{"id":3397,"date":"2022-11-08T12:51:02","date_gmt":"2022-11-08T17:51:02","guid":{"rendered":"https:\/\/droitimmobilier.ca\/blogue\/lenclave-et-le-droit-de-passage-notion-juridiques-essentielles\/"},"modified":"2026-03-09T18:44:12","modified_gmt":"2026-03-09T22:44:12","slug":"lenclave-et-le-droit-de-passage-notion-juridiques-essentielles","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/blogue\/lenclave-et-le-droit-de-passage-notion-juridiques-essentielles\/","title":{"rendered":"L\u2019enclave et le droit de passage : notions juridiques essentielles"},"content":{"rendered":"\n<p><strong>Parfois, il arrive qu\u2019un propri\u00e9taire se retrouve enclav\u00e9, c\u2019est-\u00e0-dire qu\u2019il ne peut pas avoir d\u2019acc\u00e8s \u00e0 une voie publique. Il se retrouve alors avec un terrain enclav\u00e9. Dans ce cas, afin de d\u00e9senclaver son terrain, il devra demander un droit de passage \u00e0 un voisin. Voici donc un aper\u00e7u des r\u00e8gles applicables en pareil cas.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Auteur&nbsp;:<\/strong> M<sup>e</sup> Manuel St-Aubin, avocat chez <a href=\"https:\/\/staubinavocats.ca\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">St-Aubin avocats inc.<\/a><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Date de r\u00e9daction&nbsp;:<\/strong> 2022-11<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Derni\u00e8re mise \u00e0 jour\u00a0:<\/strong> 2026-03 (4e)<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. Introduction<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Le <strong>droit de passage<\/strong> est une solution juridique \u00e0 une situation d\u2019enclave, lorsqu\u2019un propri\u00e9taire d\u2019un terrain (le \u00ab&nbsp;fonds&nbsp;\u00bb selon la terminologie du <em>Code civil<\/em>) ne peut pas avoir acc\u00e8s, ou a un acc\u00e8s trop difficile \u00e0 une voie publique. Il est alors enclav\u00e9, et dans ce cas, afin de d\u00e9senclaver son terrain, il devra demander un droit de passage \u00e0 un voisin.<\/p>\n\n\n\n<p>Premi\u00e8rement, il convient de distinguer le <strong>droit de passage<\/strong> r\u00e9clam\u00e9 en lien avec une enclave de la <strong><a rel=\"noreferrer noopener\" href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/blogue\/servitude\/\" target=\"_blank\">servitude<\/a><\/strong>. En effet, il arrivera qu\u2019une <strong>servitude de passage<\/strong> soit inscrite sur un lot voisin, et ce droit prend sa source dans le droit applicable aux servitudes. Il importe donc de ne pas confondre le \u00ab&nbsp;droit de passage&nbsp;\u00bb avec la \u00ab&nbsp;servitude de passage&nbsp;\u00bb, car les effets de droit sont diff\u00e9rents.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Pour en savoir plus sur les <strong>servitudes<\/strong>, voir notre article&nbsp;<a href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/blogue\/servitude\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong><em>Les servitudes : d\u00e9finitions et notions l\u00e9gales<\/em><\/strong><\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Le droit de passage tire sa source de la notion d\u2019enclave du <em>Code civil du Qu\u00e9bec<\/em>. En effet, si un propri\u00e9taire souhaite r\u00e9clamer un droit de passage \u00e0 un voisin, il doit notamment d\u00e9montrer ce qui suit :<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Que son terrain est dans une situation d\u2019enclave&nbsp;; et<\/li>\n\n\n\n<li>Que le passage r\u00e9clam\u00e9 est n\u00e9cessaire pour l\u2019utilisation et l\u2019exploitation du terrain.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. La notion d\u2019enclave&nbsp;: comment savoir si un terrain est enclav\u00e9&nbsp;?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>L\u2019enclave est d\u00e9finie \u00e0 l\u2019article 997&nbsp;du <em>Code civil du Qu\u00e9bec <\/em>:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em><strong>997.<\/strong> Le propri\u00e9taire dont le fonds est enclav\u00e9 soit qu\u2019il n\u2019ait aucune issue sur la voie publique, soit que l\u2019issue soit insuffisante, difficile ou impraticable, peut, si on refuse de lui accorder une servitude ou un autre mode d\u2019acc\u00e8s, exiger de l\u2019un de ses voisins qu\u2019il lui fournisse le passage n\u00e9cessaire \u00e0 l\u2019utilisation et \u00e0 l\u2019exploitation de son fonds. [\u2026]<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Comme nous pouvons le constater \u00e0 la lecture de l\u2019article 997, il existe deux types d\u2019enclave&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><span style=\"text-decoration: underline;\">L\u2019enclave pure et simple<\/span>&nbsp;: le fonds ne b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019aucune issue sur la voie publique&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li><span style=\"text-decoration: underline;\">L\u2019enclave \u00e9conomique<\/span>&nbsp;: l\u2019issue vers la voie publique est insuffisante, difficile ou impraticable.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Avant de poursuivre, il importe de d\u00e9terminer ce qu\u2019est une \u00ab&nbsp;voie publique&nbsp;\u00bb, et comment ces termes ont \u00e9t\u00e9 interpr\u00e9t\u00e9s par la jurisprudence.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">a) La d\u00e9finition de \u00ab&nbsp;voie publique&nbsp;\u00bb<\/h3>\n\n\n\n<p>En mati\u00e8re d\u2019enclave, la jurisprudence a d\u00e9fini ce qu\u2019est une \u00ab&nbsp;voie publique&nbsp;\u00bb. En effet, dans l\u2019affaire <a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/1nkbv\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong><em>Whitworth c. Martin, 1995 CanLII 4753 (QC CA)<\/em><\/strong><\/a>, la Cour d\u2019appel s\u2019exprime ainsi&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>\u00ab&nbsp;Le terme \u00ab voie publique \u00bb de l&#8217;article 540 C.c.B.C. ou 997 C.c.Q. ne d\u00e9signe pas, en effet, seulement un chemin public stricto sensu, c&#8217;est-\u00e0-dire une route municipale, provinciale ou autre, mais tout passage menant \u00e0 un chemin public.&nbsp; Le terme \u00ab public \u00bb ne fait pas r\u00e9f\u00e9rence au droit de propri\u00e9t\u00e9 du passage, mais \u00e0 son utilisation&nbsp;\u00bb.&nbsp;<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Ainsi, pour qu\u2019une voie soit qualifi\u00e9e de \u00ab&nbsp;publique&nbsp;\u00bb au sens de l\u2019article 997 C.c.Q., elle ne doit pas absolument appartenir au domaine public<a href=\"#_ftn1\">[1]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Voici quelques principes tir\u00e9s d&#8217;exemples jurisprudentiels : <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La Cour sup\u00e9rieure, dans l\u2019affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/j8ltx\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Baril c. Placements J.P. Perreault inc., 2020 QCCS 2125&nbsp;<\/a><\/em><\/strong>mentionne qu\u2019il n\u2019y a pas d\u2019enclave lorsqu\u2019un chemin priv\u00e9 est utilis\u00e9 par tol\u00e9rance et qu\u2019il m\u00e8ne \u00e0 une voie publique (par. 24). Cependant, la tol\u00e9rance de passage ne cr\u00e9\u00e9 pas une <a href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/blogue\/servitude\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">servitude<\/a><a href=\"#_ftn2\">[2]<\/a>. En effet, la Cour dans cette affaire rappelle que \u00ab&nbsp;la tol\u00e9rance est un droit personnel, il ne se transmet pas avec le bien&nbsp;\u00bb (par. 40). Ainsi, il serait difficile d\u2019opposer au propri\u00e9taire enclav\u00e9 la tol\u00e9rance de passage accord\u00e9e par des voisins aux anciens propri\u00e9taires du terrain enclav\u00e9, car ce droit ne se transmet pas au nouveau propri\u00e9taire, comme cela se ferait normalement avec une <a href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/blogue\/servitude\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">servitude<\/a> (qui est souvent un \u00ab&nbsp;droit r\u00e9el&nbsp;\u00bb en opposition \u00e0 un \u00ab&nbsp;droit personnel&nbsp;\u00bb).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Une voie navigable (rivi\u00e8re, lac) peut \u00eatre qualifi\u00e9e de \u00ab&nbsp;voie publique&nbsp;\u00bb (<a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/gf691\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong><em>Kuchar c. D\u00e9om<\/em>, 2014 QCCA 2022<\/strong><\/a>, par. 58).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Un chemin traversant des lots priv\u00e9s vendus par lettres patentes qui pr\u00e9voient une r\u00e9serve ordinaire pour les chemins public fait partie du domaine public, donc est une voie publique (<strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/kj7mc\">Morneau c. Pourvoirie des lacs Roger &amp; Faucille inc., 2026 QCCA 191<\/a><\/em><\/strong>, par. 37, citant <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jxh9q\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Procureur g\u00e9n\u00e9ral du Qu\u00e9bec c. L\u00e9vesque,&nbsp;2023 QCCA 700<\/a><\/em><\/strong>). <\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">b) L\u2019enclave \u00e9conomique<\/h3>\n\n\n\n<p>L\u2019enclave pure et simple ne n\u00e9cessite pas n\u00e9cessairement une longue analyse : c&#8217;est un fait qui se constate par l&#8217;absence d&#8217;acc\u00e8s \u00e0 une voie publique. L\u2019enclave \u00e9conomique, elle, m\u00e9rite un peu plus d\u2019attention. \u00c0 cet \u00e9gard, la jurisprudence en la mati\u00e8re peut servir de guide d&#8217;analyse.<\/p>\n\n\n\n<p>La Cour d\u2019appel, dans l\u2019affaire <a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jdgv3\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong><em>Turbide c. Boucher, <\/em>2021 QCCA 323<\/strong><\/a>, \u00e9nonce la diff\u00e9rence entre l\u2019enclave et l\u2019enclave \u00e9conomique, et les d\u00e9finit ainsi&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>\u00ab&nbsp;[16] L\u2019enclave dite \u00ab physique \u00bb correspond \u00e0 une absence totale d\u2019issue sur la voie publique, qui r\u00e9sulte le plus souvent d\u2019un obstacle naturel. De son c\u00f4t\u00e9, l\u2019enclave dite \u00ab \u00e9conomique \u00bb survient lorsque l\u2019acc\u00e8s \u00e0 la voie publique existe d\u00e9j\u00e0, mais qu\u2019il est insuffisant, difficile ou impraticable aux fins de l\u2019exploitation du fonds et que pour corriger la situation, il en co\u00fbterait des sommes prohibitives hors de proportion avec la valeur du fonds et de son exploitation&nbsp;\u00bb.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>L\u2019analyse de l\u2019enclave \u00e9conomique est hautement factuelle, mais les principes ci-apr\u00e8s \u00e9nonc\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 extraits de la jurisprudence.<\/p>\n\n\n\n<p>La Cour d\u2019appel, dans l\u2019affaire <a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/j2s3h\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong><em>Rankin c. Gaucher<\/em>, 2019 QCCA 1718<\/strong><\/a>, \u00e9nonce certains facteurs qui entrent en compte dans la d\u00e9termination d\u2019une enclave \u00e9conomique&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>\u00ab&nbsp;[30] Une enclave du second genre met plus souvent en jeu des consid\u00e9rations de proportionnalit\u00e9 et de finalit\u00e9 d\u2019utilisation, ainsi qu\u2019une analyse co\u00fbts-avantages. Le contexte plus large des relations de voisinage devient alors pertinent lui aussi. [\u2026]&nbsp;\u00bb.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Dans les deux affaires pr\u00e9cit\u00e9es, il ressort que les \u00e9l\u00e9ments et facteurs suivants peuvent \u00eatre analys\u00e9s par le tribunal afin de d\u00e9terminer s\u2019il y a situation d\u2019enclave&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La notion de proportionnalit\u00e9 et de finalit\u00e9 d\u2019utilisation&nbsp;concernant le droit de passage r\u00e9clam\u00e9 ;<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019usage projet\u00e9 du fonds enclav\u00e9&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>Le contexte des relations de voisinage&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019ensemble des options disponibles pour d\u00e9senclaver le fonds.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Les tribunaux en cette mati\u00e8re r\u00e9it\u00e8rent souvent le caract\u00e8re particulier et hautement factuel de chacune des situations. Il est alors difficile d\u2019extraire des crit\u00e8res et facteurs clairs, nets et pr\u00e9cis pour d\u00e9terminer ce qu\u2019est une \u00ab&nbsp;enclave \u00e9conomique&nbsp;\u00bb.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c0 noter que le tribunal saisi d\u2019une telle demande doit analyser la situation \u00ab&nbsp;au moment de l&#8217;institution de l&#8217;action \u00bb<a href=\"#_ftn3\">[3]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. Le crit\u00e8re de n\u00e9cessit\u00e9 du droit de passage<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Comme nous le rappelions au d\u00e9but de cet article, ce n\u2019est pas tout de d\u00e9montrer qu\u2019un terrain (fonds) est enclav\u00e9, mais il faut \u00e9galement d\u00e9montrer que le droit de passage qui est r\u00e9clam\u00e9 est n\u00e9cessaire pour l\u2019utilisation et l\u2019exploitation du fonds. Cette deuxi\u00e8me condition est dict\u00e9e par l\u2019article 997 du <em>Code civil du Qu\u00e9bec<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p>Lorsqu\u2019il est question de l\u2019utilisation et de l\u2019exploitation du fonds, la Cour sup\u00e9rieure, dans l\u2019affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/j8ltx\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Baril c. Placements J.P. Perreault inc., 2020 QCCS 2125<\/a><\/em><\/strong>,&nbsp;mentionne que \u00ab&nbsp;l\u2019exploitation doit toutefois \u00eatre en accord avec la destination des lieux&nbsp;\u00bb (par. 67).<\/p>\n\n\n\n<p>Finalement, les tribunaux insistent \u00e0 l&#8217;effet que le passage doit \u00eatre accord\u00e9 en cas de \u00ab&nbsp;n\u00e9cessit\u00e9&nbsp;\u00bb et non pour cause de simple \u00ab&nbsp;commodit\u00e9&nbsp;\u00bb, tel que la Cour d\u2019appel l\u2019indique dans l\u2019affaire <strong><em><a rel=\"noreferrer noopener\" href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/j2s3h\" target=\"_blank\">Rankin c. Gaucher, 2019 QCCA 1718<\/a><\/em><\/strong>&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>\u00ab&nbsp;Ce qui pr\u00e9c\u00e8de d\u00e9montre que l\u2019arbitrage doit se faire en tenant compte de tout le contexte particulier de l\u2019affaire car il va de soi que d\u00e9terminer si l\u2019on est en pr\u00e9sence d\u2019une insuffisance de l\u2019issue existante ou, au contraire, d\u2019une simple incommodit\u00e9 de l\u2019issue existante, est affaire d\u2019appr\u00e9ciation&nbsp;[\u2026]\u00bb.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>4. La r\u00e9clamation d\u2019un droit de passage par le propri\u00e9taire du fonds enclav\u00e9<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">a) D\u00e9terminer l\u2019endroit o\u00f9 le passage va s\u2019exercer<\/h3>\n\n\n\n<p>Si l\u2019enclave est constat\u00e9e par le tribunal, il est n\u00e9cessaire de d\u00e9terminer l\u2019assiette du droit de passage, c\u2019est-\u00e0-dire l\u2019endroit o\u00f9 le passage va s\u2019exercer.<\/p>\n\n\n\n<p>Afin de d\u00e9terminer le lieu de cette assiette du droit de passage, le tribunal doit prendre en compte les facteurs suivants de l\u2019article 998 du <em>Code civil du Qu\u00e9bec<\/em>&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong><em>998.<\/em><\/strong><em> Le droit de passage s\u2019exerce contre le voisin \u00e0 qui le passage peut \u00eatre le plus naturellement r\u00e9clam\u00e9, compte tenu de l\u2019\u00e9tat des lieux, de l\u2019avantage du fonds enclav\u00e9 et des inconv\u00e9nients que le passage occasionne au fonds qui le subit.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Un droit de passage ne peut s&#8217;acqu\u00e9rir via la prescription acquisitive, mais l\u2019assiette du droit de passage et son mode d\u2019exercice peuvent s\u2019acqu\u00e9rir via celle-ci (voir <strong><u><a href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/blogue\/la-prescription-acquisitive-comment-revendiquer-la-propriete-dun-immeuble\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">prescription acquisitive<\/a><\/u><\/strong><a href=\"#_ftn4\">)[4]<\/a>. En effet, les tribunaux ont reconnu que l&#8217;assiette du droit de passage pouvait \u00eatre acquise via la <strong><a href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/blogue\/la-prescription-acquisitive-comment-revendiquer-la-propriete-dun-immeuble\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">prescription acquisitive<\/a><\/strong> (10 ans), tel que le mentionne la Cour d&#8217;appel du Qu\u00e9bec dans l&#8217;affaire <em><strong><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jcp4p\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">9323-0506 Qu\u00e9bec inc. c. Isabel, 2021 QCCA 69<\/a><\/strong><\/em> :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>\u00ab&nbsp;[20] Il est vrai que, selon l\u2019article 1181 du Code civil du Qu\u00e9bec, une servitude ne peut \u00eatre acquise par prescription. Cependant, l\u2019enclavement d\u2019un fonds cr\u00e9e une servitude par l\u2019op\u00e9ration de la loi et l\u2019assiette de cette servitude peut \u00eatre prescrite par prescription d\u00e9cennale&nbsp;\u00bb.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><span style=\"text-decoration: underline;\">Notion int\u00e9ressante<\/span>\u00a0: lorsqu\u2019il existe d\u00e9j\u00e0 un chemin qui a \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9 par les anciens propri\u00e9taire enclav\u00e9s, la jurisprudence a confirm\u00e9 l\u2019existence d\u2019une pr\u00e9somption que le propri\u00e9taire voisin ayant tol\u00e9r\u00e9 ce passage sur son terrain \u00ab\u00a0a reconnu l\u2019existence de l\u2019enclave ET le fait que le chemin, dont s\u2019\u00e9tait servi le propri\u00e9taire du fonds enclav\u00e9, \u00e9tait le plus court et le moins dommageable\u00a0\u00bb<a href=\"#_ftn5\">[5]<\/a>. En effet, lorsqu&#8217;un chemin a \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9 entre le terrain enclav\u00e9 et la voie publique pendant une longue p\u00e9riode (plus de 10 ans), la jurisprudence indique qu\u2019\u00ab\u00a0il en r\u00e9sulte une pr\u00e9somption absolue que le chemin utilis\u00e9 est le plus appropri\u00e9\u00a0\u00bb (<em><strong><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/kj2vx\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">9068-0141 Qu\u00e9bec inc. c. Beaudoin, 2026 QCCS 350<\/a><\/strong><\/em>, par. 48 et suivants). <\/p>\n\n\n\n<p>Il est important de noter que si l\u2019enclave \u00ab\u00a0<em>r\u00e9sulte de la division du fonds par suite d\u2019un partage, d\u2019un testament ou d\u2019un contrat, le passage ne peut \u00eatre demand\u00e9 qu\u2019au copartageant, \u00e0 l\u2019h\u00e9ritier ou au contractant, et non au propri\u00e9taire du fonds \u00e0 qui le passage aurait \u00e9t\u00e9 le plus naturellement r\u00e9clam\u00e9. Le passage est alors fourni sans indemnit\u00e9<\/em>\u00a0\u00bb (art. 999 C.c.Q.). Cette derni\u00e8re r\u00e8gle est une exception \u00e0 la r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale<a href=\"#_ftn6\">[6]<\/a>. Une analyse de l\u2019historique cadastral et des titres sera souvent n\u00e9cessaire afin d\u2019\u00e9carter l\u2019application de ces r\u00e8gles particuli\u00e8res.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">b) L\u2019indemnit\u00e9<\/h3>\n\n\n\n<p>Le <em>Code civil du Qu\u00e9bec<\/em> pr\u00e9voit que le propri\u00e9taire qui obtient un droit de passage est redevable envers le propri\u00e9taire qui le subit d\u2019une \u00ab&nbsp;indemnit\u00e9 proportionnelle au pr\u00e9judice qu\u2019il peut causer&nbsp;\u00bb (art. 997 al. 2 C.c.Q.).<\/p>\n\n\n\n<p>Comme mentionn\u00e9, le propri\u00e9taire qui subit le droit de passage doit d\u00e9montrer l\u2019existence d\u2019un pr\u00e9judice pour avoir droit \u00e0 une indemnit\u00e9. \u00c0 titre d\u2019exemple, dans l\u2019affaire en Cour sup\u00e9rieure <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/23svw\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Lacombe-Boisjoly c. Labrecque, <\/a><\/em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/23svw\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">2009 QCCS 2526<\/a><\/strong>, les facteurs suivants ont \u00e9t\u00e9 retenus afin de fixer l\u2019indemnit\u00e9 \u00e0 payer&nbsp;par le propri\u00e9taire b\u00e9n\u00e9ficiant du droit de passage :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Valeur de la l\u2019emprise du droit de passage&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>Dommages de morcellement&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>Dommages aux am\u00e9nagements au sol (paysager, arbres, etc.)&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>Perte de valeur de l\u2019immeuble affect\u00e9 par le droit de passage&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>Honoraires des experts.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Le recours pour r\u00e9clamer l\u2019indemnit\u00e9 pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 997 C.c.Q. se prescrit par trois ans (art. 2925 C.c.Q.).<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">c) Qu&#8217;en est-il du locataire d&#8217;un terrain enclav\u00e9 ?<\/h3>\n\n\n\n<p>\u00c0 la lecture de l&#8217;article 997 C.c.Q., la qualit\u00e9 de propri\u00e9taire de l&#8217;immeuble enclav\u00e9 est n\u00e9cessaire pour r\u00e9clamer un droit de passage. <\/p>\n\n\n\n<p>Or, quelques d\u00e9cisions de la Cour sup\u00e9rieure du Qu\u00e9bec viennent \u00e0 la conclusion que ces principes sont aussi valables pour les locataires d&#8217;immeubles enclav\u00e9s (<strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/k146w\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Pourvoirie des lacs Roger &amp; Faucille inc. c. Morneau, 2023 QCCS 4311<\/a><\/em><\/strong>, <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/hsc0q\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Morin c. Julien, 2018 QCCS 2371<\/a><\/em><\/strong>).<\/p>\n\n\n\n<p>Nous nous questionnons sur ce raisonnement car un locataire n&#8217;est pas titulaire d&#8217;un droit r\u00e9el sur l&#8217;immeuble dont il est locataire, et qu&#8217;il b\u00e9n\u00e9ficierait, en cas d&#8217;enclave, des garanties du locataire contre le locateur relativement aux troubles de droit et de jouissance des lieux lou\u00e9s (art. 1854 et 1858 C.c.Q.). Ainsi, nous consid\u00e9rons qu&#8217;un locataire aurait des outils juridiques \u00e0 faire valoir face au locateur si le terrain lou\u00e9 est enclav\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>5. L\u2019exercice du droit de passage&nbsp;: droits et obligations, et fin<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">a) Droits et obligations<\/h3>\n\n\n\n<p>Le <em>Code civil du Qu\u00e9bec<\/em> est clair, les obligations du b\u00e9n\u00e9ficiaire du droit de passage sont \u00e9nonc\u00e9es \u00e0 l\u2019article 1000&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>1000. Le b\u00e9n\u00e9ficiaire du droit de passage doit faire et entretenir tous les ouvrages n\u00e9cessaires pour que son droit s\u2019exerce dans les conditions les moins dommageables pour le fonds qui le subit.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Cette disposition confirme que le propri\u00e9taire qui b\u00e9n\u00e9ficie du droit de passage doit assumer les co\u00fbts de construction ou d\u2019entretien du chemin qui sert au passage, par exemple.<\/p>\n\n\n\n<p>Lorsqu\u2019un chemin existe d\u00e9j\u00e0, et que ce dernier sert de droit de passage, aucun d\u00e9dommagement suppl\u00e9mentaire ne pourra \u00eatre r\u00e9clam\u00e9 par le propri\u00e9taire subissant le droit de passage si aucun frais additionnel n\u2019est engag\u00e9 pour l\u2019entretien du chemin. La Cour d\u2019appel, dans l\u2019affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/ht3h2\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Lajeunesse c. Labrosse, 2018 QCCA 1199<\/a><\/em><\/strong>, cite \u00e0 cet effet un autre jugement de la Cour d\u2019appel<a href=\"#_ftn7\">[7]<\/a> :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>\u00ab&nbsp;Dans le cas o\u00f9 un chemin existe d\u00e9j\u00e0 sur le fonds servant, dont se sert, sans causer quelque dommage que ce soit, le b\u00e9n\u00e9ficiaire du droit de passage, celui-ci n&#8217;a aucune obligation de contribuer aux frais d&#8217;entretien du chemin. C&#8217;est logique, puisque l&#8217;exercice du droit de passage n&#8217;engendre alors aucuns frais additionnels pour le fonds servant&nbsp;\u00bb.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Finalement, il va de soi que le propri\u00e9taire subissant le droit de passage accord\u00e9 par le tribunal doit permettre \u00e0 celui qui en b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019exercer tous ses droits, \u00e0 d\u00e9faut de quoi le propri\u00e9taire b\u00e9n\u00e9ficiaire du droit de passage pourrait intenter des recours pour les faire respecter.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">b) Fin du droit de passage<\/h3>\n\n\n\n<p>Le droit de passage n\u2019a pas de caract\u00e8re perp\u00e9tuel comme cela est souvent le cas avec une <a rel=\"noreferrer noopener\" href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/blogue\/servitude\/\" target=\"_blank\">servitude<\/a>. En effet, le droit de passage peut prendre fin \u00ab&nbsp;lorsqu\u2019il cesse d\u2019\u00eatre n\u00e9cessaire \u00e0 l\u2019utilisation et \u00e0 l\u2019exploitation du fonds&nbsp;\u00bb (art. 1001 C.c.Q.). Dans ce cas, si une indemnit\u00e9 a \u00e9t\u00e9 pay\u00e9e au voisin qui subissait ce droit de passage, elle n\u2019est pas remboursable en cas d&#8217;extinction de ce droit (art. 1001 C.c.Q.).<\/p>\n\n\n\n<p>Il importera donc, si une situation d\u2019enclave prend fin alors qu\u2019il y a eu octroi d\u2019un droit de passage en vertu de l\u2019article 997 C.c.Q., que le propri\u00e9taire subissant ce droit de passage fasse les d\u00e9marches pour y mettre fin.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c0 noter que la fin d\u2019une situation d\u2019enclave ne peut pas servir \u00e0 invoquer la fin d\u2019une <a href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/blogue\/servitude\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">servitude<\/a> conventionnelle<a href=\"#_ftn8\">[8]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>6. En bref, \u00e0 retenir<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Le droit applicable en mati\u00e8re de droit de passage tient sur quelques articles du <em>Code civil du Qu\u00e9bec<\/em>. Cependant, la jurisprudence est complexe et les m\u00e9thodes d\u2019exercice de ce droit doivent \u00eatre connues avant d\u2019intenter un recours.<\/p>\n\n\n\n<p>Il importe d\u2019abord de ne pas m\u00e9langer les concepts de la \u00ab&nbsp;servitude de passage&nbsp;\u00bb avec le \u00ab&nbsp;droit de passage&nbsp;\u00bb. Tel que nous l\u2019avons constat\u00e9 dans la jurisprudence \u00e9tudi\u00e9e, ces concepts sont trop souvent confondus par les justiciables.<\/p>\n\n\n\n<p>En \u00e9liminant toutes les exceptions et d\u00e9tails, nous pourrions r\u00e9sumer en cinq grandes lignes les notions juridiques en mati\u00e8re de droit de passage&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Si un terrain est <strong>enclav\u00e9<\/strong>&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>Son propri\u00e9taire peut obtenir un <strong>droit de passage<\/strong> sur un terrain voisin&nbsp;; et<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019<strong>assiette<\/strong> (l\u2019endroit) du droit de passage doit \u00eatre <strong>d\u00e9termin\u00e9e<\/strong>&nbsp;; et<\/li>\n\n\n\n<li>Une <strong>indemnit\u00e9<\/strong>, si <strong>dommage<\/strong> il y a, peut \u00eatre due au propri\u00e9taire subissant le droit de passage&nbsp;; et<\/li>\n\n\n\n<li>Le propri\u00e9taire b\u00e9n\u00e9ficiant du droit de passage doit <strong>entretenir<\/strong> et faire les travaux qui sont n\u00e9cessaires pour lui permettre d\u2019utiliser son droit de passage, le tout,<strong> \u00e0 ses frais<\/strong>. &nbsp;<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Finalement, comme le dit la Cour sup\u00e9rieure dans l\u2019affaire&nbsp;<a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jc8sr\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong><em>Teasdale c. Osborn, 2020 QCCS 4435<\/em><\/strong><\/a>, \u00ab&nbsp;chaque situation devient un cas d\u2019esp\u00e8ce, qui doit \u00eatre analys\u00e9 dans le cadre de ses circonstances propres&nbsp;\u00bb (par. 57).<\/p>\n\n\n\n<p><strong>AVIS : Les informations de cet article sont g\u00e9n\u00e9rales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne refl\u00e8tent n\u00e9cessairement l\u2019\u00e9tat du droit de fa\u00e7on exhaustive. Pour toute question d\u2019ordre juridique adapt\u00e9e \u00e0 votre situation, nous vous conseillons de <a href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">contacter un avocat<\/a>.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-css-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref1\">[1]<\/a> <em>Tucker c. Larose<\/em>, 2022 QCCS 1310, <a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jnq8z\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">https:\/\/canlii.ca\/t\/jnq8z<\/a>, par. 18.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref2\">[2]<\/a> La tol\u00e9rance est un droit personnel et non un droit r\u00e9el.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref3\">[3]<\/a> <em>Kuchar c. D\u00e9om<\/em>, 2014 QCCA 2022, par. 57.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref4\">[4]<\/a> <em>Whitworth c. Martin<\/em>, 1995 CanLII 4753 (QC CA): <a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/1nkbv\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">https:\/\/canlii.ca\/t\/1nkbv<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref5\">[5]<\/a> <em>Viel c. L&#8217;Anglais<\/em>, 2020 QCCS 181 (<a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/j4xv6\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">https:\/\/canlii.ca\/t\/j4xv6<\/a>), au par. 49, citant <em>Ziebell<\/em>&nbsp;c.&nbsp;<em>Leblanc<\/em>,&nbsp;[1960] B.R. 296, p. 301.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref6\">[6]<\/a> Voir <em>Larose c. Viau,<\/em> 2006 QCCA 1573 (CanLII), <a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/1q9w4\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">https:\/\/canlii.ca\/t\/1q9w4<\/a>, notamment au par. 38.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref7\">[7]<\/a> <em>Tantari (1968) corporation c. Corriveau-Poliquin<\/em>, 1999 CanLII 13328 (QC CA), <a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/1mvv1\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">https:\/\/canlii.ca\/t\/1mvv1<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref8\">[8]<\/a> <em>Steele Royal c. Bennhoude<\/em>, 2021 QCCS 5059, par. 28&nbsp;: <a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jl5hk\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">https:\/\/canlii.ca\/t\/jl5hk<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Parfois, il arrive qu\u2019un propri\u00e9taire se retrouve enclav\u00e9, c\u2019est-\u00e0-dire qu\u2019il ne peut pas avoir d\u2019acc\u00e8s \u00e0 une voie publique. Dans ce cas, afin de d\u00e9senclaver son terrain, il devra demander un droit de passage. 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