L’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété à remettre au promettant-acheteur

Auteur : M^e Manuel St-Aubin, avocat et associé chez St-Aubin avocats

Date de rédaction : 2025-09

Date de mise à jour : n/a

Le Code civil du Québec prévoit que « celui qui vend une fraction doit, en temps utile, remettre au promettant acheteur une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété », et le syndicat doit remettre cette attestation dans un délai de 15 jours de la demande du copropriétaire (art. 1068.1 C.c.Q.). Cet article est entré en vigueur au mois d’août 2025[1].  

En vertu du Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, l’attestation doit être datée et comporter la signature de la personne autorisée à la donner, ainsi que son nom et sa qualité.

L’article 10 du Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise indique ce que doit obligatoirement contenir l’attestation du syndicat :

• Le montant total du fonds de prévoyance en date de l’attestation;
• La recommandation de l’étude du fonds de prévoyance à cette date en ce qui concerne le montant qui doit être disponible au fonds au début de l’année en cours;
• Le montant total des contributions aux charges communes exigées des copropriétaires par le conseil d’administration lors des trois (3) années précédentes;
• Le montant total des contributions aux charges communes payées par les copropriétaires au cours des trois (3) années précédentes;
• Le montant total des liquidités dont dispose le syndicat pour payer les dépenses courantes de fonctionnement de la copropriété;
• Le montant du surplus ou du déficit annuel apparaissant aux trois (3) derniers états financiers de la copropriété;
• Le budget prévisionnel de l’année en cours;
• Une mention à l’effet que le syndicat est le titulaire des polices d’assurance auxquelles il doit souscrire en vertu de l’art. 1073 du Code civil du Québec;
• Le montant total du fonds d’auto-assurance en date de l’attestation (obligation prévue à l’article 1071.1 C.c.Q.);
• Le montant de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat;
• Une description sommaire de ce qui suit :
  • Des inspections et expertises réalisées à l’initiative du syndicat, au cours des 5 dernières années, qui ont porté sur l’état général de l’immeuble ou de l’une de ses principales composantes;
  • Des sinistres ayant affecté, au cours des 5 dernières années, la partie privative faisant l’objet de la vente ou les parties communes de l’immeuble;
  • Des réparations majeures et des remplacements effectués sur les parties communes, au cours des 5 dernières années, ainsi que la date de ces travaux et leur coût;
  • Des réparations majeures et des remplacements prévus sur les parties communes, au cours des 10 prochaines années, ainsi que la date et le coût estimés de ces travaux;
  • Des litiges en cours auxquels est partie le syndicat et qui font l’objet d’une procédure devant un tribunal;
  • Des modifications apportées, au cours des 3 dernières années, à la déclaration de copropriété.

À noter que cette obligation de remettre l’attestation est celle du vendeur/copropriétaire, mais que le syndicat est tenu de remettre cette attestation au copropriétaire qui en fait la demande.

Le promettant-acheteur d’une unité de copropriété divise a également le droit de demander directement au syndicat de copropriété des documents et renseignements concernant l’immeuble en vertu de l’article 1068.2 C.c.Q. À défaut de respecter ces dispositions, le syndicat et le copropriétaire vendeur pourraient potentiellement engager leur responsabilité.

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons de contacter un avocat.

[1] Le tout selon l’article 165 (2) de la Loi visant principalement l'encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise, le remplacement de la dénomination de la Régie du logement et l'amélioration de ses règles de fonctionnement et modifiant la Loi sur la Société d'habitation du Québec et diverses dispositions législatives concernant le domaine municipal, LQ 2019, c. 28, et du Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise.