Indivision et immeuble : comment y mettre fin ?

En copropriété indivise il existe une situation assez fréquente : des conjoints de faits, amis, collègues etc. achètent ensemble un immeuble et en deviennent copropriétaires en indivision. Ils deviennent de ce fait des « indivisaires ». S’il survient un conflit ou une séparation, un litige quant à l’immeuble peut survenir, car souvent la base relationnelle des indivisaires est la raison pour laquelle ils ont décidé d’acheter le bien ensemble. Alors qu’aucune disposition relative au mariage ou aucun contrat précis n’est applicable, quelles sont les règles pour mettre fin à l’indivision ? Est-il possible de forcer un copropriétaire à vendre sa part à un autre ?

Auteur : Manuel St-Aubin, avocat membre du Barreau du Québec.

Première parution : 2020-11

Dernière mise à jour : 2024-02, 3^e édition.

I. LA COPROPRIÉTÉ INDIVISE : INTRODUCTION ET PRINCIPES GÉNÉRAUX

L’indivision (la copropriété indivise) est une situation juridique très fréquente aux effets mal connus. Elle peut résulter de plusieurs situations juridiques, notamment « d’un contrat, d’une succession, d’un jugement ou de la loi »[1]. La situation la plus fréquente est la suivante : des conjoints de faits achetant une maison ensemble et figurant chacun sur l’acte de vente à titre de propriétaire : il deviennent alors copropriétaires indivis.

En copropriété indivise, seul un vote unanime des indivisaires peut permettre de vendre le bien détenu en indivision (art. 1026 al. 2 C.c.Q.), et ainsi mettre fin à l’indivision (art. 1037 al. 1 C.c.Q.).

Il arrivera qu’une convention d’indivision précise plusieurs modalités de l’indivision[2], par exemple en détaillant les droits de préemption, les formules de votes, de gestion, d’exercice des droits, etc. Si tel est le cas, il faut se rapporter principalement à cette convention. À défaut d’une telle convention, les dispositions du Code civil du Québec trouveront application pour déterminer les droits et obligations des copropriétaires.

Ci-après un aperçu des principales règles applicables en matière d'indivision, autant concernant un bien immobilier qu'un bien mobilier.

1. Comment déterminer les parts des indivisaires

Normalement, les parts des indivisaires sont déterminées dans la convention d’indivision, et parfois directement dans le contrat de vente de l’immeuble.

S’il n’y a pas de précision dans le contrat établissant l’indivision, les parts des indivisaires sont présumées égales par l’effet de la loi[3] (par exemple 50%-50% s’il y a deux indivisaires). Il n’est pas rare de constater dans les actes de vente d’immeubles que les parts de deux indivisaires ne sont pas précisées.

À noter qu’ici, l’on parle d’une présomption d’égalité des parts, et donc cette présomption peut être repoussée avec une preuve contraire, tel que nous le verrons dans la section portant sur la fin de l’indivision.

2. Résumé des droits et obligations des indivisaires

Les indivisaires, pendant l’indivision, ont des droits et obligations. Outre ceux qui pourraient être prévus à la convention d’indivision, voici un aperçu de ces principaux droits et obligations tirés directement du Code civil du Québec (C.c.Q.) :

• « Chaque indivisaire peut se servir du bien indivis, à la condition de ne porter atteinte ni à sa destination ni aux droits des autres indivisaires » (art. 1016 al. 1 C.c.Q.) ;
• « Celui qui a l’usage et la jouissance exclusive du bien est redevable d’une indemnité » aux autres copropriétaires (art. 1016 al. 2 C.c.Q.) ;
• « Les fruits et revenus du bien indivis accroissent à l’indivision » (art. 1018 C.c.Q.) ;
• « Les indivisaires sont tenus, à proportion de leur part, des frais d’administration et des autres charges communes qui se rapportent au bien indivis » (art. 1019 C.c.Q.) ;
• « Chaque indivisaire a droit au remboursement des impenses nécessaires qu’il a faites pour conserver le bien indivis. Pour les autres impenses autorisées, il a droit, au moment du partage, à une indemnité égale à la plus-value donnée au bien » (art. 1020 al. 1 C.c.Q.) ;
• « L’indivisaire répond des pertes qui diminuent, par son fait, la valeur du bien indivis » (art. 1020 al. 2 C.c.Q.) ;

Le Code civil du Québec prévoit également la façon dont les indivisaires doivent administrer le bien détenu en indivision :

• L’administration doit être commune entre les indivisaires (art. 1025 C.c.Q.) ;
• « Les décisions relatives à l’administration du bien sont prises à la majorité des indivisaires, en nombre et en parts » (art. 1026 al. 1 C.c.Q.) ;
• « Les décisions visant à aliéner le bien indivis, à le partager, à le grever d’un droit réel, à en changer la destination ou à y apporter des modifications substantielles sont prises à l’unanimité » (art. 1026 C.c.Q.) ;
• L’administration peut être confiée à un gérant (art. 1027 al. 1 C.c.Q.) ;
  • À noter : un indivisaire pourrait demander au tribunal de désigner un gérant s’il est impossible d’avoir un vote majoritaire en voix et en parts des copropriétaires pour la nomination de celui-ci, ou s’il est impossible de nommer ou remplacer le gérant (art. 1027 al. 2 C.c.Q.) ;
  • À noter : Si un indivisaire « administre le bien indivis à la connaissance des autres indivisaires et sans opposition de leur part est présumé avoir été nommé gérant » (art. 1028 C.c.Q.).
  • Le gérant agit « à titre d’administrateur du bien d’autrui chargé de la simple administration » (art. 1029 C.c.Q.). Ainsi les règles applicables aux article 1299 et suivants du Code civil du Québec trouveront application.

En cas de litige, toutes ces règles peuvent être pertinentes pour déterminer les droits de chacune des parties.

3. Exemple fréquent de litige en indivision

Il existe une situation assez fréquente : des conjoints de faits, amis, collègues etc. achètent ensemble un immeuble et en deviennent copropriétaires en indivision. Ils deviennent de ce fait des « indivisaires ».

Au moment de la séparation des conjoints ou en cas de mésentente avec les autres propriétaires indivis, un litige quant à l’immeuble peut survenir, car souvent la base relationnelle des indivisaires est la raison pour laquelle ils ont décidé d’acheter le bien ensemble. Alors qu’aucune disposition relative au mariage ou aucun contrat précis n’est applicable, quelles sont les règles pour mettre fin à l’indivision sans encombre ?

Nous vous proposons un survol des principales règles régissant l’indivision dans le cadre de litiges entre copropriétaires, dans un contexte immobilier.

II. NUL N’EST TENU DE DEMEURER DANS L’INDIVISION : LA DEMANDE EN PARTAGE

Voici une formule bien connue : « Nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision ». Cette phrase est directement tirée de l’article 1030 du Code civil du Québec.

Cette même disposition prévoit que le partage peut être provoqué par un indivisaire. Attention, car s’il existe par exemple une convention d’indivision, il sera primordial de s’y rapporter[4] en priorité puisqu’il pourrait être prévu que le partage soit reporté (report du partage). Si le partage est reporté, il n’est en principe pas possible de mettre fin à l’indivision avant la fin du délai prévu dans la convention. Dans la convention, les clauses de droit de préemption entre copropriétaires et autres clauses prévoyant la sortie de copropriétaires vont alors trouver application.

À défaut d’une convention d’indivision prévoyant précisément les règles applicables aux copropriétaires, la demande de partage est donc un des outils juridiques utilisé pour forcer la fin de l’indivision. Cette demande peut viser autant un immeuble que des biens meubles.

La demande de partage donne une grande marge de manœuvre au tribunal, tel que le rappelle bien la Cour supérieure dans l’affaire Harvey c. St-Gelais, 2021 QCCS 4843[5] :

• [48] Les dispositions qui précèdent [NDLR : les dispositions relatives au partage et la fin de l’indivision au Code civil du Québec] confèrent au Tribunal un large pouvoir pour déterminer les modalités du partage de l’immeuble. Il s’estime donc autorisé à préciser en détail certaines modalités, d’autant plus que la demande en partage n’en contient pas beaucoup dans ses conclusions, celles-ci prévoyant une réserve du droit de s’adresser au Tribunal pour les faire déterminer.

En cas de conflit entre copropriétaires indivis, il pourrait notamment être demandé au tribunal ce qui suit, notamment en vertu de l’article 476 du Code de procédure civile (C.p.c.) :

• Partage en nature (plus rare, voire souvent impossible en ce qui concerne un immeuble) ;
• Ordonner la vente du bien détenu en indivision ;
• Nommer un expert pour évaluer les biens.

Il est à noter que dans le cadre d'une demande de partage il ne peut pas être demandé au tribunal d’ordonner qu’une partie rachète la part de l’autre ni à ce que la part de l’autre soit transférée à un indivisaire[6]. Autrement dit, il n'est pas possible dans le cadre d'un recours pour provoquer le partage de forcer un copropriétaire à vendre ou acheter la part d'un autre : le tribunal n’a pas le pouvoir de rendre de telles ordonnances. Cependant, tel qu'il est détaillé ci-après, s'il y a plus de deux indivisaires et qu'un indivisaire s'oppose au maintien de l'indivision contrairement aux autres qui veulent rester en indivision, il peut être possible de forcer le rachat de sa part afin de maintenir l'indivision (art. 1033 C.c.Q.).

Il est important de noter une particularité lorsque l'immeuble visé par le partage est situé en zone agricole. En effet, la Cour d'appel du Québec, dans l'affaire Commission de protection du territoire agricole du Québec c. Lapointe, 2024 QCCA 74, juge qu'un partage en nature d'un immeuble situé en zone agricole qui implique le morcellement d'un lot équivaut à une aliénation au sens de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles, RLRQ c P-41.1 (par. 66). Ainsi, il faut demander l'autorisation de la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ) de procéder au partage en nature d'une terre agricole avant d'intenter un recours demandant le partage en nature d'un immeuble situé en zone agricole devant la Cour supérieure (par. 84).

III. COMMENT EMPÊCHER LE PARTAGE

Il existe plusieurs moyens pour un indivisaire qui s’oppose à la demande de partage d’empêcher que celui-ci survienne dans l’immédiat, dont notamment :

1. Demander le sursis du partage (art. 1032 C.c.Q.) ;
2. S’il y a plus de deux indivisaires, racheter la part de l’indivisaire qui veut mettre fin à l’indivision (art. 1033 C.c.Q.).

1. Le sursis du partage

Lorsque le partage est demandé par un indivisaire, un autre indivisaire s’y opposant peut demander au tribunal de surseoir au partage, soit suspendre l’indivision afin d’éviter une perte, le tout en vertu de l’article 1032 C.c.Q.

Il est entendu par la jurisprudence en la matière qu’il est ici mention d’une perte de valeur du bien détenu en indivision, et non « pas le manque à gagner possible et éventuel si le partage a lieu plus tard »[7].

Il importe, pour la partie qui veut invoquer le sursis du partage, de démontrer au tribunal notamment « l'imminence ou la probabilité d'une perte advenant que la résidence soit vendue dès que le présent jugement deviendra exécutoire »[8].

2. Le rachat de la part de l’indivisaire qui s’oppose au maintien de l’indivision

S’il y a plus de deux indivisaires, et qu’un seul indivisaire souhaite mettre fin à l’indivision, les autres indivisaires peuvent par exemple payer la valeur de la part de l’indivisaire pour le sortir de l’indivision, selon l’article 1033 C.c.Q. Il est important de noter que cette solution s'applique seulement s'il y a plus de deux indivisaires, tel que confirmé par la Cour supérieure dans l'affaire Droit de la famille — 22689, 2022 QCCS 1583 :

• [82] L'article 1033 C.c.Q. n'a pas pour but de mettre fin à l'état d'indivision, mais plutôt de le préserver[30]. Cet article ne s’applique que dans les cas où la propriété de l’immeuble est détenue par plus de deux indivisaires. Cette disposition législative permet à une majorité d'indivisaires de rester dans l'indivision en désintéressant l'indivisaire minoritaire. L’article 1033 C.c.Q. n’est donc pas applicable en l’espèce puisqu'il n'y a que deux copropriétaires.

Cette solution a pour effet de permettre à la majorité des indivisaires de rester dans l’indivision[9].

En application de cette procédure, si les indivisaires ne s’entendent pas sur la valeur de la part à reprendre à l’indivisaire dissident, une expertise ou une évaluation peut être faite par une personne désignée par tous les indivisaires ou par le tribunal (art. 1034 C.c.Q.)[10].

IV. LES MODALITÉS DE PARTAGE

1. Le partage inégal

Si une des parties fait une demande de partage, il peut arriver que l’autre partie demande au tribunal un « partage inégal », si, par exemple, les parts entre les parties ne sont pas celles présumées à l’article 1015 C.c.Q. La partie qui demande ce partage inégal devra par contre faire la preuve de ce qu’elle avance[11] pour demander au tribunal d’établir un pourcentage de parts différent.

2. La demande d’indemnité d’un indivisaire

Dans le cadre d’une demande de partage, il peut arriver qu’un des indivisaires demande des indemnisations. 

Ces indemnisations pourraient par exemple être demandées pour les raisons suivantes :

1. Demande d’indemnité contre celui qui a jouissance exclusive du bien détenu en indivision (art. 1016 al. 2 C.c.Q.) ;
2. Réclamation relative aux frais d’administration et autres charges communes se rapportant au bien en indivision (art. 1019 C.c.Q.) ;
3. Demande de remboursement des dépenses reliées à l’entretien et la conservation du bien détenu en indivision (art. 1020 al. 1 C.c.Q.) ;
4. Réclamation relative à la plus-value donnée au bien en indivision donnée par une dépense (désignée comme « impense » au Code civil du Québec) autorisée faite par un indivisaire (art. 1020 al. 1 in fine C.c.Q.)
5. Réclamation à l’indivisaire reliée à la perte de valeur du bien détenu en indivision due à sa faute (art. 1020 al. 2 C.c.Q.).

En effet, les copropriétaires indivis ont des obligations en lien avec le bien détenu en indivision. Par exemple, si c’est un immeuble qui est détenu en indivision, chaque copropriétaire est tenu d’assumer les frais d’administration et les charges en lien avec l’immeuble, le tout en proportion de leur part respective[12].

À l’occasion d’une demande de partage, il arrivera qu’une partie fasse des réclamations d’indemnisation, notamment pour les dépenses qu’elle a engagé à titre de frais d’administration et « autres charges communes » en vertu de l’article 1019 C.c.Q.

Il importe cependant que ces réclamations soient faites avant le délai de prescription de trois (3) ans suivant le moment où ces dépenses ont été faites. En effet, si les dépenses ont été faites il y a plus de trois ans de la demande, la réclamation risquerait d’être rejetée[13], tel que la Cour supérieure l’a énoncé dans l’affaire Y.F. c. J.D., 2019 QCCS 2142 en ce qui concerne notamment des paiements hypothécaires :

• [56] En conséquence, seules les charges communes engagées dans les trois années précédant l’institution de la demande en partage peuvent être réclamées.

Pour les dépenses de préservation et d’amélioration au bien détenu en indivision, le paiement de l’indemnité à l’indivisaire est prévu au moment du partage prévu par l’article 1020 C.c.Q.[14], si tel est le cas. Donc il n’est pas question du même délai que celui applicable à l’article 1019 C.c.Q.

3. Autres modalités financières du partage

Tel que détaillé précédemment, le tribunal, dans le cadre d’une action en partage, possède beaucoup de pouvoirs afin de déterminer ses modalités.

Cependant, le Code civil du Québec permet d’extraire les diverses modalités pouvant être applicables au moment du partage.

En effet, les règles du partage en matière de succession vont s’appliquer avec les adaptation nécessaires (art. 1037 al. 2 C.c.Q.). Les principales modalités relatives au partage sont donc les suivantes, notamment[15] :

• Le bien faisant l’objet du partage est évalué selon son état et sa valeur au moment du partage (art. 861 C.c.Q.). Si cela concerne un immeuble, une évaluation de celui-ci, si tel est le cas, doit être faite au moment du partage ;
• S’il y a désaccord entre les indivisaires, le tribunal peut désigner des experts pour évaluer les biens, ordonner la vente des biens et en fixer les modalités (art. 863 C.c.Q., le tout étant complété par l’article 476 C.p.c.) ;
• L’indivisaire doit faire rapport des dettes qu’il a envers la copropriété (art. 879 C.c.Q.) en capital et intérêts au moment du partage (art. 883 al. 1 C.c.Q.) ;
• Il y a possibilité de compensation si l’indivisaire qui a une dette envers la copropriété a également une créance envers un autre indivisaire ou envers l’indivision (art. 881 C.c.Q.).

Cependant, il arrivera que l’indemnité soit refusée dans les cas suivants, tel que le rappelle la Cour supérieure dans Droit de la famille – 071055, 2007 QCCS 2168[16]:

• [95] Pour sa part, la jurisprudence reconnaît que ces règles ou l’une d’entre elles peuvent être écartées du consentement ou de l’intention des parties.  Ainsi, il n’y a pas lieu à indemnisation d’un copartageant quant à un apport :
  • lorsqu’il y a eu libéralité de sa part[24] ;
  • lorsque l’autre a lui-même contribué sous une autre forme, par exemple en services ou en assumant d’autres dépenses[25] ; ou
  • lorsque les copropriétaires indivis ont adopté un mode de vie où ils se sont répartis certains types de dépenses, ou lorsqu’ils ont convenu de s’acquitter de manière différente de l’une ou l’autre de leurs responsabilités financières[26].

V. L’EFFET DE L’INDIVISION SUR LES COPROPRIETAIRES ET LES CREANCIERS HYPOTHECAIRES

Il importe de rappeler qu’il faut toujours se rapporter à la convention d’indivision, s’il en existe une, avant d’examiner les règles générales au Code civil du Québec.

1. Partage provoqué avant le moment fixé par la convention d’indivision

Si les partage a lieu avant le moment fixé dans la convention d’indivision, ce partage ne pourra pas être opposable au créancier détenant une hypothèque sur une part indivise du bien (art. 1021 C.c.Q.), sauf si :

• Le créancier hypothécaire a consenti au partage (art. 1021 C.c.Q.) ; ou
• Le débiteur du créancier hypothécaire (celui qui doit des sommes) conserve un droit de propriété sur une partie du bien détenue en indivision à la fin du partage (art. 1021 C.c.Q.).

Évidemment, il sera aussi important ici de se rapporter initialement à la convention de prêt et d’hypothèque, le cas échéant, afin de déterminer les modalités applicables.

2. Droit des indivisaires si un indivisaire vend à un tiers ou est visé par un recours hypothécaire

Au Code civil du Québec, il est prévu certains droits aux indivisaires dans les situations suivantes :

1. Droit de retrait (art. 1022 C.c.Q.) : si un indivisaire apprend qu’un tiers à l’indivision a acquis à titre onéreux (pour une somme d’argent) la part d’un indivisaire, il peut, dans les 60 jours à partir du moment qu’il prend connaissance de cette transaction :
   1. Écarter de l’indivision l’acquéreur étranger « en lui remboursant le prix de la cession et les frais qu’elle a acquittés » (art. 1022 al. 1 C.c.Q.) ;
   2. Ce droit doit être exercé dans les 60 jours à partir du moment que l’indivisaire prend connaissance de cette acquisition, et au plus tard dans l’année suivant celle-ci (art. 1022 C.c.Q.) ;
   3. ATTENTION : Ce droit de retrait ne peut pas être exercé si des droits de préemption ont été conclut entre les indivisaires dans la convention d’indivision, et que ces droits ont été publiée (art. 1022 al. 2 C.c.Q.).

• Droit de subrogation (art. 1023 C.c.Q.) : si un indivisaire apprend qu’un créancier d’un autre indivisaire souhaite faire vendre la part de ce dernier ou la prendre en paiement, l’indivisaire qui est avisé de cette éventualité peut empêcher cela de se produire si :
  • Cet indivisaire a fait inscrire son adresse au bureau de la publicité des droits (par exemple : avis d’adresse au registre foncier) et agit dans les 60 jours suivant la notification qui lui est faite de l’intention du créancier (par exemple : préavis d’exercice d’un droit hypothécaire) ;
  • L’indivisaire paie la dette et les frais au créancier hypothécaire à la place de l’autre indivisaire en défaut, et se retrouve subrogé dans les droits du créancier, c'est-à-dire que l’indivisaire qui procède ainsi prend les droits du créancier hypothécaire contre l’autre indivisaire (voir art. 1651 C.c.Q.).

« Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de retrait ou de subrogation sur la part d’un indivisaire, ils la partagent proportionnellement à leur droit dans l’indivision » (art. 1024 C.c.Q.).

VI. À RETENIR

Advenant un litige portant sur la disposition d’un immeuble qui est détenu en indivision, il est primordial de se rapporter principalement à l’acte créant l’indivision (la convention d’indivision ou l’acte de vente, par exemple) et à la Loi.

Dans certains cas, il peut être possible de demander le partage au tribunal. À l’occasion du partage des immeubles détenus en indivision, le tribunal pourrait se prononcer notamment sur :

• La valeur de mise à prix de l’immeuble ;
• Les indemnités pour dépenses diverses en lien avec l’immeuble ;
• Indemnité pour usage des lieux ;
• La question des versements hypothécaires ;
• La nomination d’un agent d’immeuble pour la mise en vente.

À noter ici que notre article se veut un résumé des principales règles en matière d’indivision dans l’immeuble.

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons de fixer une consultation avec un de nos avocats.

[1] Art. 1012 C.c.Q.

[2] Voir articles 1013 et 1014 C.c.Q.

[3] Art. 1015 C.c.Q.

[4] Voir art. 1030 C.c.Q.

[5] Harvey c. St-Gelais, 2021 QCCS 4843 (CanLII), en ligne : https://canlii.ca/t/jks87.

[6] Y.F. c. J.D., 2019 QCCS 2142, par. 24, en ligne https://canlii.ca/t/j0sb6.

[7] Hamel c. Hamel, 2018 QCCS 14 (CanLII), en ligne : https://canlii.ca/t/hplt6, citant Houle c. Houle, 2005 CanLII 11856.

[8] Morissette c. Lavallée, 2013 QCCS 2235 (CanLII), par. 66, en ligne : https://canlii.ca/t/fxmwp.

[9] Voir Gagné c. Racy Gagné, 2019 QCCQ 2624 (CanLII), par. 49, en ligne : https://canlii.ca/t/j052t.

[10] Voir Chorel c. Pratte, 2010 QCCQ 6753 (CanLII), par 48 et 49, en ligne : https://canlii.ca/t/2bzp5.

[11] Art. 1015 C.c.Q. et Leblanc c. Leblanc (Succession de), 2013 QCCS 1718 par. 20-30.

[12] Art. 1019 C.c.Q.

[13] Les réclamations faites en vertu de l’article 1019 C.c.Q. se prescrivent par trois (3) ans, en vertu de l’article 2925 C.c.Q.; Voir également à cet effet Y.F. c. J.D., 2019 QCCS 2142 citant J.B. c. Québec (Curateur public) au par. 55.

[14] Art. 1020 C.c.Q. et voir à cet effet Y.F. c. J.D., 2019 QCCS 2142 citant J.B. c. Québec (Curateur public) au par. 55.

[15] Voir notamment Y.F. c. J.D., 2019 QCCS 2142, par. 20-21, et Droit de la famille - 071055, 2007 QCCS 2168 (CanLII), par. 93-95, en ligne : https://canlii.ca/t/1rg6v.

[16] Droit de la famille - 071055, 2007 QCCS 2168 (CanLII), en ligne : https://canlii.ca/t/1rg6v.