L’enclave et le droit de passage : notions juridiques essentielles

Parfois, il arrive qu’un propriétaire se retrouve enclavé, c’est-à-dire qu’il ne peut pas avoir d’accès à une voie publique. Il se retrouve alors avec un terrain enclavé. Dans ce cas, afin de désenclaver son terrain, il devra demander un droit de passage à un voisin. Voici donc un aperçu des règles applicables en pareil cas.

Auteur : M^e Manuel St-Aubin, avocat chez St-Aubin avocats inc.

Date de rédaction : 2022-11

Dernière mise à jour : 2024-02

1. Introduction

Le droit de passage est une solution juridique à une situation d’enclave, lorsqu’un propriétaire d’un terrain (le « fonds » selon la terminologie du Code civil) ne peut pas avoir accès, ou a un accès trop difficile à une voie publique. Il est alors enclavé, et dans ce cas, afin de désenclaver son terrain, il devra demander un droit de passage à un voisin.

Premièrement, il convient de distinguer le droit de passage réclamé en lien avec une enclave de la servitude. En effet, il arrivera qu’une servitude de passage soit inscrite sur un lot voisin, et ce droit prend sa source dans le droit applicable aux servitudes. Il importe donc de ne pas confondre le « droit de passage » avec la « servitude de passage », car les effets de droit sont différents.

• Pour en savoir plus sur les servitudes, voir notre article Les servitudes : définitions et notions légales.

Le droit de passage tire sa source de la notion d’enclave du Code civil du Québec. En effet, si un propriétaire souhaite réclamer un droit de passage à un voisin, il doit notamment démontrer ce qui suit :

1. Que son terrain est dans une situation d’enclave ; et
2. Que le passage réclamé est nécessaire pour l’utilisation et l’exploitation du terrain.

2. La notion d’enclave : comment savoir si un terrain est enclavé ?

L’enclave est définie à l’article 997 du Code civil du Québec :

• 997. Le propriétaire dont le fonds est enclavé soit qu’il n’ait aucune issue sur la voie publique, soit que l’issue soit insuffisante, difficile ou impraticable, peut, si on refuse de lui accorder une servitude ou un autre mode d’accès, exiger de l’un de ses voisins qu’il lui fournisse le passage nécessaire à l’utilisation et à l’exploitation de son fonds. […]

Comme nous pouvons le constater à la lecture de l’article 997, il existe deux types d’enclave :

1. L’enclave pure et simple : le fonds ne bénéficie d’aucune issue sur la voie publique ;
2. L’enclave économique : l’issue vers la voie publique est insuffisante, difficile ou impraticable.

Avant de poursuivre, il importe de déterminer ce qu’est une « voie publique », et comment ces termes ont été interprétés par la jurisprudence.

a) La définition de « voie publique »

En matière d’enclave, la jurisprudence a défini ce qu’est une « voie publique ». En effet, dans l’affaire Whitworth c. Martin, 1995 CanLII 4753 (QC CA), la Cour d’appel s’exprime ainsi :

• « Le terme « voie publique » de l'article 540 C.c.B.C. ou 997 C.c.Q. ne désigne pas, en effet, seulement un chemin public stricto sensu, c'est-à-dire une route municipale, provinciale ou autre, mais tout passage menant à un chemin public.  Le terme « public » ne fait pas référence au droit de propriété du passage, mais à son utilisation ». 

Ainsi, pour qu’une voie soit qualifiée de « publique » au sens de l’article 997 C.c.Q., elle ne doit pas absolument appartenir au domaine public[1].

À titre d’exemple, la Cour supérieure, dans l’affaire Baril c. Placements J.P. Perreault inc., 2020 QCCS 2125 mentionne qu’il n’y a pas d’enclave lorsqu’un chemin privé est utilisé par tolérance et qu’il mène à une voie publique (par. 24). Cependant, la tolérance de passage ne créé pas une servitude[2]. En effet, la Cour dans cette affaire rappelle que « la tolérance est un droit personnel, il ne se transmet pas avec le bien » (par. 40). Ainsi, il serait difficile d’opposer au propriétaire enclavé la tolérance de passage accordée par des voisins aux anciens propriétaires du terrain enclavé, car ce droit ne se transmet pas au nouveau propriétaire, comme cela se ferait normalement avec une servitude (qui est souvent un « droit réel » en opposition à un « droit personnel »).

Finalement, une voie navigable (rivière, lac) peut être qualifiée de « voie publique » (Kuchar c. Déom, 2014 QCCA 2022, par. 58).

b) L’enclave économique

L’enclave pure et simple ne nécessite pas nécessairement une longue analyse : c'est un fait qui se constate par l'absence d'accès à une voie publique. L’enclave économique, elle, mérite un peu plus d’attention. À cet égard, la jurisprudence en la matière peut servir de guide d'analyse.

La Cour d’appel, dans l’affaire Turbide c. Boucher, 2021 QCCA 323, énonce la différence entre l’enclave et l’enclave économique, et les définit ainsi :

• « [16] L’enclave dite « physique » correspond à une absence totale d’issue sur la voie publique, qui résulte le plus souvent d’un obstacle naturel. De son côté, l’enclave dite « économique » survient lorsque l’accès à la voie publique existe déjà, mais qu’il est insuffisant, difficile ou impraticable aux fins de l’exploitation du fonds et que pour corriger la situation, il en coûterait des sommes prohibitives hors de proportion avec la valeur du fonds et de son exploitation ».

L’analyse de l’enclave économique est hautement factuelle, mais les principes ci-après énoncés ont été extraits de la jurisprudence.

La Cour d’appel, dans l’affaire Rankin c. Gaucher, 2019 QCCA 1718, énonce certains facteurs qui entrent en compte dans la détermination d’une enclave économique :

• « [30] Une enclave du second genre met plus souvent en jeu des considérations de proportionnalité et de finalité d’utilisation, ainsi qu’une analyse coûts-avantages. Le contexte plus large des relations de voisinage devient alors pertinent lui aussi. […] ».

Dans les deux affaires précitées, il ressort que les éléments et facteurs suivants peuvent être analysés par le tribunal afin de déterminer s’il y a situation d’enclave :

• La notion de proportionnalité et de finalité d’utilisation concernant le droit de passage réclamé ;
• L’usage projeté du fonds enclavé ;
• Le contexte des relations de voisinage ;
• L’ensemble des options disponibles pour désenclaver le fonds.

Les tribunaux en cette matière réitèrent souvent le caractère particulier et hautement factuel de chacune des situations. Il est alors difficile d’extraire des critères et facteurs clairs, nets et précis pour déterminer ce qu’est une « enclave économique ».

À noter que le tribunal saisi d’une telle demande doit analyser la situation « au moment de l'institution de l'action »[3].

3. Le critère de nécessité du droit de passage

Comme nous le rappelions au début de cet article, ce n’est pas tout de démontrer qu’un terrain (fonds) est enclavé, mais il faut également démontrer que le droit de passage qui est réclamé est nécessaire pour l’utilisation et l’exploitation du fonds. Cette deuxième condition est dictée par l’article 997 du Code civil du Québec.

Lorsqu’il est question de l’utilisation et de l’exploitation du fonds, la Cour supérieure, dans l’affaire Baril c. Placements J.P. Perreault inc., 2020 QCCS 2125, mentionne que « l’exploitation doit toutefois être en accord avec la destination des lieux » (par. 67).

Finalement, les tribunaux insistent à l'effet que le passage doit être accordé en cas de « nécessité » et non pour cause de simple « commodité », tel que la Cour d’appel l’indique dans l’affaire Rankin c. Gaucher, 2019 QCCA 1718 :

• « Ce qui précède démontre que l’arbitrage doit se faire en tenant compte de tout le contexte particulier de l’affaire car il va de soi que déterminer si l’on est en présence d’une insuffisance de l’issue existante ou, au contraire, d’une simple incommodité de l’issue existante, est affaire d’appréciation […]».

À noter que l’assiette de la servitude et son mode d’exercice peuvent s’acquérir via la prescription acquisitive[4].

4. La réclamation d’un droit de passage par le propriétaire du fonds enclavé

a) Déterminer l’endroit où le passage va s’exercer

Si l’enclave est constatée par le tribunal, il est nécessaire de déterminer l’assiette du droit de passage, c’est-à-dire l’endroit où le passage va s’exercer.

Afin de déterminer le lieu de cette assiette du droit de passage, le tribunal doit prendre en compte les facteurs suivants de l’article 998 du Code civil du Québec :

• 998. Le droit de passage s’exerce contre le voisin à qui le passage peut être le plus naturellement réclamé, compte tenu de l’état des lieux, de l’avantage du fonds enclavé et des inconvénients que le passage occasionne au fonds qui le subit.

Notion intéressante : lorsqu’il existe déjà un chemin qui a été utilisé par les anciens propriétaire enclavés, la jurisprudence a confirmé l’existence d’une présomption que le propriétaire voisin ayant toléré ce passage sur son terrain « a reconnu l’existence de l’enclave ET le fait que le chemin, dont s’était servi le propriétaire du fonds enclavé, était le plus court et le moins dommageable »[5].

Il est important à noter que si l’enclave « résulte de la division du fonds par suite d’un partage, d’un testament ou d’un contrat, le passage ne peut être demandé qu’au copartageant, à l’héritier ou au contractant, et non au propriétaire du fonds à qui le passage aurait été le plus naturellement réclamé. Le passage est alors fourni sans indemnité » (art. 999 C.c.Q.). Cette dernière règle est une exception à la règle générale[6]. Une analyse de l’historique cadastral et des titres sera souvent nécessaire afin d’écarter l’application de ces règles particulières.

b) L’indemnité

Le Code civil du Québec prévoit que le propriétaire qui obtient un droit de passage est redevable envers le propriétaire qui le subit d’une « indemnité proportionnelle au préjudice qu’il peut causer » (art. 997 al. 2 C.c.Q.).

Comme mentionné, le propriétaire qui subit le droit de passage doit démontrer l’existence d’un préjudice pour avoir droit à une indemnité. À titre d’exemple, dans l’affaire en Cour supérieure Lacombe-Boisjoly c. Labrecque, 2009 QCCS 2526, les facteurs suivants ont été retenus afin de fixer l’indemnité à payer par le propriétaire bénéficiant du droit de passage :

• Valeur de la l’emprise du droit de passage ;
• Dommages de morcellement ;
• Dommages aux aménagements au sol (paysager, arbres, etc.) ;
• Perte de valeur de l’immeuble affecté par le droit de passage ;
• Honoraires des experts.

Le recours pour réclamer l’indemnité prévue à l’article 997 C.c.Q. se prescrit par trois ans (art. 2925 C.c.Q.).

c) Qu'en est-il du locataire d'un terrain enclavé ?

À la lecture de l'article 997 C.c.Q., la qualité de propriétaire de l'immeuble enclavé est nécessaire pour réclamer un droit de passage.

Or, quelques décisions de la Cour supérieure du Québec viennent à la conclusion que ces principes sont aussi valables pour les locataires d'immeubles enclavés (Pourvoirie des lacs Roger & Faucille inc. c. Morneau, 2023 QCCS 4311, Morin c. Julien, 2018 QCCS 2371).

Nous nous questionnons sur ce raisonnement car un locataire n'est pas titulaire d'un droit réel sur l'immeuble dont il est locataire, et qu'il bénéficierait, en cas d'enclave, des garanties du locataire contre le locateur relativement aux troubles de droit et de jouissance des lieux loués (art. 1854 et 1858 C.c.Q.). Ainsi, nous considérons qu'un locataire aurait des outils juridiques à faire valoir face au locateur si le terrain loué est enclavé.

5. L’exercice du droit de passage : droits et obligations, et fin

a) Droits et obligations

Le Code civil du Québec est clair, les obligations du bénéficiaire du droit de passage sont énoncées à l’article 1000 :

• 1000. Le bénéficiaire du droit de passage doit faire et entretenir tous les ouvrages nécessaires pour que son droit s’exerce dans les conditions les moins dommageables pour le fonds qui le subit.

Cette disposition confirme que le propriétaire qui bénéficie du droit de passage doit assumer les coûts de construction ou d’entretien du chemin qui sert au passage, par exemple.

Lorsqu’un chemin existe déjà, et que ce dernier sert de droit de passage, aucun dédommagement supplémentaire ne pourra être réclamé par le propriétaire subissant le droit de passage si aucun frais additionnel n’est engagé pour l’entretien du chemin. La Cour d’appel, dans l’affaire Lajeunesse c. Labrosse, 2018 QCCA 1199, cite à cet effet un autre jugement de la Cour d’appel[7] :

• « Dans le cas où un chemin existe déjà sur le fonds servant, dont se sert, sans causer quelque dommage que ce soit, le bénéficiaire du droit de passage, celui-ci n'a aucune obligation de contribuer aux frais d'entretien du chemin. C'est logique, puisque l'exercice du droit de passage n'engendre alors aucuns frais additionnels pour le fonds servant ».

Finalement, il va de soi que le propriétaire subissant le droit de passage accordé par le tribunal doit permettre à celui qui en bénéficie d’exercer tous ses droits, à défaut de quoi le propriétaire bénéficiaire du droit de passage pourrait intenter des recours pour les faire respecter.

b) Fin du droit de passage

Le droit de passage n’a pas de caractère perpétuel comme cela est souvent le cas avec une servitude. En effet, le droit de passage peut prendre fin « lorsqu’il cesse d’être nécessaire à l’utilisation et à l’exploitation du fonds » (art. 1001 C.c.Q.). Dans ce cas, si une indemnité a été payée au voisin qui subissait ce droit de passage, elle n’est pas remboursable en cas d'extinction de ce droit (art. 1001 C.c.Q.).

Il importera donc, si une situation d’enclave prend fin alors qu’il y a eu octroi d’un droit de passage en vertu de l’article 997 C.c.Q., que le propriétaire subissant ce droit de passage fasse les démarches pour y mettre fin.

À noter que la fin d’une situation d’enclave ne peut pas servir à invoquer la fin d’une servitude conventionnelle[8].

6. En bref, à retenir

Le droit applicable en matière de droit de passage tient sur quelques articles du Code civil du Québec. Cependant, la jurisprudence est complexe et les méthodes d’exercice de ce droit doivent être connues avant d’intenter un recours.

Il importe d’abord de ne pas mélanger les concepts de la « servitude de passage » avec le « droit de passage ». Tel que nous l’avons constaté dans la jurisprudence étudiée, ces concepts sont trop souvent confondus par les justiciables.

En éliminant toutes les exceptions et détails, nous pourrions résumer en cinq grandes lignes les notions juridiques en matière de droit de passage :

1. Si un terrain est enclavé ;
2. Son propriétaire peut obtenir un droit de passage sur un terrain voisin ; et
3. L’assiette (l’endroit) du droit de passage doit être déterminée ; et
4. Une indemnité, si dommage il y a, peut être due au propriétaire subissant le droit de passage ; et
5. Le propriétaire bénéficiant du droit de passage doit entretenir et faire les travaux qui sont nécessaires pour lui permettre d’utiliser son droit de passage, le tout, à ses frais.  

Finalement, comme le dit la Cour supérieure dans l’affaire Teasdale c. Osborn, 2020 QCCS 4435, « chaque situation devient un cas d’espèce, qui doit être analysé dans le cadre de ses circonstances propres » (par. 57).

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons de contacter un avocat.

[1] Tucker c. Larose, 2022 QCCS 1310, https://canlii.ca/t/jnq8z, par. 18.

[2] La tolérance est un droit personnel et non un droit réel.

[3] Kuchar c. Déom, 2014 QCCA 2022, par. 57.

[4] Whitworth c. Martin, 1995 CanLII 4753 (QC CA): https://canlii.ca/t/1nkbv.

[5] Viel c. L'Anglais, 2020 QCCS 181 (https://canlii.ca/t/j4xv6), au par. 49, citant Ziebell c. Leblanc, [1960] B.R. 296, p. 301.

[6] Voir Larose c. Viau, 2006 QCCA 1573 (CanLII), https://canlii.ca/t/1q9w4, notamment au par. 38.

[7] Tantari (1968) corporation c. Corriveau-Poliquin, 1999 CanLII 13328 (QC CA), https://canlii.ca/t/1mvv1.

[8] Steele Royal c. Bennhoude, 2021 QCCS 5059, par. 28 : https://canlii.ca/t/jl5hk.