Location à court terme en copropriété : quelles-sont les conséquences possibles pour le copropriétaire fautif ?

Qu’arrive-t-il lorsqu’un copropriétaire loue son unité de copropriété à court terme sur des plates-formes de type « Airbnb » ? Comment le syndicat de copropriété peut empêcher et sanctionner cette situation ? Voici un résumé jurisprudentiel de l’affaire de la Cour supérieure du Québec, Copropriété de Griffin Îlot 10 Résidentiel c. Zhao, 2023 QCCS 1000.

Auteur : M^e Manuel St-Aubin, avocat et associé chez St-Aubin avocats

Date de rédaction : 2023-04

Date de mise à jour : n/a

Clause pénale et condamnation pour dommages : illustration jurisprudentielle

L’affaire Copropriété de Griffin Îlot 10 Résidentiel c. Zhao est une illustration éloquente de ce qui peut se produire lorsqu’un copropriétaire loue son unité en location à court terme en contravention avec le règlement de copropriété.

Dans cette affaire, le syndicat de copropriété recherchait à obtenir une injonction contre une copropriétaire pour que cesse la location à court terme dans son unité, et une condamnation à des dommages de près de 85 000$ (pénalité plus frais et honoraires judiciaires).

Le tribunal rappelle que les copropriétaires ont l’obligation de respecter le règlement de l’immeuble, tel que le prévoit l’article 1063 du Code civil du Québec (C.c.Q.) :

• 1063. Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Dans le règlement de l’immeuble en copropriété, il y avait une disposition empêchant la location des unités à court terme. Constatant les infractions de la copropriétaire fautive, le syndicat de copropriété a transmis des avis d’infraction contenant « des détails comme les dates des infractions, les noms des personnes occupant l’appartement ou des photos témoignant de l’occupation par ces dernières » (par. 74). Un total de 17 avis d’infraction ont été transmis (par. 77).

Toujours en vertu du règlement de l’immeuble, les honoraires de l’avocat du syndicat de copropriété ont été réclamés, et le tribunal a jugé que ceux-ci étaient à la charge de la copropriétaire fautive (par. 79).

Simplement, le tribunal accorde les injonctions contre la copropriétaire et les dommages réclamés en vertu du règlement de l’immeuble, totalisant près de 85 000$.

Cette décision illustre une fois de plus que les tribunaux n’hésitent plus à sanctionner les infractions commises par des copropriétaires au règlement de l’immeuble.

La clause pénale dans la déclaration de copropriété concernant la location à court terme est-elle valide ?

L’affaire Copropriété de Griffin Îlot 10 Résidentiel c. Zhao fait aussi écho aux analyses antérieures des tribunaux concernant les clauses pénales contenues dans le règlement de l’immeuble ou la déclaration de copropriété.

En effet, dans l’affaire Syndicat de copropriété du 186 St-Paul c. Lafrance, 2019 QCCQ 7891 (petites créances), le tribunal devait déterminer si la clause pénale prévue dans la déclaration de copropriété était abusive ou non, et déterminer s’il y avait lieu de réduire le montant réclamé en vertu de la clause pénale.

• Pour en savoir plus lire notre article Clauses pénales dans un contrat : quelle est la limite ?

Le tribunal rappelle qu’une clause pénale est valide en copropriété, et que ce type de clause a « pour but, outre la sanction, de dissuader les copropriétaires de contrevenir à leurs obligations et de décourager la location d’unités via la plateforme Airbnb » (par. 67). Les facteurs mentionnés par le tribunal pour déterminer si la somme réclamée est justifiée ou raisonnable sont, notamment :

• Le caractère dissuasif et proportionnel de la sanction ;
• Si les clauses « prévoient une progression des montants selon le nombre d’infractions » (par. 75), etc.

Au niveau des honoraires extrajudiciaires (frais d’avocats), la Cour du Québec, toujours dans l’affaire Syndicat de copropriété du 186 St-Paul c. Lafrance, juge qu’il est possible de les réclamer si cela est prévu dans la déclaration de copropriété, du moment que ces frais sont raisonnables (par. 79).

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons de contacter un avocat.