Actualités sélectionnées en droit immobilier – automne 2023

Dans les derniers mois, plusieurs sujets juridiques touchant la pratique en droit immobilier ont retenu mon attention. Ci-contre les sujets que j'ai sélectionné.

Auteur : M^e Manuel St-Aubin, avocat et associé chez St-Aubin avocats

Date de rédaction : 2023-10

Date de mise à jour : n/a

1. Projet de loi 31 - modifications à venir en droit du logement

Le projet de loi no 31 intitulé Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d'habitation a été présenté récemment à l'Assemblée Nationale du Québec.

Ci-contre mes principaux commentaires :

• Plusieurs changements sont prévus au niveau de l’avis de reprise ou d’éviction (art. 1962 C.c.Q.) : le projet de loi prévoit que si le locataire ne répond pas à l’avis d’éviction après 30 jours de sa réception, il est réputé avoir refusé de quitter le logement – ce qui est une différence avec la règle actuelle en matière d’éviction, alors que le défaut d’opposition du locataire est réputé être une acceptation de l’éviction (art. 1966 C.c.Q.). Cette modification, avec l’abrogation proposée de l’article 1966 harmonisera les règles au niveau de la reprise et de l’éviction, qui causaient auparavant souvent confusion;
• La modification de l’article 1963 al. 2 C.c.Q. confirme la jurisprudence du TAL à l’effet que le locateur demandant la reprise ou l’éviction devra démontrer « qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins »;
• L’indemnité à verser au locataire en cas d’éviction ne serait plus de 3 mois de loyer, mais constituerait « des frais raisonnables de déménagement ainsi qu’une indemnité équivalente à un mois de loyer pour chaque année de location ininterrompue du logement par le locataire, laquelle ne peut toutefois excéder un montant représentant 24 mois de loyer ni être inférieure à un montant représentant 3 mois de loyer ».
• Cession de bail : l’avis de cession de bail devrait indiquer la date de cession prévue du bail (art. 1978.1 C.c.Q.), et le locateur peut refuser la cession sans motif sérieux, et si le propriétaire refuse la cession, le bail sera résilié au moment prévu de la cession dans l’avis de cession (art. 1978.2 C.c.Q.). Cette disposition a fait couler beaucoup d'encre dans les médias. Cependant, cette disposition permet au locataire de s'assurer que le bail soit résilié, et ainsi il risque d'y avoir moins de litige en ce qui concerne la cession de bail.

2. Projet de loi no 25 - des changements à venir pour les plateformes de location à court terme

Le projet de loi no 25 intitulé Loi visant à lutter contre l'hébergement touristique illégal, exige que les plateformes numériques d'hébergement du type "AirBNB" s'assurent que les unités offertes sur leur plateforme sont notamment autorisées par la CITQ en vertu de la Loi sur l'hébergement touristique (chapitre H-1.01). À défaut, des sanctions pénales pourront être imposées aux plateformes contrevenantes.

Cette modification est bienvenue dans l'optique de mieux encadrer l'industrie de la location à court terme (qui a été un "far west" législatif et réglementaire pendant plusieurs années), et notamment les plateformes numériques, surtout après l'incendie dramatique survenu au Vieux-Montréal ayant entrainé 7 morts cette année, qui impliquait des clients de location à court-terme.