{"id":3420,"date":"2020-12-13T22:05:03","date_gmt":"2020-12-14T03:05:03","guid":{"rendered":"https:\/\/droitimmobilier.ca\/blogue\/droits-acquis-et-usage-derogatoire-dun-immeuble-definitions-et-principes-legaux\/"},"modified":"2026-02-24T07:52:07","modified_gmt":"2026-02-24T12:52:07","slug":"droits-acquis-et-usage-derogatoire-dun-immeuble-definitions-et-principes-legaux","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/blogue\/droits-acquis-et-usage-derogatoire-dun-immeuble-definitions-et-principes-legaux\/","title":{"rendered":"Droits acquis et usage d\u00e9rogatoire d\u2019un immeuble : d\u00e9finitions et principes l\u00e9gaux"},"content":{"rendered":"\n<p><strong>Il arrivera qu\u2019un propri\u00e9taire d&#8217;un immeuble b\u00e9n\u00e9ficie de droits acquis en ce qui concerne l\u2019usage qui y est fait. Cette situation juridique peut faire en sorte par exemple qu\u2019un usage ait \u00e9t\u00e9 acquis il y a de cela longtemps \u00e0 un endroit, mais qu\u2019aujourd\u2019hui cet usage aurait normalement \u00e9t\u00e9 prohib\u00e9 par la r\u00e8glementation municipale.&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Pour qu\u2019il y ait des droits acquis, il faut cependant remplir plusieurs conditions juridiques. On ne peut plaider ce principe \u00e0 tout vent.&nbsp;&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Auteur\u00a0:<\/strong>\u00a0M<sup>e</sup> Manuel St-Aubin, avocat chez <a href=\"http:\/\/staubinavocats.ca\" type=\"link\" id=\"staubinavocats.ca\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">St-Aubin avocats inc.<\/a><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn1\"><sup>[1]<\/sup><\/a><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Date de r\u00e9daction&nbsp;:<\/strong>&nbsp;2020-12<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Derni\u00e8re mise \u00e0 jour :<\/strong> 2026-02<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. D\u00e9finition de l\u2019usage<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>La\u00a0<em>Loi sur l\u2019am\u00e9nagement et l\u2019urbanisme<\/em><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn2\"><sup>[2]<\/sup><\/a>\u00a0(LAU) ne d\u00e9finit pas ce qu\u2019est un usage. Le terme \u00ab\u00a0usage\u00a0\u00bb a une d\u00e9finition tr\u00e8s large et r\u00e9f\u00e8re \u00e0 l\u2019utilisation d\u2019un immeuble ou \u00e0 l\u2019affectation du sol<a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn3\"><sup>[3]<\/sup><\/a>. Autrement dit, un usage est \u00ab\u00a0une fin pour laquelle un bien foncier est utilis\u00e9\u00a0\u00bb et qui \u00ab\u00a0se compose des activit\u00e9s r\u00e9ellement exerc\u00e9es sur le site\u00a0\u00bb<a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn4\"><sup>[4]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>G\u00e9n\u00e9ralement, nous retrouvons les cat\u00e9gories d\u2019usage suivant&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>R\u00e9sidentiel\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>Commercial\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>Industriel\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>Agricole\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>Institutionnel\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>R\u00e9cr\u00e9atif<a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn5\"><sup>[5]<\/sup><\/a>.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>En vertu l\u2019article 113 de la&nbsp;<em>Loi sur l\u2019am\u00e9nagement et l\u2019urbanisme<\/em>, une municipalit\u00e9 pourrait adopter un r\u00e8glement de zonage et sp\u00e9cifier pour chaque zone de son territoire des usages qui y sont autoris\u00e9s ou prohib\u00e9s<a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn6\"><sup>[6]<\/sup><\/a>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Il faut donc se r\u00e9f\u00e9rer au r\u00e8glement de zonage de la municipalit\u00e9 pour d\u00e9terminer les usages autoris\u00e9s dans une zone, les cat\u00e9gories d\u2019usage et les activit\u00e9s qui composent un usage<a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn7\"><sup>[7]<\/sup><\/a>.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. Le pouvoir des municipalit\u00e9s et villes en mati\u00e8re de droits acquis<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>En vertu de la&nbsp;<em>Loi sur l\u2019am\u00e9nagement et l\u2019urbanisme<\/em>, une&nbsp;municipalit\u00e9 pourrait donc adopter un r\u00e8glement de zonage ou de lotissement et r\u00e9gir les constructions ou les lots en situation de droits acquis.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, le principe des droits acquis est consacr\u00e9 \u00e0 l\u2019article 113 de la&nbsp;<em>Loi sur l\u2019am\u00e9nagement et l\u2019urbanisme<\/em>&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-group\"><div class=\"wp-block-group__inner-container is-layout-flow wp-block-group-is-layout-flow\">\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>113. Le conseil d\u2019une municipalit\u00e9 peut adopter un r\u00e8glement de zonage pour l\u2019ensemble ou partie de son territoire.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>Ce r\u00e8glement peut contenir des dispositions portant sur un ou plusieurs des objets suivants:<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>[\u2026]<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>18\u00b0 r\u00e9gir, par zone ou pour l\u2019ensemble du territoire, les constructions et les usages d\u00e9rogatoires prot\u00e9g\u00e9s par les\u00a0droits acquis:<\/em>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>a) <em>en exigeant que cesse un usage d\u00e9rogatoire prot\u00e9g\u00e9 par droits acquis si cet usage a \u00e9t\u00e9 abandonn\u00e9, a cess\u00e9 ou a \u00e9t\u00e9 interrompu pour une p\u00e9riode de temps qu\u2019il d\u00e9finit et qui doit \u00eatre raisonnable compte tenu de la nature de l\u2019usage mais qui dans aucun cas ne doit \u00eatre inf\u00e9rieure \u00e0 six mois;<\/em><\/li>\n\n\n\n<li>b) <em>en stipulant qu\u2019un usage ou construction d\u00e9rogatoire prot\u00e9g\u00e9 par droits acquis ne peut \u00eatre remplac\u00e9 par un autre usage ou construction d\u00e9rogatoire;<\/em><\/li>\n\n\n\n<li>c) <em>en interdisant l\u2019extension ou la modification d\u2019un usage ou une construction d\u00e9rogatoire prot\u00e9g\u00e9 par droits acquis ou en \u00e9tablissant les conditions en vertu desquelles un usage ou une construction d\u00e9rogatoire prot\u00e9g\u00e9 par droits acquis peut \u00eatre \u00e9tendu ou modifi\u00e9;<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ol style=\"list-style-type:lower-alpha\" class=\"wp-block-list\"><\/ol>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>19\u00b0\u00a0r\u00e9gir, par zone, les conditions particuli\u00e8res d\u2019implantation applicables aux constructions et usages sur les lots d\u00e9rogatoires au r\u00e8glement de\u00a0lotissement et prot\u00e9g\u00e9s par des droits acquis;<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>[\u2026]<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>Pour l\u2019application du paragraphe 18\u00b0 du deuxi\u00e8me alin\u00e9a, le r\u00e8glement peut \u00e9tablir des cat\u00e9gories de constructions et d\u2019usages d\u00e9rogatoires prot\u00e9g\u00e9s par des droits acquis et d\u00e9cr\u00e9ter des r\u00e8gles qui varient selon les cat\u00e9gories<a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn8\"><sup>[8]<\/sup><\/a>.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. Conditions d\u2019existence et d\u00e9finition de droits acquis<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>En 1992 dans&nbsp;<strong><em>Huot&nbsp;<\/em>c.&nbsp;<em>Municipalit\u00e9&nbsp;<\/em>de&nbsp;<em>L\u2019Ange-Gardien<\/em><\/strong><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn9\"><sup>[9]<\/sup><\/a>, la Cour d\u2019appel du Qu\u00e9bec a r\u00e9sum\u00e9 les conditions d\u2019existences des droits acquis&nbsp;:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>a) Les droits acquis n\u2019existent que lorsque l\u2019usage d\u00e9rogatoire ant\u00e9rieur \u00e0 l\u2019entr\u00e9e en vigueur des dispositions prohibant un tel usage \u00e9tait l\u00e9gal.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>b)\u00a0L\u2019usage existait en r\u00e9alit\u00e9 puisque la seule intention du propri\u00e9taire ou de l\u2019usager ne suffit pas.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>c)\u00a0Le m\u00eame usage existe toujours ayant \u00e9t\u00e9 continu\u00e9 sans interruption significative.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>d) Les droits acquis avantagent l\u2019immeuble qui en tire profit. De tels droits ne sont pas personnels mais cessibles, suivant l\u2019immeuble dont ils sont l\u2019accessoire.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>e)\u00a0Ils ne peuvent \u00eatre modifi\u00e9s quant \u00e0 leur nature et parfois quant \u00e0 leur \u00e9tendue bien que les activit\u00e9s d\u00e9rogatoires peuvent \u00eatre intensifi\u00e9es en certains cas.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>f)\u00a0La seule qualit\u00e9 de propri\u00e9taire ne suffit pas quant aux droits acquis.<sup>\u00a0<\/sup><\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Dans ce jugement, le juge Chouinard explique en ces termes l\u2019importance de la notion de droits acquis&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>\u00ab\u00a0Il s&#8217;agit d&#8217;un compromis n\u00e9cessaire restreignant d&#8217;une part l&#8217;am\u00e9nagement rationnel du territoire mais prot\u00e9geant d&#8217;autre part l&#8217;\u00e9quit\u00e9 quant aux propri\u00e9taires d&#8217;immeuble et m\u00eame d&#8217;autres personnes qui ont exerc\u00e9 un usage d\u00e9rogatoire mais l\u00e9gal et l\u00e9gitime, ant\u00e9rieurement aux dispositions d&#8217;une loi ou d&#8217;un r\u00e8glement.\u00a0\u00bb<sup>\u00a0<a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn10\"><sup>[10]<\/sup><\/a><\/sup><\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Ainsi, ce jugement nous enseigne qu\u2019un usage qui existait r\u00e9ellement et qui \u00e9tait l\u00e9gal avant l\u2019adoption d\u2019un nouveau r\u00e8glement municipal peut \u00eatre en situation de droits acquis. L\u2019usage peut donc continuer d\u2019exister m\u00eame s\u2019il est d\u00e9sormais prohib\u00e9.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Nous ne serions donc pas en pr\u00e9sence de droit acquis si \u00e0 la base l\u2019usage a toujours \u00e9t\u00e9 prohib\u00e9 dans le pass\u00e9.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>4. R\u00e9sum\u00e9 des crit\u00e8res et pr\u00e9cisions<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>La Cour Supr\u00eame du Canada a confirm\u00e9 ce que le juge Chouinard a qualifi\u00e9 de compromis dans l\u2019arr\u00eat&nbsp;<strong><em>Saint-Romuald<\/em>&nbsp;c.<em>&nbsp;Olivier<\/em><\/strong>&nbsp;en 2001<a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn11\"><sup>[11]<\/sup><\/a>&nbsp;et a aussi permis de clarifier le droit sur la notion d\u2019extension ou de modification d\u2019un usage en droits acquis<a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn12\"><sup>[12]<\/sup><\/a>. La Cour \u00e9nonce&nbsp;ceci :&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>\u00ab\u00a0Le propri\u00e9taire foncier va trop loin si (i) on peut dire que l\u2019\u00e9tendue ou l\u2019intensit\u00e9 de l\u2019activit\u00e9 entra\u00eene un changement dans le type d\u2019usage, comme je l\u2019ai d\u00e9j\u00e0 mentionn\u00e9, si (ii)\u00a0\u00a0le tribunal consid\u00e8re que l\u2019ajout de nouvelles activit\u00e9s ou la modification des anciennes activit\u00e9s, m\u00eame \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur des limites de l\u2019usage g\u00e9n\u00e9ral du terrain, s\u2019\u00e9loigne trop des activit\u00e9s ant\u00e9rieures pour avoir droit \u00e0 la protection, ou si (iii)\u00a0on peut d\u00e9montrer que les activit\u00e9s nouvelles ou modifi\u00e9es cr\u00e9ent des probl\u00e8mes suppl\u00e9mentaires d\u00e9mesur\u00e9s ou une aggravation excessive des probl\u00e8mes existants pour la municipalit\u00e9, les autorit\u00e9s locales ou les voisins, comparativement aux activit\u00e9s ant\u00e9rieures.\u00a0\u00bb<a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn13\"><sup>[13]<\/sup><\/a><\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Pour d\u00e9terminer si un usage est en situation de droits acquis, la Cour Supr\u00eame du Canada propose donc la d\u00e9marche suivante&nbsp;:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>1.\u00a0\u00ab\u00a0\u00a0Il faut d\u2019abord\u00a0qualifier la\u00a0fin\u00a0vis\u00e9e\u00a0par l\u2019usage pr\u00e9existant [\u2026]\u00a0\u00bb.\u00a0 \u00ab\u00a0La fin \u00e0 laquelle les lieux ont \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9s (c.\u2011\u00e0\u2011d. \u00ab\u00a0l\u2019usage\u00a0\u00bb) est d\u00e9termin\u00e9e par la nature des activit\u00e9s r\u00e9ellement exerc\u00e9es sur le site avant l\u2019entr\u00e9e en vigueur des restrictions \u00e9dict\u00e9es dans le nouveau r\u00e8glement\u00a0\u00bb.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>2.\u00a0\u00ab\u00a0Lorsque l\u2019usage actuel correspond simplement \u00e0 une\u00a0intensification de l\u2019activit\u00e9 pr\u00e9existante, il pourra rarement \u00eatre contest\u00e9.\u00a0 Toutefois, il se peut qu\u2019il ne soit plus prot\u00e9g\u00e9 si l\u2019intensification est telle qu\u2019elle n\u2019est plus une question de degr\u00e9, mais qu\u2019elle entra\u00eene, quant \u00e0 ses effets sur la collectivit\u00e9, un changement dans le genre d\u2019activit\u00e9 exerc\u00e9e [\u2026]\u00a0\u00bb.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>3.\u00a0\u00ab\u00a0Dans la mesure o\u00f9 le propri\u00e9taire foncier \u00e9tend ses activit\u00e9s au\u2011del\u00e0 de celles auxquelles il se livrait auparavant [\u2026]\u00a0\u00bb, \u00ab\u00a0les activit\u00e9s ajout\u00e9es peuvent \u00eatre jug\u00e9es trop \u00e9loign\u00e9es des activit\u00e9s\u00a0ant\u00e9rieures pour \u00eatre prot\u00e9g\u00e9es par l\u2019usage d\u00e9rogatoire.\u00a0 Dans un tel cas, les activit\u00e9s ajout\u00e9es ne sont tout simplement pas incluses dans quelque d\u00e9finition \u00e9quitable que ce soit de l\u2019usage pr\u00e9existant et il n\u2019est pas n\u00e9cessaire d\u2019\u00e9valuer les \u00ab\u00a0effets sur le voisinage\u00a0\u00bb.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>4.\u00a0\u00a0&#8220;Dans la mesure o\u00f9 des activit\u00e9s sont ajout\u00e9es ou modifi\u00e9es\u00a0dans les limites\u00a0des fins originales (c.\u2011\u00e0\u2011d. des activit\u00e9s accessoires ou \u00e9troitement li\u00e9es aux activit\u00e9s pr\u00e9existantes), notre Cour doit soupeser l\u2019int\u00e9r\u00eat du propri\u00e9taire foncier en regard de l\u2019int\u00e9r\u00eat de la collectivit\u00e9 en tenant compte de la nature de l\u2019usage pr\u00e9existant (p.\u00a0ex. la mesure dans laquelle celui\u2011ci est incompatible avec l\u2019usage des terrains voisins), du degr\u00e9 de proximit\u00e9 (plus la nouvelle activit\u00e9 se rapproche de l\u2019activit\u00e9 originale, moins le droit acquis est contestable) et\u00a0des nouveaux effets ou de l\u2019aggravation des effets sur le voisinage\u00a0(p.\u00a0ex. l\u2019ajout d\u2019un concasseur de pierres dans un quartier r\u00e9sidentiel risque de d\u00e9ranger davantage le voisinage que l\u2019ajout d\u2019un t\u00e9l\u00e9copieur).\u00a0 Plus la perturbation est grande, plus la d\u00e9finition de l\u2019usage pr\u00e9existant ou du droit acquis sera restrictive. Cette d\u00e9marche ne prive le propri\u00e9taire foncier d\u2019aucun droit.\u00a0 Par d\u00e9finition, la limitation ne s\u2019applique qu\u2019aux activit\u00e9s ajout\u00e9es ou modifi\u00e9es&#8221;.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>5. &#8220;\u00c0 moins qu\u2019ils ne soient \u00e9vidents, les effets sur le voisinage ne doivent pas \u00eatre pr\u00e9sum\u00e9s; la partie qui les invoque doit en faire la preuve&#8221;.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>6.\u00a0&#8220;La qualification r\u00e9sultante du droit acquis (ou de l\u2019usage d\u00e9rogatoire l\u00e9gal) ne doit pas \u00eatre g\u00e9n\u00e9rale au point de lib\u00e9rer le propri\u00e9taire des contraintes d\u00e9coulant de ce qu\u2019il a fait r\u00e9ellement, ni \u00eatre restrictive au point de le priver d\u2019une certaine souplesse dans l\u2019\u00e9volution raisonnable de ses activit\u00e9s ant\u00e9rieures.\u00a0 Le degr\u00e9 de souplesse peut varier selon le type d\u2019usage.\u00a0 En l\u2019esp\u00e8ce, par exemple, l\u2019usage pr\u00e9existant est l\u2019exploitation d\u2019un cabaret qui, de par sa nature, requiert du renouveau et du changement.\u00a0 Dans des limites raisonnables, il faut permettre ce changement&#8221;.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>7.\u00a0&#8220;M\u00eame si la d\u00e9finition des droits acquis comportera toujours un \u00e9l\u00e9ment subjectif, les crit\u00e8res susmentionn\u00e9s constituent une tentative d\u2019asseoir la d\u00e9cision de notre Cour sur des faits objectifs.\u00a0 L\u2019issue de l\u2019analyse visant \u00e0 qualifier l\u2019usage ne doit pas reposer sur des jugements de valeur personnels, comme la question de savoir si les spectacles de danseuses nues sont plus ou moins d\u00e9plorables que les spectacles de chanteurs de musique western.\u00a0 [\u2026] \u00bb<sup>\u00a0<a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn14\">[14]<\/a><\/sup><\/em>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Selon l\u2019auteur LeChasseur, la jurisprudence a retenu trois crit\u00e8res d\u2019analyse suite \u00e0 cet&nbsp;arr\u00eat,&nbsp;soit&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>l\u2019intensification de l\u2019usage d\u00e9rogatoire\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>le degr\u00e9 de proximit\u00e9 des nouvelles activit\u00e9s avec l\u2019usage d\u00e9rogatoire\u00a0; et<\/li>\n\n\n\n<li>les nouveaux effets ou l\u2019aggravation des effets de l\u2019usage d\u00e9rogatoire sur le voisinage.<a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn15\"><sup>[15]<\/sup><\/a><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>5. Exemples jurisprudentiels<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Dans&nbsp;<strong><em>Saint-Romuald<\/em>&nbsp;c.<em>&nbsp;Olivier<\/em><\/strong><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn16\"><sup>[16]<\/sup><\/a>, un bar de western, un usage municipal d\u00e9rogatoire, a pu se transformer en bar de danseuses nues parce que selon la Cour, il s\u2019agissait essentiellement du m\u00eame usage<a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn17\"><sup>[17]<\/sup><\/a>. Nous pouvons donc comprendre que la notion de droits acquis se rattache \u00e0 l\u2019usage et non \u00e0 l\u2019activit\u00e9 exerc\u00e9e, que ces activit\u00e9s peuvent \u00e9voluer ou s\u2019intensifier avec le temps sans n\u00e9cessairement faire en sorte qu\u2019un nouvel usage s\u2019exerce.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>En 2018, dans&nbsp;<strong><em>Marcoux<\/em>&nbsp;c.&nbsp;<em>Ville de Notre-Dame-des-Prairies<\/em><\/strong><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn18\"><sup>[18]<\/sup><\/a>, la Cour d\u2019appel du Qu\u00e9bec a repris les principes de droits acquis \u00e9nonc\u00e9s dans&nbsp;<em>Huot<\/em>&nbsp;afin de d\u00e9terminer si l\u2019usage de terrain de camping \u00e9tait un usage d\u00e9rogatoire prot\u00e9g\u00e9 par droits acquis. La Cour \u00e9nonce ceci&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>\u00ab\u00a0Il est de jurisprudence constante que des droits acquis ne peuvent na\u00eetre d\u2019un usage accessoire de l\u2019immeuble, mais seulement d\u2019un usage exerc\u00e9 \u00e0 titre principal.\u00a0\u00a0De plus, un usage occasionnel ou sporadique ne suffit pas.\u00a0\u00bb<sup><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn19\">[19]<\/a><\/sup>.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li>(Citations omises)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Dans cet arr\u00eat, un propri\u00e9taire a d\u00fb cesser la location de terrains de camping parce que cet usage contrevenait au r\u00e8glement de zonage de la municipalit\u00e9. Aucun droits acquis n\u2019a \u00e9t\u00e9 conf\u00e9r\u00e9 \u00e0 cet usage puisque le propri\u00e9taire n\u2019a pas su d\u00e9montrer que celui-ci existait \u00e0 titre <span style=\"text-decoration: underline;\">d\u2019usage principal <\/span>sur ce terrain, car cet usage \u00e9tait occasionnel<a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn20\"><sup>[20]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Suivant les enseignements de ce jugement, il en ressort que seul un usage principal peut \u00eatre vis\u00e9 par un droit acquis, mais pas un usage accessoire ou occasionnel.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans l&#8217;affaire <em><strong><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/kh18w\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Ville de Saint-Colomban c. De Lasablonni\u00e8re &amp; Fils lt\u00e9e, 2025 QCCS 4491<\/a><\/strong><\/em>, la question pos\u00e9e \u00e9tait \u00e0 savoir si les droits acquis permettaient des activit\u00e9s d&#8217;excavation pouvaient s&#8217;\u00e9tendre \u00e0 des activit\u00e9s de construction et d&#8217;entreposage ext\u00e9rieur. Le tribunal, appliquant les crit\u00e8res de la jurisprudence et de la doctrine ci-dessus \u00e9tudi\u00e9s, d\u00e9termine que les activit\u00e9s de construction et d&#8217;entreposage ext\u00e9rieur sont prot\u00e9g\u00e9s par droit acquis : <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>L&#8217;entreposage n&#8217;est pas un usage accessoire mais une composante des deux usages principaux (par. 96);<\/li>\n\n\n\n<li>En effet, les biens entrepos\u00e9s sont en majorit\u00e9 des biens qui sont en lien avec les activit\u00e9s d&#8217;excavation (par. 104);<\/li>\n\n\n\n<li>L&#8217;intensification de l&#8217;entreposage n&#8217;op\u00e8re pas un changement dans la nature de l&#8217;usage (par. 106). <\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Toujours dans cette affaire, le tribunal \u00e9met certains commentaire quant \u00e0 l&#8217;application de l&#8217;article 227 de la LAU et de son caract\u00e8re discr\u00e9tionnaire (citant notamment la Cour d&#8217;appel dans l&#8217;affaire<em><strong><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jg3b2\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"> Ville de Sainte-Anne-des-Plaines c. Montambault, 2021 QCCA 847<\/a><\/strong><\/em>) : <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[127]\u00a0\u00c0 la diff\u00e9rence du recours de droit p\u00e9nal dont disposent les villes et les municipalit\u00e9s et qui vise \u00e0 punir un usage d\u00e9rogatoire pass\u00e9 ou actuel au moyen d\u2019une amende et ainsi \u00e0 dissuader le maintien futur de cet usage, le recours de droit civil de l\u2019article 227\u00a0L.A.U.\u00a0permet de faire cesser l\u2019usage d\u00e9rogatoire pour l\u2019avenir[67].<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>[128]\u00a0Il s\u2019agit <strong>d\u2019un pouvoir discr\u00e9tionnaire<\/strong> dont l\u2019exercice a \u00e9t\u00e9 balis\u00e9 dans l\u2019arr\u00eat\u00a0Chapdelaine\u00a0et qui est reconnu comme \u00e9tant limit\u00e9[68]. En effet, lorsqu\u2019une contravention importante \u00e0 la r\u00e9glementation est constat\u00e9e, l<strong>e rejet d\u2019une demande fond\u00e9e sur cet article ne se justifie qu\u2019exceptionnellement,<\/strong> soit lorsque des circonstances particuli\u00e8res l\u2019exigent pour \u00e9viter les injustices qu\u2019une application stricte, rigoureuse et aveugle de la r\u00e9glementation pourrait entra\u00eener\u00a0[69].<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>[129]\u00a0La m\u00e9thode d\u2019analyse pour d\u00e9gager de telles circonstances exceptionnelles doit prendre en compte (a) l\u2019int\u00e9r\u00eat de la justice; (b) la conduite des parties; et (c) le d\u00e9lai et les cons\u00e9quences de la conduite d\u00e9rogatoire[70].\u00a0En plus de ces circonstances exceptionnelles, il doit \u00eatre tenu compte de la gravit\u00e9 de la d\u00e9rogation, de la bonne foi du contrevenant et du caract\u00e8re th\u00e9orique ou non de l\u2019ordonnance recherch\u00e9e[71].<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>[130]\u00a0Le fardeau d\u2019\u00e9tablir l\u2019existence de circonstances exceptionnelles justifiant l\u2019exercice de ce pouvoir <\/em>[&#8230;] <em>discr\u00e9tionnaire <\/em>[de ne pas ordonner la cessation de l&#8217;utilisation (n.d.l.r.)]<em> repose sur l\u2019auteur de la conduite d\u00e9rogatoire[72].<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>[131]\u00a0Autrement, la Cour sup\u00e9rieure ne peut refuser de prononcer l\u2019ordonnance demand\u00e9e puisqu\u2019il ne lui appartient pas de se substituer aux villes et aux municipalit\u00e9s et d\u2019intervenir dans l\u2019exercice du pouvoir de r\u00e9glementation qui leur est accord\u00e9 en mati\u00e8re de zonage suivant l\u2019article 113 L.A.U. et de mettre en place une vision globale sur son territoire guid\u00e9e par l\u2019int\u00e9r\u00eat collectif[73].<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>6. Comment faire reconnaitre un droit acquis?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Normalement, un usage d\u2019un immeuble qui est vis\u00e9 par un droit acquis existe de plein droit (c\u2019est-\u00e0-dire en soi-m\u00eame) du moment que l\u2019usage respecte les conditions d\u2019existences \u00e9nonc\u00e9es par la jurisprudence (voir nos rubriques pr\u00e9c\u00e9dentes).&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Du fait qu\u2019un usage vis\u00e9 par droit acquis existe de lui-m\u00eame, d\u00e9terminer si un usage est en droit acquis ne devient n\u00e9cessaire qu\u2019en cas de litige.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Il sera n\u00e9cessaire de demander la reconnaissance de droits acquis notamment dans les situations suivantes&nbsp;:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Lorsqu\u2019une municipalit\u00e9 exige d\u2019un propri\u00e9taire qu\u2019il cesse un usage d\u00e9rogatoire \u00e0 sa r\u00e9glementation<a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn21\"><sup>[21]<\/sup><\/a>; ou\u00a0<\/li>\n\n\n\n<li>Lorsqu\u2019une personne demande une injonction afin de faire cesser un usage ill\u00e9gal ou nuisible<a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn22\"><sup>[22]<\/sup><\/a>;<\/li>\n\n\n\n<li>Si un propri\u00e9taire demande au tribunal de reconnaitre qu\u2019un usage est en droits acquis afin d\u2019obtenir un permis quelconque de sa municipalit\u00e9<a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn23\"><sup>[23]<\/sup><\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Dans ces cas, il revient \u00e0 la personne qui souhaite continuer l\u2019usage d\u00e9rogatoire de prouver que celui-ci est en situation de droits acquis<a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn24\"><sup>[24]<\/sup><\/a>. <\/p>\n\n\n\n<p>Selon les auteurs en cette mati\u00e8re<a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn25\"><sup>[25]<\/sup><\/a>, le fardeau de preuve \u00e0 rencontrer est expliqu\u00e9 ainsi&nbsp;:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>\u00ab\u00a0Le fardeau de la preuve des droits acquis repose sur celui qui invoque ce moyen de d\u00e9fense. L\u2019usage invoqu\u00e9 doit avoir un caract\u00e8re public et poss\u00e9der une notori\u00e9t\u00e9 suffisante, sp\u00e9cialement s\u2019il s\u2019agit d\u2019un usage commercial. Il faut faire la preuve d\u2019une mise en \u0153uvre r\u00e9elle des activit\u00e9s \u00e9conomiques all\u00e9gu\u00e9es et non seulement d\u2019un usage occasionnel exerc\u00e9 en catimini\u00a0ou de fa\u00e7on sporadique.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>Dans le cas d\u2019une poursuite p\u00e9nale pour infraction \u00e0 un r\u00e8glement de zonage, il n\u2019appartient pas \u00e0 la poursuite d\u2019\u00e9tablir hors de tout doute raisonnable que l\u2019accus\u00e9 ne jouit pas de droits acquis mais plut\u00f4t \u00e0 la d\u00e9fense, qui veut invoquer cet argument, de prouver ses droits acquis selon le crit\u00e8re de la pr\u00e9pond\u00e9rance de preuve. La r\u00e8gle est la m\u00eame dans le cas o\u00f9 la d\u00e9fense de droits acquis est soulev\u00e9e \u00e0 l\u2019encontre d\u2019un recours en vertu de l\u2019article 227\u00a0L.a.u.\u00a0ou d\u2019un recours en injonction.\u00a0\u00bb\u00a0<\/em><\/li>\n\n\n\n<li>(R\u00e9f\u00e9rences omises)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Pour faire la d\u00e9monstration qu\u2019un usage b\u00e9n\u00e9ficie de droit acquis, une personne devra donc entre autres apporter les preuves suivantes&nbsp;:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>L\u2019usage existait avant l\u2019entr\u00e9e en vigueur du r\u00e8glement qui le prohibe;<\/li>\n\n\n\n<li>Cet usage \u00e9tait l\u00e9gal au moment o\u00f9 il a d\u00e9but\u00e9 ou a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 l\u00e9gal, ou il n\u2019existait aucun r\u00e8glement qui le prohibait;<\/li>\n\n\n\n<li>Cet usage a exist\u00e9 de mani\u00e8re ininterrompue jusqu\u2019au moment de la contestation;<\/li>\n\n\n\n<li>La nature de cet usage ou son intensit\u00e9 n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9s au point o\u00f9 ce n\u2019est plus le m\u00eame usage que celui-ci qui existait et \u00e9tait l\u00e9gal<a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn26\"><sup>[26]<\/sup><\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Si le requ\u00e9rant arrive \u00e0 remplir son fardeau de preuve, alors il pourrait revendiquer des droits acquis.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Il est cependant important de se r\u00e9f\u00e9rer aux r\u00e8glements d\u2019urbanisme de la municipalit\u00e9 pour d\u00e9terminer dans quelle mesure un tel usage peut s\u2019\u00e9tendre, se modifier \u00eatre remplac\u00e9 ou encore s\u2019\u00e9teindre<a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftn27\"><sup>[27]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>7. Conclusion<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>En r\u00e9sum\u00e9, un usage en droits acquis est un usage prohib\u00e9, mais qui a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 l\u00e9gal par le pass\u00e9 et qui s\u2019est poursuivi de mani\u00e8re continue, sans interruption et sans changer de nature jusqu\u2019\u00e0 ce que le r\u00e8glement de zonage soit modifi\u00e9 et l\u2019interdise. Au moment de devenir d\u00e9rogatoire, cet usage \u00e9tait exerc\u00e9 \u00e0 titre principal. Les activit\u00e9s peuvent avoir chang\u00e9 en intensit\u00e9 et le propri\u00e9taire de l\u2019immeuble peut avoir chang\u00e9 aussi sans que cela ne fasse perdre ses droits acquis \u00e0 l\u2019usage.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Il arrivera donc qu\u2019un propri\u00e9taire ait int\u00e9r\u00eat \u00e0 intenter un recours judiciaire pour faire reconnaitre ses droits acquis devant un tribunal.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Il est \u00e0 noter que les situations en mati\u00e8re de droits acquis peuvent \u00eatre complexes, et le droit peut \u00eatre en constante \u00e9volution et varier d\u2019un endroit \u00e0 l\u2019autre.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Il est donc indispensable de consulter un avocat en cette mati\u00e8re pour d\u00e9terminer les droits applicables.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Dans ce type de cas, les faits sont tr\u00e8s importants et influent grandement le r\u00e9sultat.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>AVIS : Les informations de cet article sont g\u00e9n\u00e9rales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne refl\u00e8tent n\u00e9cessairement l\u2019\u00e9tat du droit de fa\u00e7on exhaustive. Pour toute question d\u2019ordre juridique adapt\u00e9e \u00e0 votre situation, nous vous conseillons fortement de fixer une consultation avec un de <a href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">nos avocats en droit immobilier<\/a>.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-css-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref1\"><sup>[1]<\/sup><\/a>\u00a0Premi\u00e8re version de cet article fait en collaboration avec Marie-Michelle Pr\u00e9vost, alors \u00e9tudiante en droit chez St-Aubin avocats inc.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref2\"><sup>[2]<\/sup><\/a>&nbsp;RLRQ, c. A-19.1.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref3\"><sup>[3]<\/sup><\/a>&nbsp;Marc-Andr\u00e9&nbsp;LeChasseur,&nbsp;<em>Zonage et urbanisme en droit canadien<\/em>, 3<sup>e<\/sup>&nbsp;\u00e9d., Montr\u00e9al, Wilson &amp; Lafleur, 2016<em>,<\/em>&nbsp;p. 188.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref4\"><sup>[4]<\/sup><\/a>&nbsp;<em>Id<\/em>., p. 191.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref5\"><sup>[5]<\/sup><\/a>&nbsp;<em>Id<\/em>., p. 188.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref6\"><sup>[6]<\/sup><\/a>&nbsp;<em>Loi sur l\u2019am\u00e9nagement et l\u2019urbanisme<\/em>, pr\u00e9c., note 1, art. 113, al. 2, par. 1 et 3.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref7\"><sup>[7]<\/sup><\/a>&nbsp;M.-A.&nbsp;LeChasseur, pr\u00e9c., note 2, p. 188.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref8\"><sup>[8]<\/sup><\/a>&nbsp;Pr\u00e9c., note 1.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref9\"><sup>[9]<\/sup><\/a>&nbsp;<em>Huot<\/em>&nbsp;c.&nbsp;<em>Municipalit\u00e9 de l&#8217;Ange-Gardien<\/em>,&nbsp;1992 CanLII 3267, p. 12 (QCCA), autorisation de pourvoi refus\u00e9e par la Cour Supr\u00eame, le 4 mars 1993, [1993] 1 R.C.S. viii. (cit\u00e9 183 fois ; ci-apr\u00e8s&nbsp;:&nbsp;<em>Huot<\/em>).<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref10\"><sup>[10]<\/sup><\/a>&nbsp;<em>Id.,<\/em>&nbsp;p. 11.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref11\"><sup>[11]<\/sup><\/a>&nbsp;2001 CSC 57 (CanLII)&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref12\"><sup>[12]<\/sup><\/a>&nbsp;<em>Id<\/em>.,&nbsp;par. 4.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref13\"><sup>[13]<\/sup><\/a>&nbsp;<em>Id<\/em>., par. 34.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref14\"><sup>[14]<\/sup><\/a>&nbsp;<em>Id.<\/em>, par. 39.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref15\"><sup>[15]<\/sup><\/a>&nbsp;M.-A.&nbsp;LeChasseur, pr\u00e9c., note 2, p. 326.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref16\"><sup>[16]<\/sup><\/a>&nbsp;2001 CSC 57 (CanLII).&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref17\"><sup>[17]<\/sup><\/a>&nbsp;<em>Saint-Romuald<\/em>&nbsp;c.<em>&nbsp;Olivier<\/em>,&nbsp;pr\u00e9c., note 10, par. 41 et 45.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref18\"><sup>[18]<\/sup><\/a>&nbsp;<em>Marcoux<\/em>&nbsp;c.&nbsp;<em>Ville de Notre-Dame-des-Prairies<\/em>, 2018 QCCA 201, par. 4 (cit\u00e9s cinq fois).<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref19\"><sup>[19]<\/sup><\/a>&nbsp;<em>Id.<\/em>, par. 10.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref20\"><sup>[20]<\/sup><\/a>&nbsp;<em>Id.,<\/em>&nbsp;par.&nbsp;6, 22 et 23.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref21\"><sup>[21]<\/sup><\/a>&nbsp;<em>Huot<\/em>&nbsp;c.&nbsp;<em>Municipalit\u00e9 de l&#8217;Ange-Gardien<\/em>, pr\u00e9c., note 8&nbsp;;&nbsp;<em>Loi sur l\u2019am\u00e9nagement et l\u2019urbanisme<\/em>, pr\u00e9c., note1, art. 227.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref22\"><sup>[22]<\/sup><\/a>&nbsp;<em>P\u00e9pin&nbsp;<\/em>c.&nbsp;<em>Brissette<\/em>, 2008 QCCA 829 (cit\u00e9e 28 fois).<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref23\"><sup>[23]<\/sup><\/a>&nbsp;<em>Camping Plein Bois inc.&nbsp;<\/em>c.&nbsp;<em>Municipalit\u00e9 de Sainte-Marthe<\/em>, 2003 CanLII 3363 (QCCS).<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref24\"><sup>[24]<\/sup><\/a>&nbsp;<em>Marcoux<\/em>&nbsp;c.&nbsp;<em>Ville de Notre-Dame-des-Prairies<\/em>, 2018 QCCA 201, par.&nbsp;11.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref25\"><sup>[25]<\/sup><\/a>&nbsp;Lorne&nbsp;Giroux&nbsp;et M<sup>e<\/sup>&nbsp;Isabelle&nbsp;Chouinard, \u00ab&nbsp;Le contr\u00f4le r\u00e9glementaire des usages, de leur intensit\u00e9 et de leur implantation&nbsp;: le zonage \u00bb, dans Collection de droit 2019-2020, \u00c9cole du Barreau du Qu\u00e9bec, vol. 8,&nbsp;<em>Droit public et administratif<\/em>, Montr\u00e9al, 2019, p. 403.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref26\"><sup>[26]<\/sup><\/a>&nbsp;<em>Huot<\/em>&nbsp;c.&nbsp;<em>Municipalit\u00e9 de l&#8217;Ange-Gardien<\/em>, pr\u00e9c., note 8&nbsp;;&nbsp;<em>Saint-Romuald<\/em>&nbsp;c.<em>&nbsp;Olivier<\/em>,&nbsp;pr\u00e9c., note 10.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"applewebdata:\/\/6DD1244C-E2FF-4260-8BD4-E5F70BD6D225#_ftnref27\"><sup>[27]<\/sup><\/a>&nbsp;<em>Loi sur l\u2019am\u00e9nagement et l\u2019urbanisme<\/em>, pr\u00e9c., note 1, art. 118, par. 18.&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Il arrivera qu\u2019un propri\u00e9taire d&#8217;un immeuble b\u00e9n\u00e9ficie de droits acquis en ce qui concerne l\u2019usage qui y est fait. Cette situation juridique peut faire en sorte par exemple qu\u2019un usage ait \u00e9t\u00e9 acquis il y a de cela longtemps \u00e0 un endroit, mais qu\u2019aujourd\u2019hui cet usage aurait normalement \u00e9t\u00e9 prohib\u00e9 par la r\u00e8glementation municipale.&nbsp; Pour [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":3269,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[286,285],"tags":[],"ppma_author":[409],"class_list":["post-3420","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-municipal-law","category-real-estate-law"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.5 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Droits acquis et usage d\u00e9rogatoire d\u2019un immeuble : d\u00e9finitions et principes l\u00e9gaux - Droitimmobilier.ca<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/blogue\/droits-acquis-et-usage-derogatoire-dun-immeuble-definitions-et-principes-legaux\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"en_US\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Droits acquis et usage d\u00e9rogatoire d\u2019un immeuble : d\u00e9finitions et principes l\u00e9gaux - Droitimmobilier.ca\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Il arrivera qu\u2019un propri\u00e9taire d&#8217;un immeuble b\u00e9n\u00e9ficie de droits acquis en ce qui concerne l\u2019usage qui y est fait. 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