Reprise de logement par le propriétaire : notions légales essentielles, avis et conditions à appliquer

En matière résidentielle, souvent suivant l'achat d’un immeuble, un nouveau propriétaire peut vouloir reprendre possession d’un logement pour se loger. Pour ce faire, il devra procéder par une reprise de logement. Attention cependant, car les règles applicables en matière de reprise de logement peuvent s’avérer complexes et une mauvaise application des règles peut s’avérer lourde de conséquence.

Auteur : Manuel St-Aubin, avocat

Date de rédaction : mai 2020

Dernière mise à jour : 2024-06

ATTENTION : des modifications importantes ont été apportées suivant l'adoption du Projet de loi n° 31, Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation.

1. La reprise de logement, principe général

En matière résidentielle, le droit d’un propriétaire à la reprise de logement entre directement en conflit avec le droit au maintien dans les lieux du locataire, édicté à l’article 1936 du Code civil du Québec (ci-après « C.c.Q. »).

• Pour en savoir plus au sujet du droit au maintien dans les lieux, cliquez ici.

Le droit à la reprise du logement se distingue du droit à l'éviction. Pour en savoir plus sur le droit à l'éviction, consultez notre article à ce sujet.

2. Reprise d’un logement par un propriétaire : conditions préalables

Il est permis pour le propriétaire d’un logement de procéder à la reprise de celui-ci « pour l’habiter lui-même ou y loger ses ascendants ou descendants au premier degré, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien »[1].

Les précisions préalables suivantes s’imposent :

• Ascendants au premier degré : par exemple, les parents du locateur[2] ;
• Descendants au premier degré : par exemple, les enfants du locateur[3] ;
• Parent ou allié dont il est le principal soutien : par exemple, il a été déterminé que l’enfant du conjoint de fait du propriétaire avec lequel ce dernier n’a pas de lien de sang n’entre pas dans cette catégorie si le propriétaire n’est pas aussi son principal soutien[4].

Pour exercer le droit à la reprise du logement, les conditions préalables suivantes doivent être rencontrées par le propriétaire :

• Il doit être propriétaire de l’immeuble[5] :
  • Le propriétaire ne doit pas être une compagnie, pour plus de détail, lire notre article à ce sujet;
• Il ne doit pas être propriétaire d’une part indivise de l’immeuble, à moins que la seule autre personne qui soit propriétaire de l’immeuble en indivision soit son conjoint[6].
  • « les copropriétaires indivis mariés, qui ne font plus vie commune, ne sont pas des conjoints au sens de l'article 1958 du Code civil » selon la Cour du Québec dans Pham c. Le Diffon, 2009 QCCQ 7866[7] ;
  • À noter que la définition de « conjoint » ici comprend également les « conjoints de faits », même s’ils font vie commune depuis moins d’un an, le tout selon la Cour du Québec dans Rouzier c. Tétu, 2005 CanLII 21937 (QC CQ)[8], interprétation conforme avec celle de la Régie du logement dans l’affaire Simard c. Siquina Vasquez, 2020 QCRDL 7061[9].
• Sauf consentement du locataire, le propriétaire ne doit pas procéder à la reprise d’un logement s’il est déjà propriétaire d’un autre logement qui est vacant ou qui sera offert en location à la date prévue à la reprise, si cet autre logement disponible remplit les conditions suivantes[10] :
  • Il est du même genre que celui occupé par le locataire visé par la reprise de logement ;
  • Il est situé dans les environs du logement visé par la reprise ; et
  • Il est d’un loyer équivalent au logement visé par la reprise.

3. Le cas d’un locataire ou son conjoint âgé de 65 ans ou plus

Le propriétaire ne peut reprendre un logement ou procéder à l'éviction lorsque le locataire ou son conjoint est âgé de 65 ans ou plus, si la situation de ce locataire ou de son conjoint répond aux critères suivants édictés par l’article 1959.1 C.c.Q. :

• Est âgé de 65 ans ou plus;
• Occupe le logement depuis au moins 10 ans; et
• A un revenu égal ou inférieur à 125% du revenu lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique :
  • cette information est donnée par la Société d’habitation du Québec ici[11].

Cette disposition a notamment pour objet de protéger les personnes âgées de plus de 65 ans à faible revenu d’une reprise ou d’une éviction, mais ne touche pas l’ensemble des personnes âgées de plus de 65 ans.

Cependant, un propriétaire pourrait tout de même reprendre un logement d’un locataire ou conjoint du locataire de 65 ans ou plus qui remplit les conditions de protections de l’article 1959.1. En effet, le propriétaire, pour reprendre un tel logement, doit remplir une des conditions suivantes également prévues à l’article 1959.1 C.c.Q. :

• 1°   il est lui-même âgé de 65 ans ou plus et souhaite reprendre le logement pour s’y loger;
• 2°   le bénéficiaire de la reprise est âgé de 65 ans ou plus;
• 3°   il est un propriétaire occupant âgé de 65 ans ou plus et souhaite loger, dans le même immeuble que lui, un bénéficiaire âgé de moins de 65 ans.

4. L’avis de reprise de logement et délais applicables

L’avis de reprise du locateur qui souhaite reprendre un logement d’un locataire doit être transmis au locataire dans les délais suivants prévus à l’article 1960 C.c.Q. :

• Bail à durée fixe de plus de 6 mois : au moins 6 mois avant l’expiration du bail ;
• Bail à durée fixe de 6 mois ou moins : un mois avant l’expiration du bail ;
• Bail à durée indéterminée : 6 mois avant la date de la reprise.

Tel que nous l'enseigne la jurisprudence, le droit à la reprise doit être exercé qu’à l’expiration du bail, de sorte qu’un propriétaire ne pourrait pas par exemple exercer le droit à la reprise le 1^er janvier alors que le bail se termine le 30 juin.

5. Le contenu obligatoire de l’avis de reprise du logement

L’avis de reprise doit normalement être fait par écrit à l’adresse indiquée dans le bail et être rédigé dans la même langue que le bail[12].

Un avis de reprise verbal comportant toutes les mentions obligatoires prévues à la loi a cependant été jugé valide dans l’affaire Gagnon c. Schiffmacher, 2020 QCRDL 4476[13].

En effet, il a été déterminé qu'un avis qui ne respecte pas toutes les exigences de l’article 1898 C.c.Q. peut tout de même être valide s’il est démontré que son destinataire n’en subit aucun préjudice[14].

Cet avis peut être transmis de plusieurs façons, du moment qu’il est possible de prouver la réception par son destinataire. À titre d’exemple, un avis de reprise de logement transmis par courriel a été jugé valide par le tribunal dans l’affaire Di Fruscia c. Ascoli, 2019 QCRDL 17076[15].

L’avis de reprise du logement doit contenir les mentions obligatoires suivantes, telles que requises par l’article 1961 C.c.Q. :

• Date prévue pour exercer la reprise du logement ;
• Nom du bénéficiaire de la reprise du logement (personne qui résidera dans le logement), son degré de parenté ou son lien avec le locateur-propriétaire ;
• L’avis doit reproduire le contenu de l’article 1959.1 C.c.Q.

Le défaut de ces mentions à l’avis de reprise du logement peut parfois être fatal à la validité même de l’avis, dans le cas notamment où le bénéficiaire de la reprise n’est pas identifié. Le principe derrière cette règle est repris dans l’affaire Nagarajah c. Bajwa Singh, 2019 QCRDL 11031[16] :

• [10]   Ce que la jurisprudence vise à prohiber, ce sont les avis qui ne permettent pas au locataire de vérifier les informations communiquées l’empêchant ainsi de se préparer adéquatement pour en contester la teneur. Ainsi, si le locataire dispose de suffisamment d’éléments pour identifier avec une certitude raisonnable le bénéficiaire de la reprise, le principe est alors atténué.

Cependant, la reproduction à l’avis de reprise du contenu de l’article 1959.1 C.c.Q. n’est pas nécessairement fatale à la validité de l’avis si le locataire n’en subit pas de préjudice, tel que la jurisprudence du Tribunal administratif du logement le déclare[17].

6. Refus de la reprise du logement par le locataire, délais et demande judiciaire

Dans un délai d’un mois de la réception de l’avis de reprise du logement, le locataire doit répondre au propriétaire lui indiquant s’il se conforme ou non à l’avis de reprise du logement[18].

Si le locataire ne répond pas à l’avis de reprise du logement, il est réputé avoir refusé de quitter le logement[19].

Dans le cas où le locataire refuse la reprise du logement, le locateur doit faire une demande au Tribunal administratif du logement pour l’autoriser à procéder à la reprise[20].

La demande pour reprise du logement doit être faite par le propriétaire dans un délai d’un mois à compter du refus du locataire[21].

Devant le Tribunal, le propriétaire devra « démontrer qu’il entend réellement reprendre le logement pour la fin mentionnée dans l’avis et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins »[22].

Si la demande de reprise de logement n’est pas accordée par le tribunal, le bail est reconduit. Si la décision de refus est rendue après l’expiration des délais notamment pour faire l’avis de modification d’une condition du bail, le locateur peut demander au tribunal de fixer le loyer. Cette demande doit être faite dans un délai d’un mois de la décision finale[23].

Le délai d’un mois de la décision finale a été interprété comme étant un mois après l’expiration du délai pour permission d’en appeler de la décision[24]. Ce délai d’un mois n’est donc pas nécessairement un délai d’un mois à compter de la date de la décision.  

7. Si le locateur n’exerce pas son droit à la reprise du logement

Si le locateur n’exerce pas son droit à la reprise du logement à la date prévue et que le locataire continue d’occuper le logement avec le consentement du locateur, le bail est reconduit. Dans ce cas, le locateur peut demander au tribunal de fixer un nouveau loyer. Cette demande doit être faite dans le mois de la date où est prévue la reprise de logement[25].  

8. L’indemnité au locataire pour la reprise du logement

Contrairement à l’éviction du locataire, la loi ne prévoit pas d’indemnité précise à verser au locataire. Cependant, si la reprise du logement est autorisée par le tribunal, ce dernier a le pouvoir d’imposer « le paiement au locataire d’une indemnité équivalente aux frais de déménagement »[26].

9. La reprise du logement de mauvaise foi par le propriétaire : conséquences et recours du locataire

Le principe est qu’un logement qui fait l’objet d’une reprise par son propriétaire « ne peut être loué ou utilisé pour une fin autre que celle pour laquelle le droit a été exercé, sans que le tribunal l’autorise »[27].

Un propriétaire ne peut donc utiliser un faux motif pour exercer une reprise d’un logement.

Le locataire qui subit une reprise de logement avec son consentement ou non peut demander des dommages-intérêts au locateur, à moins que ce dernier ne prouve au Tribunal que la reprise a été faite de bonne foi (art. 1968 al. 1 C.c.Q.).

Si le locataire démontre que la reprise du logement repose sur un faux motif (reprise de mauvaise foi), des dommages-intérêts punitifs peuvent être accordés en sus des dommages-intérêts[28].

En effet, la jurisprudence est nombreuse et les condamnations souvent substantiellement élevées contre les propriétaires ayant procédé à une reprise de logement de mauvaise foi[29].

AVERTISSEMENT : Cet article ne couvre entre autres pas les sujets d’exceptions suivants

• Bail dans un établissement d’enseignement : voir articles 1979 et suivant C.c.Q.;
• Bail d’un logement à loyer modique : voir articles 1984 et suivants C.c.Q.;
• Bail d’un terrain destiné à l’installation d’une maison mobile : voir articles 1996 et suivants C.c.Q.;
• Exceptions législatives, réglementaire et jurisprudentielles applicables.

AVIS : Les informations de cet article sont d’ordre général et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique, contactez un avocat.

[1] Art. 1957 al. 1 C.c.Q.

[2] Art. 658 C.c.Q., pour confirmer voir aussi Manuel c. Drissitalbi, 2020 QCRDL 7615, par. 32 : http://canlii.ca/t/j5v2x.

[3] Id.

[4] Voir Langheit c. Khaber, 2020 QCRDL 6846 : http://canlii.ca/t/j5mrj.

[5] Id.

[6] Art. 1958 C.c.Q.

[7] 2009 QCCQ 7866, par. 29 : http://canlii.ca/t/25m1m.

[8] 2005 CanLII 21937 (QC CQ), par. 11-12 : http://canlii.ca/t/1l1vn.

[9] 2020 QCRDL 7061, par. 15-16 : http://canlii.ca/t/j5pps; Cette décision applique Borrega c. Fontaine, 31-080114-128G.

[10] Art. 1964 C.c.Q.

[11] http://www.habitation.gouv.qc.ca/espacepartenaires/coops_osbl/hlm_prive/programmes/hlm_prive/exploitation_dun_projet/plafonds_de_revenu_prbi_loyers_medians_et_grilles_de_ponderation.html

[12] Art. 1898 al. 1 C.c.Q.

[13] Par. 15-16 : http://canlii.ca/t/j57c9.

[14] Art. 1898 al. 2 C.c.Q.

[15] Par. 49-51 : http://canlii.ca/t/j0ks1.

[16] http://canlii.ca/t/hzmv4; À noter qu’il existe une controverse doctrinale et jurisprudentielle à cet effet, tel que le relève le juge Poirier J.C.Q. dans Patenaude c. Lavallée, 2019 QCCQ 2080 au par. 14-20 : http://canlii.ca/t/hzpxj.

[17] Rodoussakis c. Marek, 2020 QCRDL 8723, par. 30-33 : http://canlii.ca/t/j5xrr. Voir aussi Fitz Back c. Gagné, 2020 QCRDL 4344, par. 5 : http://canlii.ca/t/j56q3.

[18] Art. 1962 C.c.Q.

[19] Id.

[20] Art. 1963 al. 1 C.c.Q.

[21] Art. 1963 al. 2 C.c.Q.

[22] Id.

[23] Art. 1969 al. 2 C.c.Q.

[24] Molla c. Grombovsky, 2016 CanLII 128228, par. 8 : http://canlii.ca/t/h8rpc. Voir aussi Lavoie c. Dazé, 2017 QCRDL 19048, par. 22 : http://canlii.ca/t/h4b50.

[25] Art. 1969 al. 2 C.c.Q.

[26] Art. 1967 C.c.Q.

[27] Art. 1970 C.c.Q.

[28] Art. 1968 C.c.Q.

[29] Voir notamment Boisvert c. Ouadoud, 2020 QCRDL 10599 : http://canlii.ca/t/j6vvf.