Logement et Airbnb : quand le propriétaire peut demander la résiliation du bail?

Dans la décision récente Habitations du Centre-Ville c. Tchatat, 2019 QCRDL 24413, la locatrice (propriétaire) demande la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire et de tous ses occupants, ce qui a été accordé par la Régie du Logement dans un jugement rendu le 29 juillet 2019. Explications.

Par Manuel St-Aubin, avocat.

L’utilisation d’Airbnb dans le logement résidentiel est un changement à la destination du bien loué

Dans l’affaire récente Habitations du Centre-Ville c. Tchatat[1], le bail qui liait la locatrice (la demanderesse Habitation du Centre-Ville) et la locataire (la défenderesse Tchatat) était un bail de logement. Cependant, la locataire mettait son logement disponible sur la plateforme internet bien connue Airbnb.

Dans cette affaire, la locatrice a soutenu que la locataire changeait la destination des lieux loués du fait que cette dernière mettait son logement disponible sur Airbnb.

Sur le bail, il était clair que le logement était loué « à des fins résidentielles seulement »[2].

La juge administrative Laverdure nous rappelle dans son jugement les règles en matière de destination des lieux loués :

• [10] Lisons ensuite l’article 1856 du Code civil du Québec qui traite de la destination des lieux :
  • 1856. Ni le locateur ni le locataire ne peuvent, au cours du bail, changer la forme ou la destination du bien loué ».

Le tribunal conclut que l’utilisation du logement par la locataire sur Airbnb est une utilisation à caractère commercial qui n’est pas conforme avec la destination des lieux loués :

• [14] Le Tribunal n’a donc pas à déterminer le caractère commercial de l’activité pour conclure à l’exploitation d’une entreprise. Il lui suffit d’avoir la preuve d’une prestation de services dans le contexte d’une activité économique organisée.

À noter que le tribunal souligne qu’il « suffit d’avoir la preuve d’une prestation de services dans le contexte d’une activité économique organisée »[3], l’utilisation d’Airbnb par la locataire étant ici assimilée à une « prestation de service ».

Continuant son analyse, le tribunal cite un autre jugement :

• [16] Notre collègue, la juge administrative Francine Jodoin, reprenait fort à propos dans l’affaire Pakos c. 9369-2549 Québec inc, les propos de l’auteur Brune Bourdelin qui, au terme de son analyse jurisprudentielle, concluait :
  • « Dans le cadre de la relation locateur-locataire, nous tirons donc les conclusions suivantes :

• Le locataire qui sous-loue son logement à de multiples reprises pour des périodes de moins de 31 jours, alors qu'il a contracté un bail résidentiel, change illicitement la destination des lieux[4]. (...) ».

La juge Laverdure, malgré le commentaire à propos de la règle du « 31 jours » précitée, conclut par une analyse claire que l’intention d’établir la demeure dans un lieux est plutôt la règle à retenir pour évaluer la destination des lieux loués :

• [25] Le terme résidence est ainsi définit dans le Code civil du Québec :
  
  «77. La résidence d’une personne est le lieu où elle demeure de façon habituelle (...)».
  
  [26] Ce n’est donc pas le nombre de jours qui est le critère pour établir la destination mais l’intention d’établir sa demeure.

La juge Laverdure conclut donc que l’utilisation d’Airbnb dans ce cas est un changement de la destination des lieux loués[5].

Le préjudice sérieux

Poursuivant son analyse au niveau du préjudice subi par la locatrice de par l’utilisation d’Airbnb par sa locataire, la juge Laverdure se réfère aux faits principaux suivants afin de conclure qu’il existe un préjudice sérieux en lien avec les risques assumés par la locatrice :

• L’assureur de la locatrice ne couvre pas les risques liés à la location à court terme d’un logement par un locataire[6];
• La situation provoquée par la locataire de par son utilisation de son logement avec Airbnb serait contraire à la Loi sur les établissements d’hébergement touristique[7] et la locatrice pourrait être poursuivie et devoir se défendre en vertu de cette loi[8];
• La locatrice serait « privée de son droit de vérifier l'identité des sous-locataires conformément aux articles 1870 et suivants du Code civil du Québec»[9];

Bien que faisant état de risques assumés par la locatrice et non de dommages réels causés par la situation, la juge Laverdure précise cependant ce qui suit et conclut que le préjudice de la locatrice est suffisamment sérieux :

• [45] L’on pourrait opposer que les dommages ne sont pas actuels. Rappelons-nous l’enseignement des auteurs Jean-Louis Beaudouin et Patrice Deslauriers qui écrivaient au sujet des dommages futurs :
  
  « Le caractère de certitude du dommage est cependant apprécié d’une façon relative. Les Tribunaux n’exigent pas, en effet, une certitude absolue, mais une simple probabilité. »
  
  [46] Le Tribunal conclut que le préjudice est suffisamment certain et qu’il n’est pas opportun d’attendre la réalisation de tous ces risques. Il ne fait par ailleurs aucun doute que les préjudices invoqués sont sérieux.
  
  [47] Voici comment s’exprimait l’Honorable Jean-F Keable de la Cour du Québec dans l’affaire 2334- 2801 Québec inc. c. White :
  
  « [33] L’inexécution des obligations du locataire permet à un locateur de recourir à l’article 1863[8] du Code civil du Québec et de demander des dommages-intérêts et, dans les cas qui le permettent, l’exécution en nature. Ici, l’exécution en nature est impossible et les dommages-intérêts ne constituent pas la nécessaire mesure préventive prudente et sécuritaire.
  
  [34] L’inexécution des obligations du locataire cause un préjudice sérieux au locateur et lui permet de demander la résiliation du bail. Le danger est réel et prévisible. Attendre son arrivée subite ne ferait qu’imposer au locateur un préjudice encore plus grand, sans compter les impacts sur des tiers étrangers au litige ».

Conclusion

La décision Habitations du Centre-Ville c. Tchatat illustre bien une situation dans laquelle une locataire a utilisé son logement à des fins autres que celle prévu au bail.

Le tribunal a ainsi conclu que l’utilisation d’Airbnb dans le logement changeait la destination des lieux loués et que les circonstances causaient un préjudice sérieux à la locatrice pouvant justifier la résiliation du bail.

Comme dans le cas en l’espèce, la locatrice du logement pouvait demander la résiliation du bail en s’adressant à la Régie. Cependant, tel que le mentionne le tribunal en obiter :

• [48] Cela amène toutefois le Tribunal à se demander si une ordonnance de cesser d’exploiter cette activité pourrait être le remède approprié[10].

Suivant les commentaires de la juge Laverdure, nous croyons donc qu’une telle ordonnance pourrait donc être un remède approprié dans certaines situations.

Si vous êtes propriétaire et aux prises avec cette situation, je vous suggère de me contacter concernant votre cas afin d’obtenir des conseils adaptés.

* ATTENTION : Les informations de cet article sont d’ordre général et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Les faits peuvent varier d’une situation à l’autre et potentiellement changer toute réponse d’ordre juridique. Une consultation avec un avocat concernant votre cas particulier est vivement recommandée.

[1] 2019 QCRDL 24413.

[2] Id., par. 9.

[3] Id., par. 14.

[4] Nos soulignements.

[5] Préc., note 1, par. 29.

[6] Par. 32-34.

[7] Chapitre E-14.2.

[8] Préc., note 1, par. 39-42.

[9] Id., par. 43.

[10] Id., par 48.