{"id":3385,"date":"2023-07-08T18:23:29","date_gmt":"2023-07-08T22:23:29","guid":{"rendered":"https:\/\/droitimmobilier.ca\/blogue\/lemphyteose-notions-juridiques-essentielles\/"},"modified":"2025-09-26T10:03:02","modified_gmt":"2025-09-26T14:03:02","slug":"lemphyteose-notions-juridiques-essentielles","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/blogue\/lemphyteose-notions-juridiques-essentielles\/","title":{"rendered":"L\u2019emphyt\u00e9ose\u00a0: notions juridiques essentielles"},"content":{"rendered":"\n<p><strong>L\u2019emphyt\u00e9ose est un concept juridique tr\u00e8s peu connu et peu fr\u00e9quent, mais qui touche encore plusieurs immeubles, allant d\u2019immeubles commerciaux \u00e0 certains domaines de vill\u00e9giature. Parfois il est question de \u00ab\u00a0bail emphyt\u00e9otique\u00a0\u00bb. Mais qu\u2019en est-il des r\u00e8gles particuli\u00e8res encadrant ce type d\u2019acte\u00a0?<\/strong><\/p>\n\n<p><strong>Auteur\u00a0:<\/strong> M<sup>e<\/sup> Manuel St-Aubin, avocat et associ\u00e9 chez <a href=\"https:\/\/staubinavocats.ca\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">St-Aubin avocats<\/a><\/p>\n\n<p><strong>Date de r\u00e9daction\u00a0:<\/strong> 2023-05<\/p>\n\n<p><strong>Date de mise \u00e0 jour\u00a0:<\/strong> 2025-05 (3e mise \u00e0 jour)<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. Qu\u2019est-ce que l\u2019emphyt\u00e9ose\u00a0?<\/strong><\/h2>\n\n<p>L\u2019emphyt\u00e9ose peut parfois \u00eatre confondue avec le contrat de bail. Or, malgr\u00e9 qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019une relation contractuelle bas\u00e9e sur l\u2019utilisation d\u2019un bien appartenant \u00e0 un propri\u00e9taire, l\u2019emphyt\u00e9ose comporte certaines particularit\u00e9s.<\/p>\n\n<p>Pour r\u00e9sumer grossi\u00e8rement, l\u2019emphyt\u00e9ose consiste \u00e0 donner \u00e0 l\u2019emphyt\u00e9ote tous les droits qu\u2019un propri\u00e9taire aurait normalement sur son immeuble (l\u2019usage, etc.), et le propri\u00e9taire, \u00e0 la fin de l\u2019emphyt\u00e9ose, r\u00e9cup\u00e8re son immeuble avec toutes les constructions qui ont \u00e9t\u00e9 faites par l\u2019emphyt\u00e9ote, b\u00e9n\u00e9ficiant ainsi d\u2019une valeur augment\u00e9e de son immeuble.<\/p>\n\n<p>Le <em>Code civil du Qu\u00e9bec <\/em>(C.c.Q.) d\u00e9finit ce qu\u2019est l\u2019emphyt\u00e9ose\u00a0:<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong><em>1195<\/em><\/strong><em>. L\u2019emphyt\u00e9ose est le droit qui permet \u00e0 une personne, pendant un certain temps, d\u2019utiliser pleinement un immeuble appartenant \u00e0 autrui et d\u2019en tirer tous ses avantages, \u00e0 la condition de ne pas en compromettre l\u2019existence et \u00e0 charge d\u2019y faire des constructions, ouvrages ou plantations qui augmentent sa valeur d\u2019une fa\u00e7on durable. [\u2026]<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n<p>L\u2019emphyt\u00e9ose prend sa source soit par un testament ou par un contrat (art. 1195 al. 2 C.c.Q.).<\/p>\n\n<p>L\u2019emphyt\u00e9ose implique celui qui b\u00e9n\u00e9ficie du droit d\u2019utiliser un immeuble appartenant \u00e0 autrui \u2013 l\u2019<strong><em>emphyt\u00e9ote<\/em><\/strong> \u2013 et le propri\u00e9taire de l\u2019immeuble.<\/p>\n\n<p>Pour qu\u2019il y ait emphyt\u00e9ose, les quatre (4) conditions essentielles suivantes doivent \u00eatre r\u00e9unies\u00a0:<\/p>\n\n<ol style=\"list-style-type:1\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Un immeuble est en cause\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019emphyt\u00e9ote doit avoir l\u2019obligation de faire des construction, ouvrages ou plantations sur l\u2019immeuble qui augmente sa valeur\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019emphyt\u00e9ose doit avoir une dur\u00e9e minimale de 10 ans, et maximale de 100 ans (art. 1197 C.c.Q.)\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>Tous les droits qui sont normalement au propri\u00e9taire sont c\u00e9d\u00e9s \u00e0 l\u2019emphyt\u00e9ote sous r\u00e9serve de l\u2019acte d\u2019emphyt\u00e9ose (art. 1200 C.c.Q.), donc l\u2019emphyt\u00e9ote pourrait par exemple hypoth\u00e9quer l\u2019immeuble<a href=\"#_ftn1\" id=\"_ftnref1\">[1]<\/a>, le louer, etc.<\/li>\n<\/ol>\n\n<p>\u00c0 d\u00e9faut d\u2019avoir ces conditions essentielles, l\u2019acte en question ne peut pas \u00eatre qualifi\u00e9 d\u2019emphyt\u00e9ose.<\/p>\n\n<p>\u00c0 titre d&#8217;exemple, l\u2019acte, pour \u00eatre qualifi\u00e9 d&#8217;emphyt\u00e9ose &#8220;doit \u00e9noncer avec un certain degr\u00e9 de pr\u00e9cision la nature des am\u00e9liorations \u00e0 effectuer \u00e0 l\u2019immeuble, leurs co\u00fbts estim\u00e9s et le d\u00e9lai pour les compl\u00e9ter&#8221; tel que le confirme la Cour d&#8217;appel du Qu\u00e9bec dans l&#8217;affaire <em><strong><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/k6xzc\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Succession de Jamyang c. Centre bouddhiste Manjushri, 2024 QCCA 1226<\/a><\/strong><\/em> (par. 43). <\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. Obligations de celui qui b\u00e9n\u00e9ficie de l\u2019emphyt\u00e9ose (l\u2019emphyt\u00e9ote)<\/strong><\/h2>\n\n<p>Plusieurs doits et obligations sont pr\u00e9vus dans le <em>Code civil du Qu\u00e9bec<\/em>, mais il est aussi important de se rapporter \u00e0 l\u2019acte d\u2019emphyt\u00e9ose afin de d\u00e9terminer les droits et obligations des parties. En effet, le droit des contrats s\u2019applique aussi \u00e0 l\u2019emphyt\u00e9ose<a href=\"#_ftn2\" id=\"_ftnref2\">[2]<\/a>.<\/p>\n\n<p>Le <em>Code civil du Qu\u00e9bec<\/em>, \u00e0 l\u2019article 1200, mentionne que l\u2019acte d\u2019emphyt\u00e9ose peut comporter ceci\u00a0:<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>1200 [\u2026] L\u2019acte constitutif peut limiter l\u2019exercice des droits des parties, notamment pour accorder au propri\u00e9taire des droits ou des garanties qui prot\u00e8gent la valeur de l\u2019immeuble, assurent sa conservation, son rendement ou son utilit\u00e9 ou pour autrement pr\u00e9server les droits du propri\u00e9taire ou de l\u2019emphyt\u00e9ote, ou r\u00e9gler l\u2019ex\u00e9cution des obligations pr\u00e9vues dans l\u2019acte constitutif.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n<p>Outre ce qui peut \u00eatre pr\u00e9vu de particulier dans l\u2019acte d\u2019emphyt\u00e9ose, le<em> Code civil du Qu\u00e9bec<\/em> \u00e9nonce les diverses obligations de l\u2019emphyt\u00e9ote (le b\u00e9n\u00e9ficiaire de l\u2019emphyt\u00e9ose)\u00a0pendant que celle-ci dure :<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00ab\u00a0Il fait dresser \u00e0 ses frais, en y appelant le propri\u00e9taire, un \u00e9tat des immeubles soumis \u00e0 son droit\u00a0\u00bb (art. 1201 C.c.Q.)\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>Il \u00ab\u00a0est tenu aux r\u00e9parations, m\u00eame majeures, qui se rapportent \u00e0 l\u2019immeuble ou aux constructions, ouvrages ou plantations qu\u2019il a faits en ex\u00e9cution de son obligation\u00a0\u00bb (art. 1203 C.c.Q.)\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>Il est responsable de\u00a0la perte partielle de l\u2019immeuble et \u00ab\u00a0demeure alors tenu au paiement int\u00e9gral du prix stipul\u00e9 dans l\u2019acte constitutif\u00a0\u00bb (art. 1202 C.c.Q.)\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>Il ne peut pas d\u00e9grader l\u2019immeuble, le laisser se d\u00e9p\u00e9rir ou mettre en danger les droits du propri\u00e9taire, car \u00e0 d\u00e9faut l\u2019emphyt\u00e9ose peut \u00eatre r\u00e9sili\u00e9e par le propri\u00e9taire (art. 1204 al. 1 C.c.Q.)\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>Il doit assumer les charges fonci\u00e8res (par exemple les taxes municipales) de l\u2019immeuble (art. 1205 C.c.Q.), \u00e0 noter que \u00ab\u00a0les taxes municipales impos\u00e9es sur l\u2019immeuble pendant l\u2019emphyt\u00e9ose ne sont pas purg\u00e9es par la r\u00e9solution du contrat d\u2019emphyt\u00e9ose ni la r\u00e9trocession de l\u2019immeuble\u00a0\u00bb selon la Cour municipale de la Ville de L\u00e9vis dans l&#8217;affaire <em><strong><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/k9xh9\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Ville de L\u00e9vis c. Complexe sportif multifonctionnel des Commandeurs de L\u00e9vis, 2025 QCCM 22<\/a><\/strong><\/em>\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>Payer le prix convenu dans l\u2019acte d\u2019emphyt\u00e9ose, car si un prix a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9 dans l\u2019acte constitutif et que l\u2019emphyt\u00e9ote ne paye rien pendant trois (3) ans, le propri\u00e9taire peut demander au tribunal la r\u00e9siliation de l\u2019emphyt\u00e9ose suivant pr\u00e9avis de 90 jours<a href=\"#_ftn3\" id=\"_ftnref3\">[3]<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>Quand l\u2019emphyt\u00e9ose prend fin, l\u2019emphyt\u00e9ote a les obligations suivantes\u00a0:<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Il \u00ab\u00a0doit remettre [au propri\u00e9taire] l\u2019immeuble en bon \u00e9tat avec les constructions, ouvrages ou plantations pr\u00e9vus \u00e0 l\u2019acte constitutif, \u00e0 moins qu\u2019ils n\u2019aient p\u00e9ri par force majeure\u00a0\u00bb (art. 1210 al. 1 C.c.Q.).<\/li>\n<\/ul>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. Obligations du propri\u00e9taire envers l\u2019emphyt\u00e9ote<\/strong><\/h2>\n\n<p>Le <em>Code civil du Qu\u00e9bec<\/em> \u00e9nonce que \u00ab\u00a0le propri\u00e9taire est tenu, \u00e0 l\u2019\u00e9gard de l\u2019emphyt\u00e9ote, aux m\u00eames obligations que le vendeur\u00a0\u00bb (art. 1206 C.c.Q.).<\/p>\n\n<p>Ainsi, le propri\u00e9taire est donc responsable des obligations suivantes\u00a0pr\u00e9vues aux article 1723 et suivants du C.c.Q. :<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>D\u00e9livrer l\u2019immeuble (obligation de d\u00e9livrance)\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>Garantir le droit de propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019immeuble (empi\u00e9tement, etc.)\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>Garantir la qualit\u00e9\u00a0contre les vices cach\u00e9s.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>L\u2019emphyt\u00e9ote pourrait donc par exemple faire valoir des droits contre les vices cach\u00e9s. \u00c0 titre d&#8217;exemple, la Cour sup\u00e9rieure, dans l&#8217;affaire <em><strong><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/k2sfx\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">9128-4182 Qu\u00e9bec inc. c. Municipalit\u00e9 de Papineauville, 2024 QCCS 419<\/a><\/strong><\/em>, a accueilli une demande de l&#8217;emphyt\u00e9ote pour r\u00e9silier l&#8217;acte d&#8217;emphyt\u00e9ose en raison de la <a href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/blogue\/contamination-des-sols-et-vices-caches-analyse-de-la-responsabilite-du-vendeur-et-des-consultants-en-environnements\/#:~:text=1.-,Sols%20ou%20terrain%20contamin%C3%A9%20%3A%20est%2Dce%20un%20vice%20cach%C3%A9%20%3F,la%20garantie%20de%20propri%C3%A9t%C3%A9%20(art.\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">contamination des terrains<\/a> vis\u00e9s par l&#8217;emphyt\u00e9ose.  <\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>4. Extinction et fin de l\u2019emphyt\u00e9ose<\/strong><\/h2>\n\n<p>Le <em>Code civil du Qu\u00e9bec<\/em> \u00e9nonce clairement les causes d\u2019extinction de l\u2019emphyt\u00e9ose\u00a0:<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong><em>1208.<\/em><\/strong><em> L\u2019emphyt\u00e9ose prend fin:<\/em><ul><li><em>1\u00b0&nbsp; Par l\u2019arriv\u00e9e du terme fix\u00e9 dans l\u2019acte constitutif;<\/em><\/li><\/ul><ul><li><em>2\u00b0&nbsp; Par la perte ou l\u2019expropriation totales de l\u2019immeuble;<\/em><\/li><\/ul><ul><li><em>3\u00b0&nbsp; Par la r\u00e9siliation de l\u2019acte constitutif;<\/em><\/li><\/ul><ul><li><em>4\u00b0&nbsp; Par la r\u00e9union des qualit\u00e9s de propri\u00e9taire et d\u2019emphyt\u00e9ote dans une m\u00eame personne;<\/em><\/li><\/ul><ul><li><em>5\u00b0&nbsp; Par le non-usage pendant 10 ans;<\/em><\/li><\/ul>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>6\u00b0\u00a0 Par l\u2019abandon<a href=\"#_ftn4\" id=\"_ftnref4\"><strong>[4]<\/strong><\/a>.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>5. \u00c0 retenir<\/strong><\/h2>\n\n<p>L\u2019emphyt\u00e9ose n\u2019a pas que le nom, c\u2019est un acte qui doit comporter les quatre \u00e9l\u00e9ments essentiels d\u00e9crits ci-dessus pour qu\u2019il soit qualifi\u00e9 ainsi. M\u00eame si l\u2019acte est nomm\u00e9 \u00ab\u00a0emphyt\u00e9ose\u00a0\u00bb ou \u00ab\u00a0bail emphyt\u00e9otique\u00a0\u00bb, il se peut que ce ne soit pas les r\u00e8gles de l\u2019emphyt\u00e9ose qui s\u2019appliquent (ce pourrait par exemple \u00eatre un bail). Il est donc important face \u00e0 ce type d\u2019acte d\u2019identifier clairement les droits en cause afin d\u2019\u00e9viter une erreur de qualification juridique.<\/p>\n\n<p>Il est toujours essentiel de se rapporter \u00e0 l\u2019acte cr\u00e9ant l\u2019emphyt\u00e9ose pour d\u00e9terminer les droits et obligations de l\u2019emphyt\u00e9ote et du propri\u00e9taire de l\u2019immeuble.<\/p>\n\n<p>Si les dispositions de l\u2019acte d\u2019emphyt\u00e9ose ne sont pas claires ou sont incompl\u00e8tes, le <em>Code civil du Qu\u00e9bec<\/em> s\u2019applique.<\/p>\n\n<p><strong>AVIS : Les informations de cet article sont g\u00e9n\u00e9rales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne refl\u00e8tent n\u00e9cessairement l\u2019\u00e9tat du droit de fa\u00e7on exhaustive. Pour toute question d\u2019ordre juridique adapt\u00e9e \u00e0 votre situation, nous vous conseillons de contacter un avocat.<\/strong><\/p>\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n<p><a href=\"#_ftnref1\" id=\"_ftn1\">[1]<\/a> Attention \u00e0 certaines particularit\u00e9s \u00e0 cet effet, voir notamment LAFOND, Pierre-Claude, Pr\u00e9cis de droit des biens, 2<sup>e<\/sup> \u00e9dition, Les \u00c9ditions Th\u00e9mis, Montr\u00e9al, 2007, p. 964.<\/p>\n\n<p><a href=\"#_ftnref2\" id=\"_ftn2\">[2]<\/a> <em>Gestion Furst inc. c. Gestion 1050 de la Montagne inc.<\/em>, 2014 QCCS 100, <a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/g2rx1\">https:\/\/canlii.ca\/t\/g2rx1<\/a>, par. 28.<\/p>\n\n<p><a href=\"#_ftnref3\" id=\"_ftn3\">[3]<\/a> Art. 1207 al. 1 C.c.Q.; \u00c0 noter que ce droit de r\u00e9siliation n\u2019est pas possible si une copropri\u00e9t\u00e9 divise est \u00e9tablie sur un immeuble b\u00e2ti par l\u2019emphyt\u00e9ote ou si l\u2019immeuble fait l\u2019objet d\u2019une d\u00e9claration de coemphyt\u00e9ose (art. 1297 al. 2 C.c.Q.).<\/p>\n\n<p><a href=\"#_ftnref4\" id=\"_ftn4\">[4]<\/a> Voir les conditions d\u2019application de ce droit pr\u00e9vues \u00e0 l\u2019art. 1211 C.c.Q.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L\u2019emphyt\u00e9ose est un concept juridique tr\u00e8s peu connu et peu fr\u00e9quent, mais qui touche encore plusieurs immeubles, allant d\u2019immeubles commerciaux \u00e0 certains domaines de vill\u00e9giature. Parfois il est question de \u00ab\u00a0bail emphyt\u00e9otique\u00a0\u00bb. 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