Bornage judiciaire : déterminer les limites d’un terrain en cas de litige

Il peut arriver qu’un différend survienne entre deux propriétaires de lots voisins quant aux limites de leur propriété. Il y a alors un moyen de rectifier la situation et d’établir pour de bon les limites des propriétés concernées : procéder par un bornage. Ci-après un aperçu du processus légal dans ces circonstances.

Auteur : Manuel St-Aubin, avocat associé chez St-Aubin avocats

Date de rédaction : 2021-03

Dernière mise à jour : 2024-08 (2e édition)

A. Comment déterminer les limites d’un terrain

Tel que le Code civil du Québec (C.c.Q.) nous l’indique, les limites d’un terrain (aussi appelé fonds ou lot) sont déterminées par les éléments suivants :

• Les titres;
• Les plans cadastraux;
• La démarcation du terrain; et au besoin
• Par tout autres indices ou documents utiles[1].

Les limites d’un terrain peuvent donc être déterminées non seulement par documents écrits, mais par d’autres éléments (clôtures, etc.).

• Note : à titre informatif, veuillez consulter notre article pour en savoir plus sur la prescription acquisitive : La prescription acquisitive : comment revendiquer la propriété d’un immeuble

Il arrivera que parfois les limites des lots ne soient pas si claires que ça, et que des propriétaires voisins contestent les limites des terrains.

Dans une telle situation, il conviendra alors de procéder au bornage pour déterminer de façon claire, précise et légale les limites des terrains. L’opération de bornage sera effectuée par un arpenteur-géomètre pour délimiter les deux terrains voisins.

B. Qu’est-ce que le bornage ?

Le bornage est défini à l’article 978 du Code civil du Québec :

• 978. Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës pour établir les bornes, rétablir des bornes déplacées ou disparues, reconnaître d’anciennes bornes ou rectifier la ligne séparative de leurs fonds[2].

Le bornage est donc un moyen d’établir pour de bon la ligne séparative de deux fonds voisins et de mettre un terme à l’ambiguïté et aux conflits en découlant.

Un bornage peut être fait à l’amiable ou être fait judiciairement en cas de litige.

B.1 Bornage vs piquetage : différences importantes

Il est important de bien distinguer le bornage et le piquetage, qui n’ont pas la même finalité ni la même valeur juridique.

En effet, bien que le piquetage soit aussi réalisé par un arpenteur-géomètre et indique les limites d’un terrain à l’aide de repères, cette opération s’effectue à la demande d’un propriétaire du terrain et ne constitue seulement que l’avis de l’arpenteur-géomètre vis-à-vis de son client[3].

Le piquetage n’a donc pas de valeur légale pour délimiter la frontière entre deux terrains voisins, contrairement au bornage.

C. Le bornage à l’amiable

Si les parties acceptent communément de procéder au bornage, cela procèdera notamment ainsi :

1. Convenir d’un accord qui contient ceci :

• Identification des causes du bornage;
• Désignation des immeubles visés par le bornage;
• Identification de l’arpenteur-géomètre qui procédera au bornage[4].

2. L’arpenteur-géomètre rendra un rapport de bornage qui :

• fait état de toutes les opérations qui sont nécessaires pour déterminer la limite des immeubles concernés;
• contient un plan des lieux;
• rapporte les prétentions des propriétaires concernés; et
• indique les limites entre les terrains concernés[2].

3. Si les parties sont d’accord avec la conclusion du rapport, elles peuvent l’accepter et ainsi entériner les nouvelles limites du terrain[3]. L’arpenteur-géomètre pourra alors faire ce qui suit :

• Procéder à la pose des bornes;
• Dresser un procès-verbal d’abornement;
• Procéder à l’inscription du procès-verbal d’abornement au registre foncier.

D. La contestation du rapport de bornage dans le processus à l’amiable

Le rapport de bornage de l’arpenteur-géomètre préparé dans le processus à l’amiable décrit ci-dessus peut être contesté par un propriétaire concerné, mais il est important qu’il soit contesté dans un délai de rigueur d’un mois suivant la notification du rapport de bornage aux parties[7]. Cette contestation se fait judiciairement[8].

En l’absence de contestation dans ce délai, l’un des propriétaires pourrait demander au tribunal l’homologation du rapport afin de fixer les limites du terrain selon celles déterminées par l’arpenteur-géomètre[9].

Si la voie judiciaire est requise à ce stade, le tribunal procédera notamment ainsi :

• Il examinera le rapport;
• Se prononcera sur le bornage;
• Déterminera la ligne séparative des immeubles;
• Ordonnera à l’arpenteur-géomètre de poser les bornes devant témoins et d’établir le procès-verbal d’abornement et de procéder à l’inscription de celui-ci et du jugement au registre foncier[10].

Il est à noter que le tribunal ne peut pas écarter un rapport de bornage judiciaire sans motif sérieux, tel que l'indique la Cour d'appel du Québec dans l'affaire Normand c. Freed-Bogie, 2024 QCCA 352 :

• [26] Ainsi, étant donné son rôle particulier, le rapport de bornage judiciaire d’un arpenteur-géomètre bénéficie d’une présomption réfragable de fiabilité et, même s’il ne le lie pas dans son appréciation de la preuve, le juge ne peut l’écarter que lorsqu’il y a des motifs sérieux pour ce faire, ce qui est d’autant plus le cas lorsque les conclusions du rapport ne sont pas contredites. La partie qui conteste le rapport supporte le fardeau de démontrer qu’il contient les erreurs alléguées.

Le jugement rendu « est, à l’égard de tous, déclaratif de la ligne séparative des immeubles et du droit de propriété et l’inscription du procès-verbal d’abornement fait preuve de l’exécution du jugement »[11].

E. En cas de refus de procéder au bornage : le bornage judiciaire

Si une partie refuse de procéder au bornage et qu’il est donc impossible de procéder à l’amiable, le bornage peut être demandé judiciairement. Dans ce cas, nous sommes en matière de bornage judiciaire où un voisin obligera l’autre à procéder au bornage[12].

Au préalable, le voisin qui souhaite obliger l’autre au bornage doit lui transmettre une mise en demeure indiquant les raisons du bornage, les immeubles concernés et suggérer un arpenteur-géomètre qui sera chargé d’effectuer les opérations[13].

Si le voisin mis en demeure accepte de procéder au bornage, le processus sera alors le même que celui vu ci-dessus en matière de bornage à l’amiable[14].

Par contre, si le voisin refuse toujours de procéder au bornage après la mise en demeure, celui qui a mis en demeure peut s’adresser au tribunal afin de procéder[15]. Dans ce cas, le processus sera celui vu ci-dessus en section C aux points 2 et 3 et également celui décrit à la section D.

F. Qui paye les frais du bornage ?

Les frais d’expertise de l’arpenteur-géomètre relatifs à son rapport de bornage sont normalement partagés également entre les propriétaires des immeubles visés par le bornage[16].

Toutefois, les frais relatifs au procès-verbal d’abornement et l’abornement lui-même (les opérations liées à la pose des bornes) sont partagés proportionnellement à la ligne bornée de chaque immeuble[17].

G. La prescription acquisitive et le bornage

La Cour supérieure du Québec, dans l’affaire Cabana c. Valiquette[18] s’est penchée sur une situation où il était premièrement question de bornage et deuxièmement d’une demande en acquisition du droit de propriété par prescription (prescription acquisitive), le tout impliquant une clôture.

Suivant un rapport de bornage fait de l’accord des parties (voir notre section C plus haut en ce qui concerne le bornage à l’amiable), les demandeurs contestent judiciairement les conclusions de l’arpenteur-géomètre, qui avait notamment conclut « qu’il y a bel et bien eu acquisition par prescription d’une partie du lot des demandeurs par les défendeurs »[19].

La Cour, indique au passage que « les défendeurs auraient dû présenter une requête distincte en acquisition du droit de propriété par prescription et demander la jonction de cette requête avec la requête introductive d’instance des demandeurs pour audition commune »[20].

Il est également mentionné ceci :

• [92] L'arpenteur-géomètre a le devoir de tenir compte de la possession et de la prescription acquisitive dans le cadre de ses opérations de bornage. Partant, le bornage et la prescription acquisitive devraient être traités dans la même instance et tranchés par un seul et même jugement.

• [93] Ainsi, lorsque, comme en l’espèce, le rapport de bornage et le jugement du tribunal établissent la ligne séparative en tenant compte de la possession et de la prescription acquisitive, le recours du possesseur – certes nécessaire pour acquérir la propriété de la parcelle de terrain qui excède son titre – doit nécessairement tenir compte du jugement rendu dans l’instance en bornage[21].

Après avoir analysé le rapport de bornage de l’arpenteur-géomètre, le Tribunal se questionne sur la clôture qui délimite le terrain des parties. Il est indiqué au passage qu’une clôture peut être un élément important de preuve pour établir une « possession publique », et ainsi aider le Tribunal à trancher une question en lien avec l’acquisition d’une parcelle via la prescription acquisitive[22].

Le Tribunal en arrive notamment à la conclusion que la propriété par la prescription acquisitive a été acquise par les défendeurs, tout en statuant sur les conclusions au niveau du bornage.

H. Conclusion

Le bornage est un moyen de mettre fin à toute ambiguïté en ce qui concerne les lignes séparatives de terrains voisins. Il est alors possible de procéder à l’amiable, ou par la voie judiciaire si aucune entente n’est possible entre les parties.

Il arrivera parfois que la question de la prescription acquisitive se présente lors du bornage et dans le rapport préparé par l’arpenteur-géomètre à cet effet. Dans ces cas, il importe de bien comprendre comment agencer les recours afin que le Tribunal puisse traiter autant de la prescription acquisitive que de la question du bornage.

Dans tous les cas, les procédures et l’ensemble du processus peuvent être complexes. Il sera alors avisé de consulter un avocat en immobilier pour ces questions.

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons fortement de fixer une consultation avec un de nos avocats en droit immobilier.

*Avec la collaboration de Jérémy Zerdoun à la recherche.

[1] Art. 977 C.c.Q.

[2] Nos soulignements.

[3] Règlement sur la norme de pratique relative au piquetage et à l’implantation, RLRQ c A-23, r 11, art. 2.

[4] Art 469 C.p.c.

[5] Art. 470 C.p.c.

[6] Art. 471 C.p.c

[7] Art. 472 C.p.c.

[8] Id.

[9] Id.

[10] Art. 472 al. 2 C.p.c.

[11] Art. 472 al. 3 C.p.c.

[12] Art. 978 C.c.Q.

[13] Art. 469 C.p.c.

[14] Id.

[15] Id.

[16] Art. 470 C.p.c.

[17] Art 475 C.p.c.

[18] 2013 QCCS 4710.

[19] Id., par. 6.

[20] Id., par. 16.

[21] Cabana c. Valiquette, préc. note 18, par. 92 et 93.

[22] Cabana c. Valiquette, préc. note 18, par. 59-62.