La prescription acquisitive : comment revendiquer la propriété d’un immeuble

La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir la propriété d’un immeuble par l’effet du temps, sans nécessairement avoir un titre de propriété en tant que tel. La question pourrait se poser par exemple si une personne occupe depuis longtemps une parcelle de terrain qu’elle croit être la sienne, mais sans détenir un titre de propriété sur celle-ci. 

Auteur : Manuel St-Aubin, avocat chez St-Aubin avocats inc.

Date de rédaction : Décembre 2020

Dernière mise à jour : avril 2024

1. Introduction et principes généraux 

Il peut arriver qu’une personne occupe un terrain depuis plusieurs années, et qu’elle croit être propriétaire de ce terrain, alors qu’initialement ce terrain pourrait appartenir à une autre personne. Après un certain temps, il pourrait être possible que la personne, se croyant propriétaire du bien depuis plusieurs années, acquiert effectivement de par l’effet de la loi le terrain qui initialement appartenait à un voisin. 

Ce principe d’acquisition de propriété est prévu à l’article 2910 du Code civil du Québec^[1] :

• 2910. La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir le droit de propriété ou l’un de ses démembrements, par l’effet de la possession.

À certaines occasions, une personne occupe un terrain ou un immeuble sans avoir le titre de propriété sur celui-ci. Cela peut arriver lorsque le titre de propriété est imprécis, faisant en sorte qu’un propriétaire occupe le terrain voisin^[2]. Si cette personne remplit les critères énoncés dans la loi et jurisprudence, elle pourrait alors faire valoir qu’elle a acquis le droit de propriété sur ce terrain par l’écoulement du temps.  

2. Revendiquer la propriété d’un bien par la prescription acquisitive

Il arrivera qu’une personne souhaite revendiquer la propriété d’un immeuble dont elle a la possession en invoquant la prescription acquisitive. Pour ce faire, plusieurs éléments doivent être pris en compte.

a. La possession utile

Pour démontrer que nous sommes en situation d’application de la prescription acquisitive, il faut notamment prouver qu'il n'y a pas eu fraude et qu’il y a eu une possession utile du bien^[3] au sens que lui en donne le Code civil (C.c.Q.): 

• 921. La possession est l’exercice de fait, par soi-même ou par l’intermédiaire d’une autre personne qui détient le bien, d’un droit réel dont on se veut titulaire.
• Cette volonté est présumée. Si elle fait défaut, il y a détention.

• 922. Pour produire des effets, la possession doit être paisible, continue, publique et non équivoque.

Le jugement 9218-6642 Québec inc. c. PF Résolu Canada inc.^[4] rendu en 2018 par la Cour supérieure du Québec résume bien les critères nécessaires pour invoquer la prescription acquisitive. Ainsi, il faut faire la preuve que la personne souhaitant bénéficier de la prescription acquisitive se considère propriétaire du bien^[5]et que sa possession du bien a les caractéristiques suivantes^[6]: 

• Elle est paisible, donc qu’elle n’a pas commencé dans la violence^[7]; 
• Elle est continue, donc que des actes de possessions sont posés régulièrement^[8]; 
• Elle est publique, donc qu’elle n’a pas été dissimulée à ceux qui devraient la connaitre^[9] ; et 
• Elle est non équivoque, donc qu’elle est certaine et exclusive, par opposition à une possession teintée d’incertitude et de doute^[10]. 

Finalement , en matière de bien immeuble, comme un terrain ou un bâtiment, la possession doit avoir duré au moins 10 ans pour invoquer la possession acquisitive^[11].

En vertu de l’article 921 C.c.Q., il est présumé que la personne qui possède un bien est son propriétaire et selon l’article 925 C.c.Q., il est aussi présumé que le possesseur du bien en a une possession continue. Ces présomptions peuvent aider le requérant à démontrer qu’il respecte les critères énumérés dans 9218-6642 Québec inc. c. PF Résolu Canada inc.

Par contre, l'article 921 C.c.Q. impose une présomption, qui peut être réfutée. Par exemple, s'il y a eu occupation d'une parcelle de terrain sur demande et sur permission du réel propriétaire du terrain aux personnes qui l'occupent, cela ne suffirait pas à fonder une possession, car cela équivaudrait à une "détention" par une "reconnaissance du domaine supérieur d'autrui", tel que la Cour d'appel l'indique dans une décision rendue en 2021 (Ville de Lévis c. Mathieu, 2021 QCCA 23, par 39, 47 et 48).

Plus précisément, la Cour d'appel, dans l'affaire Ville de Lévis c. Mathieu, 2021 QCCA 23, indique ceci :

• "[47] Il ressort en effet clairement des art. 947 et 953 C.c.Q.[53] que le propriétaire, libre d’user ou de disposer de son bien comme il l’entend, peut en autoriser une utilisation ou une occupation qui, autrement, ne serait pas conforme au droit. Celui qui donne ainsi au tiers qui la lui demande la permission d’empiéter sur son bien approuve en quelque sorte cet empiètement (quelle qu’en soit l’ampleur), au moins pour le temps que dure l’autorisation. En ce sens, l’autorisation confère un titre à celui qui en bénéficie et qui peut ainsi justifier en droit son usage ou son occupation des lieux, ce qui correspond à la détention prévue par l’art. 923 C.c.Q.

• [48] En corollaire, l’autorisation ainsi donnée et reçue contrecarre par ailleurs toute velléité de possession puisqu’elle sous-tend nécessairement la reconnaissance du domaine supérieur de l’autorisateur et une obligation de « rendre le bien » (ou de cesser l’usage qu’on en fait)[54] : celui qui demande la permission et l’obtient se subordonne au droit d’autrui et en admet la préséance. Il y a dans l’acte de celui qui sollicite la permission l’aveu du droit d’autrui et donc la reconnaissance de son domaine supérieur".

Il est donc à conclure que l'occupation d'un terrain sur permission du réel propriétaire de celui-ci ne suffirait pas à fonder la possession selon la Cour d'appel.

b. L'absence de fraude et de vice de possession comme critères préalables

Il est à noter que le Code civil du Québec restreint les effets de la possession notamment dans les cas suivants.

En cas de possession entachée de vice :

• 926. La possession entachée de quelque vice ne commence à produire des effets qu’à compter du moment où le vice a cessé.

• Les ayants cause, à quelque titre que ce soit, ne souffrent pas des vices dans la possession de leur auteur.

En cas de vol, recel ou fraude :

• 927. Le voleur, le receleur et le fraudeur ne peuvent invoquer les effets de la possession, mais leurs ayants cause, à quelque titre que ce soit, le peuvent s’ils ignoraient le vice.

Ainsi, si la possession est entachée d'un vice, elle ne peut pas produire ses effets et ne peut être invoquée pour demander la prescription acquisitive, de même que si l'immeuble a été occupé par vol, recel ou fraude.

La Cour supérieure du Québec, dans l'affaire Boutin c. Ferme des Meilleurs Cultures inc., 2024 QCCS 1022, a déterminé que la prescription acquisitive d'un lot agricole ne pouvait pas être accordée car l'usage résidentiel qui était fait du lot par le possesseur n'était pas conforme à la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles, RLRQ c P-41.1 (par. 56-61). Ainsi, la possession étant viciée, elle ne pouvait être invoquée pour la prescription acquisitive.

En ce qui concerne la notion de fraude, la Cour d'appel du Québec, dans l'affaire Repos Saint-François d'Assise c. Sabelli, 2021 QCCA 1173, impose d'analyser celle-ci avant l'application des critères de la possession mentionnés ci-haut, le tout en lien avec l'article 927 C.c.Q.

En effet, la Cour précise que l’article 927 du Code civil du Québec (C.c.Q.) apparait comme un préalable à l’application des critères de la possession.

Il apparaît délicat de qualifier ce qui distingue la mauvaise foi à la fraude, et pourtant cette distinction est fondamentale, car la mauvaise foi d'un possesseur qui rencontre les critères de la possession utile vus ci-haut n'empêche pas d'invoquer la prescription acquisitive (voir par. 48 de la décision), alors que la fraude ferait par contre échec aux critères nécessaires à la prescription acquisitive.

La Cour d'appel nous propose donc deux définitions :

• Mauvaise foi : "la mauvaise foi s’entend de la connaissance, par le possesseur, de son absence de titre valide à l’égard du bien en cause" (par. 55);
• Fraude : "le fraudeur, au sens de l’article 927 C.c.Q., est celui qui, en plus de savoir qu’il ne détient aucun titre valide à l’égard du bien qu’il possède, pose un geste positif de façon à tromper le véritable propriétaire" (par 56).

Il est donc à conclure que si la mauvaise foi est cumulée à l’acte de tromper le réel propriétaire, il s’agira d’une fraude. À noter que la fraude, au sens de l’article 927 (C.c.Q.), trouve tant application en matière mobilière qu’immobilière.

En l’espèce, dans l'affaire analysée, le requérant avait déplacé à l'insu de l'appelant les blocs de ciment qui permettaient de délimiter la propriété de l’appelant. De cette façon, l'intimé aurait agi de sorte à induire en erreur le réel propriétaire quant aux délimitations de sa propriété, et ainsi la Cour détermine qu'il y a eu fraude.

Sur ces motifs, la demande en prescription acquisitive a été rejetée par le juge Bouchard de la Cour d'appel.  

Il est donc à retenir que l’absence de fraude et de vice est indispensable à la possession. Par conséquent, toute fraude doit être écartée avant l’analyse des critères de la décision 9218-6642 Québec inc. c. PF Résolu Canada inc et la reconnaissance d’une prescription acquisitive.

3. L’obtention d’un jugement nécessaire ?

Souvent en cas de litige, il sera nécessaire qu’un jugement statue sur le droit de propriété de celui qui le revendique. 

D’ailleurs, l’article 2918 C.c.Q. indique ce qui suit :

• 2918. Celui qui, pendant 10 ans, a possédé un immeuble à titre de propriétaire ne peut en acquérir la propriété qu’à la suite d’une demande en justice.

À la lecture de cet article, nous pourrions croire qu’une demande en justice est nécessaire afin d’acquérir un immeuble au moyen de la prescription.  

Or, cette disposition a été analysée en 2017 par la Cour suprême du Canada dans l’arrêt Ostiguy c.Allie^[12] et celle-ci a indiqué ceci : 

• [80] […] Il en ressort que l’accomplissement de la prescription dépend de la possession utile, pas de l’obtention d’un jugement ; c’est la prescription acquisitive qui attribue le droit, pas le jugement […]. 

Cela signifie que le possesseur d’un bien immeuble pourrait en devenir le propriétaire s’il a possédé ce bien de façon paisible, continue, publique et non équivoque en agissant comme s’il était déjà propriétaire et ce durant une période continue d’au moins dix ans. Un jugement lui permettra alors de confirmer cet état de fait. 

4. À retenir

La prescription acquisitive est donc un moyen bien particulier d’une personne possédant un bien d’en revendiquer la propriété, sans en avoir été nécessairement propriétaire initialement. 

Il arrivera que parfois un voisin veuille finalement invoquer son droit de propriété en vertu de la prescription acquisitive contre un voisin par exemple. Dans ce cas, une demande en justice sera parfois nécessaire^[13], et un jugement devra statuer si oui ou non il y a eu prescription acquisitive. 

Dans ce type de cas, les faits sont très importants et influent grandement le résultat. 

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons de fixer une consultation avec un de nos avocats en droit immobilier.

^[1] RLRQ, c. CCQ-1991, art. 2875 (ci-après : C.c.Q.)

^[2] Sylvio NORMAND, Introduction au droit des biens, 2e éd., Wilson & Lafleur, 2014 p. 405.

^[3] Art. 2911, C.c.Q.

^[4] 2018 QCCS 3320.

^[5] Id., par. 106 et 107.

^[6] Id., par. 106 ; 922 C.c.Q.

^[7] 9218-6642 Québec inc. c. PF Résolu Canada inc., précité note 4, par. 108. 

^[8] Id.

^[9] Id.

^[10] Id.

^[11] Art. 2918 C.c.Q.

^[12] 2017 CSC 22, par. 80.

^[13] En application du C.c.Q. et de 468 C.p.c., notamment.