Les travaux du locateur en matière de bail commercial : risques et considérations pratiques

Il arrive fréquemment qu'il soit prévu au bail commercial des travaux à exécuter par le locateur (bailleur) pour préparer l'arrivée du locataire ou en cours de bail, pour modifier les lieux loués. Or, quand le locateur s'engage contractuellement dans le bail à effectuer des travaux, il peut engager sa responsabilité envers le locataire.

Auteur : M^e Manuel St-Aubin, avocat et associé chez St-Aubin avocats

Date de rédaction : 2026-10

Date de mise à jour : n/a

1. Les travaux du locateur

Fréquemment, les divers baux commerciaux prévoient des travaux à effectuer par le locateur avant la prise de possession des lieux loués par le locataire. Ces travaux peuvent être de petite ou grande ampleur, tout dépendant de ce qui a été négocié au bail.

L'engagement du locateur à effectuer des travaux est à distinguer de l'allocation parfois octroyée au locataire pour des travaux/aménagements locatifs. En effet, l'engagement du locateur de faire des travaux emporte davantage d'obligations qu'une allocation pour aménagements locatifs.

Il est important aussi de distinguer le type de travaux : des travaux simples n'emportent pas les mêmes risques que des travaux complexes nécessitant l'intervention de plusieurs entrepreneurs en construction.

2. Lorsque les travaux tournent mal, quels sont les droits du locataire ?

Évidemment, tout dépend des conditions particulières du bail qui doit toujours être analysé en premier lieu.

La jurisprudence nous enseigne que des travaux mal gérés par le locateur peuvent emporter de graves conséquences autant pour le locataire que pour le locateur.

C'est le cas dans l'affaire 9134-8144 Québec inc. c. Lisa Administration et Services inc., 2026 QCCS 2850, qui illustre bien quelles conséquences pouvant avoir lieu.

Dans cette affaire, le locataire (un restaurant) et le locateur s'étaient entendus pour procéder à des travaux d'importance dans les lieux loués pour agrandir les lieux et les mettre au goût du jour, impliquant notamment l'excavation et l'aménagement d'un vide sanitaire pour agrandir les lieux loués. Ces travaux étaient majeurs. Les parties se sont entendues à répartir entre elles la responsabilité de certains travaux : plusieurs travaux étaient de la responsabilité du locataire et à ses frais (notamment la démolition des aménagements locatifs existants, l'installation des solives, construction des escaliers, reconstruction du plancher au rez-de-chaussée, reconstruction des aménagements locatifs), et d'autres travaux étaient de la responsabilité du locateur (notamment l'excavation du vide sanitaire et la construction de la structure du sous-sol).

Chaque partie a engagé ses entrepreneurs dans le cadre des travaux prévus, et le restaurant a fermé ses portes pendant la durée des travaux. Un congé de loyer de trois mois a été accordé au locataire (par. 31).

Bien que l'entente de modification du bail (addendum) ne prévoyait pas spécifiquement une date de fin des travaux, le Tribunal indique que « malgré le fait que les addendums au bail ne prévoient pas de date de fin des travaux, les parties s’étendent non seulement à ce qui y est spécifiquement stipulé, mais aussi à tout ce qui en découle d’après sa nature et suivant les usages, l’équité ou la loi » (par. 35), le tout en application de l'article 1434 C.c.Q. qui se lit comme suit :

• 1434. Le contrat valablement formé oblige ceux qui l’ont conclu non seulement pour ce qu’ils y ont exprimé, mais aussi pour tout ce qui en découle d’après sa nature et suivant les usages, l’équité ou la loi.

Dans son analyse des faits, le Tribunal conclut que le locateur s'était engagé à ce que les travaux dont il est responsable soient terminés autour de la fin février (par. 36), le but des travaux était de permettre la réouverture du restaurant au mois de mai suivant pour la saison estivale. Comme l'indique le Tribunal, « cette date de fin des travaux peut certes demeurer approximative. [Le locateur] doit cependant prendre les mesures pour compléter ses travaux dans un délai raisonnable » (par. 63).

Or, les travaux qui étaient de la responsabilité du locateur ne se sont pas déroulés comme prévus, et plusieurs retards ont eu lieu, ce qui a fait que les lieux loués n'étaient pas prêts au moment où ils auraient dû l'être pour permettre l'ouverture du restaurant pour la saison estivale. Cette situation a engendré plusieurs conséquences majeures pour le locataire : des frais importants, la perte de ses employés, la perte de revenus, la fermeture définitive du restaurant et la perte de valeur de celui-ci (fonds de commerce).

Ainsi, devant la situation, alors que la réouverture du restaurant n'était plus possible, le locataire a résilié unilatéralement et extrajudiciairement le bail.

Le Tribunal a retenu la responsabilité du locateur et dans son analyse, indique que « le fait que des travaux s’avèrent plus importants qu’estimés au départ ne permet pas à un locateur de se libérer de son obligation de procurer la libre jouissance de lieux loués dans le délai prévu » (par. 79).

Ainsi, le Tribunal a jugé ainsi :

• La résiliation extrajudiciaire du bail par le locataire pour cause de défaut du locateur de lui octroyer la jouissance paisible des lieux loués dans un délai raisonnable a été constatée;
• Des dommages de plus de 340 000$ ont été octroyés au locataire, notamment pour compenser plusieurs frais engagés et pertes, et pour indemniser de la perte de la valeur de l'entreprise.

3. Considérations pratiques

Lors de la négociation d'un bail ou d'une modification (amendement) d'un bail, quand vient le temps de discuter des travaux à effectuer dans les lieux loués, le locateur et le locataire doivent discuter sur les termes et conditions de ces travaux.

Plus les travaux sont importants, plus l'obligation du locateur qui s'engage à les faire est importante et ses risques peuvent augmenter, car un chantier peut s'avérer rempli d'imprévus et devenir rapidement complexe à gérer.

Généralement, il ne sera pas recommandé à un locateur n'ayant pas d'expérience conséquente en construction et gestion de chantier de s'engager dans des travaux d'envergure à moins d'une entente très claire avec le locataire. De même pour le locataire : laisser la gestion d'un chantier d'importance à un locateur n'ayant pas une grande expérience en gestion de chantier peut s'avérer un risque majeur, compromettant sa planification commerciale en lien avec l'ouverture de ses locaux.

Il importe donc de bien saisir les risques d'affaires autant pour le locateur que pour le locataire dans la négociation de ce type de clauses au bail.

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons de nous contacter.