Définition juridique : le lotissement

Auteur : M^e Manuel St-Aubin, avocat chez St-Aubin avocats inc.

Date de rédaction : novembre 2021

Qu’est-ce que le lotissement ?

Au Québec, sauf exception, l’ensemble du territoire est divisé en lots ayant des superficies et des dimensions variées et qui peuvent faire l’objet de transaction. Le lotissement est donc l’opération consistant à subdiviser un terrain pour créer plusieurs lots[1].

Afin d’identifier les limites et la localisation de chacun de ces lots, il existe un registre public appelé le cadastre du Québec qui répertorie de manière précise chaque lot et identifie ses dimensions et sa superficie[2].

Ainsi, chaque fois qu’une personne souhaite subdiviser ou fusionner un lot, le corriger ou l’annuler, elle doit en aviser le ministre responsable afin de faire modifier le cadastre. C’est ce que nous appelons une opération cadastrale[3].

En vertu de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme[4], il revient principalement aux villes et municipalités de régir le lotissement sur leur territoire respectif.

De par ces pouvoirs qui lui sont conférés, les municipalités peuvent donc par exemple se doter d’un règlement de lotissement qui pourrait notamment avoir ces effets :

• Prescrire des normes de superficie, de dimension et d’orientation de lots en fonction de leur usage ou de leurs caractéristiques[5] ;
• Exiger l’obtention d’un permis de lotissement avant toute opération cadastrale[6] ;
• Refuser de délivrer un permis de construction si le lot sur lequel devrait être érigé le bâtiment n’est pas conforme à son règlement de lotissement ou n’est pas protégé par droits acquis[7].

Il n’est donc pas rare de voir une municipalité modifier ses règlements et imposer de nouvelles normes en matière de lotissement afin de mieux orienter le développement de son territoire. Ces modifications réglementaires peuvent faire en sorte que certains lots ne respectent plus les nouvelles normes imposées par leur municipalité.

Heureusement pour certains propriétaires, la jurisprudence a développé le principe des « droits acquis » afin de protéger une situation juridique déjà existante au moment de l’entrée en vigueur d’un nouveau règlement. Autrement dit, un lot déjà créé avant l’entrée en vigueur du règlement de lotissement pourrait bénéficier de certains droits s’il respecte certains critères[8].

• Pour en savoir plus concernant les droits acquis :
  • En matière d’usage d’un immeuble, voir notre article Droits acquis et usage dérogatoire d’un immeuble : définitions et principes légaux;
  • En matière de lotissement, voir notre article Les droits acquis en matière de lotissement

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons fortement de fixer une consultation avec un de nos avocats en droit immobilier.

[1] Hubert Reid, Dictionnaire du droit québécois et canadien, « Lotissement », 5^e éd., Wilson & Lafleur, 2015, en ligne : < https://dictionnairereid.caij.qc.ca/recherche#t=edictionnaire&sort= relevancy >.

[2] Hubert Reid, Dictionnaire du droit québécois et canadien, « cadastre », 5^e éd., Wilson & Lafleur, 2015, en ligne : < https://dictionnairereid.caij.qc.ca/recherche#t= edictionnaire&sort=relevancy >.

[3] Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1991, art. 3043 (ci-après : C.c.Q.).

[4] RLRQ, c. A-19.1.

[5] Id., art. 115.

[6] Id., art. 119.

[7] Id., art. 116, al. 1.

[8] Mathieu c. Municipalité du Canton de Shefford, 2019 QCCS 1745, par. 25.