L’avis de modification du bail et augmentation du loyer : règles applicables

En matière de bail résidentiel, le locateur doit respecter des règles strictes prévues au Code civil du Québec afin de modifier les conditions du bail et augmenter le loyer d’un locataire. À défaut de respecter ces règles, des conséquences légales importantes peuvent être rencontrées. Voici donc un aperçu de certaines règles légales applicables.

Auteur : M^e Manuel St-Aubin, avocat*

Date de rédaction : 2021-03

Dernière mise à jour : 2024-06

1. La modification du bail résidentiel : principe général

En matière résidentielle, le locataire possède ce qu’on appelle le droit au maintien dans les lieux[1]. Ainsi, il est fait en sorte que la Loi prévoit qu’à la fin du bail, celui-ci puisse être reconduit automatiquement[2].

La reconduction automatique du bail résidentiel alors en vigueur peut se faire ainsi :

• Aux mêmes conditions et à la même durée qu’avant lorsqu’il s’agit d’un bail de moins de 12 mois ;
• Aux mêmes conditions mais pour un terme de 12 mois lorsqu’il s’agit d’un bail de plus de 12 mois (par exemple, un bail de 15 mois serait reconduit pour un terme de 12 mois à son échéance).

Toutefois, afin d’éviter la reconduction automatique du bail tel que décrit ci-dessus, la Loi permet au locateur de modifier certaines conditions du bail avant cette reconduction[3]. Ainsi, le locateur pourrait modifier ces conditions suivantes, notamment :

• Le montant du loyer mensuel ;
• La durée du terme du bail ;
• Toute autre condition au bail (par exemple l’accès à un espace de stationnement, l’accès à une cour arrière, le droit de fumer dans le logement ou le droit d’y avoir des animaux domestiques).

2. Le contenu obligatoire de l’avis de modification du bail de logement

Pour que le locateur puisse changer les conditions d’un bail, il doit respecter certaines règles strictes.

Ainsi, l’avis de modification des conditions du bail doit notamment rencontrer les exigences suivantes pour être conforme à la Loi[4]:

• Être remis par écrit ;
• Être donné à l’adresse indiqué au bail ;
• Être rédigé dans la même langue que le bail.

Il est important de respecter ces exigences. Malgré cela, si l’avis n’est pas conforme, il pourrait être considéré valide à la condition que le locateur prouve que le locataire n’en subit pas de préjudice[5].

Si le locateur souhaite augmenter le prix du loyer dans l’avis de modification des conditions du bail, il doit l’indiquer d’une de ces trois façons[6] :

• En indiquant le nouveau loyer proposé en dollars ; ou
• En indiquant l’augmentation en dollars du loyer en cours ; ou
• En indiquant l’augmentation en pourcentage du loyer en cours.

Si la modification concerne le terme du bail, l’avis doit indiquer la nouvelle durée proposée.

Dans tous les cas, que ce soit une modification au montant du loyer, au terme du bail ou à une autre condition, il est nécessaire d’indiquer au locataire le délai précis dont il bénéficie pour refuser la modification du bail ainsi que ses droits et recours prévus aux articles 1945 et 1947 du C.c.Q.[7], et ce, directement dans l’avis.

3. Les délais applicables pour transmettre l’avis

L’avis de modification des conditions du bail doit impérativement être transmis dans les délais suivants, tel que le prévoit l’article 1942 C.c.Q. :

• Bail à durée fixe de plus de 12 mois : au moins 3 mois, mais pas plus de 6 mois avant l’expiration du bail ;
• Bail à durée fixe de moins de 12 mois : au moins 1 mois, mais pas plus de 2 mois avant l’expiration du bail ;
• Bail à durée indéterminée : au moins 1 mois, mais pas plus de 2 mois avant la date de la modification ;
• Bail concernant une chambre : au moins 20 jours, mais pas plus de 10 jours avant l’expiration du bail.

Pour que l’avis soit remis de façon conforme, le locateur doit l’envoyer au locataire dans le délai prévu par la Loi et s’assurer que celui-ci l’a reçu. À noter que si le locataire reçoit l’avis après l’expiration du délai décrit ci-dessus, cela n’empêche pas au locateur de revendiquer la modification si l’envoi de l’avis a été fait avant l’expiration de ce délai[8].

Donc, afin de s’assurer que le locataire ait bien reçu l’avis, des exemples pratiques de moyen de transmission sont :

• La signification par huissier ;
• L’envoi par courrier recommandé ;
• La remise en main propre.

4. Refus des modifications par le locataire, délais et demande judiciaire

Lorsque le locataire reçoit l’avis de modification du bail, il bénéficie d’un délai d’un (1) mois afin d’aviser le locateur de son choix[9]. Il peut ainsi :

• Aviser le locateur qu’il refuse la modification ; ou
• Aviser le locateur qu’il quitte le logement ; ou
• Ne pas aviser le locateur et ainsi, accepter la modification.

• Note : Il est important ici de préciser que même si le locataire n’a pas reçu un avis de modification d’une condition du bail du locateur, il peut tout de même transmettre un avis de non-reconduction du bail à son locateur dans les mêmes délais que ceux prévus pour l’avis de modification d’une condition du bail[10].

Le locataire qui reçoit un avis de modification de la part du locateur et qui n’y répond pas dans le délai qui lui est accordé est réputé avoir accepté la modification et s’engage pour un nouveau terme. En cas de défaut de réponse dans le délai donné, le locataire ne pourrait donc plus éviter la reconduction du bail en transmettant un avis de non-reconduction[11].

Quand le locataire refuse les modifications du locateur proposées dans son avis, le propriétaire (locateur) possède un délai d’un (1) mois après la réception de l’avis de refus du locataire pour s’adresser au tribunal et demander la fixation du loyer ou toute autre modification au bail. Si le propriétaire (locateur) laisse le délai s’écouler sans rien faire, le bail sera reconduit aux mêmes conditions qu’avant.[12]

Ainsi, depuis la réforme de 2024 (Loi 31), le fardeau revient maintenant au locateur de faire une demande de fixation de loyer dans les délais suivant un refus des modifications au bail par le locataire.

5. Fixation du loyer par le tribunal

L’article 1952 C.c.Q. indique ceci :

• 1952. Le tribunal qui autorise la modification d’une condition du bail fixe le loyer exigible pour le logement, compte tenu de la valeur relative de la modification par rapport au loyer du logement.

Ainsi, le bail d’un logement qui contenait initialement une condition, par exemple l’accès à un stationnement, et que suite à la modification du bail cette condition est retirée, le tribunal devra prendre cette modification en considération pour déterminer le montant du nouveau loyer. 

Aussi, lors d’une demande de fixation du loyer, le tribunal doit tenir compte des normes fixées par le Règlement sur les critères de fixation de loyer[13].

Quand le loyer est fixé, il l’est pour le même terme que le bail reconduit ou pour une durée déterminée par le juge, cette durée ne pouvant dépasser 12 mois[14].

6. Exception : l’immeuble neuf

Il est prévu notamment une exception importante au principe du droit au maintien dans les lieux, en ce qui concerne un logement situé dans un immeuble qui a été bâti et prêt à l’habitation depuis 5 ans ou moins.

En fait, un locataire d’un tel logement qui refuse une modification du bail proposée par le locateur doit en principe quitter le logement à la fin du bail[15].

Cependant, cette exception trouve application uniquement si 1) le bail précise ces restrictions et 2) si le bail "indique le loyer maximal que le locateur pourra imposer dans les cinq années qui suivent la date à laquelle l’immeuble est prêt pour l’usage auquel il est destiné" (art. 1955 al. 3 C.c.Q.).

Cela ne permet pas cependant à un locateur de modifier abusivement les conditions du bail, auquel cas le tribunal pourrait intervenir et refuser l’expulsion du locataire qui refuse les modifications, tel que cela a été décidé dans l’affaire Lanthier c. Létourneau[16].

7. Conclusion

Le locateur qui souhaite modifier les conditions d’un bail et augmenter le loyer doit se conformer à des exigences strictes de forme et de délai, afin d’éviter que son avis soit inopposable au locataire.

À noter que nous ne traitons pas des baux suivants dans le présent article :

• Baux dans une coopérative d’habitation ;
• Baux de logement à loyer modique ;
• Baux commerciaux.

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons fortement de fixer une consultation avec un de nos avocats en droit immobilier.

*Article écrit avec la collaboration de Ernst Élizée Jr., stagiaire en droit chez St-Aubin avocats.

[1] Art. 1936 C.c.Q.

[2] Art. 1941 C.c.Q.

[3] Art. 1942 C.c.Q.

[4] Art. 1898 al. 1 C.c.Q.

[5] Art. 1898 al. 2 CcQ.

[6] Art. 1943 al. 1 C.c.Q.

[7] Art. 1943 C.c.Q.

[8] Kempkens c. Laframboise, 2005 CanLII 37787 (QC CQ), par. 3 et Aboubiakerova c. Bashatly, 2018 QCRDL 35498, par. 17.

[9] Art. 1945 al. 1 C.c.Q.

[10] Art. 1946 C.c.Q.

[11] Cadieux c. Garcia, 2007 QCCQ 13883, par. 6-7; Picard c. Napky, 2015 QCCQ 417, par. 50 et Youssef c. Makombe, 2019 QCRDL 32944, par.19.

[12] Art. 1947 C.c.Q.

[13] Règlement sur les critères de fixation de loyer, RLRQ c T-15.01, r.2, <https://canlii.ca/t/6f5ns>

[14] Art. 1953 C.c.Q.

[15] Art. 1955 et 1945 C.c.Q.

[16] 2019 QCRDL 35958.