Réclamation des frais d’avocats, intérêts et pénalités en copropriété : quelle est la limite ?

En copropriété, le syndicat est responsable de faire respecter la déclaration de copropriété et ses règlements. Ainsi, si un copropriétaire y contrevient, le syndicat doit prendre les mesures nécessaires pour forcer le copropriétaire à remédier à la situation, ce qui implique parfois de prendre des recours judiciaires, ce qui engendre des dépenses en temps et frais divers. Or, en ce dernier cas, jusqu'où le syndicat peut aller dans ses réclamations ?

Auteur : M^e Manuel St-Aubin, avocat et associé chez St-Aubin avocats

Date de rédaction : 2026-09

Date de mise à jour : n/a

1. Les clauses de pénalités contenues dans la déclaration de copropriété

Il est très fréquent en pratique que les déclarations de copropriété contiennent diverses clauses pénales en cas de défaut d'un copropriétaire de se conformer à la déclaration et ses règlements. Les clauses qui reviennent le plus souvent sont celles-ci :

• Clause imposant des pénalités monétaires (amendes) selon divers types d'infractions (par exemple pour la location à court terne non autorisée);
• Clauses imposant au copropriétaire fautif de payer les honoraires d'avocats engagés par le syndicat pour faire respecter la déclaration de copropriété;
• Clauses d'intérêts sur les frais et pénalités.

Ces clauses ont un caractère dissuasif et permettent également au syndicat de copropriété de ne pas faire supporter l'ensemble des frais causés par un copropriétaire fautif à l'ensemble des copropriétaires qui eux n'ont pas dérogé aux règles de la copropriété.

La validité de ces clauses n'est pas remise en cause par les tribunaux, de sorte que parfois le montant des condamnations judiciaires contre des copropriétaires fautifs est principalement composé de pénalités, frais d'avocats et intérêts.

2. Les divers types de réclamations : application pratique par les tribunaux

De nombreuses décisions jurisprudentielles font état de recours de syndicats de copropriété contre des copropriétaires fautifs, appliquant des pénalités, dommages, intérêts et frais d'avocats.

Ci-contre une analyse des divers postes de réclamation qui sont fréquemment demandés par le syndicat lors de recours judiciaires, le tout basé principalement sur l'affaire Syndicat de la copropriété Kubik Phase 3 c. Sara, 2026 QCCQ 707 qui constitue une bonne illustration pratique.

a) Les pénalités contenues à la déclaration de copropriété

Les principes juridiques relatifs aux pénalités contenues dans la déclaration de copropriété sont ceux énoncés aux articles 1622 et 1623 du Code civil du Québec, régissant les clauses pénales (voir Syndicat de la copropriété Kubik Phase 3 c. Sara, 2026 QCCQ 707 par. 110 et suivants).

b) Dommages pour surcharge de travail du syndicat (de ses administrateurs)

La Cour du Québec, dans l'affaire Syndicat de la copropriété Kubik Phase 3 c. Sara, 2026 QCCQ 707, accorde au syndicat une indemnité pour la surcharge de travail causé par la conduite fautive des copropriétaires, mentionnant que « lorsque les heures investies par le conseil d’administration prennent des proportions déraisonnables ou anormales en raison de la conduite fautive d’un copropriétaire, une indemnité peut être accordée pour les heures ou interventions qui s’éloignent ou vont au-delà de la gestion normale d’un immeuble en copropriété divise. C’est aussi le cas quand le copropriétaire gêne inutilement ou abusivement le travail du Syndicat » (par. 131).

c) Dommages moraux du syndicat

Le syndicat de copropriété étant une personne morale, il a divers droits relatifs à la personnalité (droit à la réputation, à son image, etc.). Ces droits doivent être distingués de ceux des administrateurs - ces derniers ayant les mêmes droits, et qui peuvent parfois faire des réclamations personnellement contre un copropriétaire fautifs, notamment en cas de diffamation (voir la diffamation en copropriété).

Ainsi, le syndicat peut être indemnisé pour des dommages moraux dans certaines circonstances. La Cour du Québec, dans l'affaire Syndicat de la copropriété Kubik Phase 3 c. Sara, 2026 QCCQ 707, reconnaît que « le syndicat d’un immeuble en copropriété divise puisse être dédommagé pour la conduite d’un copropriétaire qui, d’une façon ou d’une autre, porte ombrage au travail du syndicat ou s’attaque à sa crédibilité ou réputation » (par. 139).

Les sommes accordées à ce titre varient grandement en fonction des circonstances.

d) Les frais d'avocats, débours et frais judiciaires

La jurisprudence ne remet pas en cause la validité des clauses permettant au syndicat de réclamer au copropriétaire fautif les frais d'avocats engagés, se basant généralement sur l'arrêt de la Cour d'appel Groupe Van Houtte inc. (A.L. Van Houtte ltée) c. Développements industriels et commerciaux de Montréal inc., 2010 QCCA 1970.

Cependant, il est général que le tribunal contrôle l'application de ce type de clause, pour s'assurer de la raisonnabilité des frais réclamés et éviter tout abus. C'est l'exercice qui a été fait dans l'affaire Syndicat de la copropriété Kubik Phase 3 c. Sara, 2026 QCCQ 707.

e) Les intérêts prévus à la déclaration de copropriété

Souvent, la déclaration de copropriété prévoit une clause d'intérêts payable par le copropriétaire en lien avec les sommes réclamées par le syndicat.

La Cour du Québec, dans l'affaire Syndicat de la copropriété Kubik Phase 3 c. Sara, 2026 QCCQ 707, s'est penchée sur une clause d'intérêt de 26.82% par an, applicable sur le montant des réclamations du syndicat, considérant que « cette demande, jumelée aux pénalités déjà accordées, constitue une double pénalité qui, dans les circonstances pertinentes, est déraisonnable et abusive » (par. 173).

Considérant que la clause d'intérêts est une clause pénale pouvant être encadrée par l'article 1623 C.c.Q., le tribunal a donc réduit les intérêts accordés à l'intérêt légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q. (par. 174).

C'est également la position qu'a retenue la Cour du Québec dans l'affaire Syndicat de la copropriété Kubik phase 2 c. Orleans, 2026 QCCQ 4153, appliquant également les dispositions de la Loi concernant l’intérêt (par. 106-107).

3. Conclusion

Dans le cadre d'un recours intenté par le syndicat de copropriété face à une conduite fautive d'un copropriétaire, le syndicat peut se prévaloir des clauses pénales diverses prévues à la déclaration de copropriété.

Cependant, ces clauses, bien que leur validité soit généralement reconnue, sont soumises à l'appréciation du tribunal dans leur application, afin d'éviter des abus.

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