Éviction d’un locataire : notions légales essentielles, indemnités, avis et conditions à appliquer

Les conditions et les règles à respecter par un propriétaire qui souhaite évincer un locataire d’un logement sont nombreuses. À défaut de respecter celles-ci, un propriétaire pourrait notamment se voir condamné par le tribunal. La jurisprudence nous enseigne qu’une mauvaise application des règles peut s’avérer coûteuse.

Auteur : Manuel St-Aubin, avocat

Date de rédaction : mai 2020

Dernière mise à jour : à venir

ATTENTION : des modifications importantes ont été apportées aux règles applicables suivant l'adoption du Projet de loi n° 31, Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation, une mise à jour importante du présent article est à venir. Il se peut donc que le présent article ne reflète pas exactement les règles en vigueur.

1. L’éviction du locataire, principe général

En matière résidentielle, le droit d’un propriétaire à évincer un locataire d’un logement entre directement en conflit avec le droit au maintien dans les lieux du locataire, édicté à l’article 1936 du Code civil du Québec (ci-après « C.c.Q. »).

• Pour en savoir plus au sujet du droit du locataire au maintien dans les lieux, cliquez ici.

L’éviction d’un locataire par un propriétaire peut se faire dans les cas suivants prévus par la loi[1] :

• Subdivision du logement ;
• Agrandissement substantiel du logement ;
• Changement d’affectation du logement.

L’éviction d’un locataire se distingue du droit à la reprise du logement. Concernant le droit à la reprise du logement, nous vous référons à notre article sur le sujet.

2. L’éviction pour subdivision ou agrandissement du logement

En cas d’opposition à l’éviction par le locataire, le locateur devra démontrer au tribunal « qu’il entend réellement subdiviser le logement, l’agrandir ou en changer l’affectation et que la loi le permet »[2].  

Concrètement, le propriétaire-locateur devra notamment démontrer au tribunal ce qui suit :

• En cas de subdivision ou d’agrandissement de logement : il doit démontrer le sérieux du projet, « la possibilité de le réaliser et les démarches préparatoires pour le réaliser »[3]. Par exemple, le propriétaire pourrait présenter le permis obtenu, les plans pour la subdivision ou l’agrandissement et les soumissions reçues pour exécuter les travaux[4];

• À noter que le tribunal, dans l’affaire Bebronne c. Sztorc s’est prononcé à l’effet que « ce n'est pas parce que le locateur souhaite rentabiliser son investissement, soit en subdivisant ou en agrandissant substantiellement un ou plusieurs logements de son immeuble que cela démontre pour autant qu'il est de mauvaise foi »[5];

• À titre d’exemple, l’agrandissement d’un logement par l’aménagement du sous-sol qui était non-habité par les locataires ni inclut dans le bail a été accepté comme motif par le tribunal dans Khial c. 9353-7306 Québec inc.[6].

À noter que le tribunal, dans l’affaire Duchesneau c. Villeneuve[7], a déterminé qu’un propriétaire ne peut demander l’éviction si ce n’est pas lui-même qui entreprendra les travaux projetés, mais plutôt les futurs propriétaires de l’immeuble.

3. L’éviction pour rénovation du logement ?

La rénovation d’un logement en soi n’est pas un motif ouvrant la porte au droit à l’éviction. Il faut un agrandissement substantiel, une subdivision ou un changement d’affectation au sens de l’article 1959 C.c.Q.

4. L’éviction pour changement d’affectation du logement

La question du changement d’affectation a fait couler beaucoup d’encre dans les cas où les propriétaires souhaitent par exemple retirer de la location résidentielle des logements pour les convertir en unité d’hébergement touristique (location court-terme).

C’est le cas notamment dans la décision Huerta palominos c. 9369-2549 Québec inc.[8] où les logements passaient de résidentiel à commercial.

Ici, la juge administrative Jodin se prononce sur le contenu de l’avis d’éviction :

• [24]   Par contre, la Loi n’exige pas autre chose que d’informer le locataire du motif de l’éviction. Le but du législateur, par cet avis, est de permettre, entre autres, au locataire de vérifier si l'opération visée par le locateur est permise.

• [25]   Le législateur n’exige pas davantage que le locateur définisse dans ses grandes lignes le projet.

• [26]   En l’instance, les locataires sont informés qu’il s’agit d’un changement d’affectation. De résidentiel, l’immeuble devient commercial.

Le tribunal poursuit en indiquant « que l’activité d’opérer des « résidences touristiques » à même le logement constitue une activité commerciale par opposition à la vocation résidentielle jusqu’alors en usage »[9].

Le tribunal poursuit ses motifs en indiquant que du moment que les ententes éventuelles concernant le logement ne sont pas assujetties à la compétence de la Régie du logement en matière de logement résidentiel, il y a changement d’affectation[10].

Statuant que le projet de changement d’affectation des logements était valide et faisable d’un point de vue légal et réglementaire, le tribunal a accordé l’éviction[11].

À retenir ici, c’est que le propriétaire doit démontrer que le projet de changer l’affectation du logement visé par l’éviction est possible au point de vue légal, tel qu’exigé par l’article 1966 C.c.Q., comme en matière d’éviction pour subdivision ou agrandissement.

5. Le cas d’un locataire ou son conjoint âgé de 70 ans ou plus

Le propriétaire ne peut évincer le locataire ou son conjoint âgé de 70 ans ou plus, si la situation de ce locataire ou de son conjoint répond aux critères suivants édictés par l’article 1959.1 C.c.Q. :

• Est âgé de 70 ans ou plus;
• Occupe le logement depuis au moins 10 ans; et
• A un revenu égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique :
  • cette information est donnée par la Société d’habitation du Québec ici[12].

Cette disposition a notamment pour objet de protéger les personnes âgées de plus de 70 ans à faible revenu d’une éviction, mais ne touche pas l’ensemble des personnes âgées de plus de 70 ans.

6. Contenu obligatoire de l’avis d’éviction

L’avis d’éviction doit normalement être fait par écrit à l’adresse indiquée dans le bail et être rédigé dans la même langue que le bail[13].

Cet avis peut être transmis de plusieurs façons, du moment qu’il est possible de prouver la réception par son destinataire. À titre d’exemple, un avis de reprise transmis par courriel a été jugé valide par le tribunal dans l’affaire Di Fruscia c. Ascoli, 2019 QCRDL 17076[14].

L’avis d’éviction doit être précis et contenir les mentions obligatoires suivantes, telles que requises par l’article 1961 C.c.Q. :

• Le motif de l’éviction : par exemple, subdivision, agrandissement, changement d’affectation. Si l’avis d’éviction mentionne la subdivision du logement et que le propriétaire procède plutôt à un agrandissement, l’avis d’éviction pourrait être déclaré invalide par le tribunal, tel qu’il a été décidé dans l’affaire Bebronne c. Sztorc[15] ;

• La date de l’éviction : elle devrait normalement être la date à laquelle prend fin le bail à durée fixe. À défaut, l’avis d’éviction pourrait être nul[16];

• L’avis doit reproduire le contenu de l’article 1959.1 C.c.Q., et s'il s'agit d'une résidence pour aînés, les articles 1955.1 et 1959.2 C.c.Q. doivent être reproduits.

7. Délais applicables pour l’avis d’éviction et pour procéder à l’éviction

L’avis d’éviction doit être transmis au locataire dans les délais suivants prévus à l’article 1960 C.c.Q. :

• Bail à durée fixe de plus de 6 mois : au moins 6 mois avant l’expiration du bail ;

• Bail à durée fixe de 6 mois ou moins : un mois avant l’expiration du bail ;

• Bail à durée indéterminée : 6 mois avant la date de la reprise.

Le droit à la reprise ou l’éviction doit être exercé qu’à l’expiration du bail, de sorte qu’un propriétaire ne pourrait pas par exemple exercer le droit à l’éviction le 1^er janvier alors que le bail se termine le 30 juin, tel que nous l’indique la jurisprudence[17].

8. Opposition à l’éviction par le locataire, délais et demande judiciaire

Dans un délai d’un mois suivant la réception de l’avis d’éviction, le locataire peut s’opposer à l’éviction en faisant une demande au tribunal[18].

Si le locataire ne fait pas cette demande dans le délai prévu, « il est réputé avoir consenti à quitter les lieux »[19].

Si le locataire s’oppose à l’éviction, le locateur devra démontrer au tribunal « qu’il entend réellement subdiviser le logement, l’agrandir ou en changer l’affectation et que la loi le permet »[20].  

Si le propriétaire n’est pas en mesure de remplir ces conditions à la satisfaction du tribunal, l’éviction pourrait lui être refusée.

Autrement, si l’éviction est accordée, le tribunal peut imposer diverses conditions qu’il considère justes et raisonnables[21].

Si la demande d’éviction n’est pas accordée par le tribunal, le bail est reconduit. Si la décision de refus du tribunal est rendue après l’expiration des délais notamment pour faire l’avis de modification d’une condition du bail, le locateur peut demander au tribunal de fixer le loyer. Cette demande doit être faite dans un délai d’un mois de la décision finale[22].

Le délai d’un mois de la décision finale a été interprété comme étant un mois après l’expiration du délai pour permission d’en appeler de la décision[23]. Ce délai d’un mois n’est donc pas nécessairement un délai d’un mois à compter de la date de la décision. 

9. Si le locateur n’exerce pas son droit à l’éviction

Si le locateur n’exerce pas son droit d’éviction du logement à la date prévue et que le locataire continue d’occuper le logement avec le consentement du locateur, le bail est reconduit. Dans ce cas, le locateur peut demander au tribunal de fixer un nouveau loyer. Cette demande doit alors être faite dans le mois de la date où est prévue l’éviction[24]. 

10. L’indemnité à verser au locataire pour l’éviction

L’indemnité légale devant être accordée au locataire par le propriétaire pour l’éviction doit équivaloir à 3 mois de loyer plus les frais raisonnables de déménagement, tel que l’exige le Code civil du Québec[25].

Cette indemnité est payable au locataire à l’expiration du bail et les frais de déménagement sont payables sur présentation des pièces justificatives (ex. : facture, soumission)[26].

Si le locataire considère qu’il subit des dommages plus élevés que l’indemnité prévue par la loi à cause de l’éviction, il peut faire une demande au tribunal pour faire fixer le montant de ces dommages[27].

11. L’éviction de mauvaise foi : conséquences et recours du locataire

Le principe est qu’un logement qui fait l’objet d’une éviction « ne peut être loué ou utilisé pour une fin autre que celle pour laquelle le droit a été exercé, sans que le tribunal l’autorise »[28].

Un propriétaire ne peut donc utiliser un faux motif pour procéder à une éviction.

En présence notamment d’un faux motif d’éviction, le locataire pourrait intenter une poursuite contre le locateur. Dans ces cas, des dommages-intérêts et des dommages-intérêts punitifs peuvent être accordés, et ce même si le locataire a initialement consenti à l’éviction[29].

En effet, la jurisprudence est nombreuse et les condamnations souvent substantiellement élevées contre les propriétaires ayant procédé à une reprise de logement ou éviction de mauvaise foi[30].

Il est important de noter que même si un locataire consent à l’éviction et qu’une « quittance totale, finale et irrévocable de toutes réclamations ou recours de quelque nature que ce soit en relation avec la propriété » (entente dite de « transaction et quittance ») intervient avec le propriétaire, cela n’empêcherait tout de même pas le locataire de poursuivre son ancien propriétaire pour éviction de mauvaise foi[31].

AVERTISSEMENT : Cet article ne couvre pas les sujets d’exceptions suivants :

• Bail dans un établissement d’enseignement : voir articles 1979 et suivant C.c.Q.;
• Bail d’un logement à loyer modique : voir articles 1984 et suivants C.c.Q.;
• Bail d’un terrain destiné à l’installation d’une maison mobile : voir articles 1996 et suivants C.c.Q.;
• Bail dans une résidence pour aînés : voir articles 1955.1 et 1959.2 C.c.Q.;
• Exceptions applicables.

AVIS : Les informations de cet article sont d’ordre général et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique, contactez un avocat.

[1] Art. 1959 C.c.Q.

[2] Art. 1966 al. 2 C.c.Q.

[3] Bebronne c. Sztorc, 2016 CanLII 141187, citant l’auteur Jobin au par. 58 : http://canlii.ca/t/hkz2j.

[4] Voir à titre d’exemple Claveau c. Development Seerca, 2013 CanLII 132592, par. 41 : http://canlii.ca/t/hhxws.

[5] Préc., note 8, par. 62

[6] 2018 QCRDL 824: http://canlii.ca/t/hpsgp.

[7] 2012 CanLII 132561 : http://canlii.ca/t/hfp17.

[8] 2018 QCRDL 18793: http://canlii.ca/t/hsfdw.

[9] 2018 QCRDL 18793, par 28.

[10] 2018 QCRDL 18793, par. 61.

[11] 2018 QCRDL 18793, par. 64-66.

[12] http://www.habitation.gouv.qc.ca/espacepartenaires/coops_osbl/hlm_prive/programmes/hlm_prive/exploitation_dun_projet/plafonds_de_revenu_prbi_loyers_medians_et_grilles_de_ponderation.html

[13] Art. 1898 al. 1 C.c.Q.

[14] 2016 CanLII 141187, par. 49-51 : http://canlii.ca/t/j0ks1.

[15] 2016 CanLII 141187, par. 98-99.

[16] Bebronne c. Sztorc, 2016 CanLII 141187, par 90.  

[17] Bebronne c. Sztorc, 2016 CanLII 141187, voir par. 86-89 :

[18] Art. 1966 al. 1 C.c.Q.

[19] Art. 1966 al. 1 C.c.Q.

[20] Art. 1966 al. 2 C.c.Q.

[21] Art. 1967 C.c.Q.

[22] Art. 1969 al. 2 C.c.Q.

[23] Molla c. Grombovsky, 2016 CanLII 128228, par. 8 : http://canlii.ca/t/h8rpc. Voir aussi Lavoie c. Dazé, 2017 QCRDL 19048, par. 22 : http://canlii.ca/t/h4b50.

[24] Art. 1969 al. 2 C.c.Q.

[25] Art. 1965 al. 1 C.c.Q.

[26] Art. 1965 al. 2 C.c.Q.

[27] Art. 1965 al. 1 C.c.Q.

[28] Art. 1970 C.c.Q.

[29] Art. 1968 C.c.Q.

[30] Voir notamment Boisvert c. Ouadoud, 2020 QCRDL 10599 : http://canlii.ca/t/j6vvf. Voir aussi Bernier c. Rioux, 2020 QCRDL 10219 : http://canlii.ca/t/j6l11.

[31] Voir Côté c. Courrier, 2013 CanLII 138227 : http://canlii.ca/t/hlgll. Décision suivie par Lemire c. Mailloux Boucher, 2016 CanLII 118278, par. 29 : http://canlii.ca/t/h8s14.