L’Empiétement : notions juridiques essentielles

L’empiétement touche une grande partie de propriétaires immobiliers. Il arrivera que l’empiétement soit mineur ou toléré, mais les problématiques se posent normalement lorsque l’empiétement est majeur. Devant un empiétement majeur d’un voisin, quoi faire ? Voici un aperçu du droit en matière d’empiétement et des solutions juridiques possibles en cas de problème.  

Auteur : M^e Manuel St-Aubin, avocat chez St-Aubin avocats inc.

Date de rédaction : 2022-04

Dernière mise à jour : n/a

AVIS : Il est important à noter que les informations qui suivent sont basée sur les règles en vigueur à la rédaction de l’article, et que cet article ne constitue en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflète nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons de consulter nos avocats.

L’empiétement : définition

En principe (et sous réserve de nombreuses exceptions), le propriétaire d’un immeuble a le droit d’user, de jouir et de disposer de son bien comme bon lui semble. Un empiétement signifie donc par exemple qu’une construction appartenant à autrui déborde sur le terrain du propriétaire.

Lorsqu’il y a empiétement, le propriétaire qui le subit peut le faire cesser, en vertu des articles 953 et 992 du Code civil du Québec :

• 953. Le propriétaire d’un bien a le droit de le revendiquer contre le possesseur ou celui qui le détient sans droit; il peut s’opposer à tout empiétement ou à tout usage que la loi ou lui-même n’a pas autorisé.

• 992. Le propriétaire de bonne foi qui a bâti au-delà des limites de son fonds sur une parcelle de terrain qui appartient à autrui doit, au choix du propriétaire du fonds sur lequel il a empiété, soit acquérir cette parcelle en lui en payant la valeur, soit lui verser une indemnité pour la perte temporaire de l’usage de cette parcelle.
• Si l’empiétement est considérable, cause un préjudice sérieux ou est fait de mauvaise foi, le propriétaire du fonds qui le subit peut contraindre le constructeur soit à acquérir son immeuble et à lui en payer la valeur, soit à enlever les constructions et à remettre les lieux en l’état.

La Cour d’appel du Québec, dans l’affaire Groupe François Poirier inc. c. Bibeau, 2021 QCCA 553, résume bien les principes applicables :

• [38] Le droit de propriété accorde à son titulaire la faculté d'user, de jouir et de disposer librement et complètement de son bien, sous réserve des limites et conditions d'exercice fixées par la loi (art. 947 C.c.Q.). Le droit de propriété est exclusif, en ce que seul le propriétaire du bien jouit de tous ses attributs, et il est opposable à tous.
• [39] L’empiétement par un tiers constitue une atteinte à l’exclusivisme du droit de propriété et prive le propriétaire de l’usage d’une parcelle de sa propriété. L’action en revendication d’un bien, de nature pétitoire, permet au propriétaire de revendiquer un bien contre le possesseur ou la personne qui le détient sans droit et de s’opposer à tout empiétement qu’il n’a pas autorisé (art. 953 C.c.Q.). Ce droit doit être lu en corrélation avec l’article 992 C.c.Q. lorsque l’empiétement résulte de constructions faites par un propriétaire voisin au-delà des limites de son fonds.

Quoi faire pour faire cesser l’empiétement ?

Le propriétaire qui subit un empiétement d’un voisin, possède plusieurs avenues légales prévues aux articles 953 et 992 du Code civil du Québec afin de remédier à la situation.

• Attention : si l’empiétement dure depuis plus de 10 ans, celui qui empiète pourrait invoquer la prescription acquisitive s’il rencontre les conditions.

Le propriétaire qui subit l’empiétement peut, via une action en revendication, demander que cesse l’empiétement et revendiquer sont droit de propriété, le tout en vertu de l’article 953 C.c.Q.

Si l’empiétement est dû à des constructions, il faut prendre en compte l’article 992 C.c.Q. pour la détermination du recours à prendre[1].

Par exemple, si le propriétaire qui empiète par ses constructions est de bonne foi, le propriétaire qui subit l’empiétement peut selon l’article 992 al. 1 du Code civil :

Si l’empiétement est fait de mauvaise foi, qu’il cause un préjudice sérieux ou qu’il est considérable, le propriétaire qui subit l’empiétement peut selon l’article 992 al. 2 du Code civil :

• Contraindre le propriétaire auteur de l’empiétement d’acquérir son immeuble en lui payant la valeur. À noter ici qu’il est question de forcer l’acquisition en entier de l’immeuble qui subit l’empiétement, et non seulement la parcelle empiétée;

OU

• Contraindre celui qui empiète d’enlever les constructions et de remettre les lieux en état.

Ces recours sont disponibles uniquement pour le propriétaire subissant l’empiétement[2] et se feront normalement via une demande d’injonction à la Cour supérieure.

Il est intéressant à noter qu’un empiétement qui est toléré par le propriétaire qui le subit, créerait un droit de propriété superficiaire au propriétaire qui empiète en ce qui concerne les constructions qui ont été faites par ce dernier, tel que la Cour supérieure le confirme dans l’affaire 9209-1537 Québec inc. (Habitations du Sud-Ouest) v. Lombardo, 2015 QCCS 4266 :

• [89] That being said, the recourses foreseen at Article 992 C.C.Q. cannot be exercised when the victim has consented, even tacitly, to the construction of the encroachment done by the neighbour. Such a consent creates a right of superficies that profits the owner who built it.

Le cas échéant, toujours selon la Cour supérieure dans cette affaire, le propriétaire qui aurait consenti à l’empiétement ne pourrait se prévaloir des recours prévus à l’article 992 C.c.Q.[3]

Selon ce qui précède, il est juste de se poser les questions suivantes :

• Qu’est-ce qu’un empiétement fait de bonne ou de mauvaise foi ?
• Qu’est-ce qu’un empiétement causant un « préjudice sérieux » ?
• Qu’est-ce qu’un empiétement « considérable » ?
• Comment établit-on la valeur de la parcelle qui subit l’empiétement ?
• Comment établit-on l’indemnité pour perte de jouissance temporaire ?

La jurisprudence offre des illustrations pratiques et nous éclaire sur la façon d’interpréter ces concepts.

Qu’est-ce qu’un empiétement de bonne ou de mauvaise foi ?

Il faut rappeler qu’en droit civil, la bonne foi se présume (art. 2805 C.c.Q.). La mauvaise foi, elle, doit être celle de la personne à l’origine de l’acte d’empiétement[4]. Un propriétaire subséquent qui empiète, mais qui n’est pas à l’origine de la construction causant l’empiétement n’est donc pas visé par la notion de mauvaise foi prévue à l’article 992 C.c.Q., tel que le rappelle la Cour d’appel du Québec dans l’affaire Groupe François Poirier inc. c. Bibeau, 2021 QCCA 553 :

• [45] Bien que cela soit suffisant pour décider de ce moyen, j’ajoute que la bonne ou mauvaise foi pertinente à l’analyse de l’article 992 al. 2 C.c.Q. est celle du constructeur initial qui a effectué les travaux à l’origine de l’empiétement, ici Québec inc., et non celle des propriétaires ultérieurs, seules parties à l’instance. Elle concerne généralement un état de fait au moment de la construction de l’ouvrage qui empiète. La personne qui acquiert l’immeuble subséquemment (ce qui est le cas des intimés) est, quant à elle, placée devant un fait accompli. Il est difficile de voir en quoi sa bonne ou mauvaise foi pourrait être pertinente aux fins de cet alinéa. […]

Il reste que la mauvaise foi du constructeur qui a causé l’empiétement est une question de faits.

La Cour supérieure, dans l’affaire Voyer c. Laberge, 2020 QCCS 1440, aborde certains éléments permettant d’évaluer la mauvaise foi d’un propriétaire qui construit en empiétant chez son voisin :

• [265] La jurisprudence souligne également que l’absence de vérification des titres, du certificat de localisation et de consultation ainsi que le défaut de requérir les services d’un professionnel ou d’aviser son voisin constituent des indices de mauvaise foi.
• [266] En l’espèce, les demandeurs n’ont procédé à aucune vérification des limites de leur propriété, ils n’ont pas obtenu l’avis d’un arpenteur-géomètre avant d’entamer de tels travaux et ils n’ont pas pris la précaution de prévenir Laberge de la construction d’un ouvrage aussi imposant. Ils ont donc agi de mauvaise foi.

Il ressort que les éléments suivants pourraient permettre au tribunal de déterminer qu’il y a eu empiétement de mauvaise foi :

• Absence de vérification des titres de propriété;
• Absence de vérification du certificat de localisation;
• Absence de requérir les services d’un professionnel (arpenteur-géomètre, etc.);
• Ne pas avertir le voisin;
• Etc.

Évidemment, cette liste est à titre indicatif, et n’est pas exhaustive. La détermination de la mauvaise foi relève d’une analyse des faits particuliers de chaque affaire.

Qu’est-ce qu’un empiétement causant un « préjudice sérieux » ?

Dans l’application de l’article 992 C.c.Q., le « préjudice sérieux » reste une question de fait qui s’évalue selon les particularités de chaque cas.

Malgré tout, l’étude de la jurisprudence nous a permis de ressortir certains éléments qui peuvent aider à évaluer si l’on se retrouve devant un empiétement causant un préjudice sérieux :

• L’empiétement accentue un problème d’écoulement des eaux sur le terrain subissant l’empiétement[5] ;
• L’empiétement « représente […] plus de 16 % de la portion de terrain entre le bâtiment […] et la ligne de division des lots et plus de 24 % de la distance entre la galerie et l’entrée du sous-sol de la bâtisse et la ligne de division des lots »[6] ;
• La perte d’usage de la partie subissant l’empiétement cause des problèmes en cas de vente de l’immeuble ;
• La situation cause des problèmes en matière de zonage ;
• Etc.

Qu’est-ce qu’un empiétement « considérable » ?

Toujours en application de l’article 992 C.c.Q., il est reconnu généralement par la jurisprudence qu’un empiétement de moins de 10% de la superficie totale de l’immeuble qui subit l’empiétement est mineur, ce qui ne permet donc pas la démolition des constructions qui empiètent.

En effet, dans l’affaire Groupe François Poirier inc. c. Bibeau, 2021 QCCA 553,la Cour d’appel analyse la question du caractère considérable de l’empiétement : 

• [49] Le caractère considérable ou non d’un empiétement s’intéresse à sa dimension. Le juge a raison de noter que les tribunaux de première instance comparent la parcelle empiétée et la superficie totale de la propriété et considèrent généralement comme étant mineur un empiétement qui représente moins de 10 % de la superficie totale de l’immeuble. Toutefois, l’exercice ne peut être simplement mathématique, réalisé dans l’abstrait; il doit tenir compte également de la superficie réelle empiétée, à la lumière de la situation propre de l’immeuble empiété.

Toujours dans cette même affaire, la Cour d’appel nous invite à faire une distinction entre les conséquences de l’empiétement, qui ne doivent pas être évaluées pour déterminer si un empiétement est considérable ou non :

• [54] Le fait que l’empiétement empêcherait « le développement de l’immeuble à son plein potentiel » s’intéresse aux conséquences de l’empiétement plutôt qu’à sa dimension. Cette question est pertinente à l’évaluation du préjudice causé par l’empiétement, mais non pas à son caractère considérable. Il s’agit là de deux critères alternatifs que le professeur Lafond nous invite à ne pas confondre.

La Cour supérieure, dans l’affaire Complex Jean Talon West inc. c. 9033106 Canada inc., 2021 QCCS 497, a une interprétation différente :

• [15] De façon à apprécier si un empiétement est considérable au sens de l’article 992 al.2 C.c.Q., les Tribunaux le comparent à la superficie de l’immeuble qu’il affecte. De façon générale, un empiétement de moins de 10 % de la superficie empiétée sera qualifié de mineur et ne justifiant pas, en l’absence de mauvaise foi, la démolition d’un immeuble[10].

• [16] À la rigueur, un empiétement de moindre importance pourra être jugé considérable s’il occasionne, à titre d’exemple une restriction pertinente à l’usage du terrain, un problème d’écoulement des eaux ou une contravention à la réglementation en matière de zonage. Le Tribunal souligne que ces considérations se rattachent également, sinon davantage, à une autre des trois conditions applicables, soit celle afférente à l’existence d’un préjudice sérieux.

Note de l’auteur : nous privilégions l’interprétation de la Cour d’appel sur la façon d’évaluer le caractère considérable de l’empiétement, car la logique veut que les conséquences de l’empiétement puissent être évaluées indépendamment en application de l’article 992 al. 2 C.c.Q., tel que le rappelle la Cour d’appel dans cette affaire :

• [54] Le fait que l’empiétement empêcherait « le développement de l’immeuble à son plein potentiel » s’intéresse aux conséquences de l’empiétement plutôt qu’à sa dimension. Cette question est pertinente à l’évaluation du préjudice causé par l’empiétement, mais non pas à son caractère considérable. Il s’agit là de deux critères alternatifs que le professeur Lafond nous invite à ne pas confondre.

Comment établit-on la valeur de la parcelle qui subit l’empiétement ?

Normalement, un évaluateur agréé fera cette évaluation à sa juste valeur marchande, et le tribunal décidera quelle est la valeur qu’il retiendra[7].

Comment établit-on l’indemnité pour perte de jouissance temporaire ?

La jurisprudence étudiée ne nous a pas permis de tracer une ligne sur la façon d’évaluer cette indemnité. En effet, c’est une question de faits particuliers à être évaluée par le tribunal.

Quel est le délai pour intenter les recours contre l’empiétement?

Les recours prévus à l’article 992 C.c.Q. se prescrivent par 10 ans, sauf en ce qui concerne la demande d’indemnité, qui se prescrit par 3 ans[8]. Le délai commence à courir « à partir du moment où une partie connaît les éléments essentiels de sa cause d'action »[9]. Ici on pourrait déterminer que le délai commence à courir à compter de la connaissance de l’empiétement.

À distinguer avec ce qui précède, la Cour d’appel, dans l’affaire Groupe François Poirier inc. c. Bibeau, 2021 QCCA 553, indique que l’action en revendication d’un droit de propriété prévue à l’article 953 C.c.Q. est imprescriptible :

• [40] Le droit de propriété ne peut se perdre par non-usage, de sorte que, en principe, l’action en revendication, qui vise à faire reconnaître un tel droit, et par extension, l’action en démolition d’une construction qui empiète, n’est pas soumise à la prescription extinctive. La prescription acquisitive réclamée par un possesseur pourrait cependant faire échec à l’action visant à faire cesser un empiétement. […]

L’atteinte au droit de propriété et la Charte des droits et libertés de la personne

Il ne faut pas oublier que le droit de propriété est un droit fondamental protégé par la Charte des droits et libertés de la personne[10] :

• 6. Toute personne a droit à la jouissance paisible et à la libre disposition de ses biens, sauf dans la mesure prévue par la loi.

• 8. Nul ne peut pénétrer chez autrui ni y prendre quoi que ce soit sans son consentement exprès ou tacite.

Or, dans le cas d’un empiétement de mauvaise foi, les tribunaux pourraient considérer qu’il y a eu atteinte aux droits fondamentaux et accorder des dommages en ce sens, tel que cela a été accordé par la Cour du Québec (division des petites créances) dans l’affaire Bossé c. Weavexx, 2005 CanLII 936.

La garantie légale du vendeur contre les empiétements

Lors de la vente d’un immeuble avec garantie légale, le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que l’immeuble est exempt de tout empiétement fait par lui-même ou de tout empiétement fait par un tiers sur l’immeuble vendu qui aurait été fait à sa connaissance. Ces obligations sont prévues à l’article 1724 du Code civil du Québec :

• 1724. Le vendeur se porte garant envers l’acheteur de tout empiétement exercé par lui-même, à moins qu’il ne l’ait déclaré lors de la vente.
• Il se porte garant, de même, de tout empiétement qu’un tiers aurait, à sa connaissance, commencé d’exercer avant la vente.

Le vendeur sera donc responsable d’un empiétement fait par lui-même sauf s’il a déclaré cet empiétement à l’acheteur lors de la vente.  

Le vendeur peut être également responsable des empiétements des tiers dans les cas suivants :

• Il doit avoir eu connaissance de cet empiétement du tiers ;
• Cet empiétement doit avoir commencé avant la vente de l’immeuble.

Pour pallier les risques d’empiétement, il sera souvent utile qu’une assurance-titre soit contractée en faveur de l’acheteur.

Souvent, le certificat de localisation préparé par un arpenteur-géomètre et fourni avant la vente permet de constater les empiétements exercés et subis.

Conclusion

Bien que touchant une grande partie des propriétaires immobiliers, l’empiétement est souvent un sujet mal compris. En effet, ce n’est pas tous les empiétements qui justifient de demander la démolition des constructions en question. Le Code civil prévoit plusieurs avenues juridiques de solutions, et celles-ci doivent être attentivement étudiées avant de prendre un recours.

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons de contacter nos avocats.

[1] « L’article 992 C.c.Q. ne s’applique qu’aux « constructions », soit aux assemblages ordonnés de matériaux, ce que n’est certainement pas cet amoncellement de pierres simplement poussées dans la pente », Lafantaisie c. Syndicat des copropriétaires Domaine du Sommet, 2017 QCCS 2346, https://canlii.ca/t/h4474.

[2] Voyer c. Laberge, 2020 QCCS 1440, par. 253, https://canlii.ca/t/j7bk5; et Gosselin c. Doiron, 2002 CanLII 38944, par. 17, http://canlii.ca/t/1chxj.

[3] Voir aussi 4466225 Canada inc. c. Simard, 2019 QCCQ 5424, par. 15, https://canlii.ca/t/j2bdm.

[4] Groupe François Poirier inc. c. Bibeau, 2021 QCCA 553, par. 45, en ligne : https://canlii.ca/t/jf5v5

[5] Lizotte Bergeron c. Lamarre, 2011 QCCS 1569, par. 76, https://canlii.ca/t/fkxtv.

[6] Id., par. 75.

[7] Voir Gaudet c. St-Jean, 2007 QCCS 4432, https://canlii.ca/t/1t2jw.

[8] Eaves (Succession de) c. Gestion Cianni inc., 2016 QCCS 2681, par. 42 et ss., https://canlii.ca/t/gs2pz.

[9] Id., par. 48.

[10] RLRQ c C-12, https://canlii.ca/t/6c3nj.