Les droits acquis en matière de lotissement

Avant l’achat d’un terrain vacant, il est important de vérifier s’il répond aux normes de lotissement de la municipalité ou s’il bénéficie de droits acquis. Autrement, il se pourrait que la municipalité refuse de délivrer un permis de construction[1]. Dans la décision Mathieu c. Municipalité du Canton de Shefford, 2019 QCCS 1745, rendue en 2019 par la Cour supérieure, un nouvel acquéreur l’a appris à ses dépens.

Auteur : M^e Manuel St-Aubin*, avocat chez St-Aubin avocats inc.

Date de rédaction : novembre 2021

Lorsqu’un lot est conforme au règlement municipal de lotissement, la municipalité/ville peut octroyer certains permis au propriétaire permettant la construction, de faire certains usages de l’immeuble (certificats d’occupation/autorisation), des rénovations, travaux, etc. (tout permis donné en vertu de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme).

À défaut d’avoir un lot conforme aux règlements municipaux, la municipalité/ville pourrait refuser l’émission de permis au propriétaire, qui pourrait se voir limité dans son usage de son terrain, quitte même à le rendre inutilisable.

1. Qu’est-ce que le lotissement ?

Le lotissement fait référence aux opérations cadastrales permettant de diviser un terrain pour créer plusieurs lots[2]. Sauf exception, tous les lots du Québec sont identifiés et sont illustrés dans un registre public appelé « cadastre du Québec »[3].

Ainsi, en vertu de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme[4], il revient principalement aux villes et municipalités de régir le lotissement sur leur territoire respectif. Elles ont ainsi le pouvoir d’exiger un permis de lotissement pour effectuer une opération cadastrale[5] et de prescrire les dimensions minimales des lots[6]. Elles peuvent aussi refuser de délivrer un permis de construction si le lot devant être construit n’est pas conforme à leur réglementation[7].

• Pour en savoir plus, voir la définition de lotissement.

2. Qu’est-ce qu’un droit acquis en matière de lotissement ?

Puisque les normes en matière de lotissement peuvent changer au cours des années, certains lots peuvent bénéficier de droits acquis. Cela pourrait permettre à un propriétaire de demander un permis de construction même si le lot qu’il souhaite construire n’est plus conforme aux normes de lotissement en vigueur[8].

La notion de « droit acquis » est un principe qui a été développé par les tribunaux afin de protéger certains droits lorsqu’une situation juridique existait déjà avant l’entrée en vigueur d’un nouveau règlement qui n’autorise plus cette situation juridique[9].

Autrement dit, un lot déjà créé avant l’entrée en vigueur du règlement de lotissement pourrait bénéficier de certains droits s’il respecte les critères énoncés par les tribunaux[10].

Comme le rappelle la Cour supérieure, les droits acquis « n’existent que pour protéger une situation juridique déjà existante au moment de l’entrée en vigueur d’un règlement qui ne les autorise plus »[11].

3. Quelles sont les situations de droits acquis en matière de lotissement ?

La Cour supérieure du Québec, dans l’affaire Mathieu c. Municipalité du Canton de Shefford[12], explique qu’un lot est en situation de droits acquis s’il respecte les trois critères suivants :

• Première condition : Cela s’applique lorsqu’un lot a fait l’objet d’une opération cadastrale avant l’entrée en vigueur du nouveau règlement[14]. Ainsi, à sa création ce lot respectait les normes de lotissement et il a été cadastré. Il figure donc au cadastre du Québec, il possède un numéro de lot et son lotissement était légal. Le lot serait potentiellement aussi légal s’il n’y avait aucune règlementation en vigueur au moment de sa création.  

• Deuxième condition : Cela s’applique lorsque la municipalité a délivré un permis avant de modifier sa réglementation. Si le détenteur du permis effectue l’opération cadastrale dans les délais requis et conformément à son permis, même si l’opération cadastrale a eu lieu après l’adoption du règlement qui interdit ce lotissement, le lot serait en situation de droits acquis[15].

• Troisième condition : Cela s’applique lorsque le lot a été décrit dans un acte de vente publié au registre foncier, et ce avant qu’un règlement municipal n’exige une opération cadastrale pour créer un nouveau lot, ou avant le 30 novembre 1982[16]. Ce lot a donc été créé en respectant les normes de lotissement s’il y en avait, mais n’a pas été enregistré au cadastre du Québec.

Bref, si un lot n’est pas conforme au règlement de lotissement en vigueur, mais respecte les trois critères ci-dessus pour bénéficier de droits acquis, la municipalité pourrait délivrer un permis de construction sur celui-ci, sous réserve des autres normes prescrites dans ses règlements[17].

Bien que nous n’abordons pas ceci en détail, notons qu’il existe d’autres situations permettant à un lot de bénéficier de droits acquis. C’est le cas notamment lors d’une expropriation[18] ou lorsque le lot est déjà construit[19].

• Pour en savoir plus concernant les droits acquis en matière d’usage d’un immeuble, voir notre article Droits acquis et usage dérogatoire d’un immeuble : définitions et principes légaux.

4. La rénovation cadastrale confère-t-elle des droits acquis ?

La rénovation cadastrale est un vaste projet d’opération cadastrale débuté en 1992 et qui a pour but de créer un seul cadastre pour l’ensemble du territoire du Québec[20]. Ainsi, tous les terrains sont maintenant identifiés au cadastre avec un numéro unique, ceux déjà cadastrés comme ceux ayant seulement été identifiés dans un acte publié au Registre foncier[21].

Certains peuvent penser que la rénovation cadastrale permet aux lots qui n’ont jamais été cadastrés de bénéficier de droits acquis parce qu’ils figurent maintenant au cadastre du Québec.

Or, ce n’est pas ce que les tribunaux pensent. En effet, la Cour supérieure, dans Mathieu c. Municipalité du Canton de Shefford[22], confirme que la rénovation cadastrale n’est pas créatrice de droits acquis en matière de lotissement municipal.

En effet, la Cour supérieure explique que les opérations cadastrales effectuées dans le cadre de la rénovation cadastrale ne sont pas soumises au contrôle des municipalités. Il s’agit d’un autre cadre juridique qui relève du gouvernement du Québec. Par conséquent, même si la rénovation cadastrale a pour effet d’identifier un lot sur les plans du cadastre du Québec, cette opération ne peut pas conférer des droits acquis à un lot qui n’a jamais été légal[23].

Autrement dit, il faut observer la situation du lot selon les règlements municipaux qui étaient en vigueur au moment de sa création et ceux en vigueur aujourd’hui pour déterminer s’il est en situation de droits acquis. Le fait qu’il figure au cadastre du Québec avec un numéro unique ne signifie pas qu’il a été cadastré légalement.  

5. Exemple jurisprudentiel

La décision Mathieu c. Municipalité du Canton de Shefford illustre bien notre propos. Dans cette affaire, la municipalité refusait d’octroyer un permis de construction à un propriétaire puisque son lot était trop petit selon les normes de lotissement en vigueur. Ce propriétaire déclarait pour sa part que son lot avait été cadastré avant l’entrée en vigueur de ce règlement grâce à la rénovation cadastrale, et était conforme au règlement de lotissement à ce moment-là.

Le juge de la Cour supérieure a donné raison à la municipalité. En effet, il explique dans son jugement que ce lot avait été vendu et identifié dans un acte de vente publié au registre foncier, mais aurait dû être cadastré comme l’exigeait le règlement de lotissement de la municipalité à cette époque. Cela n’a jamais été fait. Ce lot n’a donc jamais été légal.

La Cour ajoute que même si ce lot a été identifié au cadastre grâce à la rénovation cadastrale, et ce, avant que la municipalité n’adopte un nouveau règlement plus sévère, cela n’a pas eu pour effet de régulariser sa situation. En effet, la rénovation cadastrale n’est pas une opération cadastrale au sens du règlement municipal et ne confère pas de droits acquis.

La municipalité pouvait donc refuser de délivrer un permis de construction puisque ce lot n’était pas conforme.  

6. Conclusion

Qu’un lot soit conforme à la réglementation municipale est important pour que certains permis soient accordés au propriétaire (par exemple un permis de construction). Or, parfois, un lot non conforme pourrait être protégé par droits acquis.

Pour être protégé par droits acquis, un lot devrait rencontrer les 3 conditions suivantes : « 1) le lotissement a été fait, ou le permis de lotissement a été obtenu, avant l’interdiction ; 2) le lotissement était légal immédiatement avant le début de l’interdiction; 3) le lotissement existe toujours tel quel »[24].

Si le lot n’est pas conforme, le propriétaire de ce lot, dans certaines circonstances, pourrait se retourner contre son vendeur en invoquant la garantie légale, le cas échéant[25].

Il est cependant important de retenir qu’une analyse particulière et rigoureuse est nécessaire avant de conclure à l’existence ou non de droits acquis.  

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons de contacter nos avocats.

*Merci à Mme Marie-Michelle Prévost, juriste chez St-Aubin avocats inc., pour la collaboration à la rédaction.  

[1] Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, RLRQ, c. A-19.1, art. 116, al. 1, par. 1.

[2] Hubert Reid, Dictionnaire du droit québécois et canadien, « Lotissement », 5^e éd., Wilson & Lafleur, 2015, en ligne : < https://dictionnairereid.caij.qc.ca/recherche#t=edictionnaire&sort= relevancy >.

[3] Hubert Reid, Dictionnaire du droit québécois et canadien, « cadastre », 5^e éd., Wilson & Lafleur, 2015, en ligne : < https://dictionnairereid.caij.qc.ca/recherche#t= edictionnaire&sort=relevancy >.

[4] Préc., note 1.

[5] Id., art. 119.

[6] Id., art. 115.

[7] Id., art. 116, al. 1, par. 1.

[8] Id., art. 116, al. 1, par. 1, art 253.1 à 253.3 ; Jean Doré, Les opérations cadastrales et la réglementation municipale, Montréal, Wilson et Lafleur, 2013, p. 211.

[9] 2019 QCCS 1745, par. 25.

[10] Id.

[11] Mathieu c. Municipalité du Canton de Shefford, préc. note 9, par. 25.

[12] Id.

[13] Id., par. 26.

[14] Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, préc., note 1, art. 116, al. 1, par. 1.

[15] Jean Doré, Les opérations cadastrales et la réglementation municipale, Montréal, Wilson et Lafleur, 2013, p. 211.

[16] Id., art. 256.1 et 256.2.

[17] Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, préc., note 1,art. 116, al. 1, par. 1.

[18] Id., art. 256.3.

[19] Id., art. 256.2.

[20] Jean Doré, préc., note 16, p. 328.

[21] Id., p. 337.

[22] Préc., note 8.

[23] Mathieu c. Municipalité du Canton de Shefford, préc., note 9, par. 21.

[24] Mathieu c. Municipalité du Canton de Shefford, préc. note 9, par. 25.

[25] Voir art. 1725 C.c.Q.