Promesse d’achat : le refus par le vendeur de l’inspecteur préachat de l’acheteur est-il possible?

Une clause dans une promesse d’achat résidentielle permettant au vendeur de refuser l’inspecteur préachat de l’acheteur pourrait-elle être valide? La Cour supérieure du Québec, dans un jugement retentissant en 2025, répond à la question.

Auteur : M^e Manuel St-Aubin, avocat et associé chez St-Aubin avocats

Date de rédaction : 2026-03

Date de mise à jour : n/a

1. L’affaire Inspro (9415-0174 Québec inc.) c. Desjardins, 2025 QCCS 5172

Le titre du présent article reprend essentiellement la première question posée par la Cour supérieure du Québec au paragraphe 1 de l’affaire Inspro (9415-0174 Québec inc.) c. Desjardins, 2025 QCCS 5172, décision rendue en 2025.

Dans cette affaire, une firme offrant des services d’inspection préachat a intenté un recours contre des courtiers immobiliers, qui, lorsqu’ils représentaient des vendeurs, avaient l'intention d'imposer aux promettants acheteurs les inspecteurs choisis par le vendeur. Ainsi, lorsqu’un promettant acheteur faisait une promesse d’achat sur un immeuble qui était vendu par les courtiers en question, ces derniers aurait pu imposer une liste limitée d’inspecteurs et le promettant acheteur ne pouvait donc pas choisir librement son inspecteur.

Outre les détails de l’affaire, il a été question de la légalité d’une clause potentielle dans la promesse d'achat limitant le choix de l’inspecteur préachat. La clause se lit ainsi : « Le vendeur se réserve le droit d’accepter ou non l’inspecteur choisi par l’acheteur » (par. 22).

La Cour supérieure, statuant que ce type de clause puisse être valide sous réserve de quelques ajustements (par. 82), s’appuie sur les motifs principaux suivants :

• « Seules les règles d’ordre public limitent l’exercice des droits, ce qui inclut la liberté contractuelle » (par. 33), le tout s’appuyant sur l’article 9 du Code civil du Québec;
• Il n’y a pas de règle de droit d’ordre public empêchant ce type de clause, même si la Loi sur le courtage immobilier impose l’usage de certains formulaires, dont le formulaire de promesse d’achat en matière résidentielle – cette loi n’empêche pas l’existence d’une telle clause;
• Rien n’oblige l’acheteur à accepter ce type de clause (par. 68);
• La clause prévue, sous réserve des commentaires de la Cour, est conforme avec le principe fondamental de la liberté contractuelle (par. 83).

Cependant, la Cour précise qu’une telle clause pourrait être utilisée abusivement par le vendeur face à l’absence de délai du vendeur pour refuser l’inspecteur de l'acheteur, qui pourrait alors annoncer son refus à la dernière minute, faisant perdre l'opportunité du délai d'inspection donné à la clause 8 de la promesse d'achat. La Cour propose donc que si une telle clause devait exister, elle devrait prévoir « que si le vendeur refuse l’inspecteur choisi par l’acheteur, le délai d’inspection prévu à la clause 8 de la PA recommence à courir pour la période initialement prévue à compter de la réception par l’acheteur du refus du vendeur » (par. 79).

Il est à noter qu'il est assez inhabituel qu'un tribunal se prononce sur la légalité d'une clause potentielle et qu'il suggère une rédaction d'une clause qu'il jugerait éventuellement valide. Ainsi, nous devons mettre en garde le lecteur de la teneur de ce jugement, car bien qu'il puisse servir de balise utile, il ne pourrait à notre avis servir de règle jurisprudentielle face à ce type de clause. En effet, les mécanismes d'une promesse d'achat doivent être vus dans un ensemble, et il se peut fort bien que d'autres clauses imposant des délais stricts puissent entrer en conflit avec la rédaction d'une clause permettant de faire repartir le délai d'inspection. Ainsi, nous donc à tempérer la teneur jurisprudentielle de ce jugement de la Cour supérieure.

2. Rappels pratiques

L’affaire Inspro (9415-0174 Québec inc.) c. Desjardins, 2025 QCCS 5172 est donc un rappel aux courtiers, aux propriétaires et futurs propriétaires qu’il est très important de négocier les termes d’une promesse d’achat, car certaines clauses, bien qu’en apparence parfois au désavantage d’une partie, peuvent être tout à fait légales si elles ont été convenues par toutes les parties.

Outre la clause du choix de l’inspecteur qui a été analysée dans le jugement, ce dernier nous permet de conclure que les parties peuvent, même si un formulaire de promesse d’achat est légalement imposé avec ses clauses types, déroger de celles-ci tant que cela n’est pas contraire à une règle d’ordre public. Ainsi, cela est un rappel qu'il est possible entre les parties de convenir d’autres modalités que celles prévues par les clauses standard.

Il faut cependant rester vigilant face aux changements législatifs potentiels à venir, car le droit du courtage immobilier étant très réglementé, il se peut que le législateur procède éventuellement à certaines modifications. Si une telle clause s’avèrerait éventuellement être interdite par la Loi, le présent jugement n’aurait potentiellement plus d’application.

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons de contacter nos avocats.