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Maisons centenaires : l’acheteur prudent et diligent et les vices cachés – rappel jurisprudentiel

L’achat d’un immeuble centenaire comporte son lot de risques, d’où l’importance pour l’acheteur d’un tel immeuble de faire les vérifications diligentes qui s’imposent. Dans le jugement rendu le 1er juin 2020 intitulé Friedman c. Shnirelman, 2020 QCCS 1814, le juge Claude Dallaire de la Cour supérieure du Québec revient sur les notions particulières applicables en matière de prudence et diligente dans l’achat d’un immeuble centenaire. 

Résumé des faits

Nous résumerons les éléments de la décision que nous jugeons pratiques pour la compréhension du présent article, mais nous vous référons au jugement Friedman c. Shnirelman qui est éloquent sur plusieurs aspects. 

Dans cette affaire, l’acheteur de l’immeuble poursuit les vendeurs pour des vices cachés allégués sur les fondations car « les fondations de l’immeuble étaient rendues à la fin de leur vie utile et devaient être remplacées à grands frais »[1]. Il réclame donc aux vendeurs le coût de remplacement de la fondation de l’immeuble. À noter que la demande du demandeur a été rejetée. 

L’acheteur, dans le processus menant à la vente, a renoncé à la garantie légale de qualité contre les vices cachés et a renoncé à faire inspecter l’immeuble[2].

L’acheteur allègue notamment que les vendeurs étaient « informés du coût estimé de remplacement des fondations de leur immeuble, lors de discussions avec un autre acheteur, mais n’[avaient] pas communiqué cette information au demandeur »[3].

L’immeuble en cause est une maison centenaire située dans le quartier Notre-Dame-de-Grâce à Montréal. L’acheteur est ingénieur électrique et son épouse est courtière immobilière d’expérience[4].

Un rapport d’inspection sur l’immeuble avait été préparé environs un an avant la vente de l’immeuble pour les vendeurs. Dans ce rapport, il était recommandé « de vérifier l’état des fondations de cet immeuble plus en profondeur »[5]. L’acheteur, après avoir pris connaissance du rapport, n’a pas suivi les recommandations de celui-ci. 

Retour sur la vente sans garantie légale

Dans l’affaire Friedman c. Shnirelman, 2020 QCCS 1814, la vente a été faite sans garantie légale. Sur la notion de vente sans garantie légale, le juge Dallaire énonce ceci :

  • [100] A priori, il n’y a rien d’illégal à convenir d’une telle renonciation. Cependant, pour que sa décision de renoncer soit reconnue comme étant valide, il faut que l’acheteur ait un consentement éclairé.
  • [101] Le vendeur ne doit donc pas cacher d’information pertinente et importante (faute d’omission) à l’acheteur, et il doit encore moins lui représenter des faits susceptibles d’induire un faux sentiment de sécurité susceptible d’inciter ce dernier à renoncer à la garantie (faute d’action) ou à lui faire payer plus cher que ce que l’immeuble vaut, si l’on tient compte de ses réelles caractéristiques plutôt que celles que le vendeur tente de lui attribuer.
  • […]
  • [103] Mais lorsque le vendeur n’est pas transparent ou qu’il pousse l’audace jusqu’à présenter l’immeuble de manière beaucoup plus favorable que ce qu’il sait être[47], que la fausseté de ses représentations est démontrée, et que l’on peut conclure qu’il a agi de manière à forcer la vente pour se débarrasser de l’immeuble ou de manière à se ménager un profit plus intéressant que celui qu’il aurait eu doit d’obtenir, l’acheteur qui a ainsi été incité à renoncer à la garantie légale a une chance de la faire renaître, pour obtenir la nullité de la transaction ou la réduction du prix convenu[48].
  • [104] Les omissions, propos faussement rassurants et les gestes délibérés du vendeur qui affectent le consentement de l’acheteur lors de la transaction, peuvent aussi mener à l’octroi de dommages et intérêts, pour compenser les troubles et inconvénients subis par l’acheteur ainsi berné, en sus des autres dommages pécuniaires destinés à compenser les coûts engendrés pour réparer les problèmes subis.
  • [105] Cela dit, c’est à l’acheteur qui prétend avoir été lésé par le vendeur, de démontrer que ce sont les omissions, déclarations, ou les faits et gestes de ce dernier qui sont directement à l’origine des dommages réclamés.

Autrement dit, il est possible de procéder à une telle vente, mais le vendeur ne doit pas induire en erreur l’acheteur. Autrement, l’acheteur, induit en erreur par son vendeur, pourrait se prévaloir de la garantie légale de qualité. 

Le devoir d’enquête et l’obligation de prudence de l’acheteur

La notion de l’acheteur « prudent et diligent » revient presque toujours dans les recours en vices cachés. Il faut normalement se demander si, dans le cadre de l’achat de l’immeuble, l’acheteur a été prudent et diligent. 

Pour être qualifié d’acheteur prudent et diligent, le juge Dallaire dans Friedman c. Shnirelman, énonce ceci :

  • [115] Pour être qualifié de prudent et de diligent, l’acheteur doit avoir fait tout en son possible, pour apprécier l’état du bien, avant l’achat. Son examen doit être sérieux, Il doit correspondre à celui d’une personne raisonnable, placée dans les mêmes circonstances que cet acheteur.

Au contraire, l’acheteur ne pourrait être prudent et diligent si nous sommes notamment en présence des circonstances suivantes telles que décrites dans le jugement précité :

  • [116] La simple possibilité que l’acheteur puisse découvrir la présence d’un vice, et qu’il ne saisisse pas l’opportunité, peut faire de lui un acheteur insouciant. Dans un tel cas, son insouciance ne réussira pas à transformer un vice qui était apparent, en vice caché. L’acheteur doit donc être à l’affût d’indices « pouvant laisser soupçonner un vice » et être plus méfiant que moins[52].  
  • […]
  • [119] Si l’acheteur s’est contenté de visites sommaires et superficielles et qu’il n’a pas examiné le bien attentivement et complètement, les tribunaux n’hésitent pas à lui refuser les bienfaits de la garantie légale prévue à l’article 1726 C.c.Q., et surtout, lorsqu’il a déjà renoncé au bénéfice de cette garantie.

Pour analyser le caractère prudent et diligent de l’acheteur, les tribunaux analysent souvent les caractéristiques personnelles propres de l’acheteur et les circonstances de chaque dossier.

Voici un exemple des circonstances analysées pour déterminer la prudence et la diligence de l’acheteur, tel qu’énoncées dans Friedman c. Shnirelman[6]:

  • Niveau d’éducation de l’acheteur;
  • Type d’emploi de l’acheteur;
  • Expérience préalable de l’acheteur dans une transaction immobilière;
  • L’âge de l’immeuble;
  • Ce qui explique la fixation du prix de vente;
  • La manière dont les négociations ont eu lieu;
  • Le prix convenu;
  • La nature du vice allégué. 

Le juge Dallaire nous indique ensuite le test juridique applicable :

  • [121] […] l’appréciation est faite sous l’angle d’une personne raisonnable possédant les mêmes caractéristiques que celles dont la conduite est évaluée, et qui est placée dans les mêmes circonstances qu’elle. Exiger le même degré de diligence d’un profane que d’un spécialiste dans le domaine immobilier, et vice versa, ne serait donc pas logique.

Plus particulièrement, dans l’affaire Friedman c. Shnirelman, l’acheteur avait les caractéristiques suivantes :

  • Il était ingénieur électrique;
  • Son épouse était courtière immobilière d’expérience, elle a conseillé son mari et a agi à titre de courtière dans le processus d’acquisition de l’immeuble.

La construction de l’immeuble résidentiel en cause remonte à 1920, ses fondations n’ont jamais été remplacées et sont rendues à la fin de leur vie utile[7].

Après avoir fait état des circonstances particulières du dossier, la Cour conclut que l’acheteur n’a pas fait preuve de prudence et de diligence dans l’achat de l’immeuble, car il aurait dû être plus vigilant, notamment par rapport à la recommandation de faire inspecter les fondations présente dans le rapport d’inspection[8].

Vu les qualifications de l’acheteur et surtout des qualifications de son épouse (courtière immobilière), il devait faire des investigations plus poussées sur l’immeuble. Concernant la courtière, le tribunal souligne qu’« elle devait à tout le moins connaître la réalité voulant que les fondations d’un immeuble ne sont pas éternelles et qu’elles se dégradent, au fil du temps, et du mauvais temps »[9].

Finalement, l’acheteur a fait preuve de trop d’empressement pour acquérir l’immeuble selon le tribunal[10]

L’obligation de prudence et de diligence dans l’achat d’un immeuble centenaire

Le tribunal, dans l’affaire Friedman c. Shnirelman, se penche plus particulièrement sur la prudence et la diligence de l’acheteur qui s’apprête à acheter un immeuble centenaire. 

Un acheteur devrait ainsi procéder à un examen soigneux de l’immeuble centenaire « comme prudence la plus élémentaire »[11]. Il devrait idéalement faire inspecter l’immeuble[12].

À propos des immeubles centenaires, le tribunal énonce ceci à titre de généralités :

  • [187] En effet, à moins qu’il ait été rénové en partie, ou complètement, il est clair que ce genre d’immeuble comporte plus de risques d’être affecté de vices cachés qu’un immeuble neuf, puisque ses composantes finissent par subir les effets du temps et s’usent, inévitablement.
  • [188] La morale de l’histoire est donc la suivante : plus l’immeuble est vieux, plus l’inspection préachat est pertinente, voire nécessaire.
  • […]
  • [199] Les expertises révèlent que les fondations qui remontent au début des années 1900 n’étaient pas érigées selon les mêmes normes et usages qu’aujourd’hui. Elles étaient composées d’un peu n’importe quoi, en termes de matériaux, et étaient coulées sur place, dans des conditions pas toujours idéales, de sorte que cela a eu des effets sur la porosité du béton, dont la résistance a été diminuée lors du processus de gel et de dégel, le rendant plus fragile, et réduisant sa durée de vie utile, par rapport aux standards actuels de fabrication et durabilité du béton plus moderne, selon l’expert Guertin.

Finalement, concernant l’achat d’un immeuble centenaire, le tribunal émet la recommandation suivante :

  • [190] Ainsi, avant de faire l’acquisition d’un bâtiment centenaire, il est fortement recommandé de bien l’analyser et d’en faire vérifier l’intégrité par un inspecteur, et le défaut de ce faire a généralement une conséquence négative sur la satisfaction du fardeau exigé des acheteurs, en ce qui a trait à la démonstration de leur diligence et de leur prudence, dans un recours pour vices cachés.

La portée du devoir de divulgation du vendeur

À noter que dans l’affaire Friedman c. Shnirelman, la vente a été faite sans garantie légale. 

Cependant, l’acheteur allègue notamment que les vendeurs ont omis de divulguer des éléments importants dont ils auraient eu connaissance en lien avec les fondations de l’immeuble, ce qui aurait eu pour effet de vicier le consentement de l’acheteur. 

Les vendeurs, lors de discussions avec d’autres potentiels acheteurs, auraient été mis au courant du coût estimé de remplacement des fondations de leur immeuble, et n’auraient pas divulgué cette information à l’acheteur[13].

Indiquant que les vendeurs se doivent de divulguer à l’acheteur tout ce qui est pertinent à propos de l’immeuble[14], le tribunal énonce que « c’est à l’acheteur qu’il incombe de prendre les mesures appropriées pour connaître l’état du bien convoité, avant de se lancer dans une négociation pour acquérir un bien de valeur, tel un immeuble centenaire »[15].

À savoir si les vendeurs devaient divulguer l’état de vétusté de leur immeuble, le tribunal poursuit ainsi :

  • [260] En l’absence de problèmes particuliers, le vendeur n’avait pas à divulguer l’état de vétusté de son immeuble, causé par l’effet du temps[114].
  • [...]
  • [262] En effet, les fondations d’un immeuble centenaire qui n’ont jamais été changées, sont inévitablement rendues à leur fin de vie utile, et il s’agit d’un fait auquel un acheteur prudent, représenté par courtier, de plus, devrait s’attendre, voire même, qu’il devrait prévoir[116].

Dans les circonstances, le tribunal conclut donc que les vendeurs n’avaient pas à dénoncer la vétusté de leur immeuble et qu’il revenait à l’acheteur de faire ses vérifications. 

Limite des indemnités pouvant être accordées à l’acheteur d’un tel immeuble centenaire

Le tribunal fait tout de même l’exercice de déterminer quel est le montant auquel le demandeur aurait pu avoir droit s’il avait eu gain de cause. 

Considérant que les fondations étaient à la fin de leur durée de vie utile, le tribunal, en s’appuyant sur l’expertise des défendeurs, retient une dévaluation de 100% :

  • [281] L’expertise Guertin nous permet de retenir une dévaluation de 100 %, pour les fondations de l’immeuble, lorsqu’il a été vendu, de sorte que si le demandeur avait eu gain de cause, les dommages qui lui auraient été accordés, auraient été nuls[122].

Autrement dit, le demandeur n’aurait rien eu même s’il avait eu gain de cause, et ce pour les raisons suivantes : 

  • [268]     L’acheteur n’aurait pas eu droit à la totalité du montant dépensé pour se doter de toutes nouvelles fondations.
  • [269]     Pourquoi ?
  • [270]     Parce que les nouvelles fondations apportent une plus-value à l’immeuble, par rapport à celle qu’il avait, lorsque l’acheteur l’a acquis.
  • [271]     À moins que les fondations aient été fraîchement rénovées avant qu’ils ne fassent leur offre, les acheteurs ne pouvaient s’attendre d’acquérir un immeuble comportant des fondations neuves, car il y aurait là enrichissement sans cause, ce qui n’est pas le but d’un recours pour vices cachés.

Conclusions

Le jugement Friedman c. Shnirelman est important pour les raisons suivantes :

  • Il énonce explicitement la portée des (potentiellement faibles) indemnités qu’un tribunal pourrait accorder pour des fondations d’immeubles centenaires dans les quartiers suivants de Montréal : Notre-Dame-de-Grâce, Hampstead, le Vieux Rosemont, le Plateau Mont-Royal et le sud du quartier Hochelaga‑Maisonneuve[16];
  • Il confirme l’importance pour un acheteur d’un immeuble centenaire de faire des investigations minutieuses et de faire inspecter l’immeuble avant son achat;
  • Les vendeurs, en l’absence de problème particulier sur leur immeuble, n’ont pas nécessairement à divulguer à l’acheteur l’état de vétusté de leur immeuble. 

Alors que le marché de l’immobilier à Montréal est vigoureux et que les immeubles parfois centenaires se vendent rapidement et dans un contexte de surenchère, il est important que l’acheteur soit avisé du risque que comporte une telle transaction sans les vérifications qui s’imposent. 

Le jugement résumé est donc éloquent à titre de rappel. 

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Si vous avez des questions particulières concernant les sujets abordés, nous vous conseillons de nous contacter pour fixer une consultation ou de consulter un avocat.


[1] Friedman c. Shnirelman, 2020 QCCS 1814, par. 4. 

[2] Id., par. 3. 

[3] Id., par. 4.

[4] Id., par. 2.

[5] Id.

[6] Id., énoncées aux par. 120 à 122. 

[7] Id., par. 71.

[8] Id., par. 167. 

[9] Id., par. 195. 

[10] Id., par. 169. 

[11] Id., par. 181. 

[12] Id., par. 184. 

[13] Id., par. 4. 

[14] Id., par. 226. 

[15] Id., par. 253. 

[16] Id., par. 9. 

Me Manuel St-Aubin
Me St-Aubin oriente sa pratique auprès d’une clientèle d’affaires et de particuliers, autant dans des contextes litigieux que dans le domaine de la rédaction et de la négociation de contrats. Il pratique principalement en droit immobilier, notamment dans des dossiers de litige en matière de baux commerciaux, de copropriété, ainsi qu’en matière de vices cachés et de malfaçons.