Parties privatives, parties communes et parties communes à usage restreint : comment s’y retrouver?

Parties privatives, parties communes et parties communes à usage restreint : ces notions structurent le quotidien des copropriétaires et du syndicat de copropriété. Toutefois, leur qualification n’est pas toujours claire, et plusieurs questions peuvent se poser, surtout lorsqu’un copropriétaire est mécontent de la façon dont a été établie sa quote-part dans les parties communes, et donc sa portion des charges communes. La loi, la jurisprudence et la doctrine apportent des réponses à ces interrogations.

Auteur : M^e Manuel St-Aubin, associé chez St-Aubin avocats

Date de rédaction : 2025-09

A. Les différentes parties dans une copropriété

1. Les parties privatives

La déclaration de copropriété doit identifier les parties privatives et les parties communes (art. 1053 al. 1 C.c.Q.). En principe, lorsqu’un copropriétaire a l’usage exclusif d’une partie et qu’il en est propriétaire, la partie est dite privative. Comme l’indique le Code civil du Québec, « sont dites privatives les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété d’un copropriétaire déterminé et dont il a l’usage exclusif » (art. 1042 C.c.Q.).

Quoique l’article 1063 du Code civil du Québec énonce que le copropriétaire « use et jouit librement de sa partie privative », ce droit est conditionnel au respect du règlement de l’immeuble, aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble.

Ainsi, un copropriétaire, tout dépendant de la déclaration de copropriété et des règlements, peut se voir imposer d’importantes contraintes à l’usage de sa copropriété.

2. Les parties communes

Pour ce qui n’est pas défini comme partie privative, les parties communes dans les bâtiments et les terrains de la copropriété sont celles qui servent à l’usage commun de tous les copropriétaires (art. 1043 al. 1 C.c.Q.). À la différence des parties privatives, un copropriétaire n’a qu’un droit de propriété indivis dans les parties communes et « sa quote-part dans les parties communes est égale à la valeur relative de sa fraction » (art. 1046 C.c.Q.).

Les parties communes identifiées dans la déclaration de copropriété peuvent couvrir un grand nombre d’éléments dans les bâtiments et les terrains de la copropriété. À défaut d’une description précise dans la déclaration de copropriété, le Code civil du Québec, à l’article 1044, présume que les éléments suivants constituent des parties communes :

• le sol;
• les cours;
• balcons;
• parcs et jardins;
• les voies d’accès;
• les escaliers et ascenseurs;
• les passages et corridors;
• les locaux des services communs;
• de stationnement et d’entreposage;
• les caves;
• le gros oeuvre des bâtiments;
• les équipements et les appareils communs, tels les systèmes centraux de chauffage et de climatisation et les canalisations, y compris celles qui traversent les parties privatives.

Il est à noter que cette liste est plutôt pratique lorsque la déclaration de copropriété n’est pas claire ou silencieuse sur certains éléments du bâtiment. En effet, la Cour d’appel du Québec, dans l’affaire Syndicat Les Lofts St-James Condominiums c. Landry, 2021 QCCA 679 indique que les éléments listés à l’article 1044 C.c.Q. n’établit qu’une présomption simple en cas de silence de la déclaration de copropriété (par. 18).

En ce qui concerne l’usage des parties communes, celui-ci est normalement déterminé dans la déclaration de copropriété. Tel que le Code civil l’indique, le copropriétaire use et jouit librement des parties communes, mais toujours à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble (art. 1063 C.c.Q.).

3. Les parties communes à usage restreint

La déclaration de copropriété peut confier l’usage exclusif d’une partie commune à un copropriétaire en particulier ou seulement à certains copropriétaires. Ces parties communes seront alors considérées des parties communes à usage restreint (parfois nommées parties communes à usage exclusif). Certains exemples courants sont notamment les emplacements de stationnement, les balcons, les unités de rangement, etc.

Cependant, les parties communes à usage restreint demeurent des parties communes et sont donc assujetties à toutes les règles relatives aux parties communes prévues à la déclaration de copropriété et à la loi.

B. La notion de « fraction » et de « valeur relative » en copropriété

1. La notion de « fraction »

Il importe de noter que le Code aborde d’abord la notion de « fraction » et de « valeur relative » comme éléments de base en copropriété. En effet, l’immeuble assujetti à la copropriété divise est « divisé en fractions » (art. 1038 C.c.Q.). Cette notion est essentielle, car elle aura un impact sur la détermination des charges

Or, malgré le fait que les articles 1041 à 1051 portent l’entête « des fractions de copropriété », aucune définition du terme « fraction » s’y trouve. De plus, aucune définition de ce terme ne se trouve dans tout le chapitre de la copropriété divise. Ainsi, l’auteure Christine Gagnon nous apporte une définition utile du terme fraction à partir d’une lecture contextuelle du Code civil du Québec :

• « Il ressort toutefois de l’ensemble des dispositions du Code qu'elle [la fraction] est composé d’une partie privative (A), d’une quote-part afférente dans les parties communes (B) et, à titre accessoire, de certains droits de jouissance exclusifs dans les parties communes à usage restreint, le cas échéant (C) ainsi que d’un droit conférant au copropriétaire le statut de membre du syndicat de copropriété (D) »^[1].

En d’autres mots, la fraction est en quelque sorte ce que le copropriétaire détient dans la copropriété, et sert notamment à établir sa quote-part dans les parties communes et le calcul des charges communes qu’il doit assumer.

En ce qui concerne la valeur relative d’une fraction, celle-ci est souvent exprimée en pourcentage, et varie d'une déclaration de copropriété à l’autre. Par exemple, dans un quadruplex en copropriété où les unités sont de même dimension, la valeur relative de chaque fraction pourrait être simplement de 25%.

Enfin, l’auteure Gagnon souligne l’importance de cette notion, car « dépendent notamment de la valeur relative d’une fraction, la quote-part indivise dans les parties communes, le nombre de voix à l'assemblé des copropriétaires, la quote-part dans les charges communes et la participation dans l’indemnité d’assurance»^[2].

2. Comment la valeur relative de la fraction est-elle établie ?

Étant donné l’importance accordée à la valeur relative, Code civil du Québec prévoit que l’acte constitutif - soit la première partie de la déclaration de copropriété - doit  obligatoirement déterminer la valeur relative de chaque fraction et indiquer la méthode suivie pour l’établir (art. 1053 al. 2 C.c.Q).

La valeur relative doit être établie par rapport à la valeur de l’ensemble des fractions (art. 1041 C.c.Q.). Autrement dit, l’auteure Gagnon indique que « la valeur relative d’une fraction, c’est la valeur de sa partie privative comparée à la valeur de l’ensemble de toutes les parties privatives de la copropriété »^[3]. Souvent, la valeur est donc établie en pourcentage, qui donne 100% suivant l’addition de chacune des valeurs.

Le Code civil à l’article 1041, impose les critères sur lesquels la valeur relative doit être établie^[4] , à savoir:

• La nature de la partie privative;
• Sa destination (commerciale, résidentielle, etc.);
• Ses dimensions;
• Sa situation, mais sans tenir compte de son utilisation.

Ainsi, les quatre éléments ci-dessus doivent faire partie de la valeur relative. Toutefois, le Code civil du Québec est silencieux quant à comment pondérer chacun des éléments ci-dessus mentionnés. L’auteur Gagnon résume bien en disant que le déclarant (souvent le promoteur) : « jouit d’une certaine discrétion dans la détermination de leur importance relative dans  le calcul »^[5].

Qui plus est, l’article 1053 al. 2 du Code civil du Québec oblige le déclarant à indiquer la méthode suivie pour établir la valeur relative. Toujours selon la Cour d’appel dans l’affaire Syndicat des copropriétaires Les Condominiums du palais c. Bernatchez, 2016 QCCA 1664 au paragraphe 52 :

• « [L’article] crée indiscutablement pour le rédacteur de l'acte constitutif l'obligation d'y indiquer la méthode suivie, c'est-à-dire d’y faire connaître la pondération accordée à chacun des critères énumérés à l'article 1041 C.c.Q., et ce, sans pour autant que cette obligation se traduise par la présentation détaillée des calculs et des considérations ayant conduit à l’établissement final de la valeur relative»^[6].

Les clarifications à la déclaration de copropriété quant aux éléments essentiels considérés pour établir la valeur des fractions et l’indication de la méthodologie suivie pour y arriver peuvent avoir un impact direct en cas de recours judiciaire visant à fixer la valeur relative, recours qui est prévu à l’article 1068 C.c.Q.

3. Recours d’un copropriétaire en cas de désaccord dans l’établissement de la valeur relative

Un recours judiciaire est prévu au Code civil lorsqu’un copropriétaire souhaite contester les valeurs relatives des fractions et la répartition des charges communes qui ont été établies. Cependant, ce recours est très peu envisagé en pratique, vu notamment les difficultés qu’il peut apporter pour le faire valoir.

En effet, un copropriétaire qui estime que sa valeur relative n’a pas été établie conformément à la méthodologie énoncée dans la déclaration peut « demander au tribunal la révision, pour l’avenir, de la valeur relative des fractions et de la répartition des charges communes » (art. 1068 al. 1 C.c.Q.).

Ainsi, la méthodologie qui est mentionnée à la déclaration de copropriété pour établir la valeur relative des fractions est un élément central dans l’évaluation du recours.

a. Conditions préalables au recours

Il convient toutefois de rappeler que le recours prévu à l’article 1068 C.c.Q. est soumis à trois conditions :

• Le recours doit être intenté par un copropriétaire;
• Le recours doit être pris dans les cinq ans suivant l’inscription de la déclaration de copropriété (art. 1068, al. 1 C.c.Q. in limine);
• Le copropriétaire, concernant sa fraction, doit démontrer un écart de plus d’un dixième (10%) entre la valeur déterminée de sa fraction (ou la part afférente des charges communes) à la déclaration de copropriété et celle qu’il invoque être la valeur qui devrait s’appliquer^[7].

b. Qu’arrive-t-il en cas de silence de la déclaration de copropriété sur la méthodologie d’établissement de la valeur relative ?

Le recours ci-dessus mentionné sera particulièrement difficile pour le demandeur lorsque les dispositions de la déclaration de copropriété ne sont pas claires ou inexistantes concernant la façon dont la valeur relative des fractions a été établie. Par exemple, lorsque la déclaration de copropriété ne décrit pas précisément la pondération des critères prévus à l’article 1041 C.c.Q. ou ne décrit pas la méthode suivie pour arriver aux valeurs relatives décrites dans la déclaration de copropriété selon 1053 C.c.Q.

Face à ce problème, la Cour d’appel du Québec dans l’affaire Bernatchez nous enseigne que :

• « [72] Dans les cas où l’acte constitutif s’avère silencieux sur la méthode suivie, il revient au syndicat ou encore aux copropriétaires de démontrer que la valeur relative des fractions [qui est alléguée ou qui est défendue] a été établie de manière raisonnable dans le respect des critères de l’article 1041 C.c.Q.

• [73] Dans les cas où [le syndicat] ne propose aucune preuve d’une méthode, [le copropriétaire] conserve le fardeau de prouver que la valeur alléguée résulte d’un exercice raisonnable de pondération des critères de la loi et que le résultat obtenu diffère de la valeur relative déterminée à l’acte constitutif par plus d’un dixième ».

L’affaire Rivard c. Syndicat de la copropriété Aqua Tremblant, 2023 QCCS 3929 illustre bien cette difficulté et met en lumière les enseignements de la Cour supérieure à ce sujet.

Les faits qui ont donné naissance à cette affaire sont décrits par la juge comme suit:

• « [4] [Les copropriétaires-demandeurs] estiment que la répartition des dépenses qui découle de la valeur relative prévue à la déclaration de copropriété est inéquitable en ce que les 9 unités dont ils sont propriétaires se voient attribuer 23,64 % des dépenses communes alors là même qu’elles représentent en nombre 16,67 % des unités formant la copropriété, et ce, pour bénéficier des mêmes services que tous les autres copropriétaires. Ils demandent en conséquence que soit déterminée une valeur relative égale pour chacune des unités, soit de 5,5556 % ».

Ayant considéré que les conditions d’ouverture étaient remplies, la Cour procède à l’évaluation du fardeau de preuve des copropriétaires-demandeurs^[8].

À cet égard, la Cour constate que la déclaration de copropriété en cause ne précisait pas la méthode de calcul exigée par l’article 1053 C.c.Q. Les copropriétaires demandeurs devaient donc démontrer le caractère raisonnable de leur propre pondération des critères énumérés à l’article 1041 C.c.Q., afin que la valeur idéale qu’ils proposaient puisse être retenue^[9]. Dans cette affaire, c’est en raison du défaut des copropriétaires de faire ces démonstrations que leur recours a échoué.

Toujours dans cette affaire, la Cour nous rappelle qu’il ne faut pas confondre la valeur relative et les charges communes à payer^[10]. La valeur relative représente plutôt l’intérêt individuel du copropriétaire dans la copropriété, tel que nous l’avons mentionné ci-dessus^[11]. Conséquemment, une fois que la valeur relative est établie, le montant des charges communes ne devient qu’une question d’opération mathématique selon la Cour^[12].

Ainsi, la juge tire la conclusion suivante :

• « [33] Pour conclure à une même valeur relative pour toutes les unités privatives, il faut que la pondération des critères énumérés à l’article 1041 C.c.Q. mène à une telle égalité. Les demandeurs se devaient de présenter une preuve complète de l’exercice qui mène à la conclusion proposée^[13]. »

L’affaire Rivard c. Syndicat de la copropriété Aqua Tremblant, 2023 QCCS 3929 illustre qu’un copropriétaire qui n’est pas satisfait de son pourcentage de contribution dans les charges communes peut parfois être incité à contester judiciairement la valeur relative de sa fraction. Cependant, intenter un tel recours n’est toutefois pas toujours la voie la plus efficace, en raison du lourd fardeau de preuve qui incombe au copropriétaire. En cas de consensus, il pourrait parfois être plus approprié d’envisager une modification de la déclaration de copropriété plutôt que d’intenter un recours en révision de la valeur relative.^[14]

C. Points à retenir

• La copropriété divise est composée des parties privatives, parties communes et parties communes à usage restreint;
• La fraction est ce que détient réellement le copropriétaire dans la copropriété;
• Il est possible pour un copropriétaire de contester judiciairement l’établissement de la valeur relative de la fraction (et sa quote-part des charges communes), mais ce dernier a un lourd fardeau de preuve pour obtenir gain de cause.

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons de nous contacter pour parler à un avocat.

^[1] Christine GAGNON, La copropriété divise, 5e éd., Montréal, Thomson Reuters, 2020, par. 545 p.391.

^[2] Id. par. 234 p.171.

^[3] Id. par. 236 p.171-172.

^[4] L’inclusion de ces éléments dans l’établissement de la valeur relative est d’ordre public de protection (Christine Gagnon, La copropriété divise, 5e éd., Montréal, Thomson Reuters, 2020, par. 242 p.175-176 ; Syndicat des copropriétaires Les Condominiums du palais c. Bernatchez, 2016 QCCA 1664par. 31).

^[5] Christine GAGNON, La copropriété divise, 5e éd., Montréal, Thomson Reuters, 2020, par. 243 page 177 ; Syndicat des copropriétaires Les Condominiums du palais c. Bernatchez, 2016 QCCA 1664par.par. 48.

^[6] Confirmé par Rivard c. Syndicat de la copropriété Aqua Tremblant, 2023 QCCS 3929 par. 20-23.

^[7] Article 1068 al. 2 Code civil du Québec ; Syndicat des copropriétaires Les Condominiums du palais c. Bernatchez préc., note 5 par. 70. Nous invitons également le lecteur à consulter le jugement Rivard c. Syndicat de la copropriété Aqua Tremblant, 2023 QCCS 3929 au paragraphe 14 afin de à prendre connaissance du tableau reproduit qui démontre plus facilement cette notion.

^[8] Nous invitons de nouveau le lecteur à consulter l’hyperlien et à prendre connaissance du tableau reproduit au paragraphe 14 du jugement, lequel a permis à la juge de conclure que le facteur d’un dixième était satisfait.

^[9] Rivard c. Syndicat de la copropriété Aqua Tremblant, 2023 QCCS 3929 par.27-28.

^[10] Id. par.30.

^[11] Id. par.32.

^[12] Id. par.30.

^[13] Id. par.33.

^[14] C. GAGNON, La copropriété divise, préc., note 1, par. 254 p.185.