{"id":3451,"date":"2018-07-23T18:30:16","date_gmt":"2018-07-23T22:30:16","guid":{"rendered":"https:\/\/droitimmobilier.ca\/blogue\/promesse-dachat-un-contrat-a-respecter\/"},"modified":"2026-08-28T09:01:07","modified_gmt":"2026-08-28T13:01:07","slug":"promesse-dachat-un-contrat-a-respecter","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/blogue\/promesse-dachat-un-contrat-a-respecter\/","title":{"rendered":"Promesse d\u2019achat : un contrat \u00e0 respecter!"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>La promesse d&#8217;achat est en mati\u00e8re immobili\u00e8re un document incontournable. <span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Une promesse d\u2019achat convenue (accept\u00e9e) entre les parties en bonne et due forme, malgr\u00e9 qu\u2019elle ne soit pas le contrat de vente en soi, doit \u00eatre respect\u00e9e et son non-respect par le promettant-acheteur ou par le promettant-vendeur\u00a0peut ouvrir la porte \u00e0\u00a0certains recours, notamment la demande en dommages-int\u00e9r\u00eats ou la passation de titre<\/span><\/span><\/span>.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Auteur&nbsp;: Manuel St-Aubin, avocat<\/span><\/span><\/span> associ\u00e9 chez <\/strong><a href=\"http:\/\/staubinavocats.ca\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>St-Aubin avocats<\/strong> <\/a><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Derni\u00e8re mise \u00e0 jour : <\/strong>2026-08 (3e mise \u00e0 jour)<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. Promesse d\u2019achat<\/strong> : notions juridiques<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">G\u00e9n\u00e9ralement, la vente d&#8217;un immeuble est pr\u00e9c\u00e9d\u00e9e d&#8217;une promesse d&#8217;achat faite par le potentiel acheteur qui devra \u00eatre accept\u00e9e par le vendeur pour ensuite proc\u00e9der \u00e0 l&#8217;acte de vente.&nbsp;<\/span><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Cette promesse d\u2019achat en soi ne cr\u00e9e pas d\u2019obligation pour le vendeur tant et aussi longtemps qu\u2019elle n\u2019est pas accept\u00e9e par celui-ci. En fait, lorsqu&#8217;elle est accept\u00e9e (ou convenue par tous) elle constitue juridiquement une \u00ab\u00a0offre de contracter\u00a0\u00bb (art. 1396 C.c.Q.).<\/span><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\" style=\"font-style:normal;font-weight:400\">Pour \u00eatre valide juridiquement, <span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">une promesse d\u2019achat doit normalement comprendre tous les \u00e9l\u00e9ments essentiels du futur contrat de vente qui interviendra par la suite (art. 1388 C.c.Q.<\/span><\/span><\/span>)<span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">, par exemple la description du bien vendu, le prix de vente, les divers d\u00e9lais et \u00e9tapes en lien avec la vente, les accessoires, etc.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Autant le promettant-acheteur que le promettant-vendeur ne peuvent trouver de pr\u00e9textes pour ne pas respecter les clauses d&#8217;une promesse d&#8217;achat. Par exemple, un acheteur se doit de faire des efforts raisonnables pour trouver du financement pour l&#8217;achat de l&#8217;immeuble lorsqu&#8217;une premi\u00e8re tentative de financement \u00e9choue.<\/span><\/span><\/span> Autrement, voici quelques exemples : <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le <strong><a href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/?p=3395\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">promettant-vendeur ne peut emp\u00eacher la r\u00e9alisation de conditions pr\u00e9vues \u00e0 la promesse d&#8217;achat<\/a><\/strong>; <\/li>\n\n\n\n<li>Le non-respect d&#8217;une promesse d&#8217;achat <strong><a href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/?p=3368\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">peut emporter une r\u00e9clamation du courtier pour sa commission<\/a><\/strong> ;<\/li>\n\n\n\n<li>L&#8217;utilisation de la clause d&#8217;inspection <strong><a href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/blogue\/promesse-dachat-et-clause-dinspection-comment-lacheteur-peut-se-retirer-legalement-suivant-linspection-preachat\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">ne peut servir de pr\u00e9texte par l&#8217;acheteur pour se d\u00e9sister d&#8217;une promesse d&#8217;achat<\/a><\/strong> ; <\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"https:\/\/droitimmobilier.ca\/en\/blogue\/signing-a-contract-for-a-company-to-be-incorporated-legal-impacts-of-the-pre-incorporation-contract\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Une promesse d&#8217;achat sign\u00e9e pour une soci\u00e9t\u00e9 (compagnie) \u00e0 \u00eatre constitu\u00e9e peut emporter la responsabilit\u00e9 de son signataire<\/a><\/strong> ;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Bref, une bonne promesse d\u2019achat pr\u00e9voit les \u00e9tapes pour mener vers la vente et fait en sorte que l\u2019acheteur et le vendeur savent pr\u00e9cis\u00e9ment \u00e0 quoi ils s\u2019engagent. Une telle promesse d&#8217;achat accept\u00e9e constitue en soi un contrat que les parties se doivent de respecter.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>2.&nbsp;L\u2019action en passation de titre&nbsp;pour forcer le respect de la promesse d&#8217;achat<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Dans le cas o\u00f9 le promettant-vendeur refuse de conclure l\u2019acte de vente suivant la conclusion d\u2019une promesse d\u2019achat accept\u00e9e de part et d\u2019autre, il est possible de forcer la vente par une action en passation de titre. Le <em>Code civil du Qu\u00e9bec<\/em> encadre notamment cette situation \u00e0 l&#8217;article 1712 :<\/span><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em><strong>1712.<\/strong>&nbsp;Le d\u00e9faut par le promettant vendeur ou le promettant acheteur de passer titre conf\u00e8re au b\u00e9n\u00e9ficiaire de la promesse le droit d\u2019obtenir un jugement qui en tienne lieu.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"\">La jurisprudence a \u00e9nonc\u00e9 les \u00e9l\u00e9ments essentiels \u00e0 rencontrer pour intenter une action en passation de titre, notamment dans\u00a0l\u2019affaire <strong style=\"\"><em><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/hssj6\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">St-Laurent c. De Chanteloup, 2018 QCCS 2816<\/a><\/em><\/strong><\/span><span style=\"font-size: medium;\"><sup> 1<\/sup><\/span><span style=\"\">:<\/span><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">1) Promesse d\u2019achat valide et ex\u00e9cutoire;<\/span><\/span><\/span><\/li>\n\n\n\n<li><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">2) Mise en demeure;<\/span><\/span><\/span><\/li>\n\n\n\n<li><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">3) Pr\u00e9sentation d\u2019un acte de vente substantiellement conforme \u00e0 la promesse d\u2019achat accept\u00e9e de part et d\u2019autre;<\/span><\/span><\/span><\/li>\n\n\n\n<li><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">4)&nbsp;<\/span><\/span><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Offre et consignation du prix de vente indiqu\u00e9 \u00e0 la promesse<\/span><\/span><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">;<\/span><\/span><\/span><\/li>\n\n\n\n<li><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">5) Action intent\u00e9e dans un d\u00e9lai raisonnable.<\/span><\/span><\/span><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La jurisprudence a progressivement assoupli ces crit\u00e8res, qui restent tout de m\u00eame pertinents, tel que l&#8217;indique le juge Beno\u00eet Moore de la Cour d&#8217;appel du Qu\u00e9bec dans l&#8217;affaire <em><strong><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/kmtb8\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Satys Aerospace c. IMP Group Limited, 2026 QCCA 1140<\/a><\/strong><\/em> : <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[34]\u00a0Traditionnellement, l\u2019on exigeait que ces conditions pr\u00e9alables n\u00e9cessaires \u00e0 ce que le jugement puisse valoir titre soient accomplies au moment o\u00f9 le promettant acheteur intente son action. Celui-ci devait donc produire un projet d\u2019acte de vente conforme \u00e0 la promesse et offrir et consigner le prix d\u2019achat ou consigner une garantie bancaire de telle mani\u00e8re que le jugement au m\u00e9rite puisse ordonner au vendeur de signer l\u2019acte de vente ou, \u00e0 d\u00e9faut, d\u00e9clarer que le jugement vaut titre<sup>[31]<\/sup>. Cette approche formaliste a \u00e9t\u00e9 progressivement assouplie.<strong> La Cour a d\u2019abord conclu que la consignation du prix d\u2019achat le jour de l\u2019audience sur la passation de titre suffisait afin pour faire obstacle \u00e0 une demande en irrecevabilit\u00e9 au motif que cette consignation aurait d\u00fb \u00eatre faite au moment o\u00f9 l\u2019action avait \u00e9t\u00e9 prise, voyant dans cette exigence un formalisme d\u00e9suet<\/strong><sup>[32]<\/sup>.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li>[&#8230;]<\/li>\n\n\n\n<li><em>[36]\u00a0C\u2019est pourquoi la Cour pr\u00e9cise que si un tribunal juge que la garantie offerte n\u2019est pas suffisante afin de permettre un jugement en passation de titre inconditionnel, il peut soit permettre au promettant acheteur de parfaire cette garantie avant de rendre jugement au m\u00e9rite ou, encore, il peut proc\u00e9der par \u00e9tapes en reconnaissant d\u2019abord le droit du promettant acheteur d\u2019acqu\u00e9rir la propri\u00e9t\u00e9 de m\u00eame que la suffisance du projet d\u2019acte de vente et en lui ordonnant de consigner le prix pour, par la suite, constatant ce paiement, ordonner le transfert de l\u2019immeuble<sup>[36]<\/sup>.<\/em> [&#8230;]<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Il est cependant important \u00e0 noter que <\/span><\/span><\/span><strong>le recours en passation de titre est principalement valable pour l&#8217;acheteur<\/strong><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\"> qui veut forcer le vendeur \u00e0 respecter la promesse d&#8217;achat. Ce recours peut \u00eatre joint au recours en dommages-int\u00e9r\u00eats. <\/span><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">La passation de titre est en pratique peu utile au vendeur et juridiquement tr\u00e8s restreinte. Normalement, le vendeur se contentera d&#8217;un recours en dommages contre le promettant-acheteur d\u00e9faillant, notamment pour la diff\u00e9rence entre le prix pr\u00e9vu \u00e0 la promesse d&#8217;achat et le prix de vente r\u00e9el qui a \u00e9t\u00e9 accord\u00e9 par la suite \u00e0 un autre acheteur.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">La Cour d&#8217;appel du Qu\u00e9bec, dans l&#8217;affaire <em><strong><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jcrj7\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">De Chanteloup c. St-Laurent, 2021 QCCA 90<\/a><\/strong><\/em><\/span><\/span><\/span>, <strong>restreint la possibilit\u00e9 pratique pour un vendeur de proc\u00e9der \u00e0 la passation de titre<\/strong>, sauf dans de rare cas. En effet, ce recours sera possible notamment si les sommes en consid\u00e9ration de l&#8217;achat sont enti\u00e8rement disponibles dans un compte en fid\u00e9icommis (par exemple chez le notaire, par. 78).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Cour d&#8217;appel dans cette affaire \u00e9nonce les crit\u00e8res \u00e0 rencontrer par le vendeur pour proc\u00e9der via une passation de titre (par. 66):<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>pr\u00e9parer un contrat de vente, le signer devant notaire;<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>offrir ses titres et l&#8217;accomplissement de ses propres obligations;<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>fournir un certificat de recherches s&#8217;il s&#8217;est engag\u00e9 \u00e0 le faire;<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>sommer l&#8217;acheteur de signer le contrat et de payer le prix;<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>renouveler ses offres et faire les consignations n\u00e9cessaires.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Comme le rappelle la Cour d&#8217;appel dans cette affaire, il est difficile d&#8217;obtenir que le prix de vente soit pay\u00e9 par l&#8217;acheteur alors que c&#8217;est justement \u00e0 cause que l&#8217;acheteur ne veut pas proc\u00e9der \u00e0 la vente que le recours est intent\u00e9, il sera donc en pratique rarissime que la passation de titre soit un recours possible ou souhaitable pour le vendeur :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[74] Au contraire de l\u2019acheteur b\u00e9n\u00e9ficiaire du jugement, le vendeur a peu d\u2019emprise sur le caract\u00e8re ex\u00e9cutoire du jugement qui lui est favorable. Il est litt\u00e9ralement d\u00e9pendant de la volont\u00e9 de l\u2019acheteur de payer le prix. L\u2019article 1712&nbsp;C.c.Q.&nbsp;ne lui est alors d\u2019aucun secours. Le jugement ne peut tenir lieu de vente et ne peut en cons\u00e9quence \u00eatre translatif du droit de propri\u00e9t\u00e9, \u00e0 moins que l\u2019acheteur n\u2019ait effectu\u00e9 le paiement, lui qui, par ailleurs, refuse ou n\u00e9glige de signer l\u2019acte.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>[75] Cette diff\u00e9rence notable, selon que l\u2019initiative du recours est celle du vendeur plut\u00f4t que de l\u2019acheteur, illustre les limites inh\u00e9rentes \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution en nature de l\u2019obligation de l\u2019acheteur. Le vendeur qui recherche passation de titre doit satisfaire deux conditions d\u2019\u00e9gale importance pour la r\u00e9ussite du recours. \u00c0 l\u2019exigence incontournable d\u2019offrir un titre clair, s\u2019ajoute la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019obtenir l\u2019assurance du versement du prix de vente. Si le vendeur poursuivant est en mesure d\u2019exercer un contr\u00f4le sur la premi\u00e8re, la deuxi\u00e8me lui \u00e9chappe.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>[76]&nbsp;L\u2019ex\u00e9cution forc\u00e9e du jugement en passation de titre en faveur du vendeur est inconciliable avec la nature m\u00eame du jugement prononc\u00e9 en vertu de l\u2019article 1712&nbsp;C.c.Q.&nbsp;Par d\u00e9finition, ce jugement ne peut \u00eatre conditionnel. Il ne peut \u00eatre d\u00e9pendant de la volont\u00e9 du promettant-acheteur de payer le prix de vente. S\u2019il n\u2019est jamais acquis qu\u2019un jugement ex\u00e9cutoire soit, en d\u00e9finitive, ex\u00e9cut\u00e9, cette r\u00e9alit\u00e9 est difficilement compatible, voire incompatible, avec la nature m\u00eame du jugement en passation de titre.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li>[&#8230;]<\/li>\n\n\n\n<li><em>[102] Il se trouve en pratique que le recours du vendeur en passation de titre est rarement opportun, voire rarement possible, en mati\u00e8re immobili\u00e8re. L\u2019identit\u00e9 de l\u2019acheteur est en d\u00e9finitive de peu d\u2019importance pour le vendeur. C\u2019est davantage le prix qui compte. En ce sens, le recours en dommages s\u2019av\u00e9rera g\u00e9n\u00e9ralement plus propice.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"> En appel d&#8217;un jugement de la Cour sup\u00e9rieure accordant la consignation du prix de vente au stade de l&#8217;injonction interlocutoire sur une demande du vendeur en passation de titre, le juge Beno\u00eet Moore de la Cour d&#8217;appel du Qu\u00e9bec dans l&#8217;affaire <em><strong><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/kmtb8\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Satys Aerospace c. IMP Group Limited, 2026 QCCA 1140<\/a><\/strong><\/em>, rejettant cette possibilit\u00e9, commente les enseignements de l&#8217;affaire <span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\"><em><strong><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jcrj7\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">De Chanteloup c. St-Laurent, 2021 QCCA 90<\/a><\/strong><\/em><\/span><\/span><\/span> : <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[55]\u00a0J\u2019ajoute que la voie de l\u2019injonction interlocutoire afin de forcer le promettant acheteur \u00e0 consigner le prix me semble poser de nombreuses difficult\u00e9s tant pratiques que th\u00e9oriques. Si la consignation du prix par le promettant acheteur, ou une garantie suffisante, n\u00e9cessite un financement, le respect de l\u2019ordonnance peut \u00eatre d\u00e9licate. De m\u00eame, la solvabilit\u00e9 du promettant acheteur pouvant fluctuer durant l\u2019instance, ces garanties peuvent s\u2019av\u00e9rer illusoires au stade du m\u00e9rite. Si, au contraire, l\u2019acheteur a les actifs requis pour acquitter le prix, on lui impose de l\u2019immobiliser durant l\u2019enti\u00e8ret\u00e9 de l\u2019instance. Or, un tel r\u00e9sultat me semble difficilement conciliable non seulement avec les consid\u00e9rations ayant justifi\u00e9 l\u2019arr\u00eat Houlachi, comme nous l\u2019avons vu, mais avec les principes encadrant l\u2019injonction interlocutoire.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[56]\u00a0D\u2019abord, plut\u00f4t que d\u2019assurer le maintien du statu quo, une telle injonction modifie l\u2019\u00e9quilibre des parties en faveur du promettant vendeur. Ensuite, sans affirmer que ce ne puisse jamais \u00eatre le cas, le pr\u00e9judice que vise \u00e0 \u00e9carter une telle injonction, que le juge d\u2019instance identifie comme \u00e9tant de pr\u00e9server le droit du promettant vendeur \u00e0 demander l\u2019ex\u00e9cution en nature du contrat, ne s\u2019impose pas invariablement. <strong>S\u2019il est vrai, comme l\u2019\u00e9crit la Cour dans De Chanteloup, que la passation de titre peut simplifier les choses pour le vendeur lorsque le prix est d\u00e9j\u00e0 consign\u00e9<\/strong>, en permettant que le jugement au m\u00e9rite vaille automatiquement titre, il peut y avoir d\u2019autres avenues, comme la Cour le rappelait dans l\u2019arr\u00eat A\u00e9roterm, afin d\u2019obtenir l\u2019ex\u00e9cution en nature du contrat[54]. IMP peut en effet rechercher l\u2019ex\u00e9cution en nature en obtenant, par le jugement au m\u00e9rite, des ordonnances visant \u00e0 proc\u00e9der aux diff\u00e9rentes \u00e9tapes requises puis, au terme de celles-ci, au transfert des actifs[55]. Il se peut qu\u2019une telle fa\u00e7on de faire rende le recours du promettant vendeur en ex\u00e9cution en nature peu avantageuse, mais je ne vois ni en quoi il le rendrait illusoire ni en quoi ce m\u00eame recours serait plus efficace par voie d\u2019injonction interlocutoire[56].<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[57] Une telle situation se distingue donc de certaines d\u00e9cisions invoqu\u00e9es par le juge au soutien de sa conclusion selon laquelle l\u2019ordonnance est n\u00e9cessaire afin d\u2019emp\u00eacher que ne soit cr\u00e9\u00e9 un \u00e9tat de fait ou de droit de nature \u00e0 priver IMP de son droit \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution en nature, que ce soit en refusant l\u2019\u00e9viction du locataire pendant l\u2019instance[57] ou, en mati\u00e8re de promesse de vente, en interdisant au promettant de vendre \u00e0 un tiers[58]. Bref, l\u2019obtention d\u2019une injonction interlocutoire visant la consignation du prix n\u2019est pas, ici, justifi\u00e9e par la crainte de perdre le droit \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution en nature du contrat. Elle participe plut\u00f4t, selon moi, d\u2019une protection contre l\u2019insolvabilit\u00e9 potentielle de l\u2019acheteur et de son incapacit\u00e9 \u00e0 payer le prix d\u2019achat \u00e0 la suite d\u2019un jugement au m\u00e9rite le lui ordonnant, pr\u00e9judice qui n\u2019a jamais \u00e9t\u00e9 invoqu\u00e9.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[57] Une telle situation se distingue donc de certaines d\u00e9cisions invoqu\u00e9es par le juge au soutien de sa conclusion selon laquelle l\u2019ordonnance est n\u00e9cessaire afin d\u2019emp\u00eacher que ne soit cr\u00e9\u00e9 un \u00e9tat de fait ou de droit de nature \u00e0 priver IMP de son droit \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution en nature, que ce soit en refusant l\u2019\u00e9viction du locataire pendant l\u2019instance[57] ou, en mati\u00e8re de promesse de vente, en interdisant au promettant de vendre \u00e0 un tiers[58]. Bref, l\u2019obtention d\u2019une injonction interlocutoire visant la consignation du prix n\u2019est pas, ici, justifi\u00e9e par la crainte de perdre le droit \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution en nature du contrat. Elle participe plut\u00f4t, selon moi, d\u2019une protection contre l\u2019insolvabilit\u00e9 potentielle de l\u2019acheteur et de son incapacit\u00e9 \u00e0 payer le prix d\u2019achat \u00e0 la suite d\u2019un jugement au m\u00e9rite le lui ordonnant, pr\u00e9judice qui n\u2019a jamais \u00e9t\u00e9 invoqu\u00e9.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[58] Enfin, il me semble utile de rappeler, comme je l\u2019ai d\u00e9j\u00e0 dit, que, s\u2019il est vrai que l\u2019ex\u00e9cution forc\u00e9e en nature des obligations contractuelles occupe une place centrale en droit civil qu\u00e9b\u00e9cois, elle n\u2019est possible que dans les cas qui le permettent[59]. Il se peut donc que, dans certaines situations, le promettant vendeur n\u2019ait d\u2019autres options que de se rabattre sur un recours en dommages-int\u00e9r\u00eats sans qu\u2019il ne s\u2019agisse l\u00e0 d\u2019un r\u00e9sultat contraire au droit commun[60].<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>[59] Pour tous ces motifs, <strong>je suis d\u2019avis que le seul fait que le pr\u00e9sent dossier porte sur une action en passation de titre intent\u00e9e par le promettant vendeur ne pouvait justifier, aux termes des enseignements de l\u2019arr\u00eat De Chanteloup, l\u2019\u00e9mission d\u2019une injonction interlocutoire visant la consignation du prix d\u2019achat<\/strong>, puisqu\u2019elle n\u2019\u00e9tait pas n\u00e9cessaire pour emp\u00eacher que ne soit cr\u00e9\u00e9e une situation de fait ou de droit de nature \u00e0 priver IMP de son droit \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution en nature de la promesse. J\u2019ajoute, sans aller plus loin sur cette question afin de ne pas m\u2019avancer trop sur le m\u00e9rite du dossier, que l\u2019apparence de droit \u00e0 la passation de titre, m\u00eame une fois le prix consign\u00e9, d\u00e9pend toujours du consentement de Bombardier et d\u2019AdM, comme le juge le rappelle lui-m\u00eame[61]. <strong>Non seulement cet \u00e9tat de fait rend difficile \u00e0 \u00e9valuer l\u2019apparence de droit \u00e0 la passation de titre \u00e0 ce stade[62], mais il illustre aussi l\u2019incapacit\u00e9 de la seule consignation du prix d\u2019achat \u00e0 assurer que le jugement au m\u00e9rite soit inconditionnel et vaille ainsi titre<\/strong>.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les enseignements de la Cour d&#8217;appel du Qu\u00e9bec nous am\u00e8nent \u00e0 conclure que le recours en passation de titre intent\u00e9 par le vendeur est difficile juridiquement et rarement l&#8217;option la plus judicieuse.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. Quoi faire si le&nbsp;promettant-vendeur&nbsp;vend \u00e0 un autre acheteur<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Il peut arriver que le promettant-vendeur vende un immeuble \u00e0 un autre acheteur en violation d\u2019une promesse d\u2019achat valide ayant \u00e9t\u00e9 faite avant cette vente. <\/span><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Le promettant-acheteur l\u00e9s\u00e9 se retrouve donc dans l\u2019impossibilit\u00e9 d\u2019acheter l\u2019immeuble que le vendeur lui avait promis de vendre, car ce dernier l\u2019a vendu \u00e0 un autre. <\/span><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Dans ce cas, la loi indique que l\u2019acte de vente pass\u00e9 en violation d\u2019une promesse d\u2019achat ne peut \u00eatre annul\u00e9 par le promettant-acheteur l\u00e9s\u00e9, ce dernier devant se contenter de l\u2019action en dommages-int\u00e9r\u00eats<a name=\"sdfootnote6anc\" class=\"sdfootnoteanc\"><\/a><sup>2<\/sup>.&nbsp;<\/span><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Cependant, dans la situation o\u00f9 le vendeur s&#8217;appr\u00eate \u00e0 vendre l&#8217;immeuble en violation d&#8217;une promesse d&#8217;achat et qu&#8217;il ne l&#8217;a pas encore vendu,&nbsp;<\/span><\/span><\/span><span style=\"color: #353535; font-family: Arial, sans-serif; font-size: medium;\">la Cour sup\u00e9rieure&nbsp;<\/span><span style=\"font-family: Arial, sans-serif; color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">dans l\u2019affaire&nbsp;<strong><i>Dimopoulos&nbsp;<\/i>c.&nbsp;<i>G\u00e9linas<\/i><\/strong><i><a name=\"sdfootnote7anc\" class=\"sdfootnoteanc\"><\/a><sup>3<\/sup><\/i>&nbsp;a accord\u00e9 \u00e0 un promettant-acheteur l\u00e9s\u00e9 une injonction provisoire ordonnant au vendeur de ne pas vendre son immeuble \u00e0&nbsp;un&nbsp;autre acheteur. \u00c0 noter&nbsp;que cette injonction \u00e9tait en lien avec un recours en passation de titre intent\u00e9 par le promettant-acheteur.<\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>5. Conclusion<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\">Autant pour le promettant-acheteur que pour le promettant-vendeur, une promesse d\u2019achat valide et accept\u00e9e de part et d\u2019autre doit \u00eatre respect\u00e9e et un acte de vente doit suivre. Si tel n&#8217;est pas le cas, diff\u00e9rents recours pr\u00e9vus \u00e0 la loi sont possibles, notamment l&#8217;action en passation de titre et\/ou le recours en dommages.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><span style=\"color: #000000;\"><span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\">* ATTENTION&nbsp;: Les informations de cet article sont d\u2019ordre g\u00e9n\u00e9ral et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni refl\u00e8tent l&#8217;\u00e9tat du droit de fa\u00e7on exhaustive. Les faits peuvent varier d\u2019une situation \u00e0 l\u2019autre et potentiellement changer toute r\u00e9ponse d\u2019ordre juridique. Une consultation avec un avocat concernant votre cas particulier est vivement recommand\u00e9e.<\/span><\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">1. Par. 145-147, \u00e0 noter que les crit\u00e8res afin d\u2019intenter une action en passation de titre ont \u00e9t\u00e9 assouplis par les tribunaux; Voir aussi <span style=\"font-family: Arial, sans-serif;\"><span style=\"color: #353535;\"><span style=\"font-size: medium;\"><em><strong><a href=\"https:\/\/canlii.ca\/t\/jcrj7\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">De Chanteloup c. St-Laurent, 2021 QCCA 90<\/a><\/strong><\/em><\/span><\/span><\/span>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">2. Art. 1397&nbsp;C.c.Q.; \u00c0 noter que le recours en inopposabilit\u00e9 pr\u00e9vu \u00e0 l&#8217;article 1631 C.c.Q. n&#8217;est pas une solution pouvant contourner les restrictions de 1397 C.c.Q. \u00c0 ce sujet, voir&nbsp;<em>Landry<\/em> c. <em>4300912 Canada inc.,&nbsp;<\/em>2013 QCCA 835,&nbsp;<em>Beaus\u00e9jour<\/em> c. <em>St-Jean<\/em>, 2015 QCCS 800, par. 10 et&nbsp;<em>McMahon Distributeur pharmaceutique inc.<\/em> c. <em>Pharmacie Marie- \u00c8ve G\u00e9linas inc.<\/em>, 2017 QCCS 3204.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">3. 2018 QCCS 1485 (CanLII), voir aussi <em>Rona inc.<\/em> c. <em>Cadieux &amp; Associ\u00e9s<\/em>, 2014 QCCS 5466.&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Une promesse d\u2019achat accept\u00e9e par les parties en bonne et due forme, malgr\u00e9 qu\u2019elle ne soit pas le contrat de vente en soit, doit \u00eatre respect\u00e9e et son non-respect soit par le promettant-acheteur ou par le promettant-vendeur peut ouvrir la porte \u00e0 certains recours.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":3245,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":"","_ppma_block_editor_authors":""},"categories":[285],"tags":[367,330,389,371,390,391,392,393,394,379,318],"ppma_author":[409],"class_list":["post-3451","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-real-estate-law","tag-acheteur-en","tag-avocat-immobilier-en","tag-forcer-vente-immeuble-en","tag-immeuble-en","tag-notaire-en","tag-passation-de-titre-en","tag-promesse-en","tag-recours-passation-de-titre-en","tag-refus-de-passer-titre-en","tag-vendeur-en","tag-vente-en"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v28.5 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Promesse d\u2019achat : un contrat \u00e0 respecter! 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