Le bailleur peut-il se déclarer propriétaire des biens du locataire en vertu du bail commercial ?

Auteur : M^e Manuel St-Aubin, avocat et associé chez St-Aubin avocats

Date de rédaction : 2026-09

Date de mise à jour : n/a

1. La clause permettant au bailleur de devenir propriétaire des biens du locataire

De nombreux baux commerciaux comprennent des clauses permettant au bailleur (locateur, propriétaire) de prendre possession et se déclarer propriétaire des biens du locataire, notamment en cas de défaut ou en cas d'abandon des lieux. Cette clause, telle que normalement rédigée, pourrait permettre au bailleur de prendre possession des biens du locataire pour en disposer ou les vendre.

Or, la jurisprudence a sanctionné ce type de clause à de nombreuses reprises, comme dans l'affaire 9316-5363 Québec inc. c. 9453-6455 Québec inc., 2026 QCCS 1611.

La Cour supérieure du Québec, dans cette affaire, était face à l'application des clauses suivantes :

• Section 11.1  Défauts et recours
• S’il se produit un cas de défaut du Locataire, le Bailleur peut prendre, à son gré et sous réserve de tous les autres droits dont il dispose en vertu du Bail ou en droit, exercer l’un ou l’autre ou plusieurs des droits et recours suivants, à savoir :
• […]
• 11.1.3   Sous réserve des modalités prévues au paragraphe 11.1.1, prendre possession des biens appartenant au Locataire qui se trouvent dans les Lieux Loués (incluant les Biens du Locataire), entreposer ces biens aux frais du Locataire ou les vendre ou les aliéner de toute autre manière que le Bailleur juge appropriée, sans avis au Locataire;

[...]

• 4.2.2   Le Locataire doit enlever des Lieux loués à l’expiration ou à la terminaison du bail tous les Biens du Locataire, sauf s’il s’agit d’un Cas de défaut, auquel cas le Locataire ne doit enlever des Lieux loués que les Biens du Locataire que le Bailleur lui indique. […] Tous les Biens du Locataire laissés dans les Lieux loués à la Date de fin du Bail deviennent, au gré du Bailleur, la propriété du Bailleur ou peuvent être enlevés des Lieux loués par le Bailleur, et tous les frais et dépenses que le Bailleur engage à cet effet sont payables, sur demande du Bailleur, par le Locataire.

Sur la clause 11.1.3 du bail, le tribunal indique que « cette clause est assimilable à une clause de dation en paiement et elle est réputée non écrite en vertu de l’article 1801 C.c.Q., qui se lit comme suit » (par. 37) :

• 1801. Est réputée non écrite toute clause selon laquelle, pour garantir l’exécution de l’obligation de son débiteur, le créancier se réserve le droit de devenir propriétaire irrévocable du bien ou d’en disposer.

La Cour détaille l'application de l'article 1801 C.c.Q. ainsi :

• [38]        Cette disposition a été introduite par le législateur en 1994. Elle s’applique dès lors qu’un débiteur s’oblige à l’avance à transférer la propriété de certains biens à son créancier en cas de défaut, et ce, sans égard à la nature ou à la finalité du contrat entre les parties[22]. La jurisprudence l’a notamment appliquée pour écarter l’application de clauses de dation en paiement contenues dans un contrat de louage[23], dans une convention entre actionnaire[24], dans un acte de vente[25], dans un acte d’emphytéose[26] et une convention de copropriété[27].

• [39]        Dans l’affaire Investissement Limtor inc. c. Jedco Sporting Goods inc., la Cour supérieure énonce que les clauses d’un bail qui prévoient que le locateur devient automatiquement propriétaire des biens se trouvant dans les lieux loués si le locataire ne respecte pas ses obligations correspondent à des clauses de dation en paiement et qu’elles sont réputées non écrites en vertu de l’article 1801 C.c.Q.[28] Ce raisonnement a été suivi avec constance par la jurisprudence postérieure[29] et il a reçu l’aval de la doctrine[30].

Quant à l'application de la clause 4.2.2 vue ci-dessus (biens du locataire dans les lieux à la fin du bail), la Cour énonce ceci :

• [41]        Cette clause permet à la locatrice d’obtenir la propriété des biens que le locataire abandonne sur les lieux « à la Date de fin du Bail ». Ce terme est défini à l’Annexe B, et réfère à la « date déterminée conformément au paragraphe B. des dispositions de l’Annexe des principales modalités du Bail »[31]. Le paragraphe B indique que la Date de fin du Bail est « le dernier jour du mois en cours duquel survient le 12e anniversaire de la Durée du Bail »[32]. Autrement dit, l’article 4.2.2 permet à la locatrice de conserver la propriété des biens abandonnés sur les lieux loués après l’arrivée du terme du bail, en 2034. Il ne lui permet pas de se déclarer propriétaire de tous les équipements qui s’y trouvent lorsqu’elle choisit de résilier le bail avant son terme.

• [42]        Au surplus, si la clause permettait à la locatrice d’obtenir la propriété des biens laissés par le locataire en sanction de son défaut de les enlever des lieux loués après la résiliation du bail, il s’agirait d’une clause de dation en paiement qui serait réputée non écrite en vertu de l’article 1801 C.c.Q.

2. Considérations pratiques

Les enseignements de la jurisprudence quant aux clauses ayant pour effet de rendre le bailleur propriétaire des biens du locataire en exécution d'une obligation de ce dernier doivent être considérés par le rédacteur du bail, et par celui qui voudra exécuter les obligations via la voie des tribunaux en cas de défaut. En effet, le statut de propriétaire d'un bien emporte des implications juridiques différentes qu'à un possesseur ou locataire.

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