
Nouveau locataire : pouvez-vous augmenter le prix du loyer dans le nouveau bail ?
Votre locataire a décidé de ne pas renouveler son bail. Le locateur souhaite relouer le logement. Un nouveau bail doit être conclu avec un nouveau locataire. La question se pose alors : comment est fixé le prix du loyer dans le nouveau bail ?
Par : Manuel St-Aubin, avocat
Dernière mise à jour : 2024-06
1. L’obligation du propriétaire (locateur)
Premièrement, lorsqu'un nouveau bail de logement est conclu, le Code Civil du Québec (art. 1896) impose au locateur de donner un avis au nouveau locataire de ce qui suit :
- Indiquer le prix le plus bas payé pour le loyer dans les 12 mois précédant le début du nouveau bail ou le loyer fixé par le Tribunal (TAL) dans cette même période;
- Si aucun loyer n’a été payé au cours des 12 mois précédant le début du nouveau bail, le dernier loyer payé et la date de celui-ci doit être indiqué.
Par exemple, si le nouveau bail débute le 1erjuillet, l’avis devrait indiquer le loyer le plus bas payé par l’ancien locataire durant une période de 12 mois précédant le 1erjuillet.
Cet avis, que les propriétaires oublient parfois de remettre au nouveau locataire, est néanmoins requis par la loi, tel que mentionné dans l’affaire Murillo c. Molle[1]:
- [6] L'obligation de divulguer le loyer antérieur est d'ordre public. Cette obligation a pour but d'éviter toute confusion et de permettre l'exercice du recours en révision de loyer par un nouveau locataire. Cet avis de loyer antérieur doit d'ailleurs être donné par écrit, et la connaissance possible du locataire n’est pas suffisante.
Depuis 2024, si le locateur fait une fausse déclaration dans cet avis ou qu'il omet sciemment de remettre l’avis au locataire, il peut se retrouver condamné à des dommages-intérêts punitifs (art. 1896 al. 1 C.c.Q.).
2. Les droits du nouveau locataire
À compter du moment où le nouveau bail est conclu entre le locateur et le locataire et que ce dernier a reçu l’avis indiquant le prix du loyer le plus bas payé dans les 12 mois précédant le début du nouveau bail, le Code civil octroie au nouveau locataire le droit de demander au Tribunal administratif du Logement de faire fixer le loyer, dans les 10 jours de la conclusion du nouveau bail (art. 1950 al. 2 C.c.Q.).
Si, lors de la conclusion du nouveau bail, aucun avis n’est donné quant au prix du loyer, le locataire dispose d’un délai de 2 mois à compter du début du nouveau bail pour demander la fixation du loyer à la Régie du logement (art. 1950 al. 2 C.c.Q.).
Dans le cas où le locateur a fait une fausse déclaration dans cet avis, le locataire a un délai de 2 mois à compter de la connaissance de cette fausse déclaration pour demander au Tribunal de fixer le loyer (art. 1950 al. 2 C.c.Q.). À cette occasion, le locateur fautif pourrait se voir condamné à des dommages-intérêts punitifs (1896 al. 1 C.c.Q.).
Par la suite, si Tribunal fixe le loyer, il le fixe pour la durée du nouveau bail.
3. Principe : Le prix fixé dans le nouveau bail devrait être fixé comme si l’ancien bail avait été renouvelé, avec ou sans augmentation
En effet, le propriétaire-locateur ne peut normalement pas décider, dans la conclusion d’un nouveau bail, d’augmenter le prix du loyer de façon arbitraire. S’il applique une augmentation, la loi et la réglementation indique que l’augmentation du loyer doit être établie conformément à la réglementation et aux critères de fixation des loyers (par exemple en fonction du Règlement sur les critères de fixation de loyer, RLRQ c T-15.01, r.2).
En effet, le principe économique derrière ce droit du locataire est d’assurer un contrôle global du prix des loyers afin d’éviter des augmentations excessives lors de changement de locataire[2].
4. Conclusion
Lors de la conclusion d’un nouveau bail de logement, la loi exige du propriétaire‑locateur de divulguer au nouveau locataire le prix le plus bas payé pour le loyer 12 mois avant le début du nouveau bail.
Par la suite de cette divulgation, le nouveau locataire pourrait demander à la Régie du logement de fixer le loyer s’il constate toute augmentation du prix du loyer dans le nouveau bail en rapport avec le prix du loyer précédent.
Il importe de retenir que peu importe si le propriétaire-locateur renouvelle un bail ou qu’il conclut un nouveau bail avec un nouveau locataire, toute augmentation du prix du loyer devrait normalement être faite conformément au Règlement sur les critères de fixation de loyer[3].
* ATTENTION : Les informations de cet article sont d’ordre général et cet article ne constitue en aucun cas un avis ou conseil juridique. Veuillez consulter un avocat concernant votre cas particulier.
[1] 2013 QCRDL 10278 (CanLII), par. 6 : http://canlii.ca/t/fwt8z
[2] Berberc. Pambrun, 2013 QCRDL 9338, par. 12 : http://canlii.ca/t/fwqsh
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