Bail commercial : nouveau propriétaire et protection du bail du locataire

Une entreprise ayant besoin d’un lien physique pour exercer ses activités opte le plus souvent pour la location d’un espace dans un immeuble commercial. Le locateur et le locataire s’entendent alors concernant certains éléments essentiels tels que les suivants : le loyer, la durée du bail et d’une ou plusieurs options de renouvellement de celui-ci. Or, qu’advient-il du bail en cas d’acquisition de l’immeuble par un nouveau propriétaire?

Auteur : François Beaulieu-Lauzon, avocat

Date de rédaction : 31 mai 2021

Le maintien du bail malgré la vente de l’immeuble

Le bail commercial n’est pas résilié du seul fait que l’immeuble loué soit vendu. L’article 1886 du Code civil du Québec[1] (ci-après « C.c.Q. ») indique en effet que « [l]’aliénation volontaire ou forcée du bien loué […] ne met pas fin de plein droit au bail ». Le nouveau propriétaire d’un immeuble sera donc lié au bail au même titre que l’ancien propriétaire, même s’il n’est pas une partie signataire de celui-ci.

Exception : le nouveau propriétaire peut mettre fin au bail

Malgré le principe que le bail lie le nouveau propriétaire, il est important de savoir que, selon l’article 1887 C.c.Q., le nouveau propriétaire de l’immeuble pourra mettre fin à un bail commercial 12 mois après la vente de l’immeuble selon les conditions suivantes :

• Il reste à courir plus de 12 mois au bail à compter de la vente de l’immeuble;
• Le nouveau propriétaire donne par écrit un préavis de 6 mois au locataire qu’il mettra fin au bail.

Alors comment le locataire peut-il protéger son bail pour toute sa durée malgré une potentielle vente de l’immeuble?

L’inscription du bail au registre foncier

La règle ci-haut mentionnée à l’article 1887 C.c.Q. permettant au nouveau propriétaire de mettre fin au bail, sera contrecarrée si le bail en question a fait l’objet d’une publication au registre foncier.

En effet, le deuxième alinéa de l’article 1887 C.c.Q. prévoit que le nouveau propriétaire de l’immeuble ne pourra pas mettre fin au bail si celui-ci a « été inscrit au bureau de la publicité des droits avant que l’ait été l’acte d’aliénation ».

Pour se prévaloir de cette protection, le locataire doit avoir publié le bail au registre foncier avant la vente de l’immeuble. En effet, si un locataire apprend par après que l’immeuble qu’il loue vient d’être vendu et qu’il n’a pas publié son bail au registre foncier, il ne sera pas en mesure d’empêcher le nouveau propriétaire de résilier son bail selon les règles ci-haut mentionnées. Il sera donc de mise de ne pas tarder à publier ledit bail au registre foncier lorsque celui-ci est conclu.

L’interdiction de renoncer au droit à l’enregistrement du bail

Le nouveau propriétaire d’un immeuble pourrait voir un avantage stratégique à la résiliation des baux en place pour renégocier les termes de ceux-ci, notamment en ce qui concerne les loyers.

Dans cet esprit, afin de rendre son immeuble attirant pour un éventuel acheteur, le propriétaire peut penser qu’il est dans son intérêt de prévoir une clause dans ses baux selon laquelle ses locataires renoncent à leur droit à l’enregistrement du bail. Cela permettrait en effet de faire valoir un avantage potentiel, comme expliqué ci-dessus, pour un éventuel acheteur de l’immeuble.

Cependant, il faut savoir que ce type de clause est légalement non applicable, car le droit à l’enregistrement du bail est d’ordre public, ce qui signifie qu’on ne peut y renoncer, tel que le prévoit l’article 2936 C.c.Q. :

• 2936. Toute renonciation ou restriction au droit de publier un droit soumis ou admis à la publicité, ainsi que toute clause pénale qui s’y rapporte, sont sans effet.

Le caractère d’ordre public du droit de publier le bail a été confirmé par la Cour d’appel du Québec dans l’affaire Cie 390 Saint Jacques Nova Scotia 390 Saint Jacques Nova Scotia Co. c. 2682982 Canada Inc.[2] Dans son jugement, la Cour cite sa propre décision dans Société Générale (Canada) c. Consumers Distributing Company Ltd.[3]et notamment l’extrait suivant :

• « Ainsi, le législateur a expressément prévu que, pour être en droit d'opposer son bail au nouveau propriétaire, le locataire devait avoir préalablement enregistré ce bail (enregistrement par bordereau, art. 2239 C.C.).  Si la connaissance présumée de l'existence du bail par l'acquéreur pouvait constituer une alternative judiciaire à la publicité par l'enregistrement, le législateur y aurait donné ouverture.  Or, il a prévu que la protection du bail est conditionnelle à son enregistrement, modalité qui est d'ailleurs reconduite à l'article 1887 du Code civil du Québec par l'inscription au bureau de la publicité des droits.  D'ailleurs, le nouveau code prévoit même que le droit de publier est un droit d'ordre public auquel on ne peut renoncer ».

Ainsi, même si une clause de renonciation au droit à l’enregistrement du bail est prévue dans celui-ci, le propriétaire ne peut légalement empêcher le locataire d’exercice son droit à cet égard. Le locataire pourrait donc tout de même publier le bail au registre foncier.

La publication d’un avis comportant les mentions essentielles du bail

Le contrat de bail prévoit plusieurs éléments que les parties préfèrent souvent garder confidentiels, dont le montant du loyer. À cet égard, l’article 2999.1 C.c.Q. prévoit justement la possibilité de publier un avis plutôt que le bail en entier.

Selon l’article 2999.1 C.c.Q., le contenu de l’avis de bail doit être le suivant : et son deuxième alinéa nous renseigne sur le contenu dudit avis :

• L’avis doit faire référence au bail auquel il se rapporte;
• Il doit identifier le locateur et le locataire;
• Il doit contenir la désignation de l’immeuble où sont situés les lieux loués;
• L’avis doit indiquer la date du début et la date de fin du bail ou les éléments nécessaires à leur détermination;
• Il doit indiquer les droits de renouvellement ou de reconduction du bail, le cas échéant.
• L’avis doit être attesté par un notaire ou un avocat.

Protection du locataire par l’enregistrement du bail : cas jurisprudentiel

Connaissant la protection qui leur est accordée par l’article 1887 C.c.Q., certains locataires ont pensé pouvoir obtenir ladite protection pour l’ensemble des droits et obligations prévues par le contrat de bail. Or, la jurisprudence n’est pas allée dans leur sens.

En effet, en 2018, dans la décision Procureur général du Canada c. 555 Carrière Holdings Inc./Gestion 555 Carrière inc.[4], la Cour supérieure du Québec a dû trancher la question suivante : « Est-ce qu’une option d’achat contenue dans un bail immobilier commercial à durée fixe qui a été publié au registre foncier est opposable à un tiers acquéreur? ».

Dans cette affaire, le gouvernement du Canada avait conclu un bail avec Bourque, Pierre & Sons Ltd. Le bail contenait une option d’achat de l’immeuble en faveur du gouvernement et il fut publié au registre foncier.

Le tribunal a jugé que l’option d’achat prévue au bail est un contrat qui ne fait pas en soi partie du bail et donc que la publication du bail au registre foncier ne lie pas le nouveau propriétaire de l’immeuble aux dispositions reliées à l’option d’achat. Le juge s’exprime ainsi à ce sujet[5] :

• « [94] De l’avis du Tribunal, le bail et la promesse unilatérale de vente que constitue l’option d’achat sont deux contrats distincts qui sont régis par leurs propres règles même si, en l’espèce, ils coexistent et sont interreliés au sein d’une même convention. Ces deux contrats confèrent des droits personnels par opposition à des droits réels, mais un seul des contrats est visé par une exception au principe de la relativité des contrats. 

• [95] Les articles 1886 et 1887 C.c.Q. créent une exception au principe de la relativité des contrats en ce qui concerne le bail, mais il s’agit d’une exception au principe général de la relativité des contrats qui ne peut s’étendre à un autre contrat tel une option d’achat du seul fait qu’elle soit incluse dans un bail. »

Le tribunal conclut par conséquent que « [c]ette option d’achat n’est pas opposable aux acquéreurs subséquents de l’immeuble ». Cette décision a été contesté en Cour d’appel du Québec, laquelle a donné raison au juge de première instance et a rejeté l’appel[6].

À retenir

Il est fréquent qu’un locataire investisse des sommes importantes visant à adapter son local pour les fins de ses activités commerciales et qu’il a l’intention de rentabiliser son investissement au fil du temps. Pour éviter une situation préjudiciable à ses intérêts, il est recommandé à tout locataire d’enregistrer son bail au registre foncier le plus rapidement possible, puisque l’enregistrement au registre foncier fait après la publication de l’acte de vente de l’immeuble à un tiers ne protège pas le locataire contre le droit du nouveau propriétaire à la résiliation du bail.

Par ailleurs, le locataire doit savoir que seuls ses droits relatifs au contrat de bail sont protégés par sa publication et non les autres droits inclus dans le contrat de bail qui ne sont pas de la nature du louage.

Contactez-nous pour tout besoin relatif à la publication d’un avis de bail ou en matière de bail commercial.

ATTENTION : Les informations de cet article sont d’ordre général et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Les faits peuvent varier d’une situation à l’autre et potentiellement changer toute réponse d’ordre juridique. Une consultation avec un avocat concernant votre cas particulier est vivement recommandée.

[1] Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1991.

[2] 2001 CanLII 15666 (QC CA).

[3] 1995 CanLII 4916 (QC CA), p.563.

[4] Procureur général du Canada c. 555 Carrière Holdings Inc./Gestion 555 Carrière inc., préc. note 2.

[5] Idem, par. 94 et 95.

[6] Procureur général du Canada c. 555 Carrière Holdings inc., 2018 QCCA 2215 (CanLII).