{"id":3400,"date":"2022-05-15T19:36:50","date_gmt":"2022-05-15T23:36:50","guid":{"rendered":"https:\/\/droitimmobilier.ca\/blogue\/lempietement-notions-juridiques-essentielles\/"},"modified":"2026-10-19T16:28:20","modified_gmt":"2026-10-19T20:28:20","slug":"lempietement-notions-juridiques-essentielles","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/blogue\/lempietement-notions-juridiques-essentielles\/","title":{"rendered":"L\u2019Empi\u00e9tement : notions juridiques essentielles"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>L\u2019empi\u00e9tement touche une grande partie de propri\u00e9taires immobiliers. Il arrivera que l\u2019empi\u00e9tement soit mineur ou tol\u00e9r\u00e9, mais les probl\u00e9matiques se posent normalement lorsque l\u2019empi\u00e9tement est majeur. Devant un empi\u00e9tement majeur d\u2019un voisin, quoi faire&nbsp;? Voici un aper\u00e7u du droit en mati\u00e8re d\u2019empi\u00e9tement et des solutions juridiques possibles en cas de probl\u00e8me. &nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Auteur : M<sup>e</sup> Manuel St-Aubin, avocat chez <a href=\"https:\/\/staubinavocats.ca\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">St-Aubin avocats inc.<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Date de r\u00e9daction : 2022-04<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Derni\u00e8re mise \u00e0 jour : n\/a<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>AVIS : Il est important \u00e0 noter que les informations qui suivent sont bas\u00e9e sur les r\u00e8gles en vigueur \u00e0 la r\u00e9daction de l\u2019article, et que cet article ne constitue en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne refl\u00e8te n\u00e9cessairement l\u2019\u00e9tat du droit de fa\u00e7on exhaustive. Pour toute question d\u2019ordre juridique adapt\u00e9e \u00e0 votre situation, nous vous conseillons de consulter nos avocats.<\/em><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>L\u2019empi\u00e9tement&nbsp;: d\u00e9finition<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En principe (et sous r\u00e9serve de nombreuses exceptions), le propri\u00e9taire d\u2019un immeuble a le droit d\u2019user, de jouir et de disposer de son bien comme bon lui semble. Un empi\u00e9tement signifie donc par exemple qu\u2019une construction appartenant \u00e0 autrui d\u00e9borde sur le terrain du propri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lorsqu\u2019il y a empi\u00e9tement, le propri\u00e9taire qui le subit peut le faire cesser, en vertu des articles 953 et 992 du <em>Code civil du Qu\u00e9bec<\/em>&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em><strong>953<\/strong>. Le propri\u00e9taire d\u2019un bien a le droit de le revendiquer contre le possesseur ou celui qui le d\u00e9tient sans droit; il peut s\u2019opposer \u00e0 tout empi\u00e9tement ou \u00e0 tout usage que la loi ou lui-m\u00eame n\u2019a pas autoris\u00e9.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em><strong>992<\/strong>. Le propri\u00e9taire de bonne foi qui a b\u00e2ti au-del\u00e0 des limites de son fonds sur une parcelle de terrain qui appartient \u00e0 autrui doit, au choix du propri\u00e9taire du fonds sur lequel il a empi\u00e9t\u00e9, soit acqu\u00e9rir cette parcelle en lui en payant la valeur, soit lui verser une indemnit\u00e9 pour la perte temporaire de l\u2019usage de cette parcelle.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>Si l\u2019empi\u00e9tement est consid\u00e9rable, cause un pr\u00e9judice s\u00e9rieux ou est fait de mauvaise foi, le propri\u00e9taire du fonds qui le subit peut contraindre le constructeur soit \u00e0 acqu\u00e9rir son immeuble et \u00e0 lui en payer la valeur, soit \u00e0 enlever les constructions et \u00e0 remettre les lieux en l\u2019\u00e9tat.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Cour d\u2019appel du Qu\u00e9bec, dans l\u2019affaire <em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jf5v5\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Groupe Fran\u00e7ois Poirier inc. c. Bibeau, 2021 QCCA 553<\/a>,<\/em>&nbsp;r\u00e9sume bien les principes applicables :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[38] Le droit de propri\u00e9t\u00e9 accorde \u00e0 son titulaire la facult\u00e9 d&#8217;user, de jouir et de disposer librement et compl\u00e8tement de son bien, sous r\u00e9serve des limites et conditions d&#8217;exercice fix\u00e9es par la loi (art. 947 C.c.Q.). Le droit de propri\u00e9t\u00e9 est exclusif, en ce que seul le propri\u00e9taire du bien jouit de tous ses attributs, et il est opposable \u00e0 tous.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>[39] <strong>L\u2019empi\u00e9tement par un tiers constitue une atteinte \u00e0 l\u2019exclusivisme du droit de propri\u00e9t\u00e9 et prive le propri\u00e9taire de l\u2019usage d\u2019une parcelle de sa propri\u00e9t\u00e9<\/strong>. L\u2019action en revendication d\u2019un bien, de nature p\u00e9titoire, permet au propri\u00e9taire de revendiquer un bien contre le possesseur ou la personne qui le d\u00e9tient sans droit et de s\u2019opposer \u00e0 tout empi\u00e9tement qu\u2019il n\u2019a pas autoris\u00e9 (art. 953 C.c.Q.). Ce droit doit \u00eatre lu en corr\u00e9lation avec l\u2019article 992 C.c.Q. lorsque l\u2019empi\u00e9tement r\u00e9sulte de constructions faites par un propri\u00e9taire voisin au-del\u00e0 des limites de son fonds.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Quoi faire pour faire cesser l\u2019empi\u00e9tement&nbsp;?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le propri\u00e9taire qui subit un empi\u00e9tement d\u2019un voisin, poss\u00e8de plusieurs avenues l\u00e9gales pr\u00e9vues aux articles 953 et 992 du <em>Code civil du Qu\u00e9bec<\/em> afin de rem\u00e9dier \u00e0 la situation.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Attention\u00a0:<\/strong> si l\u2019empi\u00e9tement dure depuis plus de 10 ans, celui qui empi\u00e8te pourrait invoquer la <a href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/blogue\/la-prescription-acquisitive-comment-revendiquer-la-propriete-dun-immeuble\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>prescription acquisitive<\/strong><\/a> s\u2019il rencontre les conditions.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le propri\u00e9taire qui subit l\u2019empi\u00e9tement peut, via une action en revendication, demander que cesse l\u2019empi\u00e9tement et revendiquer sont droit de propri\u00e9t\u00e9, le tout en vertu de l\u2019article 953 C.c.Q.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si l\u2019empi\u00e9tement est d\u00fb \u00e0 des constructions, il faut prendre en compte l\u2019article 992 C.c.Q. pour la d\u00e9termination du recours \u00e0 prendre<a href=\"#_ftn1\">[1]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Par exemple, si le propri\u00e9taire qui empi\u00e8te par ses constructions est de bonne foi, le propri\u00e9taire qui subit l\u2019empi\u00e9tement peut&nbsp;selon l\u2019article 992 al. 1 du <em>Code civil<\/em> :<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-group\"><div class=\"wp-block-group__inner-container is-layout-flow wp-block-group-is-layout-flow\">\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Demander au propri\u00e9taire qui empi\u00e8te d\u2019acqu\u00e9rir la parcelle sur laquelle l\u2019empi\u00e9tement est exerc\u00e9 en lui en payant sa valeur;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">OU<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Demander au propri\u00e9taire qui empi\u00e8te de lui verser une indemnit\u00e9 pour la perte temporaire de l\u2019usage de cette parcelle.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si l\u2019empi\u00e9tement est fait de mauvaise foi, qu\u2019il cause un pr\u00e9judice s\u00e9rieux ou qu\u2019il est consid\u00e9rable, le propri\u00e9taire qui subit l\u2019empi\u00e9tement peut&nbsp;selon l\u2019article 992 al. 2 du <em>Code civil&nbsp;<\/em>:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Contraindre le propri\u00e9taire auteur de l\u2019empi\u00e9tement d\u2019acqu\u00e9rir son immeuble en lui payant la valeur. \u00c0 noter ici qu\u2019il est question de forcer l\u2019acquisition en entier de l\u2019immeuble qui subit l\u2019empi\u00e9tement, et non seulement la parcelle\u00a0empi\u00e9t\u00e9e;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">OU<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Contraindre celui qui empi\u00e8te d\u2019enlever les constructions et de remettre les lieux en \u00e9tat.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ces recours sont disponibles uniquement pour le propri\u00e9taire subissant l\u2019empi\u00e9tement<a href=\"#_ftn2\">[2]<\/a> et se feront normalement via une demande d\u2019injonction \u00e0 la Cour sup\u00e9rieure.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il est int\u00e9ressant \u00e0 noter qu\u2019un empi\u00e9tement qui est tol\u00e9r\u00e9 par le propri\u00e9taire qui le subit, cr\u00e9erait un droit de propri\u00e9t\u00e9 superficiaire au propri\u00e9taire qui empi\u00e8te en ce qui concerne les constructions qui ont \u00e9t\u00e9 faites par ce dernier, tel que la Cour sup\u00e9rieure le confirme dans l\u2019affaire <a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/gl7f6\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><em>9209-1537 Qu\u00e9bec inc. (Habitations du Sud-Ouest) <\/em>v<em>. Lombardo<\/em>, 2015 QCCS 4266&nbsp;<\/a>:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[89] That being said, the recourses foreseen at Article 992 C.C.Q. cannot be exercised when the victim has consented, even tacitly, to the construction of the encroachment done by the neighbour. Such a consent creates a right of superficies that profits the owner who built it.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le cas \u00e9ch\u00e9ant, toujours selon la Cour sup\u00e9rieure dans cette affaire, le propri\u00e9taire qui aurait consenti \u00e0 l\u2019empi\u00e9tement ne pourrait se pr\u00e9valoir des recours pr\u00e9vus \u00e0 l\u2019article 992 C.c.Q.<a href=\"#_ftn3\">[3]<\/a><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Selon ce qui pr\u00e9c\u00e8de, il est juste de se poser les questions suivantes&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Qu\u2019est-ce qu\u2019un empi\u00e9tement fait de bonne ou de mauvaise foi\u00a0?<\/li>\n\n\n\n<li>Qu\u2019est-ce qu\u2019un empi\u00e9tement causant un \u00ab\u00a0pr\u00e9judice s\u00e9rieux\u00a0\u00bb\u00a0?<\/li>\n\n\n\n<li>Qu\u2019est-ce qu\u2019un empi\u00e9tement \u00ab consid\u00e9rable\u00a0\u00bb\u00a0?<\/li>\n\n\n\n<li>Comment \u00e9tablit-on la valeur de la parcelle qui subit l\u2019empi\u00e9tement\u00a0?<\/li>\n\n\n\n<li>Comment \u00e9tablit-on l\u2019indemnit\u00e9 pour perte de jouissance temporaire\u00a0?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La jurisprudence offre des illustrations pratiques et nous \u00e9claire sur la fa\u00e7on d\u2019interpr\u00e9ter ces concepts.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Qu\u2019est-ce qu\u2019un empi\u00e9tement de bonne ou de mauvaise foi ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il faut rappeler qu\u2019en droit civil, la bonne foi se pr\u00e9sume (art. 2805 C.c.Q.). La mauvaise foi, elle, doit \u00eatre celle de la personne \u00e0 l\u2019origine de l\u2019acte d\u2019empi\u00e9tement<a href=\"#_ftn4\">[4]<\/a>. Un propri\u00e9taire subs\u00e9quent qui empi\u00e8te, mais qui n\u2019est pas \u00e0 l\u2019origine de la construction causant l\u2019empi\u00e9tement n\u2019est donc pas vis\u00e9 par la notion de mauvaise foi pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 992 C.c.Q., tel que le rappelle la Cour d\u2019appel du Qu\u00e9bec dans l\u2019affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jf5v5\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Groupe Fran\u00e7ois Poirier inc. c. Bibeau, 2021 QCCA 553&nbsp;<\/a><\/em><\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[45] Bien que cela soit suffisant pour d\u00e9cider de ce moyen, j\u2019ajoute que la bonne ou mauvaise foi pertinente \u00e0 l\u2019analyse de l\u2019article 992 al. 2 C.c.Q. est celle du constructeur initial qui a effectu\u00e9 les travaux \u00e0 l\u2019origine de l\u2019empi\u00e9tement, ici Qu\u00e9bec inc., et non celle des propri\u00e9taires ult\u00e9rieurs, seules parties \u00e0 l\u2019instance. Elle concerne g\u00e9n\u00e9ralement un \u00e9tat de fait au moment de la construction de l\u2019ouvrage qui empi\u00e8te. La personne qui acquiert l\u2019immeuble subs\u00e9quemment (ce qui est le cas des intim\u00e9s) est, quant \u00e0 elle, plac\u00e9e devant un fait accompli. Il est difficile de voir en quoi sa bonne ou mauvaise foi pourrait \u00eatre pertinente aux fins de cet alin\u00e9a. <\/em>[\u2026]<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il reste que la mauvaise foi du constructeur qui a caus\u00e9 l\u2019empi\u00e9tement est une question de faits.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Cour sup\u00e9rieure, dans l\u2019affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/j7bk5\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Voyer c. Laberge, 2020 QCCS 1440<\/a><\/em><\/strong>, aborde certains \u00e9l\u00e9ments permettant d\u2019\u00e9valuer la mauvaise foi d\u2019un propri\u00e9taire qui construit en empi\u00e9tant chez son voisin&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[265] La jurisprudence souligne \u00e9galement que l\u2019absence de v\u00e9rification des titres, du certificat de localisation et de consultation ainsi que le d\u00e9faut de requ\u00e9rir les services d\u2019un professionnel ou d\u2019aviser son voisin constituent des indices de mauvaise foi.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>[266] En l\u2019esp\u00e8ce, les demandeurs n\u2019ont proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 aucune v\u00e9rification des limites de leur propri\u00e9t\u00e9, ils n\u2019ont pas obtenu l\u2019avis d\u2019un arpenteur-g\u00e9om\u00e8tre avant d\u2019entamer de tels travaux et ils n\u2019ont pas pris la pr\u00e9caution de pr\u00e9venir Laberge de la construction d\u2019un ouvrage aussi imposant. Ils ont donc agi de mauvaise foi.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il ressort que les \u00e9l\u00e9ments suivants pourraient permettre au tribunal de d\u00e9terminer qu\u2019il y a eu empi\u00e9tement de mauvaise foi&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Absence de v\u00e9rification des titres de propri\u00e9t\u00e9;<\/li>\n\n\n\n<li>Absence de v\u00e9rification du certificat de localisation;<\/li>\n\n\n\n<li>Absence de requ\u00e9rir les services d\u2019un professionnel (arpenteur-g\u00e9om\u00e8tre, etc.);<\/li>\n\n\n\n<li>Ne pas avertir le voisin;<\/li>\n\n\n\n<li>Etc.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9videmment, cette liste est \u00e0 titre indicatif, et n\u2019est pas exhaustive. La d\u00e9termination de la mauvaise foi rel\u00e8ve d\u2019une analyse des faits particuliers de chaque affaire.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Qu\u2019est-ce qu\u2019un empi\u00e9tement causant un \u00ab&nbsp;pr\u00e9judice s\u00e9rieux&nbsp;\u00bb&nbsp;?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans l\u2019application de l\u2019article 992 C.c.Q., le \u00ab&nbsp;pr\u00e9judice s\u00e9rieux&nbsp;\u00bb reste une question de fait qui s\u2019\u00e9value selon les particularit\u00e9s de chaque cas.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Malgr\u00e9 tout, l\u2019\u00e9tude de la jurisprudence nous a permis de ressortir certains \u00e9l\u00e9ments qui peuvent aider \u00e0 \u00e9valuer si l\u2019on se retrouve devant un empi\u00e9tement causant un pr\u00e9judice s\u00e9rieux&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>L\u2019empi\u00e9tement accentue un probl\u00e8me d\u2019\u00e9coulement des eaux sur le terrain subissant l\u2019empi\u00e9tement<a href=\"#_ftn5\">[5]<\/a>\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019empi\u00e9tement \u00ab\u00a0repr\u00e9sente [\u2026] plus de 16 % de la portion de terrain entre le b\u00e2timent [\u2026] et la ligne de division des lots et plus de 24 % de la distance entre la galerie et l\u2019entr\u00e9e du sous-sol de la b\u00e2tisse et la ligne de division des lots\u00a0\u00bb<a href=\"#_ftn6\">[6]<\/a>\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>La perte d\u2019usage de la partie subissant l\u2019empi\u00e9tement cause des probl\u00e8mes en cas de vente de l\u2019immeuble\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>La situation cause des probl\u00e8mes en mati\u00e8re de zonage\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>Etc.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Qu\u2019est-ce qu\u2019un empi\u00e9tement \u00ab consid\u00e9rable&nbsp;\u00bb&nbsp;?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Toujours en application de l\u2019article 992 C.c.Q., il est reconnu g\u00e9n\u00e9ralement par la jurisprudence qu\u2019un empi\u00e9tement de moins de 10% de la superficie totale de l\u2019immeuble qui subit l\u2019empi\u00e9tement est mineur, ce qui ne permet donc pas la d\u00e9molition des constructions qui empi\u00e8tent.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En effet, dans l\u2019affaire <strong><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jf5v5\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Groupe Fran\u00e7ois Poirier inc. c. Bibeau, 2021 QCCA 553<\/a><\/em><\/strong>,la Cour d\u2019appel analyse la question du caract\u00e8re consid\u00e9rable de l\u2019empi\u00e9tement :&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[49] Le caract\u00e8re consid\u00e9rable ou non d\u2019un empi\u00e9tement s\u2019int\u00e9resse \u00e0 sa dimension. Le juge a raison de noter que les tribunaux de premi\u00e8re instance comparent la parcelle empi\u00e9t\u00e9e et la superficie totale de la propri\u00e9t\u00e9 et consid\u00e8rent g\u00e9n\u00e9ralement comme \u00e9tant mineur un empi\u00e9tement qui repr\u00e9sente moins de 10 % de la superficie totale de l\u2019immeuble. Toutefois, l\u2019exercice ne peut \u00eatre simplement math\u00e9matique, r\u00e9alis\u00e9 dans l\u2019abstrait; il doit tenir compte \u00e9galement de la superficie r\u00e9elle empi\u00e9t\u00e9e, \u00e0 la lumi\u00e8re de la situation propre de l\u2019immeuble empi\u00e9t\u00e9.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Toujours dans cette m\u00eame affaire, la Cour d\u2019appel nous invite \u00e0 faire une distinction entre les cons\u00e9quences de l\u2019empi\u00e9tement, qui ne doivent pas \u00eatre \u00e9valu\u00e9es pour d\u00e9terminer si un empi\u00e9tement est consid\u00e9rable ou non&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[54] Le fait que l\u2019empi\u00e9tement emp\u00eacherait \u00ab le d\u00e9veloppement de l\u2019immeuble \u00e0 son plein potentiel \u00bb s\u2019int\u00e9resse aux cons\u00e9quences de l\u2019empi\u00e9tement plut\u00f4t qu\u2019\u00e0 sa dimension. Cette question est pertinente \u00e0 l\u2019\u00e9valuation du pr\u00e9judice caus\u00e9 par l\u2019empi\u00e9tement, mais non pas \u00e0 son caract\u00e8re consid\u00e9rable. Il s\u2019agit l\u00e0 de deux crit\u00e8res alternatifs que le professeur Lafond nous invite \u00e0 ne pas confondre.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Cour sup\u00e9rieure, dans l\u2019affaire <em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jd9p8\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Complex Jean Talon West inc. c. 9033106 Canada inc., 2021 QCCS 497<\/a><\/em>, a une interpr\u00e9tation diff\u00e9rente&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[15] De fa\u00e7on \u00e0 appr\u00e9cier si un empi\u00e9tement est consid\u00e9rable au sens de l\u2019article 992 al.2 C.c.Q., les Tribunaux le comparent \u00e0 la superficie de l\u2019immeuble qu\u2019il affecte. De fa\u00e7on g\u00e9n\u00e9rale, un empi\u00e9tement de moins de 10 % de la superficie empi\u00e9t\u00e9e sera qualifi\u00e9 de mineur et ne justifiant pas, en l\u2019absence de mauvaise foi, la d\u00e9molition d\u2019un immeuble[10].<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[16] \u00c0 la rigueur, un empi\u00e9tement de moindre importance pourra \u00eatre jug\u00e9 consid\u00e9rable s\u2019il occasionne, \u00e0 titre d\u2019exemple une restriction pertinente \u00e0 l\u2019usage du terrain, un probl\u00e8me d\u2019\u00e9coulement des eaux ou une contravention \u00e0 la r\u00e9glementation en mati\u00e8re de zonage. Le Tribunal souligne que ces consid\u00e9rations se rattachent \u00e9galement, sinon davantage, \u00e0 une autre des trois conditions applicables, soit celle aff\u00e9rente \u00e0 l\u2019existence d\u2019un pr\u00e9judice s\u00e9rieux.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Note de l\u2019auteur&nbsp;:<\/strong> nous privil\u00e9gions l\u2019interpr\u00e9tation de la Cour d\u2019appel sur la fa\u00e7on d\u2019\u00e9valuer le caract\u00e8re consid\u00e9rable de l\u2019empi\u00e9tement, car la logique veut que les cons\u00e9quences de l\u2019empi\u00e9tement puissent \u00eatre \u00e9valu\u00e9es ind\u00e9pendamment en application de l\u2019article 992 al. 2 C.c.Q., tel que le rappelle la Cour d\u2019appel&nbsp;dans cette affaire&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[54] Le fait que l\u2019empi\u00e9tement emp\u00eacherait \u00ab le d\u00e9veloppement de l\u2019immeuble \u00e0 son plein potentiel \u00bb s\u2019int\u00e9resse aux cons\u00e9quences de l\u2019empi\u00e9tement plut\u00f4t qu\u2019\u00e0 sa dimension. Cette question est pertinente \u00e0 l\u2019\u00e9valuation du pr\u00e9judice caus\u00e9 par l\u2019empi\u00e9tement, mais non pas \u00e0 son caract\u00e8re consid\u00e9rable. Il s\u2019agit l\u00e0 de deux crit\u00e8res alternatifs que le professeur Lafond nous invite \u00e0 ne pas confondre.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comment \u00e9tablit-on la valeur de la parcelle qui subit l\u2019empi\u00e9tement&nbsp;?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Normalement, un \u00e9valuateur agr\u00e9\u00e9 fera cette \u00e9valuation \u00e0 sa juste valeur marchande, et le tribunal d\u00e9cidera quelle est la valeur qu\u2019il retiendra<a href=\"#_ftn7\">[7]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comment \u00e9tablit-on l\u2019indemnit\u00e9 pour perte de jouissance temporaire&nbsp;?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La jurisprudence \u00e9tudi\u00e9e ne nous a pas permis de tracer une ligne sur la fa\u00e7on d\u2019\u00e9valuer cette indemnit\u00e9. En effet, c\u2019est une question de faits particuliers \u00e0 \u00eatre \u00e9valu\u00e9e par le tribunal.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Quel est le d\u00e9lai pour intenter les recours contre l\u2019empi\u00e9tement?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les recours pr\u00e9vus \u00e0 l\u2019article 992 C.c.Q. se prescrivent par 10 ans, sauf en ce qui concerne la demande d\u2019indemnit\u00e9, qui se prescrit par 3 ans<a href=\"#_ftn8\">[8]<\/a>. Le d\u00e9lai commence \u00e0 courir \u00ab&nbsp;\u00e0 partir du moment o\u00f9 une partie conna\u00eet les \u00e9l\u00e9ments essentiels de sa cause d&#8217;action \u00bb<a href=\"#_ftn9\">[9]<\/a>. Ici on pourrait d\u00e9terminer que le d\u00e9lai commence \u00e0 courir \u00e0 compter de la connaissance de l\u2019empi\u00e9tement.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c0 distinguer avec ce qui pr\u00e9c\u00e8de, la Cour d\u2019appel, dans l\u2019affaire <em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jf5v5\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Groupe Fran\u00e7ois Poirier inc. c. Bibeau, 2021 QCCA 553<\/a><\/em>, indique que l\u2019action en revendication d\u2019un droit de propri\u00e9t\u00e9 pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 953 C.c.Q. est imprescriptible&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[40] Le droit de propri\u00e9t\u00e9 ne peut se perdre par non-usage, de sorte que, en principe, l\u2019action en revendication, qui vise \u00e0 faire reconna\u00eetre un tel droit, et par extension, l\u2019action en d\u00e9molition d\u2019une construction qui empi\u00e8te, n\u2019est pas soumise \u00e0 la prescription extinctive. La prescription acquisitive r\u00e9clam\u00e9e par un possesseur pourrait cependant faire \u00e9chec \u00e0 l\u2019action visant \u00e0 faire cesser un empi\u00e9tement. [\u2026]<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>L\u2019atteinte au droit de propri\u00e9t\u00e9 et la <em>Charte des droits et libert\u00e9s de la personne<\/em><\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il ne faut pas oublier que le droit de propri\u00e9t\u00e9 est un droit fondamental prot\u00e9g\u00e9 par la <em>Charte des droits et libert\u00e9s de la personne<\/em><a href=\"#_ftn10\">[10]<\/a>&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>6. Toute personne a droit \u00e0 la jouissance paisible et \u00e0 la libre disposition de ses biens, sauf dans la mesure pr\u00e9vue par la loi.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>8. Nul ne peut p\u00e9n\u00e9trer chez autrui ni y prendre quoi que ce soit sans son consentement expr\u00e8s ou tacite.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Or, dans le cas d\u2019un empi\u00e9tement de mauvaise foi, les tribunaux pourraient consid\u00e9rer qu\u2019il y a eu atteinte aux droits fondamentaux et accorder des dommages en ce sens, tel que cela a \u00e9t\u00e9 accord\u00e9 par la Cour du Qu\u00e9bec (division des petites cr\u00e9ances) dans l\u2019affaire <em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/1jlzf\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Boss\u00e9 c. Weavexx, 2005 CanLII 936<\/a><\/em>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>La garantie l\u00e9gale du vendeur contre les empi\u00e9tements<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lors de la vente d\u2019un immeuble avec garantie l\u00e9gale, le vendeur est tenu de garantir \u00e0 l\u2019acheteur que l\u2019immeuble est exempt de tout empi\u00e9tement fait par lui-m\u00eame ou de tout empi\u00e9tement fait par un tiers sur l\u2019immeuble vendu qui aurait \u00e9t\u00e9 fait \u00e0 sa connaissance. Ces obligations sont pr\u00e9vues \u00e0 l\u2019article 1724 du Code civil du Qu\u00e9bec&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em><strong>1724<\/strong>. Le vendeur se porte garant envers l\u2019acheteur de tout empi\u00e9tement exerc\u00e9 par lui-m\u00eame, \u00e0 moins qu\u2019il ne l\u2019ait d\u00e9clar\u00e9 lors de la vente.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>Il se porte garant, de m\u00eame, de tout empi\u00e9tement qu\u2019un tiers aurait, \u00e0 sa connaissance, commenc\u00e9 d\u2019exercer avant la vente.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le vendeur sera donc responsable d\u2019un empi\u00e9tement fait par lui-m\u00eame sauf s\u2019il a d\u00e9clar\u00e9 cet empi\u00e9tement \u00e0 l\u2019acheteur lors de la vente. &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le vendeur peut \u00eatre \u00e9galement responsable des empi\u00e9tements des tiers dans les cas suivants&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Il doit avoir eu connaissance de cet empi\u00e9tement du tiers\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>Cet empi\u00e9tement doit avoir commenc\u00e9 avant la vente de l\u2019immeuble.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour pallier les risques d\u2019empi\u00e9tement, il sera souvent utile qu\u2019une assurance-titre soit contract\u00e9e en faveur de l\u2019acheteur.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Souvent, le certificat de localisation pr\u00e9par\u00e9 par un arpenteur-g\u00e9om\u00e8tre et fourni avant la vente permet de constater les empi\u00e9tements exerc\u00e9s et subis.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Conclusion<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bien que touchant une grande partie des propri\u00e9taires immobiliers, l\u2019empi\u00e9tement est souvent un sujet mal compris. En effet, ce n\u2019est pas tous les empi\u00e9tements qui justifient de demander la d\u00e9molition des constructions en question. Le Code civil pr\u00e9voit plusieurs avenues juridiques de solutions, et celles-ci doivent \u00eatre attentivement \u00e9tudi\u00e9es avant de prendre un recours.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>AVIS : Les informations de cet article sont g\u00e9n\u00e9rales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne refl\u00e8tent n\u00e9cessairement l\u2019\u00e9tat du droit de fa\u00e7on exhaustive. Pour toute question d\u2019ordre juridique adapt\u00e9e \u00e0 votre situation, nous vous conseillons de contacter nos avocats.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le pr\u00e9sent article a \u00e9t\u00e9 cit\u00e9 par la Cour du Qu\u00e9bec, dans l&#8217;affaire suivante : <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>Mongeau c. Deneault<\/em>, 2024 QCCQ 1713.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-css-opacity\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"#_ftnref1\">[1]<\/a> \u00ab&nbsp;L\u2019article 992 C.c.Q. ne s\u2019applique qu\u2019aux \u00ab constructions \u00bb, soit aux assemblages ordonn\u00e9s de mat\u00e9riaux, ce que n\u2019est certainement pas cet amoncellement de pierres simplement pouss\u00e9es dans la pente&nbsp;\u00bb, <em>Lafantaisie<\/em> c. <em>Syndicat des copropri\u00e9taires Domaine du Sommet<\/em>, 2017 QCCS 2346, <a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/h4474\">https:\/\/canlii.ca\/t\/h4474<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"#_ftnref2\">[2]<\/a> <em>Voyer <\/em>c<em>. Laberge<\/em>, 2020 QCCS 1440, par. 253, <a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/j7bk5\">https:\/\/canlii.ca\/t\/j7bk5<\/a>; et <em>Gosselin<\/em> c. <em>Doiron<\/em>, 2002 CanLII 38944, par. 17, <a href=\"http:\/\/canlii.ca\/t\/1chxj\">http:\/\/canlii.ca\/t\/1chxj<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"#_ftnref3\">[3]<\/a> Voir aussi <em>4466225 Canada inc.<\/em> c. <em>Simard<\/em>, 2019 QCCQ 5424, par. 15, <a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/j2bdm\">https:\/\/canlii.ca\/t\/j2bdm<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"#_ftnref4\">[4]<\/a> <em>Groupe Fran\u00e7ois Poirier inc.<\/em> c. <em>Bibeau<\/em>, 2021 QCCA 553, par. 45, en ligne&nbsp;: <a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jf5v5\">https:\/\/canlii.ca\/t\/jf5v5<\/a><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"#_ftnref5\">[5]<\/a> <em>Lizotte Bergeron<\/em> c. <em>Lamarre<\/em>, 2011 QCCS 1569, par. 76, <a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/fkxtv\">https:\/\/canlii.ca\/t\/fkxtv<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"#_ftnref6\">[6]<\/a> <em>Id., <\/em>par. 75.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"#_ftnref7\">[7]<\/a> Voir <em>Gaudet<\/em> c. <em>St-Jean<\/em>, 2007 QCCS 4432, <a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/1t2jw\">https:\/\/canlii.ca\/t\/1t2jw<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"#_ftnref8\">[8]<\/a> <em>Eaves (Succession de) <\/em>c. <em>Gestion Cianni inc<\/em>., 2016 QCCS 2681, par. 42 et ss., <a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/gs2pz\">https:\/\/canlii.ca\/t\/gs2pz<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"#_ftnref9\">[9]<\/a> <em>Id., <\/em>par. 48.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"#_ftnref10\">[10]<\/a> RLRQ c C-12, <a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/6c3nj\">https:\/\/canlii.ca\/t\/6c3nj<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L\u2019empi\u00e9tement touche une grande partie de propri\u00e9taires immobiliers. 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