Acquisition d’un terrain non constructible : la vente peut-elle être annulée ?

Auteur : M^e Manuel St-Aubin, avocat et associé chez St-Aubin avocats

Date de rédaction : 2026-02

Date de mise à jour : n/a

Si un acheteur d’un terrain l’achète dans le but de construire un bâtiment (maison ou autre), et qu’il s’aperçoit par la suite qu’il est finalement impossible d’y faire son projet à cause des règles municipales, peut-il demander l’annulation de la vente ?

1. L’affaire Gosselin c. Gagnon, 2026 QCCS 110

C’est la question que s’est posée la Cour supérieure du Québec dans l’affaire Gosselin c. Gagnon, 2026 QCCS 110.

Dans cette affaire, la demanderesse (l’acheteuse) avait acheté un terrain qui était en fait non construisible (non constructible) dû aux règlementations municipales. Au cours des discussions avec le vendeur avant la vente, la demanderesse a fait valoir au vendeur qu’elle souhaitait construire une maison sur le terrain, et le vendeur lui a fait entendre que cela était possible à travers ses propos, faits et gestes (par. 26).

La demanderesse n’a quant à elle pas communiqué avec un arpenteur-géomètre ni avec la ville pour s’informer des règlements applicables (par. 26).

Cependant, après l’achat, la ville a informé l’acheteuse (demanderesse) qu’il n’était pas possible de construire une maison sur le terrain (par. 26).

Le tribunal, dans son analyse, constate que le terrain est effectivement non construisible (par. 31).

Dans ce cas, il devient donc nécessaire de se poser la question : est-ce que l’erreur de l’acheteuse lors de la vente peut être un motif pour annuler la vente?

Ici, les articles 1400 et 1407 du Code civil du Québec entrent en ligne de compte :

• 1400. L’erreur vicie le consentement des parties ou de l’une d’elles lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement.
• L’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement.

• 1407. Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; […].

L’article 1400 C.c.Q. al. 2 stipule cependant que l’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement pouvant justifier l’annulation d’un contrat.

Une autre question s’est posée : est-ce que l’acheteuse, en omettant de faire des vérifications élémentaires avant la vente, a manqué de vigilance au point de commettre une « erreur inexcusable » lui empêchant de demander l’annulation de l’acte de vente ?

Le tribunal, juge que non, notamment pour les raisons suivantes qui ressortent du jugement :

• Le vendeur « croyait, à tort, que l’Immeuble jouissait d’un droit acquis au lotissement et qu’il était donc possible au propriétaire d’obtenir une dérogation mineure aux règlements de la Ville pour y ériger une maison » (par. 46), et a communiqué cela à l’acheteuse;
• Le vendeur a suggéré fortement à l’acheteuse que l’immeuble était construisible, notamment en partageant un plan d’immeuble, un plan de dispositif de traitement des eaux usées pour une résidence projetée, etc. (par. 33).

Il est à noter que les mentions types prévues à l’acte de vente notarié disant que l’acheteuse s’oblige à prendre l’Immeuble dans son état actuel, déclarant l’avoir visité et en être satisfait, que l’acheteuse déclare avoir vérifié auprès des autorités compétentes que la destination qu’[elle] entend donner à l’[I]mmeuble est conforme aux droits et règlements en vigueur » et qu’elle a pris connaissance notamment des règlements de lotissement, de construction, de zonage et d’urbanisme affectant l’[I]mmeuble (par. 47) ne font pas nécessairement obstacle à la demande en nullité de l’acte de vente, l’erreur s’appréciant in concreto selon toutes les circonstantes de l’affaire (par. 48).

Finalement, dans son analyse, le tribunal indique ce qui suit :

• [50] Dans de telles circonstances, le fait que Mme Gosselin n’ait pas « eu recours aux services d’un arpenteur-géomètre avant de conclure la transaction »[46] ni pressé le notaire de lui garantir qu’elle pouvait construire sur l’Immeuble ne démontre pas « une négligence d’une gravité suffisante pour que l’erreur soit qualifiée d’inexcusable »[47]. La Cour d’appel souligne que les tribunaux doivent éviter, « après coup, de traiter comme allant de soi des précautions qui pouvaient ne pas sembler nécessaires à l'époque »[48]. Dans la présente affaire, le Tribunal conclut que les précautions mentionnées ci-avant pouvaient ne pas sembler nécessaires lors de l’acquisition de l’Immeuble. M. Gagnon a posé, somme toute, des « geste[s] rassurant[s], permettant à l’acheteur qui s’y [est] fi[é] d’être considéré comme un acheteur prudent et diligent »[49].

Le contrat de vente du terrain a donc été annulé par le tribunal, qui a ainsi ordonné le remboursement du prix de vente payé en vertu des règles de la restitution des prestations prévues à l’article 1699 C.c.Q. (par. 52).

2. Rappels pratiques

L’affaire Gosselin c. Gagnon, 2026 QCCS 110 est un rappel pour le vendeur qu’il est crucial de connaître son immeuble mis en vente afin d'éviter de faire de fausses représentations auprès d’un potentiel acheteur. À défaut, des problèmes juridiques peuvent survenir.

Cette affaire est aussi une illustration très factuelle de ce qui peut constituer une erreur viciant le consentement. Il ne faut donc pas nécessairement en tirer un exemple général pouvant être cité en toutes circonstances.

Il est à noter que le tribunal a cependant indiqué qu’« il aurait été préférable [que l’acheteuse] consulte un arpenteur-géomètre, un notaire et/ou le service d’urbanisme de la Ville avant de signer l’acte de vente. Cela aurait évité la situation navrante dans laquelle elle se retrouve aujourd’hui » (par. 47).

Ainsi, même si l’acheteur dans une telle situation pourrait avoir certains recours, il est toujours préférable d’éviter un litige et de faire les vérifications nécessaires avant d’acheter.

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons de contacter un avocat.