Les servitudes : définitions et notions légales

Les servitudes touchent un grand nombre d’immeubles et donc un grand nombre de propriétaires. Plusieurs types de servitudes peuvent avoir des implications complexes et des interprétations diverses. Voici donc un résumé des implications juridiques reliées aux servitudes.

Auteur : M^e Manuel St-Aubin, avocat chez St-Aubin avocats

Date de rédaction : mai 2021

Dernière mise à jour : 2024-02

1. Définition de servitude

La servitude est un démembrement de la propriété, c’est-à-dire qu’elle affecte l’exercice de la propriété d’un propriétaire.

La définition de servitude est inscrite à l’article 1177 al. 1 du Code civil du Québec (C.c.Q.) :

• 1177. La servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent.

Avant toute chose, il importe de faire une précision. Il est relativement fréquent de constater l'existence de servitudes de passage, qui sera régie par le droit relatif aux servitudes, mais aussi, parfois, il est question de droit de passage en lien avec l'enclave d'un fonds. Or, il est important de ne pas confondre le droit de passage avec la servitude de passage.

• Pour en savoir plus sur l'enclave et le droit de passage, voir notre article ici.

Pour résumer, les principales conditions d’existence d’une servitude sont :

• D'impliquer une charge sur un immeuble (le fonds grevé = le fonds servant) ;
• La charge doit être au bénéfice d’un autre immeuble (le fonds dominant = le fonds dominant) ;
• Les immeubles servant et dominant doivent appartenir à des propriétaires différents.

La « charge » qui grève un immeuble est l’élément central d’une servitude. Lorsque l’on parle de « charge », la définition est reprise à l’article 1177 al. 2 C.c.Q :

• 1177. […]
• Cette charge oblige le propriétaire du fonds servant à supporter, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété.
• La servitude s’étend à tout ce qui est nécessaire à son exercice.

Une servitude a donc un but utile pour l’immeuble qui en tire un bénéfice, et peut avoir plusieurs formes : servitudes de passage, d’écoulement d’eaux, de vue, etc.

De plus, il peut être imposé au propriétaire du fonds servant des obligations de faire quelque chose (par exemple, aménager un chemin, installer certaines infrastructures, etc.) en lien avec la servitude consentie, le tout en vertu de l'article 1178 C.c.Q.

Il est important de distinguer le fait qu’une servitude profite à un immeuble et non à une personne en particulier. Ultimement, le propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude (fonds dominant) en tirera évidemment un bénéfice.

2. Ce qui créé les servitudes

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, les servitudes ne sont pas toujours constatées par écrit. Il peut exister des servitudes sans qu’il soit nécessaire d’avoir un écrit[1].

Selon le Code civil, il y a quatre moyens d’établissement d'une servitude[2] :

1. Par un contrat ;
2. Par un testament ;
3. Par destination du propriétaire[3] ;
4. Par l’effet de la loi (voir par exemple la servitude d’écoulement des eaux prévue à l’article 979 C.c.Q.).

3. La servitude par destination du propriétaire

La servitude par destination du propriétaire est un mode de création de servitude particulier prévu à l’article 1183 du Code civil du Québec :

• 1183. La servitude par destination du propriétaire est constatée par un écrit du propriétaire du fonds qui, prévoyant le morcellement éventuel de son fonds, établit immédiatement la nature, l’étendue et la situation de la servitude sur une partie du fonds en faveur d’autres parties.

Pour qu’une servitude soit considérée comme une servitude par destination du propriétaire au sens de l’article 1183 C.c.Q., la Cour d’appel, dans l’affaire St-Amour c. Major, 2017 QCCA 555, reprend les quatre critères suivants pour qu’il y ait une servitude par destination du propriétaire :

1. L’acte de servitude doit être constaté par écrit (un écrit suffit et un contrat formel n’est pas nécessaire, selon la Cour d’appel dans l’affaire précitée);
2. L’arrangement doit être le fruit d’un seul propriétaire;
3. La servitude doit avoir un caractère perpétuel;
4. L’arrangement créant la servitude doit être antérieure à la division du fonds[4].

Poursuivant sur l’énoncé des critères, la Cour énonce par la suite les deux critères suivants :

• Il doit y avoir absence d’une convention réglant l’arrangement pour vérifier la volonté des parties; et
• La publicité de l’acte pour être opposable aux tiers[5].

L’écrit qui constate ce type de servitude par destination du propriétaire doit remplir certaines exigences précises, qui ont été reprises par la Cour d’appel dans l’affaire Domaine Baie Mud IOPHO inc. c. Nowacki, 2014 QCCA 1226 :

• L’écrit doit « permettre de dégager une volonté claire d’établir une servitude au bénéfice d’un autre terrain »;
• L’écrit doit être explicite;
• L’écrit « doit désigner le fonds, décrire la disposition des lieux, la nature, l’étendue et la situation de la servitude »;
• Il doit contenir un plan d’aménagement conforme à la réalité OU une description physique de l’aménagement (bref, ici la meilleure précision possible est de mise)[6].

4. L'opposabilité de la servitude

La servitude, pour être opposable aux propriétaires subséquents, doit être publiée au registre foncier (art. 2938 et 2943 C.c.Q.).

À défaut de publication au registre foncier, la servitude, sauf exception, ne pourra pas être opposée aux propriétaires qui succèdent celui qui a initialement consenti la servitude. Cependant, entre les parties qui ont signées celle-ci, elle pourrait être opposable.

5. Les obligations des propriétaires des immeubles touchés par une servitude

Afin de bien connaitre les obligations des propriétaires des immeubles touchés par une servitude, il importera toujours de se pencher d’abords sur l’acte qui a créé la servitude. Souvent, les droits et obligations seront spécifiés dans cet acte.

Autrement, voici ci-contre un aperçu des principales obligations des propriétaires d’immeubles concernés par une servitude prévues à la loi.

a) Faires des ouvrages ou prendre des mesures pour user ou conserver la servitude[7]

Sauf stipulation contraire dans l’acte de servitude, le propriétaire de l’immeuble qui bénéficie de la servitude (le fonds dominant) « peut, à ses frais, prendre les mesures ou faire tous les ouvrages nécessaires pour user de la servitude et pour la conserver »[8]. C’est-à-dire que ce propriétaire pourrait faire des travaux d’entretien et des constructions si cela a pour but d’user ou de conserver la servitude.

Si des travaux doivent être entrepris par le propriétaire du fonds dominant, un avis au propriétaire du fonds servant n’est pas nécessairement obligatoire (sous réserve des dispositions de l’acte de servitude)[9].

b) Ne pas aggraver la situation du fonds servant[10]

Tel qu’écrit à l’article 1186 C.c.Q., « le propriétaire du fonds dominant ne peut faire de changements qui aggravent la situation du fonds servant ».

Sur la définition d’aggravation, le juge Rochon de la Cour d’appel du Québec, dans Investissements A.G. Grolimond ltée c. St-Hilaire, 2009 QCCA 2356, indique ceci:

• [33] Aggraver une situation c'est l'empirer. C'est la rendre plus pénible, plus lourde à supporter[4]. Il ne peut y avoir aggravation de servitude si les changements apportés ne causent pas un préjudice sensible au fonds servant. Dès lors, il importe d'examiner la situation des lieux avant que l'intimé n'entreprenne ses travaux.

Toujours dans l’affaire précitée, on précise les limites à ce que le propriétaire du fonds dominant peut faire :

• [29] Les travaux effectués par le propriétaire du fonds dominant ne sont pas sans limites.  Ils doivent être nécessaires pour user de la servitude et la conserver (art. 1184 C.c.Q.).  Aucun changement apporté ne peut aggraver la situation du fonds servant (art. 1186 C.c.Q.).  Le cas échéant, les travaux du propriétaire du fonds servant [sic] qui ne satisfont pas à ces conditions devront être enlevés ou, dans certains cas, compensés par l'octroi de dommages-intérêts

[…]

• [31] Le propriétaire du fonds servant n'est pas privé, pour autant, de s'adresser aux tribunaux pour empêcher la construction d'un ouvrage qui, à son avis, serait contraire à ce que prévoient les articles 1184 et 1186 C.c.Q. ou aux conditions et restrictions énoncées à l'acte constitutif.  C'est ce qu'a fait l'appelante en l'espèce[11].

Par exemple, il a été déterminé dans l’affaire Lebire c. Investissements immobiliers Prodige ltée, 2020 QCCQ 1960, que si le propriétaire d’un fonds dominant qui possède uniquement un droit de passage et qui y stationne plutôt des véhicules en permanence aggrave la situation du fonds servant.

Autre exemple : si la servitude octroie un droit de passage vers un lac et non un droit d’usage de la plage, et que les bénéficiaires de ce droit utilisent tout de même la plage, cela peut être considéré comme une aggravation du fonds servant, tel qu’il a été le cas dans l’affaire Kose c. Trinh, 2016 QCCA 699.

c) Ne pas diminuer l’exercice de la servitude[12]

Le propriétaire du fonds servant « ne peut rien faire qui tende à diminuer l’exercice de la servitude ou à le rendre moins commode »[13].

Il importe de mentionner qu’il pourrait, dans certaines circonstances, que le propriétaire du fonds servant déplace l’endroit où s’exerce la servitude (l'assiette de la servitude est normalement délimité dans l’acte de servitude). Pour ce faire, les conditions suivantes prévues à l’article 1186 C.c.Q. al. 2 C.c.Q. doivent être rencontrées :

• L’endroit où est déplacé l’assiette de la servitude doit faire en sorte que l’exercice de la servitude soit « aussi commode pour le propriétaire du fonds dominant »[14]
• Cela doit se faire aux frais du propriétaire du fonds servant ;
• Le propriétaire du fonds servant a un intérêt pour ce faire.

À noter que le déplacement de l’assiette de la servitude (l’endroit délimité où s'exerce la servitude) peut résulter en une diminution de la superficie de l’assiette de la servitude, tel que la Cour d’appel l’a indiqué dans l’affaire Dutil c. Allard, 2020 QCCA 325[15].

d) En cas de division des lots/fonds

Si le fonds dominant (celui à qui bénéficie la servitude) est divisé, la servitude reste pour chaque portion du fonds divisé. Cependant, cela ne doit pas aggraver la condition du fonds servant[16].

Le Code civil précise ce qui suit en ce qui concerne le droit de passage :

• 1187 […] « Ainsi, dans le cas d’un droit de passage, tous les propriétaires des lots provenant de la division du fonds dominant doivent l’exercer par le même endroit »[17].

Concernant la notion d’aggravation, la Cour supérieure du Québec, dans l’affaire Bolduc c. Decelles, 2016 QCCS 2624, précise ceci :

• [32] En principe, le fait que plus d’une personne exerce la servitude de façon utile et par le même endroit, ne constitue pas une aggravation, la charge existant propter rem (à l’égard du bien, peu importe le nombre de propriétaires)[18].

Quant au fonds servant, si celui-ci vient à être divisé, « cette division ne porte pas atteinte aux droits du propriétaire du fonds dominant »[19].

6. Durée de la servitude

Malgré qu’il y ait changement de propriétaires des fonds concernés par la servitude, cela ne met pas fin à celle-ci. En effet, la servitude « suit les immeubles en quelques mains qu’ils passent »[20]. D’où l’importance d’analyser les titres minutieusement. En effet, il arrivera que des servitudes soient encore d’actualité depuis plus de 100 ans !

7. L’extinction de la servitude

Il y a plusieurs situations pouvant mettre fin à la servitude. En voici quelques-unes.

a) L’abandon du fonds servant par son propriétaire au propriétaire du fonds dominant (art. 1185 C.c.Q.) :

• 1185. Le propriétaire du fonds servant, chargé par le titre de faire les ouvrages nécessaires pour l’usage et la conservation de la servitude, peut s’affranchir de cette charge en abandonnant au propriétaire du fonds dominant soit la totalité du fonds servant, soit une portion du fonds suffisante pour l’exercice de la servitude.

b) Le rachat de la servitude de passage par le propriétaire du fonds servant[21] selon l’article 1189 du Code civil :

Le rachat de la servitude par le propriétaire du fonds servant est un moyen peu utilisé pour mettre fin à une servitude, mais est prévu au Code civil du Québec :

• 1189. Sauf en cas d’enclave, la servitude de passage peut être rachetée lorsque son utilité pour le fonds dominant est hors de proportion avec l’inconvénient ou la dépréciation qu’elle entraîne pour le fonds servant.
• À défaut d’entente, le tribunal, s’il accorde le droit au rachat, fixe le prix en tenant compte, notamment, de l’ancienneté de la servitude et du changement de valeur que la servitude entraîne, tant au profit du fonds servant qu’au détriment du fonds dominant.

À noter que cette faculté de rachat s'applique uniquement que pour une servitude de passage.

Le rachat est une solution lorsque le propriétaire du fonds servant subit des inconvénients sérieux causés par l’existence de la servitude. À titre d'exemple, la jurisprudence a reconnu que la circulation des voitures proche d’une résidence privée, la poussière soulevée et le problème de sécurité peuvent être considérés comme des inconvénients justifiant le rachat (Fleurant c. Deraspe, 2001 CanLII 20786 (QC CS)).

Cette solution n'a pas été souvent utilisée, notamment vu l’article 64 de la Loi sur l'application de la réforme du Code civil, RLRQ c CCQ-1992 où un délai de 30 ans à compter du 1er janvier 1994 était applicable avant de pouvoir exercer le droit de rachat pour les servitudes qui existaient au 1er janvier 1994 (entrée en vigueur du Code civil du Québec).

Dans le cadre d'une demande de rachat qui doit être ordonnée par le tribunal, celui-ci fixera le prix de rachat en tenant compte des facteurs énoncés à l'article 1189 al. 2 C.c.Q., notamment :

• L'ancienneté de la servitude;
• Le changement de valeur que l'extinction de la servitude entraîne pour le propriétaire du fonds servant;
• Le changement de valeur que l'extinction de la servitude entraîne pour le propriétaire du fonds dominant.

Étant donné que les critère d'appréciation ne sont pas limitatifs, les faits pourront jouer dans l'évaluation du prix de rachat. Il n'existe malheureusement pas beaucoup de jurisprudence à ce jour afin d'évaluer tous les critères applicables au rachat des servitudes.

c) Causes d’extinctions selon l’article 1191 C.c.Q.:

d) La prescription applicable

Tel que vu ci-dessus, la servitude peut s’éteindre par son non-usage pendant 10 ans. Pour calculer ces délais, l’on droit se référer au Code civil et identifier la différence entre une servitude « continue » et une servitude « discontinue » :

• « 1179 […] La servitude continue est celle dont l’exercice ne requiert pas le fait actuel de son titulaire, comme la servitude de vue ou de non-construction.
• La servitude discontinue est celle dont l’exercice requiert le fait actuel de son titulaire, comme la servitude de passage à pied ou en voiture ».

Du moment que nous avons identifié si nous sommes en présence d’une servitude continue ou discontinue, nous pouvons appliquer le délai de 10 ans avec l’article 1192 du C.c.Q. :

• 1192. La prescription commence à courir, pour les servitudes discontinues, du jour où le propriétaire du fonds dominant cesse d’exercer la servitude et, pour les servitudes continues, du jour où il est fait un acte contraire à leur exercice.

Servitude discontinue : par exemple, en cas de servitude de passage, l’on calculerait le délai de 10 ans à compter du dernier passage qui a eu lieu sur la servitude par son bénéficiaire[22].

Servitude discontinue : par exemple, si l’on prend une servitude de non-construction, le délai de 10 ans se calculerait à compter du moment où une construction se bâti contrairement à l’acte de servitude.  

L'obligation du propriétaire du fonds servant de faire quelque chose : la prescription applicable relative à l'obligation se rattachant à la servitude en vertu de l'article 1178 C.c.Q. se prescrit par 10 ans, tel que la Cour d'appel du Québec l'a confirmé dans l'affaire Bagur c. Massonnat, 2023 QCCA 805 (par. 25 et suivants).

8. À retenir

Il est important de retenir qu’en matière de servitude, il faut en premier se référer à l’acte en soi pour bien comprendre les tenants et aboutissants de la servitude.

Également, les faits sont toujours importants pour interpréter une servitude.

Finalement, des recours existent pour faire respecter les servitudes en vigueur[23], notamment les recours en injonction. Cependant, ces recours doivent être bien ciblés et précisés en fonction des faits applicables au dossier, car il ne s’agit pas de recours que l’on pourrait qualifier de « standardisés ».

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons de contacter nos avocats.

[1] Art. 1181 al. 1 C.c.Q.

[2] Art. 1181 al. 1 C.c.Q.

[3] Art. 1183 C.c.Q.

[4] St-Amour c. Major, 2017 QCCA 555 https://canlii.ca/t/h3200, par. 66.

[5] Id.

[6] Domaine Baie Mud IOPHO inc. c. Nowacki, 2014 QCCA 1226 https://canlii.ca/t/g7ftq, par. 3-4.

[7] Art. 1184 C.c.Q.

[8] Art. 1184 al. 1 C.c.Q.

[9] Voir à cet effet Investissements A.G. Grolimond ltée c. St-Hilaire, 2009 QCCA 2356, https://canlii.ca/t/270lb, par. 25.

[10] Art. 1186 al. 1 C.c.Q.

[11] Investissements A.G. Grolimond ltée c. St-Hilaire, 2009 QCCA 2356.

[12] Art. 1186 al. 2 C.c.Q.

[13] Art. 1186 al. 2 C.c.Q.

[14] Art. 1186 al. 2 C.c.Q.

[15] Voir les critères repris dans l’affaire Dutil c. Allard, 2020 QCCA 325, https://canlii.ca/t/j5jn2, par. 21-31.

[16] Art. 1187 al. 1 C.c.Q.

[17] Art. 1187 al. 2 C.c.Q.

[18] Bolduc c. Decelles, 2016 QCCS 2624, https://canlii.ca/t/gs1lj; Voir aussi Ferme Bruloka c. Poulin, 2020 QCCQ 2819 ;

[19] Art. 1188 C.c.Q.

[20] Art. 1182 C.c.Q.

[21] À noter que le contraire (rachat par le fonds dominant) n’est pas possible selon Kar-Oli inc. c. Boilard, 2006 QCCS 4933 (CanLII), https://canlii.ca/t/1p6xc, par. 77; Noter également que « toutefois, l'article 64 de la Loi sur l'application de la réforme du Code civil (L.Q. 1992, chap. 57) précise que pour les servitudes existantes, lors de l'entrée en vigueur du Code civil du Québec, la faculté de rachat ne pourra s'exercer qu'à l'expiration d'un délai de 30 ans à compter de l'entrée en vigueur du nouveau code », Dufresne-Sanfaçon c. Tremblay, 1997 CanLII 8666, par 19.

[22] Ross c. Bouchard, 2019 QCCS 712 (CanLII), https://canlii.ca/t/hxtkl : « [24] En matière de servitude discontinue, la prescription commence à courir « du jour où le propriétaire du fonds dominant cesse d’exercer la servitude »[12]. Dans les faits, ceci signifie que le point de départ de la prescription serait le jour suivant le dernier exercice utile de la servitude de passage » ; Voir aussi Vosniades c. Baillargeon, 2007 QCCS 1296 (CanLII), https://canlii.ca/t/1r0gl, par 56-58.

[23] Se référer notamment à l’art. 953 C.c.Q.