Droit immobilier

Découverte d’un vice caché : l’importance de la lettre de dénonciation

Si l’acheteur d’un bien découvre un vice caché l’affectant, il doit le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable. À défaut d’une telle dénonciation, le recours contre le vendeur fondé sur la garantie de qualité contre les vices cachés pourrait être rejeté pour ce seul motif. Il est important de saisir les tenants et aboutissants entourant cette obligation de dénonciation du vice par l’acheteur en fonction de la jurisprudence récente.

Par : Manuel St-Aubin, avocat

A. Qu’est-ce que la dénonciation ?

Lors de la découverte d’un vice affectant le bien acheté, l’acheteur, pour faire valoir ses droits en vertu de la garantie légale de qualité, doit dénoncer par écrit le vice au vendeur.

Cette dénonciation doit notamment rencontrer les conditions fondamentales suivantes prévues au Code civil du Québec[1]:

  1. Elle doit être faite par écrit ;
  2. Elle doit identifier le vice dont est affecté le bien ;
  3. Elle doit être adressée et transmise au vendeur du bien dans un délai raisonnable à compter de la découverte du vice.

B. La dénonciation du vice comme condition à la mise en œuvre de la garantie de qualité

L’acheteur qui constate un vice sur son bien doit donc comme condition préalable dénoncer ce vice au vendeur.

Cette dénonciation doit normalement être faite avant que l’acheteur procède à tout travail pour remédier au vice.

Comme nous le rappelle la Cour supérieure dans l’affaire récente Gutzait c. Desmarais Daviau[2], le défaut de préavis (dénonciation) est généralement fatal au recours de l’acheteur pour récupérer les coûts de réparation du vice :

[56] Le défaut de préavis est généralement considéré comme fatal au recours de l’acheteur. Il faut comprendre que l’acheteur doit donner ce préavis avant même de procéder aux réparations : on ne peut pas autrement parler de dénonciation. Ce préavis constitue donc une condition de mise en œuvre de la garantie. Il s’ensuit que le défaut de le faire en temps opportun s’avérera généralement fatal à une demande de justice pour récupérer les coûts de réparations.

La but et la raison d’être de la lettre de dénonciation, comme nous le rappelle la Cour d’appel du Québec, « est de permettre au vendeur de constater le vice, d’examiner la preuve et de procéder aux réparations en limitant les coûts »[3].

Donc, en règle générale, la lettre de dénonciation du vice par l’acheteur est une condition préalable à la mise en œuvre de la garantie de qualité prévue au Code civil[4].

Mais comme toute règle générale, celle-ci comporte des exceptions.

C. Absence de dénonciation ou dénonciation tardive : quelques exceptions

Il peut arriver que la dénonciation du vice faite de façon tardive par l’acheteur puisse ne pas être fatale au recours en vices cachés. Les principales exceptions identifiées par la Cour d’appel du Québec sont les suivantes :

1. Si le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l’ignorer: Dans cette situation, le vendeur poursuivi par l’acheteur ne pourra opposer une dénonciation tardive de l’acheteur, tel que prévu à l’article 1739 C.c.Q. Cependant, cette règle ne supprime pas l’obligation pour l’acheteur de dénoncer le vice avant de procéder lui-même aux travaux, tel que nous le rappelle la Cour d’appel dans Facchini c. Coppola[5]:

[44] En ce qui a trait à la connaissance du vice décrit au deuxième alinéa de l’article 1739 C.c.Q., elle ne fait pas disparaître l’obligation pour l’acheteur d’envoyer la dénonciation avant le début des travaux.

2. L’urgence[6]: Cette situation d’urgence doit présenter un danger qui nécessite une intervention immédiate de l’acheteur. Cela fera en sorte que l’acheteur ayant procédé à des travaux urgents pour corriger le vice avant de le dénoncer au vendeur ne verra pas nécessairement son recours rejeté.

3. Le vendeur qui répudie sa responsabilité à l’égard du vice caché[7].

4. Le vendeur qui renonce à faire valoir le défaut de l’acheteur d’avoir envoyé la dénonciation dans un délai raisonnable[8].

Il est important de mentionner que dans un cas de défaut de dénonciation dans un délai raisonnable, les tribunaux doivent évaluer si le vendeur a subi un réel préjudice dû au défaut de dénonciation avant de déterminer l’irrecevabilité du recours de l’acheteur, tel que l’écrit le juge Dalphond de la Cour d’appel du Québec dans l’affaire Claude Joyal inc. c. CNH Canada Ltd.[9] :

[35] Considérant que les dispositions relatives à la garantie légale de qualité et du droit de propriété ont été adoptées principalement afin de protéger l’acheteur – ces dispositions étant inspirées de la Loi sur la protection du consommateur, L.R.Q., c. P- 40.1, et de la Convention des Nations Unies sur les contrats de vente internationale de marchandises (« Convention de Vienne »)je suis d’avis que les conséquences du défaut de dénonciation dans un délai raisonnable doivent correspondre à un préjudice réel pour le vendeur, et non à un simple préjudice de droit, afin de pouvoir justifier l’irrecevabilité du recours intenté par l’acheteur.[10]

Récemment en 2018, dans la décision Marcoux c. Bieler[11], le juge Richard Landry de la Cour du Québec résume finalement les principaux cas d’exceptions à l’obligation de dénoncer par écrit le vice dans un délai raisonnable :

[27] […] L’examen de la jurisprudence récente sur la question permet de regrouper ces exceptions par catégories :

1. Lorsque le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice tel que prévu au second paragraphe de l’article 1739;

2. En situation d’urgence présentant un danger nécessitant une intervention immédiate;

3. Lorsqu’une dénonciation verbale a été considérée suffisante ou qu’il y a absence de préjudice pour le vendeur;

4. Lorsque, par son implication, le vendeur est présumé avoir renoncé à l’envoi d’une dénonciation écrite.

Il appert que les exceptions à la règle de la dénonciation dépendent largement des faits en cause dans chaque situation. L’illustration jurisprudentielle suivante en est un exemple d’application.

D. Bucciero c. Jodoin[12], illustration jurisprudentielle d’un cas d’exception à la règle : l’urgence

Dans cette décision rendue en 2015 par la juge Sophie Picard J.C.S., la défenderesse, poursuivie pour vices cachés suite à la découverte d’un réservoir de mazout enfoui et la présence de contaminants, oppose notamment aux demandeurs la tardiveté de la dénonciation.

En effet, dans cette affaire, les demandeurs ont procédé au retrait et au démantèlement du réservoir souterrain avant de dénoncer l’existence de ce réservoir aux défendeurs.

Ils ont procédé aux travaux sans avoir fait la dénonciation au préalable en raison d’une situation qu’ils qualifiaient d’urgente, soit afin d’éviter une contamination accrue du sol.

Dès la première conversation téléphonique entre les parties, la défenderesse a manifesté son intention de ne pas s’occuper des travaux de décontamination.

Tenant compte des circonstances particulières de l’affaire, le tribunal a jugé que la défenderesse n’a pas subi un véritable préjudice à cause de la tardiveté de la dénonciation et a condamné la défenderesse à titre de réduction du prix de vente de l’immeuble.

Se rapportant notamment à l’affaire Claude Joyal inc. c. CNH Canada Ltd.[13], la juge Sophie Picard écrit :

[73] Par ailleurs, la Cour d’appel reconnaît la pertinence d’évaluer, dans l’analyse de la sanction du défaut de dénonciation du vice dans un délai raisonnable, quelles ont été les conséquences pour le vendeur. Il doit en découler pour celui-ci un préjudice réel, non pas un simple préjudice de droit, afin que ne s’applique la sanction du rejet de l’action.

[…]

[85] Le Tribunal conclut que devant l’urgence que semblait commander la situation, l’absence de négligence des demandeurs et le préjudice somme toute relatif subi par la défenderesse, le fait d’avoir retiré le Réservoir avant la dénonciation ne saurait justifier le rejet du recours.

E. Conclusion

L’obligation de l’acheteur de dénoncer par écrit le vice au vendeur dans un délai raisonnable de la connaissance du vice est une condition de fond pour ouvrir la porte au recours sur la base de la garantie légale de qualité. À défaut de dénonciation, un tel recours pourrait être rejeté.

Cependant, il appert de la jurisprudence que l’obligation de dénonciation du vice a fait l’objet d’assouplissement dans certaines circonstances.

Or, afin d’éviter les débats et/ou le risque de voir un recours fondé sur la garantie légale de qualité être rejeté à cause d’un défaut de dénonciation, il vaut généralement mieux qu’un avocat soit consulté dès la découverte d’un vice afin de déterminer les étapes subséquentes d’un dossier.


* ATTENTION : Les informations de cet article sont d’ordre général et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni reflètent l’état du droit de façon exhaustive. Les faits peuvent varier d’une situation à l’autre et potentiellement changer toute réponse d’ordre juridique. Une consultation avec un avocat concernant votre cas particulier est vivement recommandée.

[1] Article 1739, Code civil du Québec, RLRQ c. CCQ-1991 (ci-après « C.c.Q.).

[2] 2018 QCCS 53, par. 56.

[3] 2013 QCCA 197, par. 41.

[4] Art. 1726 C.c.Q.

[5] Facchini c. Coppola, préc. note 3.

[6] Facchini c. Coppola, préc. note 3, citant Immeubles de l’Estuaire phase III inc. c. Syndicat des copropriétaires de l’Estuaire Condo phase III, 2006 QCCA 781, au paragraphe 161.

[7] Id.

[8] Id.

[9] 2014 QCCA 588.

[10] Nos soulignements.

[11] 2018 QCCQ 8519 – division des petites créances.

[12] 2015 QCCS 6121.

[13] Préc. note 9.