{"id":3440,"date":"2019-10-01T21:37:50","date_gmt":"2019-10-02T01:37:50","guid":{"rendered":"https:\/\/droitimmobilier.ca\/blogue\/decouverte-dun-vice-sur-limmeuble-du-vendeur-entre-la-conclusion-de-la-promesse-dachat-et-la-vente-limportance-dappliquer-les-clauses-prevues-a-la-p\/"},"modified":"2026-05-13T11:42:30","modified_gmt":"2026-05-13T15:42:30","slug":"decouverte-dun-vice-sur-limmeuble-du-vendeur-entre-la-conclusion-de-la-promesse-dachat-et-la-vente-limportance-dappliquer-les-clauses-prevues-a-la-p","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/blogue\/decouverte-dun-vice-sur-limmeuble-du-vendeur-entre-la-conclusion-de-la-promesse-dachat-et-la-vente-limportance-dappliquer-les-clauses-prevues-a-la-p\/","title":{"rendered":"D\u00e9couverte d\u2019un vice sur l\u2019immeuble du vendeur entre la conclusion de la promesse d\u2019achat et la vente\u00a0: l\u2019importance d\u2019appliquer les clauses pr\u00e9vues \u00e0 la promesse d\u2019achat"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Apr\u00e8s conclusion d\u2019une promesse d\u2019achat entre les parties, lorsqu\u2019un promettant-acheteur d\u2019un immeuble d\u00e9couvre des vices qui affectent celui-ci avant la conclusion de la vente, il doit se pr\u00e9valoir des clauses \u00e0 cet effet dans la promesse d\u2019achat. \u00c0 d\u00e9faut de se pr\u00e9valoir ad\u00e9quatement de ces clauses, le promettant-acheteur pourrait ainsi renoncer \u00e0 leur application, tel que l\u2019illustre le jugement <em>Renouf c. Beaulieu, 2019 QCCA 1552<\/em> rendu par la Cour d\u2019appel du Qu\u00e9bec le 18 septembre 2019.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Auteur : M<sup>e</sup> Manuel St-Aubin, avocat chez <a href=\"http:\/\/staubinavocats.ca\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">St-Aubin avocats<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Date de r\u00e9daction: 2019<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Derni\u00e8re mise \u00e0 jour : 2025-11<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. Rappel de la notion de promesse d\u2019achat<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La promesse d\u2019achat conclue entre les parties est un contrat en soi et doit \u00eatre respect\u00e9. Les clauses \u00e0 cette promesse d\u2019achat devraient \u00eatre claires et pr\u00e9cises afin de pr\u00e9voir les droits des parties en pr\u00e9vision de la transaction finale pr\u00e9vue.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les dispositions de la promesse d\u2019achat vont normalement \u00eatre int\u00e9gr\u00e9es (notamment par renvoi dans une mention \u00e0 ce titre dans l\u2019acte de vente) dans la transaction finale, de l\u00e0 l\u2019importance d\u2019avoir une promesse d\u2019achat qui soit faite ad\u00e9quatement.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si l\u2019une des parties ne respecte pas la promesse d\u2019achat et refuse de passer titre, certains recours peuvent \u00eatre intent\u00e9s par la partie l\u00e9s\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Pour plus de d\u00e9tails sur la notion de promesse d\u2019achat et des recours possibles, nous vous r\u00e9f\u00e9rons \u00e0 notre article&nbsp;<em><a href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/2018\/07\/23\/promesse-dachat-un-contrat-a-respecter\/\"><strong>Promesse d\u2019achat&nbsp;: un contrat \u00e0 respecter !<\/strong><\/a><\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. Les clauses applicables de la promesse d\u2019achat en cas de vice d\u00e9couvert avant la vente<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans une transaction r\u00e9sidentielle encadr\u00e9e par un courtier, les formulaires de promesse d&#8217;achat sont largement utilis\u00e9 et souvent obligatoire et impos\u00e9s par l&#8217;OACIQ (L&#8217;Organisme d&#8217;autor\u00e9glementation du courtage immobilier du Qu\u00e9bec). <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Or, outre la clause d&#8217;inspection pr\u00e9vue \u00e0 la promesse, la section 10 (D\u00e9clarations et obligations du vendeur) contient une clause intitul\u00e9e <em><strong>Vice ou irr\u00e9gularit\u00e9<\/strong><\/em>, permettant \u00e0 l&#8217;acheteur de se retirer de la promesse d&#8217;achat suivant la d\u00e9nonciation d&#8217;un vice \u00e0 la suite de la r\u00e9alisation des conditions et avant la signature de l&#8217;acte de vente. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les tribunaux ont d\u00fb se prononcer sur l&#8217;application de ce type de clause, \u00e0 savoir ce qui est inclut dans le terme \u00ab&nbsp;vice ou irr\u00e9gularit\u00e9&nbsp;\u00bb. Cela peut varier d&#8217;un cas \u00e0 l&#8217;autre, mais englober de nombreuses situation lorsque se r\u00e9v\u00e8le une situation concernant l&#8217;immeuble qui est probl\u00e9matique et non divulgu\u00e9e initialement. \u00c0 titre d&#8217;exemple, le fait pour un promettant-acheteur de d\u00e9couvrir l&#8217;existence d&#8217;une servitude de non-acc\u00e8s \u00e0 une voie publique affectant l&#8217;immeuble a \u00e9t\u00e9 d\u00e9termin\u00e9 comme \u00e9tant un \u00ab&nbsp;vice ou irr\u00e9gularit\u00e9&nbsp;\u00bb au sens de cette clause (voir <em><strong><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/kfh7d\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Caron c. Gestion Steeve Brisson inc., 2025 QCCS 3375<\/a><\/strong><\/em>, par. 49). <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cependant, la Cour sup\u00e9rieure du Qu\u00e9bec, dans l&#8217;affaire <em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jvz2w\"><strong>D\u00e9patie c. Montpetit, 2023 QCCS 635<\/strong><\/a><\/em>, indique que cette clause ne peut servir de pr\u00e9texte pour invoquer un vice apparent d\u00e9couvert lors de l&#8217;inspection, auquel cas ce serait la clause d&#8217;inspection qui aurait pr\u00e9s\u00e9ance (par. 28-42). <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Pour en savoir plus, lire notre article <em><strong><a href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/blogue\/promesse-dachat-et-clause-dinspection-comment-lacheteur-peut-se-retirer-legalement-suivant-linspection-preachat\/#_ftn1\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Promesse d\u2019achat&nbsp;et clause d\u2019inspection : comment l\u2019acheteur peut se retirer l\u00e9galement suivant l\u2019inspection&nbsp;pr\u00e9achat ?<\/a><\/strong><\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il importe \u00e9galement que la clause soit conform\u00e9ment utilis\u00e9e dans les d\u00e9lais. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c0 titre d&#8217;exemple, la Cour d&#8217;appel du Qu\u00e9bec, dans l\u2019affaire <em><strong><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/j2h1p\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Renouf c. Beaulieu, 2019 QCCA 1552<\/a><\/strong><\/em>, s&#8217;est pench\u00e9e \u00e0 une situation o\u00f9 les promettant-acheteurs ont d\u00e9cid\u00e9 de ne pas faire suite \u00e0 la promesse d\u2019achat, donc n\u2019ont pas pass\u00e9 titre, notamment pour les raisons en lien avec les \u00e9nonc\u00e9s suivants&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Apr\u00e8s l\u2019acceptation de la promesse d\u2019achat, les promettant-acheteurs avaient d\u00e9couvert un vice dans l\u2019immeuble suivant l\u2019inspection pr\u00e9achat, vice qui n\u2019avait pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9nonc\u00e9 dans la d\u00e9claration du vendeur. Dans la promesse d\u2019achat il y avait une clause permettant aux promettant-acheteurs d\u2019annuler la promesse d\u2019achat apr\u00e8s envoi d\u2019un avis \u00e0 cet effet. Ceux-ci n\u2019ont pas appliqu\u00e9 cette clause et ont donc d\u00e9cid\u00e9 de poursuivre le processus menant \u00e0 la vente de l\u2019immeuble;<\/li>\n\n\n\n<li>Par la suite, les promettant-acheteurs, avant la signature de l\u2019acte de vente, d\u00e9couvrent un autre vice sur l\u2019immeuble, soit que les installations \u00e9lectriques de certains planchers chauffants sont non conformes.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ces \u00e9l\u00e9ments, tel que nous l\u2019indique la Cour d\u2019appel, ont \u00e9t\u00e9 invoqu\u00e9s \u00e0 la Cour par les promettant-acheteurs afin de justifier leur refus de signer l\u2019acte de vente, le tout en s\u2019appuyant notamment sur l\u2019application de la clause 10.5 de la promesse d\u2019achat.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette clause 10.5 de la promesse d\u2019achat est ci-contre reproduite dans le jugement au paragraphe 10&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>10.5 VICE OU IRR\u00c9GULARIT\u00c9<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>Advenant la d\u00e9nonciation \u00e0 l\u2019ACHETEUR ou au VENDEUR, avant la signature de l\u2019acte de vente, d\u2019un quelconque vice ou d\u2019une quelconque irr\u00e9gularit\u00e9 affectant les d\u00e9clarations et les obligations du VENDEUR contenues \u00e0 cette promesse d\u2019achat, ce dernier disposera d\u2019un d\u00e9lai de vingt et un (21) jours, \u00e0 compter de la r\u00e9ception d\u2019un avis \u00e9crit \u00e0 cet effet, pour aviser l\u2019ACHETEUR, par \u00e9crit, qu\u2019il a rem\u00e9di\u00e9, \u00e0 ses frais, au vice ou \u00e0 l\u2019irr\u00e9gularit\u00e9 soulev\u00e9 ou qu\u2019il n\u2019y rem\u00e9diera pas.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>[\u2026]<a href=\"#ftn2\">[2]<\/a><\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Cour d\u2019appel, bien que confirmant le fait que les promettant-acheteurs ont bel et bien d\u00e9nonc\u00e9 le vice aux vendeurs par courriel concernant les installations \u00e9lectriques des planchers chauffants, nous indique cependant qu\u2019ils ne l\u2019ont pas d\u00e9nonc\u00e9 d\u2019une mani\u00e8re leur permettant de se pr\u00e9valoir des droits pr\u00e9vus \u00e0 la clause 10.5.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour illustrer la fa\u00e7on dont le vice a \u00e9t\u00e9 d\u00e9nonc\u00e9 par les promettant-acheteurs, il importe de reproduire le passage suivant du jugement&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[15] Toutefois, cette d\u00e9nonciation, qui ne faisait aucunement r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 la clause 10.5, plut\u00f4t que d\u2019enjoindre les intim\u00e9s de corriger le vice, leur indiquait \u00ab Nous demandons actuellement des \u00e9valuations des co\u00fbts pour l\u2019ensemble des travaux, ainsi que des avis au sujet des risques. Nous vous revenons le plus vite possible en d\u00e9but de semaine pour vous dire ce que nous pensons faire \u00bb<a href=\"#ftn3\">[3]<\/a>. [\u2026]<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Deux jours apr\u00e8s la d\u00e9nonciation par courriel du vice, les promettant-acheteurs ont confirm\u00e9 aux vendeurs qu\u2019ils se d\u00e9sistaient de la vente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Cour d\u2019appel, face \u00e0 cette situation, nous indique donc que les agissements des promettant-acheteurs ont fait en sorte d\u2019emp\u00eacher les vendeurs de corriger les d\u00e9fauts en vertu de la clause 10.5 de la promesse d\u2019achat. Pour reprendre les mots du jugement, \u00ab<em>Ce faisant, les appelants ont renonc\u00e9 aux droits qui leur \u00e9taient conf\u00e9r\u00e9s par la clause 10.5 de la promesse d\u2019achat et demeurent li\u00e9s par les termes de la promesse d\u2019achat<\/em>\u00bb<a href=\"#ftn4\">[4]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. Conclusion et commentaires<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il appert de notre connaissance des formulaires de l\u2019OACIQ (L&#8217;Organisme d&#8217;autor\u00e9glementation du courtage immobilier du Qu\u00e9bec) que les clauses de la promesse d&#8217;achat en causes dans <em>Renouf<\/em> c. <em>Beaulieu<\/em> sont sensiblement les m\u00eames que celles normalement reproduites au formulaire de promesse d\u2019achat de l\u2019OACIQ. Ce formulaire a fait l&#8217;objet de modifications en 2023, mais la clause 10.5 est rest\u00e9e sensiblement similaire dans sa substance, de sorte que nous croyons que la jurisprudence ant\u00e9rieure peut \u00eatre appliqu\u00e9e, avec les ajustements requis.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Selon les enseignements de la Cour d\u2019appel dans l\u2019affaire pr\u00e9cit\u00e9e <em>Renouf<\/em> c. <em>Beaulieu<\/em>, il en ressort la le\u00e7on suivante&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Suivant une promesse d\u2019achat accept\u00e9e de part et d\u2019autre, il est tr\u00e8s important de s\u2019en remettre aux termes de la promesse d\u2019achat en cas de d\u00e9couverte d\u2019un vice sur l\u2019immeuble avant la vente, car si les proc\u00e9dures en ces cas ne sont pas suivies par les promettant-acheteurs et que ceux-ci d\u00e9cident\u00a0<span style=\"color: var(--color-text);\">arbitrairement\u00a0<\/span><span style=\"color: var(--color-text);\">de ne pas proc\u00e9der \u00e0 la vente, ils pourraient se retrouver en d\u00e9faut de passer titre et \u00eatre notamment condamn\u00e9s pour dommages-int\u00e9r\u00eats.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans ce cas, les promettant-acheteurs ont \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9s en premi\u00e8re instance \u00e0 payer aux vendeurs plus de 50&nbsp;000,00$, principalement pour perte de profit sur la revente de l\u2019immeuble et pour frais de courtier immobilier<a href=\"#ftn5\">[5]<\/a>. \u00c0 noter que l\u2019appel de ce jugement a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9, donc la condamnation en premi\u00e8re instance n&#8217;a pas \u00e9t\u00e9 contredite.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nous tenons \u00e0 rappeler cependant que l\u2019\u00e9tude du cas <em>Renouf<\/em> c. <em>Beaulieu<\/em> pr\u00e9sente plusieurs \u00e9l\u00e9ments particuliers de faits <a href=\"#_ftn6\">[6]<\/a> et qu\u2019il se peut que cette d\u00e9cision ne s\u2019applique pas dans un cas pr\u00e9sentant des faits diff\u00e9rents.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Consid\u00e9rant que chaque cas peut varier en fonction des faits particuliers d\u2019une affaire, je vous sugg\u00e8re de <u><a href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/contact\/\">nous contacter<\/a><\/u>&nbsp;si vous souhaitez obtenir des conseils adapt\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>ATTENTION : Les informations de cet article sont d\u2019ordre g\u00e9n\u00e9ral et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni refl\u00e8tent n\u00e9cessairement l\u2019\u00e9tat du droit de fa\u00e7on exhaustive. Les faits peuvent varier d\u2019une situation \u00e0 l\u2019autre et potentiellement changer toute r\u00e9ponse d\u2019ordre juridique. <a href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/contact\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Une consultation avec un avocat<\/a> concernant votre cas particulier est vivement recommand\u00e9e.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p id=\"ftn1\">[1] 2019 QCCA 1552&nbsp;: , <a href=\"http:\/\/canlii.ca\/t\/j2h1p\">http:\/\/canlii.ca\/t\/j2h1p<\/a>;&nbsp;voir la d\u00e9cision en premi\u00e8re instance&nbsp;<em>Beaulieu<\/em> c. <em>Payette<\/em>, 2017 QCCS 5559 : <a href=\"http:\/\/canlii.ca\/t\/hp5f7\">http:\/\/canlii.ca\/t\/hp5f7<\/a><\/p>\n\n\n\n<p id=\"ftn2\">[2] <em>Renouf<\/em> c. <em>Beaulieu<\/em>, 2019 QCCA 1552, par. 10, pr\u00e9c., note 1.<\/p>\n\n\n\n<p id=\"ftn3\"> <a href=\"\/\/6774C32B-26EC-473F-97B5-2430C11C0B9F#_ftnref3\" name=\"_ftn3\">[3]<\/a>&nbsp;<em>Id., <\/em>par 15.<\/p>\n\n\n\n<p id=\"ftn4\"> <a href=\"\/\/6774C32B-26EC-473F-97B5-2430C11C0B9F#_ftnref4\" name=\"_ftn4\">[4]<\/a>&nbsp;<em>Id., <\/em>par. 16.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"> [5] Voir en premi\u00e8re instance <em>Beaulieu<\/em> c. <em>Payette<\/em>, 2017 QCCS 5559, pr\u00e9c., note 1.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"_ftn6\" name=\"_ftn6\">[6]<\/a> \u00c0 cet effet, nous vous invitons \u00e0 consulter la d\u00e9cision en premi\u00e8re instance au lien suivant&nbsp;: <a href=\"http:\/\/canlii.ca\/t\/hp5f7\">http:\/\/canlii.ca\/t\/hp5f7<\/a>. Cette d\u00e9cision r\u00e9f\u00e8re \u00e0 la d\u00e9cision <em>Amyot<\/em> c. <em>Denis Malo et fils inc.<\/em>, 1998 CanLII 9719 (QC CS) (<a href=\"http:\/\/canlii.ca\/t\/1kdkg\">http:\/\/canlii.ca\/t\/1kdkg<\/a>) et \u00e0 <em>Placements Richard Beaudoin inc.<\/em> c. <em>Bernier<\/em>, 2011 QCCS 2556 (<a href=\"http:\/\/canlii.ca\/t\/fll4g\">http:\/\/canlii.ca\/t\/fll4g<\/a>), confirmant que le cadre l\u00e9gal de la garantie contre les vices cach\u00e9s pourrait s\u2019appliquer en mati\u00e8re de vice d\u00e9couvert entre la promesse d\u2019achat et la vente, afin de faire annuler la promesse d\u2019achat.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Apr\u00e8s conclusion d\u2019une promesse d\u2019achat entre les parties, lorsqu\u2019un promettant-acheteur d\u2019un immeuble d\u00e9couvre des vices qui affectent celui-ci avant la conclusion de la vente, il doit se pr\u00e9valoir des clauses \u00e0 cet effet dans la promesse d\u2019achat. \u00c0 d\u00e9faut de se pr\u00e9valoir ad\u00e9quatement de ces clauses, le promettant-acheteur pourrait ainsi renoncer \u00e0 leur application, tel que l\u2019illustre le jugement Renouf c. 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