La responsabilité de la ville ou de la municipalité pour mauvais renseignements fournis par un fonctionnaire

Qu’arrive-t-il lorsqu’une personne ou un acheteur potentiel d’un immeuble s’informe auprès d’un fonctionnaire municipal et que ce dernier lui communique des informations erronées ? La municipalité (ou la ville) peut-elle engager sa responsabilité ?

Auteur : M^e Manuel St-Aubin, avocat et associé chez St-Aubin avocats

Date de rédaction : 2026-01

Date de mise à jour : n/a

La Cour supérieure du Québec, dans l’affaire 9463-2361 Québec inc. c. Ville de Sutton, 2025 QCCS 2685, résume bien les principes applicables concernant la responsabilité d’une municipalité ou d’une ville pour des représentations erronées faites par un fonctionnaire.

1. Résumé de l’affaire 9463-2361 Québec inc. c. Ville de Sutton, 2025 QCCS 2685

Dans cette affaire, un acheteur d’un terrain (le demandeur) voulait construire un ensemble d’immeubles pour la location à court terme. Pour ce faire, il était notamment nécessaire que l’eau soit acheminée jusqu’au terrain. Il agissait alors comme promoteur indépendant à la connaissance de la ville, qui avait l’habitude de discuter avec plusieurs promoteurs de leurs projets (par. 97-100).

Avant l’achat de l’immeuble, les promettant-acheteurs se sont informés auprès de la ville quant au projet immobilier envisagé et au raccordement à l’aqueduc, et ont eu plusieurs échanges avec des fonctionnaires à ce sujet (par. 18 et 19). Les échanges étaient précis et en lien avec le terrain concerné, et l’inspecteur municipal a répondu précisément aux questions (par. 38-39).

Or, la ville n’avait pas informé qu’il y avait eu des discussions et des ententes relativement à des mesures de contrôle intérimaires affectant justement l’approvisionnement en eau potable. En fait, il n’était plus possible de faire des constructions dans le secteur où l’immeuble était situé (par. 53). La ville savait alors qu’il y avait insuffisance de fourniture d’eau (par. 75 et suivants), et il était invraisemblable que l’inspecteur en bâtiment de la ville ne le sache pas (par. 87).

Les acheteurs du terrain invoquent que s’ils avaient su cela, ils n’auraient pas acheté le terrain car leur projet n’était pas possible d’être réalisé (par. 21).

Or, l’inspecteur de la ville aurait donné de mauvaises informations, et par réserve ou réticence, il aurait « mis de côté des renseignements essentiels dans le cadre du projet [du demandeur]. La problématique de l’eau existait et il n’en a pas parlé » (par. 93).

Le tribunal, invoquant la responsabilité extracontractuelle (art. 1457 C.c.Q.), celle des commettants et préposés de la ville (art. 1463 et 1464 C.c.Q.), indique que l’inspecteur de la ville, lorsqu’il communiquait de l’information à l’acheteur de l’immeuble, agissait dans l’exercice de ses fonctions (par. 62).

La ville a donc engagé sa responsabilité. Ainsi, des dommages de plus de 288 000$ ont été accordés (par. 215), représentant notamment la différence entre le prix d’acquisition du terrain et sa valeur réelle, vu la perte de valeur du terrain (par. 169 et 171), et les frais d’acquisition du terrain (par. 172).

2. Informations erronées communiquées : principes juridiques de la responsabilité de la ville

Toujours dans l’affaire 9463-2361 Québec inc. c. Ville de Sutton, 2025 QCCS 2685, le tribunal énonce les principes juridiques suivants :

• Une municipalité est responsable des mauvais renseignements fournis par son préposé (par. 67);

• Les articles du Code civil du Québec qui entrent en jeu sont 1457 (responsabilité extracontractuelle), 1463 et 1464 (responsabilité des commettants et préposés de la ville) :
  • 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s’imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui.
  • Elle est, lorsqu’elle est douée de raison et qu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu’elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel.
  • Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’elle a sous sa garde.
  • 1463. Le commettant est tenu de réparer le préjudice causé par la faute de ses préposés dans l’exécution de leurs fonctions; il conserve, néanmoins, ses recours contre eux.
  • 1464. Le préposé de l’État ou d’une personne morale de droit public ne cesse pas d’agir dans l’exécution de ses fonctions du seul fait qu’il commet un acte illégal, hors de sa compétence ou non autorisé, ou du fait qu’il agit comme agent de la paix.

Citant la Cour suprême du Canada (Queen c. Cognos Inc., [1993] 1 RCS 87), le tribunal détaille les critères suivants afin d’évaluer la faute de la ville (par. 112) :

• Il doit y avoir une obligation de diligence fondée sur un « lien spécial » entre l'auteur et le destinataire de la déclaration ;

• La déclaration en question doit être fausse, inexacte ou trompeuse ;

• L'auteur de la déclaration doit avoir agi de manière négligente ;

• Le destinataire doit s’être fié d'une manière raisonnable à la déclaration inexacte faite par négligence ;

• Le fait que le destinataire s'est fié à la déclaration doit lui être préjudiciable, en ce sens qu'il doit avoir subi un préjudice dû à cette déclaration.

Face à la preuve qui a été présentée au tribunal, le juge énonce aussi que le principe de l’équité dans la diffusion de l’information au demandeur est un élément retenu dans l'analyse de la responsabilité :

• [101] D’un point de vue d’équité dans la diffusion de l’information, composante parmi d’autres de la démocratie municipale et d’une gouvernance de proximité naturellement associée à la vie concrète de ce qu’on appelle une Ville ou une municipalité, [le demandeur] avait droit à la même information que ceux désignés, d’une manière ou d’une autre, comme promoteurs, et qui participent aux rencontres signalées précédemment. Il avait le même droit qu’eux, peu importe la qualification donnée à ces informations.

• [102]  Ce droit, c’est que la Ville soit transparente au sujet des infrastructures et des possibilités concrètes de réaliser son projet.

3. Conclusion

Il n’est pas toujours facile de retenir la responsabilité d’une ville ou d’une municipalité en lien avec des informations fournies par un fonctionnaire municipal. Cependant, l’on retient de l’affaire 9463-2361 Québec inc. c. Ville de Sutton, 2025 QCCS 2685 que lorsqu’une information donnée s’avère mauvaise, la responsabilité peut être engagée. Ainsi, les critères juridiques d’analyse doivent être analysés avec les faits en cause, tel que l’illustre bien cette décision.

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons de contacter un avocat.