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Réparation ou reconstruction d’un mur mitoyen : attention aux droits des voisins et notions à retenir en cas de désaccord

Plusieurs immeubles ont des murs mitoyens ou clôtures mitoyennes avec leurs voisins. Il arrivera parfois qu’un propriétaire identifie des réparations nécessaires à faire par exemple sur un mur mitoyen. Dans ce processus, il est très important de connaitre les règles applicables avant de s’engager dans un processus impliquant la réparation ou modification d’un mur mitoyen.  Analyse du jugement Goodman c. Snitzer, 2019 QCCQ 3463.

Auteur : Manuel St-Aubin, avocat

Date de rédaction : 4 mai 2020

Qu’est-ce qu’une clôture ou un mur mitoyen? 

Le principe général est qu’une clôture ou un mur mitoyen est normalement situé sur la ligne de séparation de deux propriétés.  

Le Code civil du Québec prévoit la règle suivante à l’article 1003 : 

  • 1003. Toute clôture qui se trouve sur la ligne séparative est présumée mitoyenne. De même, le mur auquel sont appuyés, de chaque côté, des bâtiments est présumé mitoyen jusqu’à l’héberge.

Il existe donc une présomption légale à l’effet qu’un mur est mitoyen si des bâtiments de chaque côté s’appuient sur cet immeuble. En matière de clôture, cette présomption s'applique si la clôture est située sur la ligne séparative des terrains.

Cette présomption de mitoyenneté imposée pas le Code civil est simple, et peut donc être renversée par une preuve contraire (par exemple avec une expertise par des arpenteurs-géomètres dans certains cas)[1]

Du moment où un mur ou une clôture est effectivement mitoyen, les voisins détiennent ce mur ou cette clôture en copropriété indivise[2]. Les règles de la copropriété indivise s’appliquent donc entre ces voisins, en plus des règles particulières concernant les clôtures et ouvrages mitoyens[3]

En vertu des règles de la copropriété indivise, les copropriétaires d’un mur ou clôture mitoyen doivent l’administrer de façon commune[4]. Les décisions d’administration du bien peuvent être par exemple la décision de réparer le mur ou la clôture. 

Donc, les voisins détenant en copropriété indivise en 2 parts égales un mur mitoyen ou une clôture mitoyenne doivent prendre les décisions à la « majorité des indivisaires, en nombre de parts »[5]

En ce qui concerne un mur mitoyen, « chaque propriétaire peut bâtir contre un mur mitoyen et y placer des poutres et des solives. Il doit obtenir l’accord de l’autre propriétaire sur la façon de le faire »[6].

Alors souvent les décisions concernant un mur ou clôture mitoyen doivent être prises à l’unanimité entre voisins mitoyens. Cette situation peut donc parfois provoquer des différends en l’absence de l’accord d’un voisin par exemple sur des travaux à faire.

Cas de figure : désaccord entre voisins concernant les travaux sur un mur mitoyen

En cas de désaccord avec un voisin avec qui une personne détient un mur mitoyen, il est important de ne pas procéder unilatéralement à des travaux concernant ce mur ou clôture. 

En effet, en cas de désaccord, il serait important de se tourner vers les tribunaux pour faire trancher le litige.

Sur le sujet, plusieurs affaires sur le sujet ont été entendues par les tribunaux, dont la Cour du Québec, dans Goodman c. Snitzer[7], jugement rendu en 2019 sous la plume du juge Zaor J.C.Q.

Dans cette affaire, la partie demanderesse réclame à la défenderesse la moitié de la valeur estimée de reconstruction d’un mur de soutènement qui était érigé sur la ligne séparative des terrains. 

Un ingénieur civil spécialisé en structure avait déterminé que « le mur mitoyen est endommagé à plusieurs endroits, s’incline notablement, est déficient pour contenir les poussées latérales du sol et menace de s’écrouler »[8]

Alors que les demandeurs souhaitaient reconstruire le mur mitoyen, la partie défenderesse soutenait que de tels travaux de reconstruction n'étaient pas nécessaires[9]

En l’absence d’accord entre les parties, les demandeurs se sont adressés initialement « à la Cour supérieure afin d’obtenir une ordonnance de sauvegarde ordonnant à la défenderesse l’accès à sa propriété et la démolition du mur mitoyen »[10]

La demande d’ordonnance de sauvegarde avait été accordée par la Cour supérieure[11], donc le litige en cause dans le jugement analysé présentement concerne la part à assumer par la défenderesse dans le coût de reconstruction du mur mitoyen. 

Le juge analyse l’application des règles de l’article 1006 C.c.Q. qui se lit comme suit :

  • 1006. L’entretien, la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge des propriétaires, proportionnellement aux droits de chacun.
  • Le propriétaire qui n’utilise pas le mur mitoyen peut abandonner son droit et ainsi se libérer de son obligation de contribuer aux charges, en produisant un avis en ce sens au bureau de la publicité des droits et en transmettant sans délai une copie de cet avis aux autres propriétaires. Cet avis emporte renonciation à faire usage du mur.

Dans cette affaire, le juge Zaor J.C.Q. indique ce qui suit :

  • [31]        Plus près de nous, le professeur Denys-Claude Lamontagne[22] mentionne au sujet de l’article 1006 C.c.Q. que l’obligation faite aux voisins de procéder à frais communs aux réparations nécessaires — pouvant aller jusqu’à la reconstruction — sont « destinées à assurer la conservation du mur et à prévenir son écroulement ».
  • [32]        Selon le Tribunal, le fait n’est donc pas de savoir s’il serait prudent, opportun, ou convenable de reconstruire le mur mitoyen, mais bien plutôt de s’assurer de la nécessité des travaux de reconstruction pour le respect de la destination du mur mitoyen. C’est d’ailleurs ce que rappelle la Cour supérieure dans la décision Orazio c. Morena précitée[23] : « La nécessité des travaux pour le respect de la destination du mur constitue le seul critère à retenir, indépendamment de la source de cette exigence ».
  • [33]        Le Dictionnaire français en ligne Larousse donne les définitions suivantes du mot nécessité : Caractère de ce qui est nécessaire, de ce dont on ne peut se passer; Caractère de ce qui est inévitable, inéluctable ; Besoin impérieux, chose nécessaire. 
  • [34]        En somme et pour avoir gain de cause, les demandeurs doivent démontrer de façon prépondérante[24] que l’usage auquel servait le mur mitoyen, soit ici de retenir le remblai de terre de la propriété de la défenderesse, risquait de s’écrouler d’où la nécessité de le reconstruire en entier.

[…]

  • [74]        Selon le Tribunal la notion de nécessité des travaux connote l’idée d’une situation où l’urgence d’agir est en cause afin de sauvegarder un droit ou d’éviter qu’il ne soit mis en péril.

Il est donc à retenir des propos du Tribunal que la nécessité des travaux pour conserver la destination du mur mitoyen est le critère à retenir pour déterminer si les demandeurs avaient droit de réclamer à la défenderesse sa part des frais de reconstruction du mur. 

Suivant l'analyse de la preuve présentée lors du procès, le Tribunal rejette la demande des demandeurs, notamment pour les motifs suivants : 

  • [82]        En résumé, le Tribunal est d’opinion que l’expert de la défenderesse a procédé à une analyse plus rigoureuse et objective de la situation. Sans occulter l’inclinaison de la cime et la présence des signes d’usure du mur mitoyen presque centenaire, M. Bartosh a pris en compte l’absence de changements dans la condition du mur mitoyen depuis plusieurs années. À lui seul, cet indice déterminant, selon le Tribunal, permettait à juste titre d’écarter l’imminence d’un danger et la compromission de la totalité du mur mitoyen.

[…]

  • [84]        Enfin, la preuve administrée en défense induit le Tribunal à croire que les travaux d’envergure entrepris chez les demandeurs ont lourdement pesé dans la décision de démolir le mur dès 2015. Puisque les travaux d’imperméabilisation des fondations commandaient une excavation obligeant à creuser près de trois pieds sous la fondation de la propriété, des exigences des autorités réglementaires (CNESST), des mesures de protection et de renforcement auxquelles il fallait penser, aux réticences exprimées par l’entrepreneur Piccioni[52] allant jusqu’à son refus de faire les travaux à moins que le mur ne soit démoli et finalement à la forte probabilité que le mur puisse s’effondrer de lui-même au cours des travaux, il est en effet raisonnable croire, comme le soutient la défenderesse, que les demandeurs ont préféré ici procéder immédiatement à la démolition du plus que gênant mur mitoyen.
  • [85]        Ceci dit, le Tribunal rejette l’action des demandeurs faute d’une preuve suffisante et probante pour soutenir leurs prétentions de droit.

Dans cette affaire, il est donc à retenir que la partie demanderesse n’a pas réussi à faire la preuve de la nécessité de la reconstruction du mur mitoyen, et donc la réclamation contre la défenderesse pour moitié du coût de reconstruction du mur mitoyen a été rejetée.

Points à retenir en résumé

En cas de désaccord entre voisins qui détiennent un mur mitoyen, il est normalement de mise de ne pas procéder unilatéralement à des travaux concernant ce mur ou clôture. 

En effet, en cas de désaccord, la solution est souvent de se tourner vers les tribunaux pour faire trancher le litige. 

Dans le cas notamment de travaux de reconstruction d’un mur mitoyen (art. 1006 C.c.Q.), il est important que ces travaux soient « nécessaires » pour assurer l’usage auquel le mur est destiné. À défaut de démontrer que ces travaux sont nécessaires, un voisin réclamant des coûts de réparation ou de reconstruction de ce mur mitoyen à son voisin pourrait voir sa réclamation rejetée. 

ATTENTION : Les informations de cet article sont d’ordre général et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Les faits peuvent varier d’une situation à l’autre et potentiellement changer toute réponse d’ordre juridique. Une consultation avec un avocat concernant votre cas particulier est vivement recommandée.


[1] Bambara c. Gagnon Tremblay, 2015 QCCS 3065, par. 26 : http://canlii.ca/t/gjvz3. Cette affaire a pour question principale en litige la propriété des arbres et d’une haie de thuyas, donc aborde la question de la propriété d’arbre situé sur la ligne de démarcation de propriété. 

[2] Articles 1009-1037 C.c.Q.

[3] Article 1002-1008 C.c.Q.

[4] Art. 1025 C.c.Q.

[5] Art. 1026 C.c.Q.

[6] Art. 1006 C.c.Q.

[7] 2019 QCCQ 3463 : http://canlii.ca/t/j17qs

[8] Goodman c. Snitzer, préc. note 7, par. 14. 

[9] Id., par. 16. 

[10] Id., par. 19. 

[11] Id., par. 21. 

Me Manuel St-Aubin
Me St-Aubin oriente sa pratique auprès d’une clientèle d’affaires et de particuliers, autant dans des contextes litigieux que dans le domaine de la rédaction et de la négociation de contrats. Il pratique principalement en droit immobilier, notamment dans des dossiers de litige en matière de baux commerciaux, de copropriété, ainsi qu’en matière de vices cachés et de malfaçons.