisfait de l\u2019inspection, peut se retirer de la transaction sans dommages&nbsp;?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Auteur\u00a0:<\/strong> M<sup>e<\/sup> Manuel St-Aubin, avocat et associ\u00e9 chez <a href=\"https:\/\/staubinavocats.ca\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">St-Aubin avocats<\/a><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Date de r\u00e9daction&nbsp;:<\/strong> 2023-07<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Date de mise \u00e0 jour\u00a0:<\/strong> 2026-02 (1ere)<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. L\u2019importance et le but de l\u2019inspection pr\u00e9achat<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>L\u2019inspection pr\u00e9achat est g\u00e9n\u00e9ralement recommand\u00e9e \u00e0 un futur acheteur (ou \u00ab&nbsp;promettant-acheteur&nbsp;\u00bb), bien qu\u2019elle ne soit pas juridiquement obligatoire. Ne pas en faire faire une peut cependant emporter des impacts juridiques importants.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019inspection pr\u00e9achat aura notamment pour but de d\u00e9couvrir les vices apparents de l\u2019immeuble et les points qui doivent faire l\u2019objet de v\u00e9rifications plus pouss\u00e9es par un expert.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019inspecteur en b\u00e2timent proc\u00e9dera le plus souvent via une inspection strictement visuelle, qui n\u2019est pas invasive. L\u2019inspecteur pr\u00e9achat est en quelque sorte un g\u00e9n\u00e9raliste de l\u2019immeuble et r\u00e9f\u00e9rera le futur acheteur aux experts appropri\u00e9s s\u2019il d\u00e9c\u00e8le un \u00e9l\u00e9ment qui n\u00e9cessite une expertise suppl\u00e9mentaire.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c0 cet \u00e9gard, l\u2019inspecteur a des responsabilit\u00e9s et des obligations qui d\u00e9coulent de la loi, de la jurisprudence et de ses normes de pratique.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Pour en savoir plus sur la responsabilit\u00e9 de l\u2019inspecteur, voir notre article <a href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/?p=3410\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong><em>Le r\u00f4le de l\u2019inspection pr\u00e9achat d\u2019un immeuble et la responsabilit\u00e9 de l\u2019inspecteur<\/em><\/strong><\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>a)<\/strong> <strong>Si la vente est faite avec la garantie l\u00e9gale&nbsp;:<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>L\u2019inspection pr\u00e9achat sera un \u00e9l\u00e9ment central dans le cadre d\u2019une vente avec garantie l\u00e9gale. Suivant la vente, s\u2019il y a d\u00e9couverte d\u2019un vice cach\u00e9 affectant l\u2019immeuble, le promettant-acheteur devra d\u00e9montrer qu\u2019il a \u00e9t\u00e9 prudent et diligent dans le cadre de l\u2019acquisition de l\u2019immeuble. \u00c0 cet \u00e9gard, avoir proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 une bonne inspection pr\u00e9achat peut jouer en faveur de l\u2019acheteur qui se retrouve face \u00e0 des vices cach\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p>De l\u2019autre c\u00f4t\u00e9, si aucune inspection pr\u00e9achat n&#8217;a \u00e9t\u00e9 faite et que l\u2019acheteur d\u00e9couvre par la suite des vices cach\u00e9s, cela pourrait ajouter une difficult\u00e9 au recours, surtout si les vices d\u00e9couverts auraient pu \u00eatre d\u00e9cel\u00e9s via une inspection visuelle avant la vente. L\u2019acheteur court alors le risque d\u2019\u00eatre qualifi\u00e9 de non prudent et non diligent dans le cadre de l\u2019acquisition de l\u2019immeuble, pouvant ainsi faire \u00e9chec \u00e0 un recours en vices cach\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour le vendeur dans le cadre d\u2019un recours en vices cach\u00e9s de l\u2019acheteur, l\u2019inspection pr\u00e9achat pourra permettre de d\u00e9terminer si les vices \u00e9taient apparents, et si tel est le cas, cela pourra faire \u00e9chec au recours de l\u2019acheteur.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Pour en savoir plus sur les vices cach\u00e9s, voir notre article <a href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/?p=3445\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong><em>Vices cach\u00e9s : 10 choses \u00e0 retenir<\/em><\/strong><\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>b)<\/strong> <strong>Si la vente est faite sans garantie l\u00e9gale&nbsp;:<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>L\u2019inspection pr\u00e9achat est un \u00e9l\u00e9ment primordial afin de prot\u00e9ger l\u2019acheteur afin que ce dernier sache l\u2019\u00e9tat de l\u2019immeuble qu\u2019il ach\u00e8te. En effet, vu l\u2019absence de garantie l\u00e9gale, l\u2019acheteur n\u2019aura plus de recours contre le vendeur s\u2019il s\u2019av\u00e8re que l\u2019immeuble achet\u00e9 \u00e9tait affect\u00e9 de vices cach\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p>Vu l\u2019absence de la garantie l\u00e9gale, il est d\u2019autant plus important pour l\u2019acheteur de d\u00e9couvrir tous les potentiels vices affectant l\u2019immeuble afin d\u2019\u00e9viter les mauvaises surprises suivant la vente.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Pour en savoir plus sur l\u2019impact de la vente sans garantie l\u00e9gale, voir notre article <a href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/?p=3452\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong><em>Vente d\u2019un immeuble \u00ab aux risques et p\u00e9rils de l\u2019acheteur \u00bb : cons\u00e9quences.<\/em><\/strong><\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. Les obligations du courtier immobilier face <\/strong><strong>\u00e0 l\u2019inspection pr\u00e9achat<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Outre ses obligations de conseils face \u00e0 son client, le courtier immobilier a l\u2019obligation de recommander \u00e0 l\u2019acheteur potentiel de faire effectuer une inspection compl\u00e8te de l\u2019immeuble par un professionnel ou un inspecteur en b\u00e2timent qui remplit les crit\u00e8res suivants<a href=\"#_ftn1\" id=\"_ftnref1\">[1]<\/a>&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Il \u00ab&nbsp;d\u00e9tient une assurance responsabilit\u00e9 professionnelle contre les fautes, erreurs ou omissions&nbsp;\u00bb&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>Il \u00ab&nbsp;utilise une convention de service d\u2019inspection reconnue&nbsp;\u00bb&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>Il \u00ab&nbsp;effectue ses inspections conform\u00e9ment \u00e0 une norme de pratique de l\u2019inspection en b\u00e2timent reconnue&nbsp;\u00bb, par exemple les normes de l\u2019AIBQ, InterNACHI, \u00e9ventuellement la norme BNQ 3009-500 (obligatoire \u00e0 compter de l\u2019ann\u00e9e 2024)&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>Il \u00ab&nbsp;remet un rapport \u00e9crit \u00e0 la partie qui utilise ses services&nbsp;\u00bb.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Le courtier peut ainsi fournir \u00e0 l\u2019acheteur une liste de r\u00e9f\u00e9rences d\u2019inspecteurs ou professionnels qui respectent les crit\u00e8res ci-dessus<a href=\"#_ftn2\" id=\"_ftnref2\">[2]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Bien que cela ne soit pas une obligation clairement mentionn\u00e9e par la loi, le <strong>courtier du vendeur<\/strong> pourrait avoir int\u00e9r\u00eat \u00e0 \u00eatre pr\u00e9sent lors de l\u2019inspection pr\u00e9achat command\u00e9e par l\u2019acheteur&nbsp;: il aura connaissance de plusieurs \u00e9l\u00e9ments identifi\u00e9s lors de l\u2019inspection car le vendeur et son courtier n\u2019auront pas n\u00e9cessairement acc\u00e8s au rapport d\u2019inspection, sauf si l\u2019acheteur accepte de le partager avec le vendeur.<\/p>\n\n\n\n<p>Il est de m\u00eame pour le courtier de l\u2019acheteur, car ce dernier pourrait poser des questions \u00e0 l\u2019inspecteur et au vendeur et conseiller ad\u00e9quatement son client dans le cadre de la transaction.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. Pr\u00e9sentation de la clause d\u2019inspection de la promesse d&#8217;achat<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>La clause d\u2019inspection formul\u00e9e dans le formulaire de promesse d\u2019achat pr\u00e9par\u00e9 par l\u2019OACIQ se lit comme suit\u00a0(la r\u00e9daction peut varier selon les versions du formulaire) :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li class=\"has-small-font-size\"><em>8.1 Cette promesse d\u2019achat est conditionnelle \u00e0 ce que l\u2019ACHETEUR puisse faire inspecter l\u2019immeuble par un <strong>inspecteur en b\u00e2timent ou un professionnel<\/strong> dans les _____ jours suivant l\u2019acceptation de la pr\u00e9sente promesse d\u2019achat. Si cette inspection r\u00e9v\u00e8le l\u2019existence d\u2019un facteur se rapportant \u00e0 l\u2019IMMEUBLE, susceptible, <strong>de fa\u00e7on significative<\/strong>, d\u2019en diminuer la valeur ou les revenus ou d\u2019en augmenter les d\u00e9penses, l\u2019ACHETEUR devra en aviser le VENDEUR, par \u00e9crit, et devra lui remettre une copie du rapport d\u2019inspection, au plus tard la ____ journ\u00e9e suivant l\u2019expiration du d\u00e9lai mentionn\u00e9 ci-dessus, avant _____h. La pr\u00e9sente promesse d\u2019achat deviendra nulle et non avenue \u00e0 compter du moment de la r\u00e9ception, par le VENDEUR, de l\u2019avis accompagn\u00e9 d\u2019une copie du rapport d\u2019inspection. Dans le cas o\u00f9 l\u2019ACHETEUR n\u2019aviserait pas le VENDEUR dans le d\u00e9lai et de la fa\u00e7on pr\u00e9vus ci-dessus, il sera r\u00e9put\u00e9 avoir renonc\u00e9 \u00e0 la pr\u00e9sente condition.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li class=\"has-small-font-size\"><em>OU<\/em><\/li>\n\n\n\n<li class=\"has-small-font-size\"><em>En apposant ses paraphes, l\u2019ACHETEUR reconna\u00eet avoir \u00e9t\u00e9 inform\u00e9 de son droit de faire inspecter l\u2019IMMEUBLE par un inspecteur en b\u00e2timent ou un professionnel et avoir renonc\u00e9 \u00e0 son droit de le faire. Il reconna\u00eet \u00e9galement avoir \u00e9t\u00e9 inform\u00e9 par le courtier identifi\u00e9 \u00e0 la clause 2.1 des risques de ne pas avoir proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 une inspection.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Cette clause est tir\u00e9e du formulaire obligatoire de l\u2019OACIQ pour une promesse d\u2019achat d\u2019un \u00ab&nbsp;<em>Immeuble principalement r\u00e9sidentiel de moins de 5 logements excluant la copropri\u00e9t\u00e9<\/em>&nbsp;\u00bb.<\/p>\n\n\n\n<p>Comme l&#8217;\u00e9nonce la Cour du Qu\u00e9bec dans <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jn8s8\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Durand c. Struhal, 2022 QCCQ 993<\/a><\/em><\/strong>, \u00ab&nbsp;cette clause de retrait est stipul\u00e9e en faveur de l&#8217;acheteur et \u00e0 son seul b\u00e9n\u00e9fice&nbsp;\u00bb (par. 29). L\u2019application de la clause permet au promettant-acheteur, sous r\u00e9serve des conditions pour l\u2019appliquer, de se retirer de la transaction suivant l\u2019inspection pr\u00e9achat. Ainsi, si le promettant-acheteur renonce \u00e0 cette clause, il renonce aux droits qui lui auraient \u00e9t\u00e9 accord\u00e9s de par celle-ci.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c0 la lecture de la clause, les <strong>\u00e9l\u00e9ments suivants doivent \u00eatre respect\u00e9s<\/strong> par le promettant-acheteur pour se retirer ad\u00e9quatement de la transaction&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Il doit avoir fait inspecter l\u2019immeuble par un inspecteur en b\u00e2timent ou un professionnel dans les d\u00e9lais d\u00e9termin\u00e9s dans la clause&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019inspection doit r\u00e9v\u00e9ler un facteur susceptible de diminuer la valeur ou les revenus ou d\u2019augmenter les d\u00e9penses face \u00e0 l\u2019immeuble, et ce facteur doit \u00eatre \u00ab&nbsp;<strong>significatif<\/strong>&nbsp;\u00bb&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>Le tout \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur du d\u00e9lai fix\u00e9 par la clause, remettre le rapport d\u2019inspection pr\u00e9achat au vendeur avec l\u2019avis qui indique qu\u2019il rend nulle et non-avenue la promesse d\u2019achat.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Sous une autre formulation, la Cour du Qu\u00e9bec, toujours dans l\u2019affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jn8s8\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Durand c. Struhal, 2022 QCCQ 993<\/a><\/em><\/strong>, \u00e9nonce les crit\u00e8res devant \u00eatre respect\u00e9s&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p><em>[30] La clause permet l&#8217;annulation de la promesse d\u2019achat si les conditions suivantes sont remplies :<\/em><\/p>\n\n\n\n<ol style=\"list-style-type:1\" class=\"wp-block-list\">\n<li><em>Des facteurs sont r\u00e9v\u00e9l\u00e9s par l&#8217;inspection;<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>Ces facteurs apparaissent de mani\u00e8re objective;<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>Ces facteurs sont susceptibles d&#8217;affecter la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 la baisse, d&#8217;en diminuer les revenus ou d&#8217;en augmenter les d\u00e9penses;<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>Et ce, de mani\u00e8re significative.<\/em><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>\u00c0 d\u00e9faut de respecter les crit\u00e8res ci-dessus, le promettant-acheteur qui se retire d\u2019une transaction pourrait se voir condamn\u00e9 \u00e0 des dommages en faveur du vendeur et m\u00eame des courtiers impliqu\u00e9s en lien avec le non-respect de la promesse d\u2019achat.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Pour en savoir plus, voir notre article <a href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/?p=3451\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong><em>Promesse d\u2019achat : un contrat \u00e0 respecter!<\/em><\/strong><\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>En effet, comme le mentionne le tribunal, l\u2019acheteur qui se pr\u00e9vaut de la clause d\u2019inspection pour se retirer de la transaction \u00ab&nbsp;ne peut pas se d\u00e9sister de sa promesse de fa\u00e7on purement arbitraire ou capricieuse&nbsp;\u00bb<a href=\"#_ftn3\" id=\"_ftnref3\">[3]<\/a>. &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>4. Comment la clause d\u2019inspection est interpr\u00e9t\u00e9e par les tribunaux<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>\u00c0 la lecture de la clause d\u2019inspection, la question suivante se pose&nbsp;: <strong>qu\u2019est-ce qu\u2019un facteur \u00ab&nbsp;significatif&nbsp;\u00bb pouvant diminuer la valeur de l\u2019immeuble, ses revenus ou augmenter ses d\u00e9penses&nbsp;?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Les tribunaux du Qu\u00e9bec ont \u00e9t\u00e9 appel\u00e9s \u00e0 plusieurs reprises \u00e0 trancher sur ce qui peut \u00eatre qualifi\u00e9 de \u00ab&nbsp;significatif&nbsp;\u00bb au sens de la clause d\u2019inspection.<\/p>\n\n\n\n<p>La Cour d\u2019appel du Qu\u00e9bec, dans l\u2019affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/fx3dt\">Lozeau c. Stern, 2013 QCCA 685<\/a><\/em><\/strong>, nous \u00e9claire des commentaires suivants&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Selon le juge Morissette&nbsp;: \u00ab&nbsp;<em>Une incertitude s\u00e9rieuse quant \u00e0 une \u00e9ventuelle n\u00e9cessit\u00e9 de proc\u00e9der \u00e0 des travaux co\u00fbteux pour une mise \u00e0 niveau r\u00e9glementaire de l\u2019immeuble satisfait aux exigences de la clause B2.4<\/em>&nbsp;\u00bb (similaire \u00e0 la nouvelle clause 8.1) (par. 21).<\/li>\n\n\n\n<li>Selon la juge Bich&nbsp;: \u00ab&nbsp;<em>le \u00ab facteur \u00bb n&#8217;a pas \u00e0 \u00eatre un d\u00e9faut av\u00e9r\u00e9, mais peut se rattacher \u00e0 la simple possibilit\u00e9 d&#8217;un tel d\u00e9faut<\/em>&nbsp;\u00bb (par. 25).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Il ressort de ces commentaires que l\u2019interpr\u00e9tation de la clause d\u2019inspection ne doit pas \u00eatre excessivement stricte. Cependant, des crit\u00e8res particuliers doivent \u00eatre respect\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p>La Cour sup\u00e9rieure du Qu\u00e9bec, dans l\u2019affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/61ww\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Lefran\u00e7ois c. Kottaras, 2003 CanLII 1058<\/a><\/em><\/strong>, donne un bon aper\u00e7u de la fa\u00e7on d\u2019interpr\u00e9ter la clause d\u2019inspection, principalement sur la question du facteur \u00ab&nbsp;significatif&nbsp;\u00bb du d\u00e9faut pouvant engendrer le retrait du promettant-acheteur de la transaction :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[14]&nbsp;[\u2026] tout \u00abd\u00e9faut\u00bb ou \u00abprobl\u00e8me\u00bb r\u00e9v\u00e9l\u00e9 par l&#8217;inspection n&#8217;ouvre pas automatiquement le droit \u00e0 l&#8217;annulation de la promesse d&#8217;achat.&nbsp; L&#8217;utilisation du mot&nbsp;\u00ab<strong>susceptible<\/strong>\u00bb&nbsp;indique que le&nbsp;\u00abfacteur se rapportant \u00e0 l&#8217;immeuble\u00bb&nbsp;dont on se plaint doit&nbsp;<strong><u>avoir la capacit\u00e9<\/u><\/strong>&nbsp;de diminuer la valeur du bien,&nbsp;<strong><u>\u00eatre de nature<\/u><\/strong>&nbsp;\u00e0 avoir cet effet. Il doit par ailleurs \u00eatre, ou l&#8217;ensemble des d\u00e9fauts et probl\u00e8mes doivent par ailleurs \u00eatre suffisamment importants pour avoir un impact \u00absignificatif\u00bb sur le prix offert, soit qu&#8217;ils diminuent la valeur de l&#8217;immeuble ou ses revenus (ce dernier \u00e9l\u00e9ment n&#8217;est pas applicable ici), soit qu&#8217;ils augmentent les d\u00e9penses \u00e9ventuelles.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>[15]&nbsp;L&#8217;ampleur des vices pouvant \u00eatre invoqu\u00e9e est \u00e0 rapprocher de celle des vices cach\u00e9s dont traite l&#8217;article 1726&nbsp;C.c.Q.&nbsp;Tandis que la clause d&#8217;inspection traite des&nbsp;\u00abfacteur[s] susceptible[s],&nbsp;<u>de fa\u00e7on significative<\/u>, de&nbsp;<u>diminuer la valeur<\/u>&nbsp;de l&#8217;immeuble\u00bb, l&#8217;article 1726 traite des vices&nbsp;\u00abqui&nbsp;<u>diminuent tellement<\/u>&nbsp;l&#8217;utilit\u00e9 [du bien] que l&#8217;acheteur ne l&#8217;aurait pas achet\u00e9 ou&nbsp;<u>n&#8217;aurait pas donn\u00e9 si haut prix<\/u>, s&#8217;il les avait connus\u00bb.&nbsp; Dans les deux cas, il s&#8217;agit de se demander si les vices sont&nbsp;<strong>d&#8217;une telle importance<\/strong>&nbsp;qu&#8217;ils sont&nbsp;<strong>de nature \u00e0 modifier la d\u00e9cision d&#8217;acheter au prix convenu<\/strong>&nbsp;(sinon d&#8217;acheter purement et simplement).&nbsp; En somme, il s&#8217;agit de se demander s&#8217;ils sont&nbsp;<strong>de nature \u00e0 justifier une diminution du prix<\/strong>&nbsp;<strong>de vente<\/strong>.&nbsp; Lorsque c&#8217;est le cas, la clause d&#8217;inspection donne le droit \u00e0 l&#8217;acheteur d&#8217;annuler purement et simplement sa promesse d&#8217;achat.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>[\u2026]<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>[17]&nbsp;Ce qui pr\u00e9c\u00e8de fait voir que la \u00abclause d&#8217;inspection\u00bb n&#8217;a pas pour but de procurer \u00e0 l&#8217;acheteur&nbsp;\u00abune garantie d&#8217;absence totale de v\u00e9tust\u00e9 dans le cas d&#8217;un bien usag\u00e9\u00bb, suivant les mots de M.&nbsp;le juge Boss\u00e9 dans&nbsp;Germain c. Desch\u00eanes<a id=\"_ftnref2\"><\/a><strong>[2]<\/strong>.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>[18]&nbsp;&nbsp;Par ailleurs, les d\u00e9faut r\u00e9v\u00e9l\u00e9s par l&#8217;inspection ne doivent pas s&#8217;av\u00e9rer sans effet ou de&nbsp;\u00abcons\u00e9quence insignifiante\u00bb<a id=\"_ftnref3\"><\/a><strong>[3]<\/strong>.&nbsp; Comme on le souligne dans l&#8217;affaire&nbsp;Germain&nbsp;pr\u00e9cit\u00e9e,&nbsp;\u00abl&#8217;utilit\u00e9 du bien doit \u00eatre diminu\u00e9e notablement, \u00e0 un point tel que le bien a subi une baisse de valeur et que, en cons\u00e9quence, l&#8217;acheteur n&#8217;aurait pas donn\u00e9 un aussi haut prix ou n&#8217;aurait pas achet\u00e9\u00bb<a id=\"_ftnref4\"><\/a><strong>[4]<\/strong>&nbsp;(gras ajout\u00e9).<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>[19] Pour juger de l&#8217;application de la clause, il faut par ailleurs appliquer une norme objective. La clause elle-m\u00eame renvoie \u00e0 une telle norme. Elle renvoie \u00e0 l&#8217;immeuble lui-m\u00eame, pas \u00e0 l&#8217;acheteur.&nbsp;En cela, elle est plus sp\u00e9cifique que l&#8217;article 1726&nbsp;C.c.Q.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>[20]&nbsp;&nbsp;Le caract\u00e8re suffisant des d\u00e9fauts pr\u00e9vus par la clause d&#8217;inspection ne peut donc \u00eatre laiss\u00e9 au seul jugement de l&#8217;acheteur et ne peut \u00eatre \u00e9valu\u00e9 de fa\u00e7on arbitraire, capricieuse ou discr\u00e9tionnaire.&nbsp; M.&nbsp;le juge Hurtubise se disait d&#8217;avis dans&nbsp;\u00c9ditions Tormont inc. c. 165507 Canada inc.<a id=\"_ftnref5\"><\/a><strong>[5]<\/strong>, une affaire o\u00f9 la clause pr\u00e9voyait que tout devrait \u00eatre \u00ab\u00e0 l&#8217;enti\u00e8re satisfaction de l&#8217;acheteur\u00bb, que m\u00eame une telle clause, pourtant fort large,&nbsp;\u00abne doit pas \u00eatre comprise comme donnant ouverture \u00e0 un pur caprice du promettant acheteur\u00bb&nbsp;; son application&nbsp;\u00abne saurait \u00eatre purement arbitraire ni capricieuse\u00bb&nbsp;(p. 13).<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>[21]&nbsp;&nbsp;Cela dit, il faut reconna\u00eetre \u00e0 l&#8217;acheteur une certaine marge d&#8217;appr\u00e9ciation dans l&#8217;\u00e9valuation du ou des facteurs affectant l&#8217;immeuble.&nbsp; Son appr\u00e9ciation n&#8217;a pas \u00e0 \u00eatre en tous points celle de l&#8217;\u00e9ventuel Tribunal appel\u00e9 \u00e0 juger.&nbsp; L&#8217;acheteur ne dispose d&#8217;ailleurs pas de cette opinion au moment o\u00f9 il prend sa d\u00e9cision.&nbsp; Le Tribunal appel\u00e9 \u00e0 juger doit \u00eatre conscient de la fourchette possible lorsqu&#8217;il s&#8217;agit d&#8217;appr\u00e9ciation.&nbsp; Il ne peut non plus perdre de vue que la clause est stipul\u00e9e au profit de l&#8217;acheteur.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>[22] Par ailleurs m\u00eame si un d\u00e9faut important pour l&#8217;un peut ne pas l&#8217;\u00eatre pour un autre ou l&#8217;\u00eatre moins, il peut \u00eatre important pour plus d&#8217;un. Il peut donc \u00eatre de nature \u00e0 influencer le prix de vente ou la d\u00e9cision d&#8217;acheter m\u00eame s&#8217;il n&#8217;est pas n\u00e9cessairement important ou significatif pour tous.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>[23]&nbsp;&nbsp;Tout cela ne change pas que le caract\u00e8re significatif du ou des facteurs invoqu\u00e9s doit appara\u00eetre de fa\u00e7on objective.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Le cadre d&#8217;analyse de la jurisprudence ci-dessus expos\u00e9e a \u00e9t\u00e9 repris avec approbation par la Cour sup\u00e9rieure du Qu\u00e9bec dans l&#8217;affaire <em><strong><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/khlzn\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Lachance c. Charbonneau, 2026 QCCS 93<\/a><\/strong><\/em> (par. 49-51). <\/p>\n\n\n\n<p>Il ressort donc de la jurisprudence qu\u2019il faut interpr\u00e9ter objectivement la situation face \u00e0 un d\u00e9faut significatif affectant l\u2019immeuble. Ainsi, la pure subjectivit\u00e9 de ce qui est significatif ou pas pour le promettant-acheteur est \u00e9cart\u00e9e par rapport \u00e0 l\u2019application de la clause d\u2019inspection.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>5. \u00c0 retenir<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>L\u2019inspection pr\u00e9achat est un point crucial dans le cadre d\u2019une transaction immobili\u00e8re r\u00e9sidentielle. Ainsi, la clause d\u2019inspection \u00e0 la promesse d\u2019achat est importante. Autant les courtiers impliqu\u00e9s que les parties \u00e0 la transaction doivent l\u2019appliquer scrupuleusement, surtout lorsque des probl\u00e8mes majeurs sont d\u00e9voil\u00e9s \u00e0 l\u2019inspection.<\/p>\n\n\n\n<p>Il ressort de la jurisprudence analys\u00e9e que les facteurs suivants sont notamment pris en compte afin de d\u00e9terminer si le promettant-acheteur a valablement utilis\u00e9 la clause d\u2019inspection pour se retirer de la transaction&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le fait que ce soit l\u2019achat d\u2019une premi\u00e8re maison pour l\u2019acheteur<a href=\"#_ftn4\" id=\"_ftnref4\">[4]<\/a>&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019acheteur n\u2019a pas de connaissance en construction<a href=\"#_ftn5\" id=\"_ftnref5\">[5]<\/a>&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019\u00e2ge de l\u2019immeuble, sa nature et le prix d\u2019achat<a href=\"#_ftn6\" id=\"_ftnref6\">[6]<\/a>&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>Le contexte de la transaction&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>Etc.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Il est \u00e0 noter que dans l\u2019affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/fmf17\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Lozeau c. Stern, 2011 QCCS 3741<\/a><\/em><\/strong>, le tribunal indique qu\u2019\u00ab&nbsp;il faut d&#8217;abord se replacer au moment o\u00f9 ce retrait a \u00e9t\u00e9 communiqu\u00e9&nbsp;\u00bb (par. 50) pour \u00e9valuer si un promettant-acheteur a un motif valable pour se retirer de la promesse d\u2019achat. Dans le cadre d\u2019un litige en cette mati\u00e8re, il faut donc \u00e9viter de fonder toute l\u2019analyse sur des faits post\u00e9rieurs au moment o\u00f9 cette clause a \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p>Finalement, les faits entourant la transaction sont importants afin d\u2019\u00e9valuer la validit\u00e9 d\u2019un retrait de la transaction.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>AVIS : Les informations de cet article sont g\u00e9n\u00e9rales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne refl\u00e8tent n\u00e9cessairement l\u2019\u00e9tat du droit de fa\u00e7on exhaustive. Pour toute question d\u2019ordre juridique adapt\u00e9e \u00e0 votre situation, nous vous conseillons de contacter un avocat.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>*Image par&nbsp;<a href=\"https:\/\/pixabay.com\/fr\/users\/anniele202-23112863\/?utm_source=link-attribution&amp;utm_medium=referral&amp;utm_campaign=image&amp;utm_content=7279341\">Annie Le<\/a>&nbsp;de&nbsp;<a href=\"https:\/\/pixabay.com\/fr\/?utm_source=link-attribution&amp;utm_medium=referral&amp;utm_campaign=image&amp;utm_content=7279341\">Pixabay<\/a><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref1\" id=\"_ftn1\">[1]<\/a> <em>R\u00e8glement sur les conditions d&#8217;exercice d&#8217;une op\u00e9ration de courtage, sur la d\u00e9ontologie des courtiers et sur la publicit\u00e9<\/em>, RLRQ c C-73.2, r 1, art. 81.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref2\" id=\"_ftn2\">[2]<\/a> <em>Id.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><a id=\"_ftn3\" href=\"#_ftnref3\">[3]<\/a> <em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/2bbmk\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Hartropp c. Bouskila, 2010 QCCQ 5334<\/a><\/em>, par. 13.<\/p>\n\n\n\n<p><a id=\"_ftn4\" href=\"#_ftnref4\">[4]<\/a> <em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/2bbmk\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Hartropp c. Bouskila, 2010 QCCQ 5334<\/a><\/em>, par. 17.<\/p>\n\n\n\n<p><a id=\"_ftn5\" href=\"#_ftnref5\">[5]<\/a> <em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jn8s8\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Durand c. Struhal, 2022 QCCQ 993<\/a><\/em>, par. 25.<\/p>\n\n\n\n<p><a id=\"_ftn6\" href=\"#_ftnref6\">[6]<\/a> <em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/61ww\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Lefran\u00e7ois c. Kottaras, 2003 CanLII 1058<\/a><\/em>, par. 16.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Dans le cadre d\u2019une transaction immobili\u00e8re r\u00e9sidentielle, il est reconnu que l\u2019inspection pr\u00e9achat est un \u00e9l\u00e9ment central pour l\u2019acheteur dans le cadre de sa v\u00e9rification diligente avant l\u2019achat. La promesse d\u2019achat pr\u00e9voit une clause pour encadrer le processus d\u2019inspection. Or, quels sont les impacts juridiques de cette clause ? Comment un acheteur, insatisfait de l\u2019inspection, peut se retirer de la transaction sans dommages ?<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":3311,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[293,285],"tags":[],"ppma_author":[409],"class_list":["post-3384","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-professional-liability","category-real-estate-law"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.4 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Promesse d\u2019achat\u00a0et clause d\u2019inspection : comment l\u2019acheteur peut se retirer l\u00e9galement suivant l\u2019inspection\u00a0pr\u00e9achat ? - Droitimmobilier.ca<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Comment un acheteur insatisfait de l\u2019inspection peut se retirer l\u00e9galement de la transaction sans responsabilit\u00e9 ? 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