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La prescription acquisitive : comment revendiquer la propriété d’un immeuble

La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir la propriété d’un immeuble par l’effet du temps, sans nécessairement avoir un titre de propriété en tant que tel. La question pourrait se poser par exemple si une personne occupe depuis longtemps une parcelle de terrain qu’elle croit être la sienne, mais sans détenir un titre de propriété sur celle-ci. 

Auteur : Manuel St-Aubin, avocat chez St-Aubin avocats inc.

Date de rédaction : 2020-12

Introduction et principes généraux 

Il peut arriver qu’une personne occupe un terrain depuis plusieurs années, et qu’elle croit être propriétaire de ce terrain, alors qu’initialement ce terrain pourrait appartenir à une autre personne. Après un certain temps, il pourrait être possible que la personne, se croyant propriétaire du bien depuis plusieurs années, acquiert effectivement de par l’effet de la loi le terrain qui initialement appartenait à un voisin. 

Ce principe d’acquisition de propriété est prévu à l’article 2910 du Code civil du Québec[1] :

  • 2910. La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir le droit de propriété ou l’un de ses démembrements, par l’effet de la possession.

À certaines occasions, une personne occupe un terrain ou un immeuble sans avoir le titre de propriété sur celui-ci. Cela peut arriver lorsque le titre de propriété est imprécis, faisant en sorte qu’un propriétaire occupe le terrain voisin[2]. Si cette personne remplit les critères énoncés dans la loi et jurisprudence, elle pourrait alors faire valoir qu’elle a acquis le droit de propriété sur ce terrain par l’écoulement du temps.  

Revendiquer la propriété d’un bien par la prescription acquisitive

Il arrivera qu’une personne souhaite revendiquer la propriété d’un immeuble dont elle a la possession en invoquant la prescription acquisitive.

Pour démontrer que nous sommes en situation d’application de la prescription acquisitive, il faut notamment prouver qu’il y a eu une possession du bien[3] au sens que lui en donne le Code civil (C.c.Q.): 

  • 921. La possession est l’exercice de fait, par soi-même ou par l’intermédiaire d’une autre personne qui détient le bien, d’un droit réel dont on se veut titulaire.
  • Cette volonté est présumée. Si elle fait défaut, il y a détention.
  • 922. Pour produire des effets, la possession doit être paisible, continue, publique et non équivoque.

Le jugement 9218-6642 Québec inc. c. PF Résolu Canada inc.[4] rendu en 2018 par la Cour supérieure du Québec résume bien les critères nécessaires pour invoquer la prescription acquisitive. Ainsi, il faut faire la preuve que la personne souhaitant bénéficier de la prescription acquisitive se considère propriétaire du bien[5]et que sa possession du bien a les caractéristiques suivantes[6]

  • Elle est paisible, donc qu’elle n’a pas commencé dans la violence[7]
  • Elle est continue, donc que des actes de possessions sont posés régulièrement[8]
  • Elle est publique, donc qu’elle n’a pas été dissimulée à ceux qui devraient la connaitre[9] ; et 
  • Elle est non équivoque, donc qu’elle est certaine et exclusive, par opposition à une possession teintée d’incertitude et de doute[10]

En vertu de l’article 921 C.c.Q., il est présumé que la personne qui possède un bien est son propriétaire et selon l’article 925 C.c.Q., il est aussi présumé que le possesseur du bien en a une possession continue. Ces présomptions peuvent aider le requérant à démontrer qu’il respecte les critères énumérés dans 9218-6642 Québec inc. c. PF Résolu Canada inc.

En matière de bien immeuble, comme un terrain ou un bâtiment, la possession doit avoir duré au moins 10 ans pour invoquer la possession acquisitive[11]

L’obtention d’un jugement nécessaire ?

Souvent en cas de litige, il sera nécessaire qu’un jugement statue sur le droit de propriété de celui qui le revendique. 

D’ailleurs, l’article 2918 C.c.Q. indique ce qui suit :

  • 2918. Celui qui, pendant 10 ans, a possédé un immeuble à titre de propriétaire ne peut en acquérir la propriété qu’à la suite d’une demande en justice.

À la lecture de cet article, nous pourrions croire qu’une demande en justice est nécessaire afin d’acquérir un immeuble au moyen de la prescription.  

Or, cette disposition a été analysée en 2017 par la Cour suprême du Canada dans l’arrêt Ostiguy c.Allie[12] et celle-ci a indiqué ceci : 

  • [80] […] Il en ressort que l’accomplissement de la prescription dépend de la possession utile, pas de l’obtention d’un jugement ; c’est la prescription acquisitive qui attribue le droit, pas le jugement […]. 

Cela signifie que le possesseur d’un bien immeuble pourrait en devenir le propriétaire s’il a possédé ce bien de façon paisible, continue, publique et non équivoque en agissant comme s’il était déjà propriétaire et ce durant une période continue d’au moins dix ans. Un jugement lui permettra alors de confirmer cet état de fait. 

À retenir

La prescription acquisitive est donc un moyen bien particulier d’une personne possédant un bien d’en revendiquer la propriété, sans en avoir été nécessairement propriétaire initialement. 

Il arrivera que parfois un voisin veuille finalement invoquer son droit de propriété en vertu de la prescription acquisitive contre un voisin par exemple. Dans ce cas, une demande en justice sera parfois nécessaire[13], et un jugement devra statuer si oui ou non il y a eu prescription acquisitive. 

Dans ce type de cas, les faits sont très importants et influent grandement le résultat. 

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons de fixer une consultation avec un de nos avocats en droit immobilier.


[1] RLRQ, c. CCQ-1991, art. 2875 (ci-après : C.c.Q.)

[2] Sylvio NORMAND, Introduction au droit des biens, 2e éd., Wilson & Lafleur, 2014 p. 405.

[3] Art. 2911, C.c.Q.

[4] 2018 QCCS 3320.

[5] Id., par. 106 et 107.

[6] Id., par. 106 ; 922 C.c.Q.

[7] 9218-6642 Québec inc. c. PF Résolu Canada inc., précité note 4, par. 108. 

[8] Id.

[9] Id.

[10] Id.

[11] Art. 2918 C.c.Q.

[12] 2017 CSC 22, par. 80.

[13] En application du C.c.Q. et de 468 C.p.c., notamment. 

Auteur de l'article :

Me Manuel St-Aubin
Me St-Aubin oriente sa pratique auprès d’une clientèle d’affaires et de particuliers, autant dans des contextes litigieux que dans le domaine de la rédaction et de la négociation de contrats. Il pratique principalement en droit immobilier, notamment dans des dossiers de litige en matière de baux commerciaux, de copropriété, ainsi qu’en matière de vices cachés et de malfaçons.