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Le rôle de l’inspection préachat d’un immeuble et la responsabilité de l’inspecteur

L’acheteur d’un immeuble précède souvent son achat par une inspection. Il engage souvent un inspecteur en bâtiment pour procéder à l’inspection préachat. Mais quel est le rôle de l’inspection préachat et les responsabilités de l’inspecteur, surtout en situation de vices cachés ?

Auteur : Me Manuel St-Aubin, avocat chez St-Aubin avocats inc.

Date de rédaction : juillet 2021

Le rôle de l’inspection préachat et l’acheteur prudent et diligent

L’acheteur d’un immeuble, bien qu’il ne soit pas légalement obligé de procéder à une inspection préachat par un inspecteur, a l’obligation d’agir avec prudence et diligence avant de passer à la transaction. S’il n’est pas prudent et diligent, l’acheteur pourrait voir son potentiel recours en vices cachés rejeté à cause de cette raison.

Cette obligation de prudence et de diligence implique un examen visuel attentif de l’immeuble afin de déceler les vices apparents et les indices de potentiels vices[1].

Le juge André Roy j.c.s. dans l’affaire Lebel c. Saindon, 2015 QCCS 1867, résume bien le but de l’inspection préachat :

  • [66] L’inspection préachat vise à permettre au client d’avoir une idée la plus précise possible de ce qu’il s’apprête à acheter et le devoir de l’inspecteur préachat c’est de l’informer et de s’assurer qu’il comprend bien ce qui lui est dit.

Souvent, l’inspection préachat sera faite par un inspecteur qui procédera à un examen visuel attentif permettant à l’acheteur de se faire une idée générale de l’immeuble. Cette inspection mettra notamment en lumière les défauts apparents d’entretien ou de construction.

Il est important de préciser que l’inspection préachat ne garantit pas l’absence de vices cachés, cependant elle permet de révéler des indices pouvant permettre de soupçonner l’existence de vices plus sérieux.

Lorsque l’inspecteur découvre un nombre suffisamment élevé d’indices permettant de conclure à un défaut potentiel, il recommande alors à l’acheteur de procéder à des tests supplémentaires.

La responsabilité de l’inspecteur préachat

L’inspecteur qui procède à une inspection préachat d’un immeuble a certaines responsabilités découlant de la nature des services qu’il rend et du contrat conclut avec le client.

Il est important de rappeler que le contrat entre l’inspecteur et son client est un contrat d’entreprise et de services encadré par le Code civil du Québec, qui détaille ainsi les obligations du prestataire de services :

  • 2100. L’entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d’agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l’ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d’agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s’assurer, le cas échéant, que l’ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat.
  • Lorsqu’ils sont tenus au résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu’en prouvant la force majeure.

Pour résumer, le Code civil du Québec impose les obligations suivantes au prestataire de service (ici l’inspecteur face à son client) :

  • Il doit agir au mieux des intérêts de son client;
  • Il doit agir avec prudence et diligence;
  • Il doit agir conformément aux usages et règles de l’art dans son domaine (par exemple, les Norme de pratique professionnelle pour l’inspection visuelle de bâtiments principalement résidentiels (AIBQ), mais pas uniquement[2]);
  • Il doit s’assurer que le service qu’il fournit est conforme au contrat convenu avec le client.

L’inspecteur a une obligation de moyens, pas une de résultat[3], c’est-à-dire qu’il ne peut garantir par exemple qu’il trouvera tous les vices pouvant affecter l’immeuble inspecté. L’inspection préachat ne garanti donc pas qu’il n’existe aucun vice caché dans l’immeuble.

Concernant ce qu’on doit s’attendre du travail de l’inspecteur dans une inspection préachat, la Cour supérieure du Québec, dans l’affaire Lefebvre c. Rousseau[4], précise ceci:

  • [277]     L’inspecteur pré-achat se devait de faire une inspection diligente, le tribunal réfère à la décision de la Cour d’appel dans St-Louis c. Morin[14] qui donne une définition de ce qu’on doit s’attendre du travail d’un inspecteur pré-achat :
    • « [30]   L'inspecteur retenu par les appelants a conduit son inspection de façon raisonnable. Tel que son rapport l'indique, il s'agit d'une « inspection visuelle seulement, mais approfondie. Elle ne comporte aucune mesure ou méthode destructive pour permettre de voir à l'intérieur des murs, des plafonds, des conduits mécaniques, des systèmes mécaniques, etc. ou dans tout autre espace inaccessible, caché ou non vérifiable. Cette inspection ne garantit pas l'absence de vices cachés ou de déceler certaines conditions latentes, mais celle-ci est faite de façon approfondie dans le but de déceler un signe ou indice possible ».  À cet égard, la doctrine précise :
      • En principe, l'acheteur, ou son expert s'il décide de faire examiner le bien par un expert, doit procéder à un examen raisonnable du bien et seuls les vices qui échappent à un tel examen sont jugés cachés. Les tribunaux se réservent manifestement un large pouvoir d'appréciation et la jurisprudence n'est pas très précise sur ce qu'elle entend par un examen raisonnable. Il doit, en principe, être attentif et sérieux, quoique plutôt rapide et non approfondi. »

La Cour du Québec (division des petites créances), dans Grangeon c. Tandem DL inc.[5], donne un résumé en ce qui concerne plus spécifiquement la portée des obligations de l’inspecteur :

  • « [23] La jurisprudence[8] enseigne que de façon générale, la portée des obligations de l’inspecteur général est la suivante :
    • Une inspection préachat est une inspection des composantes visibles d’un immeuble. Le but d’une telle inspection est d’identifier les vices apparents qui affectent l’immeuble et qui le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné;
    • Lorsqu’un inspecteur préachat découvre la présence d’indices révélateurs de problèmes potentiels qui peuvent ne pas sembler sérieux, mais qui pourraient indiquer la présence possible d’un problème plus sérieux, l’inspecteur a l’obligation d’attirer l’attention du client sur cette possibilité et de le référer à un expert ou un spécialiste en la matière;
    • Une inspection préachat n’est pas une expertise ».

Face aux nombreux critères énumérés par la jurisprudence, l’on résumerait de notre part les obligations et responsabilités de l’inspecteur préachat en reprenant les indications de la Cour du Québec dans Aboura c. Dionne[6], indications qui reprennent également la doctrine en la matière:

  • L’inspection préachat a pour but d’identifier les éléments qui ne fonctionne pas ou qui ne fonctionnent pas correctement dans l’immeuble, et d’identifier les défauts apparents qui pourraient diminuer sa valeur;
  • L’inspection préachat doit permettre de découvrir des indices de défauts et de vices, et doit informer les potentiels acheteurs (les clients) de ceux-ci et leur indiquer si une inspection supplémentaire est requise;
  • L’inspecteur doit référer son client à un spécialiste « en cas de doute quant à l’existence d’un vice »;
  • Un inspecteur lors d’une inspection visuelle préachat n’est pas obligé de tout vérifier dans les détails ni à faire des inspections impliquant des ouvertures intrusives dans l’immeuble;
  • L’examen de l’immeuble est visuel, mais il doit être attentif et approfondi;
  • L’inspection préachat n’a pas nécessairement pour objet de vérifier la conformité des éléments de l’immeuble au Code du bâtiment, par exemple;
  • L’inspection préachat n’est pas une expertise et reste somme toute sommaire.

Au final, l’on peut retenir que la responsabilité de l’inspecteur préachat serait retenue s’il est négligent dans son inspection et qu’il n’a pas permis à l’acheteur, son client, de découvrir des vices qui étaient au final apparents, donc non couverts par la garantie de qualité contre les vices cachés.

Exemple jurisprudentiel de responsabilité de l’inspecteur

Dans l’affaire précédemment citée Aboura c. Dionne, la Cour a retenu la responsabilité de l’inspecteur préachat car celui-ci n’a pas vu et identifié les vices qu’il aurait dû voir en lien avec le parement de brique de la façade du bâtiment (concernant un « ventre de bœuf »).

En effet, comme le juge Buffoni l’indique, la « déformation était visible et facilement observable au moment de l’inspection par un observateur averti, ayant pour mission et l’obligation d’observer et de décrire les composantes structurales du bâtiment et de mentionner leur condition au rapport, notamment les revêtements extérieurs des murs du bâtiment »[7].

Le juge, en confirmant la responsabilité de l’inspecteur, s’exprime ainsi :

  • [55] Cet indice et la présence de joints de scellement totalement détériorés, les fissures qui montent dans le mur de brique, l’allège de la fenêtre du mur droit très endommagée, l’âge du bâtiment et le type de construction du parement de brique à l’époque de sa construction étaient annonciateurs d’un vice potentiel.
  • [56] En somme, Dionne n’a pas vu ce qu’il devait voir, ce qu’il avait pour mission de voir. Il n’a pas non plus interprété correctement les indices et les signes apparents et a négligé de recommander une expertise plus poussée aux acheteurs ou à tout le moins de les informer adéquatement de la gravité potentielle de ces indices.
  • [57] Selon le Tribunal, un inspecteur préachat raisonnablement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances aurait découvert l’existence de ce vice.
  • [58] Le Tribunal est d’avis que Dionne a commis une faute envers les acheteurs en ne respectant pas les normes d’inspection contenues à son propre contrat et aux règles de l’art.

Le contrat d’inspection et la protection du consommateur

Comme le précise la Cour du Québec dans l’affaire Grangeon c. Tandem DL inc.[8] l’inspection préachat en plus d’être assujettie aux exigences du C.c.Q. est également assujettie à la Loi sur la protection du consommateur[9] (« LPC »):

  • [21] Par ailleurs, le Contrat d’inspection préachat entre Tandem et les demandeurs est également assujetti à la Loi sur la protection du consommateur (« LPC »), car il intervient entre un inspecteur ou prestataire de service et un client qui souhaite acheter une résidence à des fins personnelles et non commerciales[6].
  • […]
  • [46] L’article 219 LPC interdit à un commerçant, tel Tandem, de faire une représentation fausse ou trompeuse à un consommateur. Il s’agit d’une pratique interdite suivant l’article 215 LPC qui donne ouverture aux remèdes prévu à l’article 272 de la Loi.
  • [47] En affirmant faussement que l’Immeuble était libre d’amiante, M. Lavoie élargit la portée des obligations de Tandem exprimées dans le Contrat d’inspection préachat. Par cette représentation, l’étendue des obligations de Tandem va au-delà de ce qui est exprimé dans le contrat écrit et s’ajoute à ses obligations.
  • […]
  • [55] Selon l’article 272 de la Loi sur la protection du consommateur, la fausse représentation du représentant de Tandem donne le droit aux demandeurs d’obtenir des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi. Cette règle découle aussi des articles 1458, 1590, 1607, 1611 et 1613 du  Code civil du Québec.

L’inspecteur dont le contrat est visé par la LPC doit donc être vigilent quant aux représentations qu’il fait à ses clients.

L’obligation du courtier immobilier de recommander un inspecteur compétent

Il est à noter que dans le cadre d’une transaction encadrée par la Loi sur le courtage immobilier[10], le courtier a l’obligation de « recommander à la personne qui se propose d’acquérir un immeuble d’en faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment qui :

  • 1° détient une assurance responsabilité professionnelle contre les fautes, erreurs ou omissions;
  • 2° utilise une convention de service d’inspection reconnue;
  • 3° effectue ses inspections conformément à une norme de pratique de l’inspection en bâtiment reconnue;
  • 4° remet un rapport écrit à la partie qui utilise ses services »[11].

À retenir

L’obligation de l’inspecteur quant à l’inspection préachat est une obligation de moyen et non de résultat. Une inspection préachat ne garanti pas que l’immeuble inspecté est exempt de vices cachés.

L’inspection préachat n’est pas une expertise, et se limite aux composantes visuelles de l’immeuble. Cette inspection doit permettre d’identifier les vices apparents et les indices de vices plus importants. L’inspecteur, en cas de doute ou en cas de soupçons quant à la présence d’un vice important, doit recommander des investigations supplémentaires et référer son client à des experts compétents.

Il arrive souvent que les clients des inspecteurs pensent rapidement que ceux-ci sont responsables s’ils découvrent après l’achat des vices affectant l’immeuble qu’ils ont acheté. Or, tel n’est pas automatiquement le cas. Pour retenir la responsabilité de l’inspecteur ayant effectué une inspection préachat, il faut notamment démontrer que ce dernier a agi en manquant de diligence, de façon négligente et contrairement aux usages et règles de l’art en la matière.

Les règles de l’art en la matière, ainsi que les diverses circonstances sont très importantes à analyser avant de conclure à la responsabilité de l’inspecteur.

Dans l’analyse de la responsabilité, il importe donc de se référer au contrat entre l’inspecteur et le client, et aux obligations imposées par la jurisprudence et le Code civil du Québec, le cas échéant.

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons de contacter nos avocats.


[1] Voir art. 1726 al. 2 C.c.Q.

[2] Aboura c. Dionne, 2019 QCCQ 3329, par. 37 : https://canlii.ca/t/j14c0.

[3] Grangeon c. Tandem DL inc., 2019 QCCQ 6236, par. 20.

[4] 2014 QCCS 4208 https://canlii.ca/t/g8w60

[5] Grangeon c. Tandem DL inc., 2019 QCCQ 6236, par. 23 : https://canlii.ca/t/j2tv0.

[6] Aboura c. Dionne, préc. note 2, par. 41 et suivants.

[7] Aboura c. Dionne, préc. note 2, par. 48.

[8] Grangeon c. Tandem DL inc., 2019 QCCQ 6236 : https://canlii.ca/t/j2tv0.

[9] RLRQ c P-40.1.

[10] Loi sur le courtage immobilier, RLRQ c C-73.2.

[11] Art. 81, Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, RLRQ c C-73.2, r 1.

Auteur de l'article :

Me Manuel St-Aubin
Avocat chez St-Aubin avocats inc., associé principal.

St-Aubin avocats inc. est un cabinet spécialisé en litige civil et commercial, en immobilier et construction. Fort d’une équipe d’expérience en litige, St-Aubin avocats inc. cherche à donner l’heure juste à ses clients, tout en les menant vers les solutions les plus adaptées pour résoudre les problèmes rencontrés. L’approche pragmatique et efficace du cabinet nous permet de trouver des solutions alliant le droit aux affaires. Notre cabinet intervient principalement dans des litiges immobiliers, de construction et des litiges commerciaux (conflits entre actionnaires et conflits commerciaux).