{"id":3451,"date":"2018-07-23T18:30:16","date_gmt":"2018-07-23T22:30:16","guid":{"rendered":"https:\/\/droitimmobilier.ca\/blogue\/promesse-dachat-un-contrat-a-respecter\/"},"modified":"2026-05-30T14:13:31","modified_gmt":"2026-05-30T18:13:31","slug":"promesse-dachat-un-contrat-a-respecter","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/blogue\/promesse-dachat-un-contrat-a-respecter\/","title":{"rendered":"Promesse d\u2019achat : un contrat \u00e0 respecter!"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Une promesse d\u2019achat accept\u00e9e <\/span><\/span><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">par les parties <\/span><\/span><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">en bonne et due forme, malgr\u00e9 qu\u2019elle ne soit pas le contrat de vente en soi, doit \u00eatre respect\u00e9e et son non-respect <\/span><\/span><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">soit par le promettant-acheteur ou par le <\/span><\/span><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">promettant-<\/span><\/span><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">vendeur&nbsp;<\/span><\/span><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">peut ouvrir la porte \u00e0<\/span><\/span><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">&nbsp;certains recours<\/span><\/span><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">.<\/span><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Auteur&nbsp;: Manuel St-Aubin, avocat<\/span><\/span><\/span> associ\u00e9 chez <\/strong><a href=\"http:\/\/staubinavocats.ca\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>St-Aubin avocats<\/strong> <\/a><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Derni\u00e8re mise \u00e0 jour : <\/strong>2023-10<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. Bref rappel de la notion de promesse d\u2019achat <\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">G\u00e9n\u00e9ralement, la vente d&#8217;un immeuble est pr\u00e9c\u00e9d\u00e9e d&#8217;une promesse d&#8217;achat faite par le potentiel acheteur qui devra \u00eatre accept\u00e9e par le vendeur pour ensuite proc\u00e9der \u00e0 l&#8217;acte de vente.&nbsp;<\/span><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Cette promesse d\u2019achat en soi ne cr\u00e9e pas d\u2019obligation pour le vendeur tant et aussi longtemps qu\u2019elle n\u2019est pas accept\u00e9e par celui-ci. En fait, elle constitue juridiquement une \u00ab\u00a0offre de contracter\u00a0\u00bb (art. 1396 C.c.Q.).<\/span><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Une promesse d\u2019achat doit normalement comprendre tous les \u00e9l\u00e9ments essentiels du futur contrat de vente qui interviendra par la suite (art. 1388 C.c.Q.<\/span><\/span><\/span>)<span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">, par exemple la description du bien vendu, le prix de vente, les divers d\u00e9lais et \u00e9tapes en lien avec la vente, les accessoires, etc.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Autant le promettant-acheteur que le promettant-vendeur ne peuvent trouver de pr\u00e9textes pour ne pas respecter les clauses d&#8217;une promesse d&#8217;achat. Par exemple, un acheteur se doit de faire des efforts raisonnables pour trouver du financement pour l&#8217;achat de l&#8217;immeuble lorsqu&#8217;une premi\u00e8re tentative de financement \u00e9choue.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Bref, une bonne promesse d\u2019achat pr\u00e9voit les \u00e9tapes pour mener vers la vente et fait en sorte que l\u2019acheteur et le vendeur savent pr\u00e9cis\u00e9ment \u00e0 quoi ils s\u2019engagent. Une telle promesse d&#8217;achat accept\u00e9e constitue en soi un contrat que les parties se doivent de respecter.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>2.&nbsp;L\u2019action en passation de titre&nbsp;pour forcer le respect de la promesse d&#8217;achat<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Dans le cas o\u00f9 le promettant-vendeur refuse de conclure l\u2019acte de vente suivant la conclusion d\u2019une promesse d\u2019achat accept\u00e9e de part et d\u2019autre, il est possible de forcer la vente par une action en passation de titre. Le <em>Code civil du Qu\u00e9bec<\/em> encadre notamment cette situation \u00e0 l&#8217;article 1712 :<\/span><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em><strong>1712.<\/strong>&nbsp;Le d\u00e9faut par le promettant vendeur ou le promettant acheteur de passer titre conf\u00e8re au b\u00e9n\u00e9ficiaire de la promesse le droit d\u2019obtenir un jugement qui en tienne lieu.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"\">La jurisprudence a \u00e9nonc\u00e9 les \u00e9l\u00e9ments essentiels \u00e0 rencontrer pour intenter une action en passation de titre, notamment dans\u00a0l\u2019affaire <strong style=\"\"><i style=\"font-size: medium;\">St-Laurent\u00a0<\/i>c.\u00a0<i style=\"\">De Chanteloup<\/i><\/strong><\/span><span style=\"font-size: medium;\"><sup>1<\/sup><\/span><span style=\"\">\u00a0:<\/span><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">1) Promesse d\u2019achat valide et ex\u00e9cutoire;<\/span><\/span><\/span><\/li>\n\n\n\n<li><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">2) Mise en demeure;<\/span><\/span><\/span><\/li>\n\n\n\n<li><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">3) Pr\u00e9sentation d\u2019un acte de vente substantiellement conforme \u00e0 la promesse d\u2019achat accept\u00e9e de part et d\u2019autre;<\/span><\/span><\/span><\/li>\n\n\n\n<li><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">4)&nbsp;<\/span><\/span><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Offre et consignation du prix de vente indiqu\u00e9 \u00e0 la promesse<\/span><\/span><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">;<\/span><\/span><\/span><\/li>\n\n\n\n<li><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">5) Action intent\u00e9e dans un d\u00e9lai raisonnable.<\/span><\/span><\/span><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Il est cependant important \u00e0 noter que le recours en passation de titre est principalement valable pour l&#8217;acheteur qui veut forcer le vendeur \u00e0 respecter la promesse d&#8217;achat. C&#8217;est un recours qui est peu utile au vendeur et difficilement disponible. Normalement, le vendeur se contentera d&#8217;un recours en dommages contre le promettant-acheteur d\u00e9faillant, notamment pour la diff\u00e9rence entre le prix pr\u00e9vu \u00e0 la promesse d&#8217;achat et le prix de vente r\u00e9el qui a \u00e9t\u00e9 accord\u00e9 par la suite \u00e0 un autre acheteur. <\/span><\/span><\/span> <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">La Cour d&#8217;appel du Qu\u00e9bec, dans l&#8217;affaire <em><strong><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jcrj7\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">De Chanteloup c. St-Laurent, 2021 QCCA 90<\/a><\/strong><\/em><\/span><\/span><\/span>, <strong>\u00e9carte la possibilit\u00e9 pour un vendeur de proc\u00e9der \u00e0 la passation de titre<\/strong> sauf dans de rare cas. En effet, ce recours sera possible notamment si les sommes en consid\u00e9ration de l&#8217;achat sont enti\u00e8rement disponibles dans un compte en fid\u00e9icommis (par exemple chez le notaire, par. 78). <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Cour d&#8217;appel dans cette affaire \u00e9nonce les crit\u00e8res \u00e0 rencontrer par le vendeur pour proc\u00e9der via une passation de titre (par. 66):<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>pr\u00e9parer un contrat de vente, le signer devant notaire;<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>offrir ses titres et l&#8217;accomplissement de ses propres obligations;<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>fournir un certificat de recherches s&#8217;il s&#8217;est engag\u00e9 \u00e0 le faire;<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>sommer l&#8217;acheteur de signer le contrat et de payer le prix;<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>renouveler ses offres et faire les consignations n\u00e9cessaires.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Comme le rappelle la Cour d&#8217;appel, il est difficile d&#8217;obtenir que le prix de vente soit pay\u00e9 par l&#8217;acheteur alors que c&#8217;est justement \u00e0 cause que l&#8217;acheteur ne veut pas proc\u00e9der \u00e0 la vente que le recours est intent\u00e9, il sera donc en pratique rarissime que la passation de titre soit un recours possible ou souhaitable pour le vendeur :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[74] Au contraire de l\u2019acheteur b\u00e9n\u00e9ficiaire du jugement, le vendeur a peu d\u2019emprise sur le caract\u00e8re ex\u00e9cutoire du jugement qui lui est favorable. Il est litt\u00e9ralement d\u00e9pendant de la volont\u00e9 de l\u2019acheteur de payer le prix. L\u2019article 1712&nbsp;C.c.Q.&nbsp;ne lui est alors d\u2019aucun secours. Le jugement ne peut tenir lieu de vente et ne peut en cons\u00e9quence \u00eatre translatif du droit de propri\u00e9t\u00e9, \u00e0 moins que l\u2019acheteur n\u2019ait effectu\u00e9 le paiement, lui qui, par ailleurs, refuse ou n\u00e9glige de signer l\u2019acte.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>[75] Cette diff\u00e9rence notable, selon que l\u2019initiative du recours est celle du vendeur plut\u00f4t que de l\u2019acheteur, illustre les limites inh\u00e9rentes \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution en nature de l\u2019obligation de l\u2019acheteur. Le vendeur qui recherche passation de titre doit satisfaire deux conditions d\u2019\u00e9gale importance pour la r\u00e9ussite du recours. \u00c0 l\u2019exigence incontournable d\u2019offrir un titre clair, s\u2019ajoute la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019obtenir l\u2019assurance du versement du prix de vente. Si le vendeur poursuivant est en mesure d\u2019exercer un contr\u00f4le sur la premi\u00e8re, la deuxi\u00e8me lui \u00e9chappe.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>[76]&nbsp;L\u2019ex\u00e9cution forc\u00e9e du jugement en passation de titre en faveur du vendeur est inconciliable avec la nature m\u00eame du jugement prononc\u00e9 en vertu de l\u2019article 1712&nbsp;C.c.Q.&nbsp;Par d\u00e9finition, ce jugement ne peut \u00eatre conditionnel. Il ne peut \u00eatre d\u00e9pendant de la volont\u00e9 du promettant-acheteur de payer le prix de vente. S\u2019il n\u2019est jamais acquis qu\u2019un jugement ex\u00e9cutoire soit, en d\u00e9finitive, ex\u00e9cut\u00e9, cette r\u00e9alit\u00e9 est difficilement compatible, voire incompatible, avec la nature m\u00eame du jugement en passation de titre.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li>[&#8230;]<\/li>\n\n\n\n<li><em>[102] Il se trouve en pratique que le recours du vendeur en passation de titre est rarement opportun, voire rarement possible, en mati\u00e8re immobili\u00e8re. L\u2019identit\u00e9 de l\u2019acheteur est en d\u00e9finitive de peu d\u2019importance pour le vendeur. C\u2019est davantage le prix qui compte. En ce sens, le recours en dommages s\u2019av\u00e9rera g\u00e9n\u00e9ralement plus propice.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. Quoi faire si le&nbsp;promettant-vendeur&nbsp;vend \u00e0 un autre acheteur<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Il peut arriver que le promettant-vendeur vende un immeuble \u00e0 un autre acheteur en violation d\u2019une promesse d\u2019achat valide ayant \u00e9t\u00e9 faite avant cette vente. <\/span><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Le promettant-acheteur l\u00e9s\u00e9 se retrouve donc dans l\u2019impossibilit\u00e9 d\u2019acheter l\u2019immeuble que le vendeur lui avait promis de vendre, car ce dernier l\u2019a vendu \u00e0 un autre. <\/span><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Dans ce cas, la loi indique que l\u2019acte de vente pass\u00e9 en violation d\u2019une promesse d\u2019achat ne peut \u00eatre annul\u00e9 par le promettant-acheteur l\u00e9s\u00e9, ce dernier devant se contenter de l\u2019action en dommages-int\u00e9r\u00eats<a name=\"sdfootnote6anc\" class=\"sdfootnoteanc\"><\/a><sup>2<\/sup>.\u00a0<\/span><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Cependant, dans la situation o\u00f9 le vendeur s&#8217;appr\u00eate \u00e0 vendre l&#8217;immeuble en violation d&#8217;une promesse d&#8217;achat et qu&#8217;il ne l&#8217;a pas encore vendu,\u00a0<\/span><\/span><\/span><span style=\"color: #353535; font-family: Arial, sans-serif; font-size: medium;\">la Cour sup\u00e9rieure\u00a0<\/span><span style=\"font-family: Arial, sans-serif; color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">dans l\u2019affaire\u00a0<strong><i>Dimopoulos\u00a0<\/i>c.\u00a0<i>G\u00e9linas<\/i><\/strong><i><a name=\"sdfootnote7anc\" class=\"sdfootnoteanc\"><\/a><sup>3<\/sup><\/i>\u00a0a accord\u00e9 \u00e0 un promettant-acheteur l\u00e9s\u00e9 une injonction provisoire ordonnant au vendeur de ne pas vendre son immeuble \u00e0\u00a0un\u00a0autre acheteur. \u00c0 noter\u00a0que cette injonction \u00e9tait en lien avec un recours en passation de titre intent\u00e9 par le promettant-acheteur.<\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>5. Conclusion<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Autant pour le promettant-acheteur que pour le promettant-vendeur, une promesse d\u2019achat valide et accept\u00e9e de part et d\u2019autre doit \u00eatre respect\u00e9e et un acte de vente doit suivre. Si tel n&#8217;est pas le cas, diff\u00e9rents recours pr\u00e9vus \u00e0 la loi sont possibles, notamment l&#8217;action en passation de titre et\/ou le recours en dommages.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><span style=\"color: #000000;\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\">* ATTENTION&nbsp;: Les informations de cet article sont d\u2019ordre g\u00e9n\u00e9ral et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni refl\u00e8tent l&#8217;\u00e9tat du droit de fa\u00e7on exhaustive. Les faits peuvent varier d\u2019une situation \u00e0 l\u2019autre et potentiellement changer toute r\u00e9ponse d\u2019ordre juridique. Une consultation avec un avocat concernant votre cas particulier est vivement recommand\u00e9e.<\/span><\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">1. 2018 QCCS 2816 (CanLII), par. 145-147, \u00e0 noter que les crit\u00e8res afin d\u2019intenter une action en passation de titre ont \u00e9t\u00e9 assouplis par les tribunaux; Voir aussi <span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\"><em><strong><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jcrj7\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">De Chanteloup c. St-Laurent, 2021 QCCA 90<\/a><\/strong><\/em><\/span><\/span><\/span>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">2. Art. 1397\u00a0C.c.Q.; \u00c0 noter que le recours en inopposabilit\u00e9 pr\u00e9vu \u00e0 l&#8217;article 1631 C.c.Q. n&#8217;est pas une solution pouvant contourner les restrictions de 1397 C.c.Q. \u00c0 ce sujet, voir\u00a0<em>Landry<\/em> c. <em>4300912 Canada inc.,\u00a0<\/em>2013 QCCA 835,\u00a0<em>Beaus\u00e9jour<\/em> c. <em>St-Jean<\/em>, 2015 QCCS 800, par. 10 et\u00a0<em>McMahon Distributeur pharmaceutique inc.<\/em> c. <em>Pharmacie Marie- \u00c8ve G\u00e9linas inc.<\/em>, 2017 QCCS 3204.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">3. 2018 QCCS 1485 (CanLII), voir aussi <em>Rona inc.<\/em> c. <em>Cadieux &amp; Associ\u00e9s<\/em>, 2014 QCCS 5466.\u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Une promesse d\u2019achat accept\u00e9e par les parties en bonne et due forme, malgr\u00e9 qu\u2019elle ne soit pas le contrat de vente en soit, doit \u00eatre respect\u00e9e et son non-respect soit par le promettant-acheteur ou par le promettant-vendeur peut ouvrir la porte \u00e0 certains recours.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":3245,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[285],"tags":[367,330,389,371,390,391,392,393,394,379,318],"ppma_author":[409],"class_list":["post-3451","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-real-estate-law","tag-acheteur-en","tag-avocat-immobilier-en","tag-forcer-vente-immeuble-en","tag-immeuble-en","tag-notaire-en","tag-passation-de-titre-en","tag-promesse-en","tag-recours-passation-de-titre-en","tag-refus-de-passer-titre-en","tag-vendeur-en","tag-vente-en"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.8 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Promesse d\u2019achat : un contrat \u00e0 respecter! 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