L’usufruit : notions juridiques essentielles

L’usufruit est une notion juridique peu connue, mais qui se retrouve parfois dans le cadre de successions, en immobilier, et dans certains autres cas particuliers. Il est important de comprendre l’implication des règles mises en place par le Code civil du Québec afin de ne pas confondre l’usufruit avec une autre forme juridique, par exemple le bail.

Auteur : M^e Manuel St-Aubin, avocat et associé chez St-Aubin avocats

Date de rédaction : 2023-10

Date de mise à jour : n/a

1. Qu’est-ce que l’usufruit ?

Tel que le Code civil du Québec l’indique très bien, l’usufruit est un démembrement du droit de propriété et constitue un droit réel, comme c’est le cas pour l’usage, la servitude et l’emphytéose (art. 1119 C.c.Q.).

Comme l’indique la Cour supérieure du Québec dans l’affaire Fondation internationale Azzahra inc. c. Ville de Montréal 2018 QCCS 1891 , « le droit de propriété est défini aux articles 947, 949 C.c.Q. Il comporte trois éléments : l’usus (droit d’user), le fructus (droit d’en jouir et d’en percevoir les fruits) et l’abusus (droit de disposer librement et complètement du bien) » (par. 58). L’usufruit comporte donc l’usus et le fructus.

L’usufruit est un droit d’usage et de jouissance que détient l’usufruitier sur un bien dont il n’est pas propriétaire. À noter que l’usufruit peut toucher autant les biens meubles que les immeubles. C’est un outil juridique souvent présent dans les successions, permettant à une personne de jouir d’un bien tout en laissant la propriété de ce même bien à d’autres héritiers. L’exemple fréquent est de laisser l’usufruit des biens du défunt au conjoint survivant alors que la propriété est léguée à d’autres (aux enfants par exemple). Autre exemple, une personne pourrait être usufruitier d’une terre agricole dont elle n’est pas propriétaire, ce qui pourrait lui donner le droit de cultiver (l’usage) et de garder pour lui les récoltes (les fruits) et revenus.

Plus simplement, l’usufruit permet à celui qui en bénéficie de récolter les revenus d’un bien, par exemple en immobilier, l’usufruitier pourrait récolter les loyers.

L’usufruit peut être constitué ainsi :

• Par contrat ou par donation ;
• Par un testament ;
• Par prescription acquisitive de 10 ans (2910 et 2917 C.c.Q.) ;

Évidemment, le Code civil du Québec encadre largement les droits et obligations relatifs à l’usufruit, mais il est toujours primordial de se rapporter en premier lieu à l’acte constituant l’usufruit afin d’identifier les particularités de l’entente. L’acte constituant l’usufruit pourrait prévoir des droits et obligations autres que ce qui est prévu au Code civil.

Pour qu’il y ait usufruit, les éléments suivants doivent être rencontrés :

• Un droit d’user et de jouir d’un bien et d’en conserver la substance (art. 1120 C.c.Q.);
• Ce droit doit être exercé sur un bien dont il n’est pas propriétaire (art. 1120 C.c.Q.);
• L’usufruit doit être établit par contrat, testament, par la loi ou par jugement (art. 1121 C.c.Q.) ;
• L’usufruit peut être établi pour un ou plusieurs usufruitier et ces derniers doivent exister au moment de l’ouverture de l’usufruit (art. 1122 C.c.Q.);
• L’usufruit doit être d’une durée maximale de 100 ans (art. 1123 C.c.Q.) ;
  • Si le terme de l’usufruit n’est pas fixé, le terme est à vie (viager) pour une personne physique ou de 30 ans pour une personne morale (1123 al. 2 C.c.Q.) ;

L’usufruit n’est pas un sujet souvent abordé en droit, tel que le mentionne le juge Dallaire j.c.s. dans l’affaire Fondation internationale Azzahra inc. c. Ville de Montréal 2018 QCCS 1891:

• [3] La question soumise est très intéressante, car contrairement aux auteurs, les tribunaux se prononcent rarement sur ces matières, et lorsqu’ils le font, c’est dans le contexte où l’un des conjoints laisse à sa tendre moitié le droit de jouir exclusivement d’un bien jusqu’à son décès pour que les différentes composantes du droit de propriété soient ensuite réunies entre les mains des héritiers du nu-propriétaire, qui se trouvent souvent être ses enfants.

2. Les droits que donnent l’usufruit à celui qui en bénéficie (l’usufruitier)

Tel que décrit ci-dessus, l’usufruit accorde à l’usufruitier l’usage et la jouissance d’un bien et de tout ce qui s’unit ou s’incorpore naturellement à celui-ci (art. 1124 C.c.Q.). Ainsi, l’usufruitier peut s’approprier les fruits et revenus que produit le bien (art. 1126 C.c.Q.). Un exemple éloquent est celui de l’usage d’une terre agricole. Si un usufruit grève une terre agricole, l’usufruiter peut par exemple cultiver et garder pour lui le produit des récoltes, même s’il n’est pas propriétaire de la terre. Autre exemple : l’usufruit d’un immeuble à revenu pourrait permettre à l’usufruitier de recevoir les paiements de loyer.

Celui qui est propriétaire du bien sur lequel un droit d’usufruit est en vigueur est appelé le « nu-propriétaire ». Le propriétaire de ce bien est ainsi dépouillé de l’usage et des fruits générés par le bien, mais pas nécessairement de son droit de le surveiller, de le vendre ou de l’améliorer.

3. Obligations du propriétaire du bien grevé d’usufruit (nu-propriétaire)

Le nu-propriétaire ne peut empêcher l’exercice de l’usufruit. À défaut, l’usufruitier peut exiger le respect de ses droits (art. 1125 al. 1 C.c.Q.).

4. Obligations de celui qui bénéficie de l’usufruit (l’usufruitier)

L’usufruitier a, envers le nu-propriétaire, plusieurs obligations tirées du Code civil du Québec, dont notamment :

• Si l’usufruitier a usé ou disposé des biens qui se consomment (par exemple des fruits, sans mauvais jeu de mot, ou des vêtements) et qui sont compris dans l’usufruit, il doit rendre au nu-propriétaire des biens semblables de la même quantité et qualité à la fin de l’usufruit, et si cela est impossible, payer la valeur de ces biens au nu-propriétaire (art. 1127 C.c.Q.) ;
• Si l’usufruitier dispose de biens qui se détériorent rapidement de par leur usage (par exemple des vêtements), il doit rendre l’équivalent de la valeur de ces biens au nu-propriétaire, et cette valeur est évaluée au moment où ces biens ont été disposés (art. 1128 C.c.Q.) ;

Outre ces obligations précitées, l’usufruitier a ces autres obligations qui suivent.

a) Obligation de faire l’inventaire

Avant que le bien faisant l’objet de l’usufruit ne soit délivré à l’usufruitier (art. 1143 C.c.Q), ce dernier doit faire à ses frais un inventaire des biens qui sont soumis à l’usufruit si celui qui a constitué l’usufruit n’a pas déjà fait l’inventaire (art. 1142 al. 1 C.c.Q.)[1].

L’inventaire « doit comprendre l’énumération fidèle et exacte de tous les biens » qui font l’objet de l’usufruit, et en vertu de l’article 1326 C.c.Q., comprendre notamment ce qui suit :

• « La désignation des immeubles et la description des meubles, avec indication de leur valeur et, s’il s’agit d’une universalité de biens meubles, une identification suffisante de cette universalité » ;
• « La désignation des espèces en numéraire et des autres valeurs » ;
• « L’énumération des documents de valeur » ;

Cet inventaire est fait par un acte notarié ou signé en présence de deux témoins (art. 1327 C.c.Q.).

Une copie de l’inventaire doit être remis au nu-propriétaire (art. 1142 al. 2 C.c.Q.).

Si l’usufruitier, sans justification, ne fait pas son inventaire ou ne fournit pas de sûreté selon l’art. 1144 C.c.Q., cela le privera « de son droit aux fruits et revenus, à compter de l’ouverture de l’usufruit jusqu’à l’exécution de son obligation » (art. 1146 C.c.Q.).

b) Obligation de souscrire une assurance ou une sûreté

i) L’assurance pour couvrir les obligations de l’usufruitier

À moins que l’usufruitier en soit dispensé, « l’usufruitier doit, dans les 60 jours de l’ouverture de l’usufruit, souscrire une assurance ou fournir au nu-propriétaire une autre sûreté garantissant l’exécution de ses obligations » tel que l’indique l’article 1144 du C.c.Q. À titre d’exemple, outre une assurance, une sûreté pourrait être un cautionnement.

À défaut d’avoir cette assurance ou cette sûreté, le nu-propriétaire peut mettre sous séquestre les biens compris dans l’usufruit, et pourrait ainsi administrer « les sommes comprises dans l’usufruit et celles qui proviennent de la vente des biens susceptibles de dépérissement » (art. 1145 C.c.Q.).

Tant que le défaut de fournir la sûreté perdure, l’usufruitier se verra retiré « de son droit aux fruits et revenus, à compter de l’ouverture de l’usufruit jusqu’à l’exécution de son obligation » (art. 1146 C.c.Q.).

ii) L’assurance des biens compris dans l’usufruit

Sauf s’il en est dispensé dans l’acte d’usufruit[2], l’usufruitier doit assurer les biens compris dans l’usufruit contre les risques comme le vol et l’incendie et payer les primes d’assurance (art. 1148 C.c.Q.)[3].

S’il survient un sinistre causant la perte de biens compris dans l’usufruit, c’est l’usufruitier qui reçoit l’indemnité de l’assureur, mais il doit « employer l’indemnité à la réparation du bien, sauf en cas de perte totale, où il peut jouir de l’indemnité » (art. 1149 C.c.Q.).

c) Obligation d’entretien et de réparation

L’usufruitier est responsable à ses frais de l’entretien des biens compris dans l’usufruit et donc n’est pas responsable des réparations majeures (art. 1151 C.c.Q.). Si des réparations majeures sont nécessaires, l’usufruitier doit en aviser le nu-propriétaire qui peut choisir de les faire ou pas (art. 1153 C.c.Q.).

L’usufruitier sera uniquement responsable des réparations majeures si ces réparations sont causées par la faute de l’usufruitier, notamment de par son défaut de faire les réparations d’entretien (art. 1151 C.c.Q.). Il est à noter cependant que ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire « sont tenus de remplacer ce qui est tombé de vétusté » (art. 1160 al. 1 C.c.Q.).

Quant à savoir ce qu’est une « réparation majeure », le Code civil précise à l’article 1152 en quoi cela consiste :

• 1152. Les réparations majeures sont celles qui portent sur une partie importante du bien et nécessitent une dépense exceptionnelle, comme celles relatives aux poutres et aux murs portants, au remplacement des couvertures, aux murs de soutènement, aux systèmes de chauffage, d’électricité ou de plomberie ou aux systèmes électroniques et, à l’égard d’un meuble, aux pièces motrices ou à l’enveloppe du bien.

Il est important de noter que ce n’est pas parce que l’usufruitier n’est pas responsable des réparations majeures que c’est de la responsabilité du nu-propriétaire. En effet, le nu-propriétaire n’est pas obligé de faire ces réparations. Par contre, si l’usufruitier fait lui-même ces réparations, il peut s’en faire rembourser les coûts à la fin de l’usufruit (art. 1153 al. 2 C.c.Q.).

Si l’usufruitier ne fait pas les réparations d’entretien, le nu-propriétaire peut notamment le forcer à faire ses réparations ou les faire faire lui-même aux frais de l’usufruitier. L’usufruitier s’expose également à la l’extinction de son droit d’usufruit (art. 1168 C.c.Q.).

d) Obligation d’assumer les charges

L’usufruitier doit assumer les « charges ordinaires grevant le bien soumis à son droit et [l]es autres charges normalement payées avec les revenus » (art. 1154 al. 1 C.c.Q.).

L’usufruitier est aussi tenu d’assumer les « charges extraordinaires, lorsqu’elles sont payables par versements périodiques échelonnés sur plusieurs années » (art. 1154 al. 2 C.c.Q.).

i) Qu’est-ce qu’une charge ordinaire ?

Les charges ordinaires sont, par exemple, les suivantes :

• Les taxes foncières, municipales et scolaires[4] ;
• Charges reliées à l’entretien (par ex. chauffage, électricité, frais d’administration, etc.) ;
• Etc.

ii) Qu’est-ce qu’une charge extraordinaire ?

Il n’y a pas de définition précise de ce qu’est une « charge extraordinaire » au Code civil.

L’auteur Pierre-Claude Lafond, dans son ouvrage Précis du droit des biens^[5], apporte une certaine définition :

• Ce sont des charges temporaires qui cessent quand le projet de construction ou de réparation est entièrement payé. Ainsi en est-il des taxes spéciales (taxes d’amélioration locale ou de secteur) pour la construction ou la réfection d’une église, de rues, de trottoirs, de canalisations ou d’autres travaux publics. Elles sont dites extraordinaires, car un Immeuble peut être plusieurs années sans en être frappé. [...]

e) Obligation d’assumer les charges relatives à la succession

Il arrivera que l’usufruit soit constitué dans un testament. Ainsi, l’usufruitier pourrait être tenu de plusieurs obligations particulières.

Si l’usufruitier est usufruitier à titre universel (c’est-à-dire de tous les biens de la succession), il est tenu avec le nu-propriétaire au paiement des dettes de la succession en proportion de leurs parts respectives dans la succession (art. 824 et 1156 C.c.Q.). « Le nu-propriétaire est tenu du capital et l’usufruitier des intérêts » (art. 1156 al. 2 C.c.Q.).

Si l’usufruitier à titre universel ne paye pas sa part des dettes de la succession, « le nu-propriétaire peut faire vendre, jusqu’à concurrence du montant des dettes, les biens soumis à l’usufruit ou les payer lui-même; en ce cas, l’usufruitier lui verse, pendant la durée de l’usufruit, des intérêts sur la somme payée » (art. 1157 al. 2 C.c.Q.).

f) Obligation de prévenir le nu-propriétaire

Le Code civil prévoit que « l’usufruitier doit prévenir le nu-propriétaire de toute usurpation commise par un tiers sur le bien ou de toute autre atteinte aux droits du nu-propriétaire, faute de quoi il est responsable de tous les dommages qui peuvent en résulter, comme il le serait de dégradations commises par lui-même » (art. 1159 C.c.Q.).

g) Obligations à la fin de l’usufruit

À la fin de l’usufruit, l’usufruitier a les obligations suivantes envers le nu-propriétaire :

• Rendre « au nu-propriétaire, dans l’état où il se trouve, le bien sur lequel porte son usufruit » (art. 1167 al. 1 C.c.Q.) ;
• Répondre « de la perte survenue par sa faute ou ne résultant pas de l’usage normal du bien » (art. 1167 al. 2 C.c.Q.) ;
• Faire une reddition de compte (dresser un bilan, prévoir la répartition des revenus, calculer les indemnités, le remboursement des dépenses, etc.)[6].

5. Fin de l’usufruit

Il est à noter que la vente du bien qui fait l’objet de l’usufruit ne met pas fin aux droits de l’usufruitier (art. 1125 C.c.Q.). L’usufruit suit donc le bien malgré la vente, et un nouveau propriétaire sera tenu de respecter l’usufruit.

Autrement, tel que le prévoit l’article 1162 du Code civil du Québec, l’usufruit s’éteint notamment :

• « 1°  Par l’arrivée du terme;
• 2°  Par le décès de l’usufruitier ou par la dissolution de la personne morale;
• 3°  Par la réunion des qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire dans la même personne, sous réserve des droits des tiers;
• 4°  Par la déchéance du droit, son abandon ou sa conversion en rente;
• 5°  Par le non-usage pendant 10 ans ».

D’autres causes peuvent mettre fin à l’usufruit :

• S’il y a perte totale du bien qui fait l’objet de l’usufruit, « sauf si le bien est assuré par l’usufruitier » (art. 1163 al. 1 C.c.Q.) ;
• L’usufruit qui a été accordé « jusqu’à ce qu’un tiers ait atteint un âge déterminé dure jusqu’à cette date » (art. 1165 C.c.Q.), par exemple si l’usufruit a été accordé jusqu’à temps qu’une autre personne ait atteint l’âge de la majorité. Ainsi, à l’arrivée de cette date, l’usufruit prend fin ;
• Si l’usufruit a été « créé au bénéfice de plusieurs usufruitiers successifs prend fin avec le décès du dernier usufruitier ou avec la dissolution de la dernière personne morale » (art. 1166 al. 1 C.c.Q.) ;
• Sur demande du nu-propriétaire au tribunal, par la déchéance du droit de l’usufruitier, si ce dernier « abuse de sa jouissance, […] commet des dégradations sur le bien ou le laisse dépérir ou qui, de toute autre façon, met en danger les droits du nu-propriétaire » (art. 1168 C.c.Q.) ;
• Si l’usufruitier abandonne tout ou une partie de son droit à titre d’usufruitier (art. 1169 C.c.Q.)[7].

6. Conclusion

Il est important de rappeler que l’usufruit est un démembrement du droit de propriété, et donc un droit réel, ce qui distingue en droit le bail de l’usufruit.

Devant une situation factuelle et juridique donnée, il faut bien comprendre quels sont les droits en cause, et de se rapporter principalement à l’acte qui a constitué l’usufruit pour bien connaitre les droits et obligations de chacun.

Certaines questions complexes peuvent survenir, souvent dans le cadre de successions ou de fiscalité, lorsqu’il est question d’usufruit ou d’usage. Il est alors impératif de consulter un conseiller juridique compétent à cet égard.

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons de contacter un avocat.

[1] À noter que si l’usufruit est successif, il ne peut pas y avoir de dispense pour l’usufruitier de faire l’inventaire selon l’article 1142 al.2 C.c.Q.

[2] Art. 1160 al. 2 C.c.Q. À noter que si l’usufruitier est dispensé d’assurer le bien « n’est pas tenu de remplacer ou de payer la valeur du bien qui périt par force majeure » (art. 1160 al. 2 C.c.Q.).

[3] L’usufruitier est « dispensé de cette obligation si la prime d’assurance est trop élevée par rapport aux risques » selon l’art. 1148 C.c.Q..

[4] Vachon (Succession de) c. Collard, 2010 QCCQ 8761, par. 11; Ferland (Succession de Ferland) c. Albert, 2019 QCCS 98, par. 115.

^[5] Pierre-Claude Lafond, Précis du droit de biens, 2^e éd., Montréal, Les Éditions Thémis, 2007, n° 1908-1910 et n° 1922.

[6] Pierre-Claude Lafond, Précis du droit de biens, 2^e éd., Montréal, Les Éditions Thémis, 2007, n° 1852.

[7] Voir à cet effet Balej c. Axem investissement inc., 2022 QCCS 505, https://canlii.ca/t/jmhb3.