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Indivision et immeuble : comment y mettre fin ?

Voici un cas d’espèce, mais qui pourrait s’appliquer pour plusieurs indivisaires : il arrivera souvent qu’à la séparation, les conjoints de faits doivent séparer les biens qu’ils ont acquis en indivision, soit en copropriété indivise. Souvent, un immeuble ou plusieurs immeubles auront été acquis par le couple. Or, si tel est le cas, les conjoints de faits peuvent être copropriétaires indivis de l’immeuble en fonction des actes intervenus. Mais quoi faire si un conjoint ne souhaite pas vendre l’immeuble et que l’autre souhaite le vendre ?

Auteur : Manuel St-Aubin, avocat chez St-Aubin avocats inc.

Date de rédaction : 2020-11

L’indivision : principes généraux

L’indivision peut résulter de plusieurs situations juridiques, notamment « d’un contrat, d’une succession, d’un jugement ou de la loi »[1]. L'on parle ici de copropriété indivise.

Une des situations est assez fréquente : des conjoints de faits qui achètent ensemble un immeuble, et en deviennent copropriétaires en indivision. Ils deviennent de ce fait des « indivisaires ». Au moment de la séparation, un litige quant à l’immeuble survient.

À noter que s’il n’y a pas de précision dans le contrat établissant l’indivision, les parts des indivisaires sont présumées égales (50% - 50%) par l’effet de la loi[2].

Il arrivera que des conventions d’indivision précisent plusieurs modalités de l’indivision[3]. Autrement, à défaut, les dispositions du Code civil du Québec trouveront application.

Mais qu’arrive-t-il lorsque le couple se sépare ou que les indivisaires en ont assez de l’indivision ? Comment, par exemple, disposer d’un immeuble s’il n’y a pas d’entente à ce sujet ?

Nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision

Voici une formule bien connue : « Nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision ». Cette phrase est directement tirée de l’article 1030 du Code civil du Québec.

Cette même disposition prévoit que le partage peut être provoqué par un indivisaire. Attention, car s’il existe par exemple une convention d’indivision, il sera primordial de s’y rapporter[4] puisqu’il pourrait être prévu que le partage soit reporté.

La demande de partage est donc un des outils juridiques utilisé pour forcer la fin de l’indivision. Cette demande peut viser autant un immeuble que des biens meubles.

Si une des parties fait une demande de partage, il peut arriver que l’autre partie demande au tribunal un « partage inégal », si, par exemple, les parts entre les parties ne sont pas celles présumées à l’article 1015 C.c.Q. La partie qui demande ce partage inégal devra par contre faire la preuve de ce qu’elle avance[5] pour demander au tribunal d’établir un pourcentage de parts différent.

Dans le cadre d’une demande de partage, il peut arriver qu’un des indivisaires demande des indemnisations.  

Ces indemnisations pourraient par exemple être demandées en vertu des articles 1016, 1019 et 1020 C.c.Q. :

  • 1016. Chaque indivisaire peut se servir du bien indivis, à la condition de ne porter atteinte ni à sa destination ni aux droits des autres indivisaires.
  • Celui qui a l’usage et la jouissance exclusive du bien est redevable d’une indemnité.
  • 1019. Les indivisaires sont tenus, à proportion de leur part, des frais d’administration et des autres charges communes qui se rapportent au bien indivis.
  • 1020. Chaque indivisaire a droit au remboursement des impenses nécessaires qu’il a faites pour conserver le bien indivis. Pour les autres impenses autorisées, il a droit, au moment du partage, à une indemnité égale à la plus-value donnée au bien.
  • Inversement, l’indivisaire répond des pertes qui diminuent, par son fait, la valeur du bien indivis.

En effet, les copropriétaires indivis ont des obligations en lien avec le bien détenu en indivision. Par exemple, si c’est un immeuble qui est détenu en indivision, chaque copropriétaire est tenu d’assumer les frais d’administration et les charges en lien avec l’immeuble, le tout en proportion de leur part respective[6].

À l’occasion d’une demande de partage, il arrivera qu’une partie fasse des réclamations d’indemnisation, notamment pour les dépenses qu’elle a engagé à titre de frais d’administration et « autres charges communes » en vertu de l’article 1019 C.c.Q. Il importe cependant que ces réclamations soient faites avant le délai de prescription de trois (3) ans suivant le moment où ces dépenses ont été faites. En effet, si les dépenses ont été faites il y a plus de trois ans de la demande, la réclamation risquerait d’être rejetée[7], tel que la Cour supérieure l’a énoncé dans l’affaire Y.F. c. J.D., 2019 QCCS 2142 en ce qui concernait notamment des paiements hypothécaires :

  • [56] En conséquence, seules les charges communes engagées dans les trois années précédant l’institution de la demande en partage peuvent être réclamées.

Pour les dépenses de préservation et d’amélioration au bien détenu en indivision, le paiement de l’indemnité à l’indivisaire est prévu au moment du partage[8], si tel est le cas. Donc il n’est pas question du même délai que celui applicable à l’article 1019 C.c.Q.

Finalement, la Cour supérieure du Québec, dans Y.F. c. J.D., 2019 QCCS 2142, résume très bien les principales règles applicables en matière d’indivision, extraits que nous reproduisons ici :

  • [20] Dans Droit de la famille - 071055, le juge Sénécal résume les principes applicables lors du partage et de l’indemnisation de chacun des copropriétaires[4] :
  • [93] En situation d’indivision, les règles de partage et d’indemnisation, le cas échéant, se retrouvent aux articles 1019, 1020, 1037, 879, 881 et 883 du Code civil et ont été complétées par la jurisprudence.
  • [94] Ces règles font qu’un indivisaire ne peut revendiquer sa part du partage avant d’avoir indemnisé l’autre copropriétaire de ses contributions, le cas échéant. Le Code civil prévoit en effet que :
    • les indivisaires qui sont copropriétaires moitié-moitié sont tenus à parts égales des frais d’administration et charges communes qui se rapportent au bien indivis (art. 1019 C.c.Q.);
    • par ailleurs, chaque indivisaire a droit au remboursement des impenses nécessaires qu’il a faites pour conserver le bien indivis, tels les réparations, l’entretien, les assurances, etc. (art. 1020 C.c.Q.);
    • il a aussi droit à une compensation égale à la plus-value donnée au bien par les impenses non nécessaires (art. 1020 C.c.Q.);
    • inversement, l’indivisaire répond des pertes qui diminuent, par son fait, la valeur du bien indivis (art. 1020 C.c.Q.);
    • d’autre part, par application des règles des successions (en vertu de l’art. 1037 C.c.Q.), « chaque indivisaire prétendant au partage d[oit] faire rapport des dettes qu’il peut avoir envers la copropriété et des sommes dont il est débiteur envers les autres partageants du fait de l’indivision, cela en capital et intérêts (art. 879 et 883 C.c.Q.) »;
    • dans le processus, la compensation est admise : « Le [co]propriétaire tenu de faire rapport p[eut] […] déduire toute créance qu’il détien[t] lui-même contre la copropriété ou contre un copartageant du fait de l’indivision » (art. 881 C.c.Q.).
  • [21] Le juge Sénécal poursuit en expliquant les circonstances dans lesquelles il n’y a pas lieu à indemnisation d’un copropriétaire quant à un apport :
  • [95] Pour sa part, la jurisprudence reconnaît que ces règles ou l’une d’entre elles peuvent être écartées du consentement ou de l’intention des parties. Ainsi, il n’y a pas lieu à indemnisation d’un copartageant quant à un apport :
    • lorsqu’il y a eu libéralité de sa part ;
    • lorsque l’autre a lui-même contribué sous une autre forme, par exemple en services ou en assumant d’autres dépenses ; ou
    • lorsque les copropriétaires indivis ont adopté un mode de vie où ils se sont répartis certains types de dépenses, ou lorsqu’ils ont convenu de s’acquitter de manière différente de l’une ou l’autre de leurs responsabilités financières.

La demande de partage ou comment mettre fin à la copropriété indivise

En cas de conflit entre copropriétaires indivis, il pourrait notamment être demandé au tribunal ce qui suit (en vertu de 476 C.p.c.) :

  • Partage en nature (plus rare en ce qui concerne un immeuble) ;
  • Vente des biens détenus en indivision ;
  • Nommer un expert pour évaluer les biens ;

Cependant, il ne peut être demandé qu’une partie rachète la part de l’autre ni à ce que la part de l’autre soit transférée à un indivisaire[9].

Aussi, il est à noter que dans certaines circonstances, une partie pourrait demander au tribunal de surseoir au partage (art. 1032 C.c.Q.).

En bref, à retenir

Advenant un litige portant sur la disposition d’un immeuble qui est détenu en indivision, il est primordial de se rapporter principalement à l’acte créant l’indivision (la convention d’indivision, par exemple) et à la Loi.

Il pourrait, par exemple, être possible de demander le partage. À l’occasion du partage des immeubles détenus en indivision, le tribunal pourrait se prononcer notamment sur :

  • La valeur de mise à prix de l’immeuble ;
  • Les indemnités pour dépenses diverses en lien avec l’immeuble ;
  • Indemnité pour usage des lieux ;
  • Les questions des versements hypothécaires ;
  • La nomination d’un agent d’immeuble.

À noter ici que nous avons fait un survol non-exhaustif de plusieurs règles applicables. Il importera de consulter vos avocats si vous souhaitez avoir un portrait clair de votre situation.

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons de fixer une consultation avec un de nos avocats.


[1] Art. 1012 C.c.Q.

[2] Art. 1015 C.c.Q.

[3] Voir articles 1013 et 1014 C.c.Q.

[4] Voir art. 1030 C.c.Q.

[5] Art. 1015 C.c.Q. et Leblanc c. Leblanc (Succession de), 2013 QCCS 1718 par. 20-30.

[6] Art. 1019 C.c.Q.

[7] Les réclamations faites en vertu de l’article 1019 C.c.Q. se prescrivent par trois (3) ans, en vertu de l’article 2925 C.c.Q.; Voir également à cet effet Y.F. c. J.D., 2019 QCCS 2142 citant J.B. c. Québec (Curateur public) au par. 55.

[8] Art. 1020 C.c.Q. et voir à cet effet Y.F. c. J.D., 2019 QCCS 2142 citant J.B. c. Québec (Curateur public) au par. 55.

[9] Y.F. c. J.D., 2019 QCCS 2142, par. 24.

Me Manuel St-Aubin
Me St-Aubin oriente sa pratique auprès d’une clientèle d’affaires et de particuliers, autant dans des contextes litigieux que dans le domaine de la rédaction et de la négociation de contrats. Il pratique principalement en droit immobilier, notamment dans des dossiers de litige en matière de baux commerciaux, de copropriété, ainsi qu’en matière de vices cachés et de malfaçons.