Est-ce qu’une compagnie propriétaire peut procéder à une reprise de logement?

La question se pose parfois quant à savoir si une société par actions (ou compagnie) étant propriétaire d’un logement peut procéder à la reprise de celui-ci pour y loger par exemple un membre de la famille du ou des propriétaires de la société.

Auteur : Manuel St-Aubin, avocat

Date de rédaction : 16 avril 2020

1. Bref rappel sur la notion de reprise de logement

Le droit à la reprise du logement par le propriétaire, s’opposant au droit du locataire au maintien dans les lieux, est prévu à l’article 1957 du Code civil du Québec qui se lit ainsi :

• 1957. Le locateur d’un logement, s’il en est le propriétaire, peut le reprendre pour l’habiter lui-même ou y loger ses ascendants ou descendants au premier degré, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien.
• Il peut aussi le reprendre pour y loger un conjoint dont il demeure le principal soutien après la séparation de corps, le divorce ou la dissolution de l’union civile.

Pour en savoir plus en détail concernant les principes légaux à retenir concernant le droit à la reprise du logement, lire notre article à ce sujet.

2. L’interprétation par les tribunaux sur la question

La question a été analysée à plusieurs reprises notamment par la régie du logement et la Cour du Québec, dans des cas où le locataire s’opposait à la reprise du logement du propriétaire qui était une société par action.

Voici donc les jugements principaux que nous avons identifiés qui répondent à la question.

Dans l’affaire Entreprises Aesir inc. c. Giguère[1], la Cour du Québec s’est penché sur la question à savoir si la « reprise de possession d'une personne morale à actionnaire unique, familièrement appelée « compagnie personnelle » [doit] être traitée différemment de celle présentée par une personne morale comptant plusieurs actionnaires »[2] :

Répondant aux arguments présentés par la locatrice société par actions et citant la Cour d’appel du Québec[3], la Cour poursuit ainsi :

• [16] Tel que mentionné précédemment, l'appelante plaide toutefois que la règle devrait être différente lorsque la compagnie, propriétaire du logement, n'a qu'un seul actionnaire puisqu'elle est alors son « prolongement » ou son « alter ego ».
• […]
• [18] Quelle que soit la popularité de la « compagnie personnelle », il n'en demeure pas moins qu'il s'agit toujours d'une personne distincte de son actionnaire unique et il est impossible d'imaginer une autre raison qui pourrait inciter un individu à « s'incorporer » suivant l'expression populaire.
• [19] La théorie dite de « l’alter ego » est la seule exception à ce principe et, en droit civil général, elle est codifiée à l'article 317 du Code civil du Québec qui se lit comme suit:
  • « 317. La personnalité juridique d'une personne morale ne peut être invoquée à l'encontre d'une personne de bonne foi, dès lors qu'on invoque cette personnalité pour masquer la fraude, l'abus de droit ou une contravention à une règle intéressant l'ordre public. »
• [20] Comme on peut le constater cette disposition est inapplicable en l'instance puisqu'elle concerne essentiellement les cas où la personnalité morale est utilisée dans le but de permettre à un individu de se soustraire à ses obligations.
• [21] En l’absence de disposition législative à cet effet, le Tribunal conclut qu'il n'y a pas lieu de créer, de toutes pièces, une exception additionnelle qui permettrait à un actionnaire d'exercer, en son nom, les droits de sa « compagnie personnelle ».
• [22] La personne qui acquiert un bien peut agir à titre personnel ou par l’entremise d’une « compagnie personnelle » mais, si elle choisit cette seconde alternative, elle doit subir les inconvénients qui en résultent.
• [23] Le Tribunal décide donc que la Régie du logement a eu raison de ne pas établir une distinction entre une « compagnie personnelle » et une compagnie qui compte plusieurs actionnaires.

L’affaire Entreprises Aesir inc. c. Giguère précitée a été suivie plus récemment en 2019 par la Régie du logement dans 7273754 Canada inc. c. Chassé[4]:

• [4] La locatrice, une entreprise, par le biais de son administratrice et unique actionnaire, a fait signifier un avis de reprise de logement aux locataires le 30 août 2019 afin de reprendre le logement pour le 1er mars 2020.

Statuant que le propriétaire demandant la reprise du logement ne peut être une personne morale, le Tribunal poursuit ainsi avec sa conclusion :

• [9] L'article 1957 du Code civil du Québec évoque des liens d'ordre affectif et/ou biologique pour circonscrire le droit d'exercice à la reprise. Ainsi, une personne morale ne peut satisfaire cette exigence.
• […]
• [12] Ainsi, le fait que madame Danielle Létourneau soit la seule actionnaire et administratrice ne fait pas disparaître le fait que la compagnie 7273754 Canada inc. est la propriétaire de l'immeuble. La personne morale a une personnalité distincte de celle de son actionnaire.
• [13] La locatrice demeure la compagnie 7273754 Canada inc., et par sa nature, celle-ci ne peut exercer un droit de reprise.

3. Conclusion

Il appert donc que selon les jugements précités, une société par actions propriétaire du logement concerné par la demande de reprise ne peut procéder à celle-ci de par le fait notamment que la société par action est une personne morale distincte de ses actionnaires.

ATTENTION : Les informations de cet article sont d’ordre général et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Les faits peuvent varier d’une situation à l’autre et potentiellement changer toute réponse d’ordre juridique. Une consultation avec un avocat concernant votre cas particulier est vivement recommandée.

[1] 2012 QCCQ 1307 : <http://canlii.ca/t/fqc81>

[2] Préc., note 1, par. 9.

[3] 2012 QCCQ 1307 par 15, voir Carrigan c. Cour du Québec, 2005 QCCA 589.

[4] 2019 QCRDL 38005 : http://canlii.ca/t/j3s0x