Le vendeur peut-il empêcher l’acheteur de compléter une condition prévue à la promesse d’achat ?

Lorsqu’il y a une une promesse d’achat (offre d’achat), il y a souvent plusieurs conditions prévues à en faveur de l’acheteur qu’il peut lever afin de compléter la transaction. Or, qu’arrive-t-il lorsque le vendeur, devant une promesse d’achat acceptée, refuse de permettre à l’acheteur de compléter les étapes qui y sont prévues ? Voici un résumé jurisprudentiel avec l’affaire Freund c. 9143-5818 Québec inc., 2023 QCCS 75 de la Cour supérieure du Québec.

Une promesse d’achat (ou offre d’achat) acceptée et dont les conditions ont été levées oblige le vendeur et l’acheteur à compléter la transaction projetée.

• Pour en savoir plus sur les conséquence d’une promesse d’achat non respectée, voir l’article Promesse d’achat : un contrat à respecter!

Dans l’affaire Freund c. 9143-5818 Québec inc., il était question d’une offre d’achat ayant été acceptée pour un immeuble industriel, et dont une des conditions était que l’acheteur puisse obtenir des études environnementales sur l’immeuble en question. Cette condition, surtout en matière commerciale, est souvent présente dans les offres d’achat, et tel que le tribunal le rappelle, une étude Phase 1 suivie d’une étude Phase 2 est la marche habituelle à suivre.

L’offre d’achat contenait la clause type 2.5 du formulaire de l’OACIQ intitulée « ENVIRONMENTAL CHARACTERIZATION BY THE SELLER », dans laquelle le vendeur s’engage à obtenir un rapport d’expertise environnementale au bénéfice de l’acheteur dans un délai donné.

Or, le litige entre les parties découle notamment de ce qui suit :

• TRADUCTION : « [18] […] M. Sorella refuse d'autoriser la compagnie que M. Freund a embauchée pour effectuer l'évaluation environnementale. M. Sorella veut que M. Freund accepte les rapports qu'il a préparés au moment où il a acheté la propriété environ dix-huit ans plus tôt. En conséquence, M. Freund a envoyé à M. Sorella une lettre exigeant qu'il ait accès à la propriété ».

L’acheteur a donc saisi le tribunal et a obtenu une injonction dont les conclusions se résument ainsi :

• Que l’offre d’achat est en vigueur et lie les parties ;
• Que le vendeur ne vende pas l’immeuble à un tiers ;
• Que le vendeur donne accès à l’immeuble à l’entreprise retenue par l’acheteur pour compléter l’étude de caractérisation environnementale Phase 2 en application de la promesse d’achat.

Il est donc à retenir que le vendeur ne peut empêcher l’acheteur de réaliser les conditions, notamment en lui refusant l’accès à son immeuble pour faire une étude environnementale Phase 2 alors que cela est prévu dans l’offre d’achat, tel que le présent exemple jurisprudentiel le démontre.

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons de contacter un avocat.