Location d’un immeuble avec option d’achat : cadre légal, droits et recours

Auteur : Manuel St-Aubin, avocat

Date de rédaction : mai 2020

1. Location avec option d’achat : principes généraux

Il arrive qu’un vendeur souhaite convenir avec un potentiel acheteur, d’un bail avec option d’achat. Cette formule laisse souvent l’opportunité au locataire d’acheter l’immeuble après être resté un certain temps dans celui-ci à titre de locataire. Souvent, une certaine portion du loyer sera versée comme acompte sur le prix de vente. 

Cependant, en cas de litige entre les parties, la question se pose : sommes-nous en présence d’un bail de logement soumis aux dispositions particulières applicables du Code civil ou non ? Quel est le tribunal compétent pour entendre une demande ?

Nous faisons le point à travers quelques décisions retenues. 

2. Recouvrement de loyer impayé et bail avec option d’achat : exemple

Nous avons retenu sur cette question la décision Jobin Beaupré c. Jobin, 2018 QCRDL 10210^[1].

Pour résumer, cette affaire a commencé à la Régie du logement pour se terminer à la Cour du Québec, à la division des petites créances. 

Dans le cadre d’une demande pour loyers impayés, le juge de la Régie du logement se questionne sur la compétence du tribunal de la Régie pour entendre la cause. 

Les parties avaient convenu d’une entente de location avec option d’achat, dans laquelle le prix de vente de l’immeuble était indiqué ainsi que le loyer mensuel sur une période de 24 mois. L’achat de l’immeuble était prévu à la fin des 24 mois, et s’il n’y avait pas d’achat après ce délai, il y avait renouvellement pour 12 mois jusqu’à achat de l’immeuble^[2]. 

Le loyer convenu était de 1 400,00$ par mois sur lequel une portion de 200,00$ par mois serait reversé au locataire à l’achat à titre de mise de fond^[3]. 

Le juge Forest se demande alors si le contrat entre dans le cadre d’un contrat de louage au sens de l’article 1851 C.c.Q. ou d’une promesse d’achat-vente. 

Le juge, après avoir indiqué que la Régie du logement a compétence pour entendre une demande relative à un bail de logement, se pose la question suivante :

• « Quel est l'acte juridique principal conclu par les parties, et quel en est l'accessoire ? »^[4]

La question fondamentale est donc ici de déterminer la qualification du contrat principal (location avec option d'achat) entre les parties. 

Le tribunal, en analysant la jurisprudence applicable à des cas similaires ainsi que la preuve, en vient à la conclusion que les parties avaient en début de bail l’intention « d'engager un processus qui devait conduire à la vente de la propriété »^[5]. 

Selon le tribunal, le fait que le prix de vente de l’immeuble était clairement indiqué sur un document accompagnant le bail « constitue l’élément essentiel à conclure qu’il s’agit bien d’une vente d’immeuble auquel un contrat de location y avait été annexé »^[6]. 

Le tribunal de la Régie du logement a donc décliné compétence. 

3. L’acompte d’une partie du loyer prévu pour l’achat est-il remboursable ?

En Cour du Québec, dans l’affaire Jobin-Beaupré c. Drolet, 2020 QCCQ 1737^[7], les demandeurs ont réclamé aux défendeurs les loyers impayés en vertu d'un bail avec option d'achat.

À noter que dans cette affaire, le bail en question n’était pas qualifié comme un bail de logement et c’est pour cette raison notamment que les parties se sont adressées à la Cour du Québec et non à la Régie du logement. 

Tel que décrit plus tôt au point 2, le loyer prévu était de 1 400,00$ par mois sur lequel une portion de 200,00$ par mois serait reversé à l’achat en mise de fond. 

Les défendeurs ont tenté de faire valoir que l’acompte de 200,00$ par mois leur revenait vu que la vente de l’immeuble ne s’est pas concrétisée. Rejetant leur prétention, le tribunal, sur cette question, en vient aux conclusions suivantes :  

• [45] L’Entente et le Bail prévoient spécifiquement un loyer de 1 400 $ par mois. La volonté manifeste des parties est celle de permettre aux défendeurs de déduire 200 $ par mois à titre de mise de fonds à l’achat du Jumelé, ce qui en l’espèce ne s’est pas concrétisé. Ainsi, les défendeurs n’ont pas droit à une déduction ni à un remboursement. Ils ont tout simplement payé un loyer de 1 400 $ par mois.

• [46] L’Entente et le Bail ne sont pas ambigus, ils ne requièrent aucune interprétation, les termes sont explicites.

• [47] Ainsi, le rôle du juge, face à un contrat dénué d’ambiguïté, en est un d’application plutôt que d’interprétation. Par conséquent, le recours aux règles d’interprétation des contrats n’est ici ni utile, ni nécessaire.

Le tribunal a donc appliqué le contrat et n’a donc pas fait suite aux prétentions des locataires. 

4. Si le locataire n’achète pas l’immeuble, doit-il quitter les lieux ?

La question se pose dans le cas suivant : qu’arrive-t-il si le locataire qui avait un bail avec option d’achat n’achète pas l’immeuble au moment prévu?

Les tribunaux ont eu à se pencher sur cette question dans ce cas où le locataire n’exerçait pas l’option d’achat qui lui était consentie. Considérant que chaque cas peut apporter des réponses différentes, nous avons choisi de vous résumer certains jugements qui sont à notre avis importants. 

À noter que ces cas statuaient notamment sur la compétence de la Régie du logement pour entendre ces causes.

4.1 Cas no 1 : le locataire doit quitter les lieux s’il n’achète pas l’immeuble

La Cour supérieure du Québec, dans Bédard c. Drolet, 2006 QCCS 3484^[8] fait le point.

Dans cette affaire, les demandeurs souhaitaient obtenir une injonction contre les défendeurs pour obliger ces derniers à quitter les lieux visés par le bail avec option d’achat. 

L’entente prévue est décrite ainsi par le tribunal :

• [7] En vertu de ce bail, monsieur Thomassin et madame Drolet s’engagent à payer à monsieur Bédard un loyer de 1 500 $ par mois, payable le 1er jour de chaque mois. Il est aussi prévu à ce bail qu’il prendra fin le 31 décembre 2005 « ou si le locataire fait défaut de payer un (1) mois de loyer ». Par ce bail et option d’achat, monsieur Thomassin et madame Drolet se voient aussi offrir la possibilité d’acheter cet immeuble dont le prix de vente sera de 200 000 $, moins une fraction du prix de chaque loyer payé, soit 850 $ par mois multiplié par autant de mois pour un maximum de 12 mois, payable comptant lors de la signature de l’acte de vente.

• [8] Il est aussi prévu que ce prix de vente est valable si l’achat est payé avant le 31 décembre 2005. Par ailleurs, si la vente n’a pas lieu, le contrat prévoit à la clause « Prix »:

• « La présente option prenant fin le 31 décembre 2005, si la vente n’a pas lieu, le bail prendra fin immédiatement et la présente option sera nulle et non avenue.

• Le locateur remettra au locataire une somme de quatre mille huit cents (4 800 $) de capital, conservant le résidu des loyers et du paiement à titre de dommages et intérêts. »

• [9] Enfin, il est aussi prévu que si la vente a lieu, le contrat devra être signé le ou avant le 31 décembre 2005 devant le notaire de l’acheteur.

À la fin du bail, l’immeuble n’a finalement pas été acheté par les locataires et ces derniers ont continué à habiter dans les lieux^[9]. 

Le locateur a donc par la suite transmis une mise en demeure demandant aux « locataires » de quitter les lieux. 

Le tribunal, se prononçant sur sa compétence pour entendre l’affaire, se pose la question s’il est devant une « option d’achat avec bail d’occupation pendant une année »^[10] ou d’un bail d’un logement. 

L’analyse et la conclusion du tribunal sont claires et se lisent ainsi : 

• [22] Ces particularités relatives à l’option d’achat et incluses au bail de location, confèrent un statut particulier à ce contrat et s’expliquent par le fait que le locateur loue son immeuble en vue de le vendre. C’est pourquoi, il prend soin de le louer à un acheteur éventuel et sérieux, en exigeant de celui-ci un prix de location plus élevé dont une partie pourra servir au paiement du capital et en prévoyant une durée limitée au bail, par l’ajout d’une clause qui y met fin immédiatement si la vente n’a pas lieu avant l’expiration de celui-ci. Le locateur peut ainsi tenter sa chance auprès d’un autre acheteur potentiel.

• [23] Le Tribunal est d’avis qu’un tel contrat, en raison de ses particularités, ne constitue pas un bail de logement et n’est pas assujetti aux dispositions du Code civil du Québec applicables à un tel bail.

• [24] En conséquence, le présent litige relatif à l’interprétation du contrat qui lie les parties relève donc de la compétence de la Cour supérieure et non de la Régie du logement.

Il est important ici de préciser que le contrat ne prévoyait pas de renouvellement après le terme si les locataires n’achetaient pas l’immeuble. Une des clauses se lisait ainsi :

• […] « La présente option prenant fin le 31 décembre 2005, si la vente n’a pas lieu, le bail prendra fin immédiatement et la présente option sera nulle et non avenue »^[11] […]. 

Dans ce cas, le tribunal a ordonné aux défendeurs de quitter les lieux. 

4.2 Cas no 2 : le locataire pourrait rester dans le logement

La Cour du Québec a entendu l’affaire Mohamadi c. Chamoun, 2015 QCCQ 13219^[12] suivant une décision de la Régie du logement dans laquelle le demandeur demandait la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et le recouvrement de loyers impayés. 

Les parties étaient liées par un bail de 11 mois et les locataires bénéficiaient d’une option d’achat du logement occupé à la fin du bai^[13]. 

Les locataires n’ont pas levé l’option d’achat, de sorte qu’ils n’ont finalement pas acheté le logement occupé^[14]. 

La Cour décrit la situation ainsi :

• [23] En dépit de la caducité du Purchase Option Agreement, les parties ont convenu à partir du 1^er novembre 2013, du moins tacitement, que l’occupation des lieux par le Requérant serait régie par les termes convenus au Bail, si bien que l’Intimé a entrepris à l’automne 2014, un premier recours devant la Régie du logement contre le Requérant en recouvrement de loyer.

Dans le but de distinguer le dossier avec d’autres cas (dont notamment le cas no 1 à l’étude ici), le tribunal fait état des particularités suivantes : 

• [29] Il n’est, par exemple, ici pas question d’un loyer fixé à un montant dont une partie sera, le cas échéant, affectée au prix de vente.

• [30] Nous ne retrouvons pas non plus de clauses de fin de Bail ou d’accès aux lieux loués qui tendent à établir que l’immeuble est loué en vue de le vendre.

• [31] Il y a aussi dans le présent dossier, contrairement à ce que l'on retrouve dans l’affaire Bédard précitée, deux contrats distincts, soit un Bail[13] et le Purchase Option Agreement[14].

• [32] Seul le Purchase Option Agreement réfère au Bail.

• [33] Le Bail ne contient, quant à lui, aucune référence au Purchase Option Agreement.

Le tribunal conclut ainsi à la reconduction tacite du bail :

• [37] En effet, le Purchase Option Agreement n’a pas été prolongé ou renouvelé de quelque manière que ce soit, et bien qu’il soit devenu caduc le 29 novembre 2013, l’Intimé n’a jamais exigé que le Requérant quitte les lieux.

• [38] Au contraire, les parties ont convenu de reconduire tacitement le bail intervenu entre eux le 30 novembre 2012.

Ayant eu reconduction tacite du bail après l’expiration du délai pour lever l’option d’achat, le locataire habitait les lieux à titre de locataire selon le tribunal^[15]. Il nous apparaît également pertinent de reproduire le passage suivant :

• [41] En d’autres mots, bien que le Purchase Option Agreement ait pu, pour une période de temps, constituer le contrat principal liant les parties, il n’est plus d’aucune application dans le litige qui les occupe aujourd’hui. Il n’est en effet plus le contrat devant gouverner les droits et obligations des parties dans le cadre du recours institué par l’Intimée devant la Régie du logement. 

La relation contractuelle après la fin du délai pour lever l’option était donc une relation locateur-locataire, donc un bail de logement entrant dans le champ de compétence de la Régie du logement.  

Le tribunal de la Régie du logement était donc, de l’avis de la Cour du Québec dans cette affaire, compétente pour entendre la demande du propriétaire pour résiliation de bail, expulsion du locataire et recouvrement de loyers impayés. 

Nous comprenons de cette décision que le bail, ayant été reconduit tacitement ici, de sorte que le locataire, qui n’était initialement pas visé par les protections de la loi en matière de bail de logement avant la date limite du bail initial et de levée de l’option d’achat, était visé par ces protection suivant la reconduction. 

Le locataire aurait donc eu dans une telle situation notamment les droits relatifs au maintien dans les lieux. 

5. Si le locataire décide de ne pas exercer l’option d’achat avant la fin du délai ?

La question a été soulevée par la Régie du logement dans l’affaire Ullah c. Groupe Nomade 9225-9605 Québec Inc.^[16]

Dans cette affaire, la locataire « demande une diminution du loyer payable mensuellement d’un montant de 500 $ par mois et le remboursement d’un dépôt au montant de 5 000 $ exigé lors de la signature du bail »^[17].

Ici, les parties avaient convenu d’une promesse de location dans laquelle étaient prévues des clauses pour l’achat du logement^[18]. Par la suite les parties ont signé un bail de logement sur le formulaire type de la Régie du logement^[19], qui référait à l’application des clauses de la promesse de location. 

La locataire, dans cette affaire, a convenu qu’elle n’allait pas exercer l’option d’achat et qu’elle quitterait les lieux à la fin du bail^[20]. 

Citant plusieurs décisions jurisprudentielles, nous comprenons que le tribunal en vient à la conclusion que du fait que l’option d’achat soit devenue caduque, le bail consenti est devenu un bail de logement soumis à la compétence de la Régie du logement^[21], et ce, même si la date limite de levée de l'option n'était pas arrivée.

C’est ainsi que la Régie du logement s’est déclaré compétente pour entendre cette affaire. 

6. En bref, à retenir

Afin d’éviter des problèmes au niveau de l’interprétation des contrats et de la compétence des tribunaux, il est primordial d’avoir des clauses claires, nettes et précises dans un contrat de location avec option d’achat. 

En cas de problème, il est important, dans le cadre d’un bail avec option d’achat, de déterminer quel est le cadre juridique d’application de celui-ci avant d’intenter un recours. 

À noter que l’interprétation ou l’application du contrat s’apparentant à un contrat de location avec option d’achat variera selon les faits de chaque dossier et les clauses particulières du contrat. Il est donc important avant tout de lire le contrat et de vous référer à un avocat, le cas échéant. 

AVIS : Les informations de cet article sont d’ordre général et ne constituent en aucun cas un avis, conseil juridique ou reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique, contactez un avocat.

^[1] http://canlii.ca/t/hr9z4. 

^[2] Jobin Beaupré c. Jobin, préc. note 1, par. 7. 

^[3] Id., par. 7. 

^[4] Id., par. 9. 

^[5] Id., par. 13. 

^[6] Id., par. 14. 

^[7] http://canlii.ca/t/j756m. 

^[8] http://canlii.ca/t/1nqf1. 

^[9] Bédard c. Drolet, 2006 QCCS 3484, par. 10. 

^[10] Id. par. 18. 

^[11] Bédard c. Drolet, 2006 QCCS 3484, par. 27. 

^[12] http://canlii.ca/t/gmvxr. 

^[13] Mohamadi c. Chamoun, préc. note 11, par. 20. 

^[14] Id., par. 21. 

^[15] Id., par. 39. 

^[16] 2016 CanLII 115590 (QC RDL) : http://canlii.ca/t/hjvsk.

^[17] Id, par. 13. 

^[18] Id, par. 2 et 3. 

^[19] Id, par. 4. 

^[20] Id, par. 21. 

^[21] Id, voir par. 26-32.