Sinistre et assurance en copropriété : aspects juridiques et responsabilité des copropriétaires

La survenance de sinistre en copropriété peut être un casse-tête pour les parties prenantes, surtout s'il survient dans une partie privative. Par exemple, en cas d'un dégât d'eau, qui est responsable de quoi ? Quelle assurance doit intervenir ? Comment répartir les coûts reliés au sinistre ? La loi et la jurisprudence répondent à ces questions qui ne sont pas simples.

Par : M^e Manuel St-Aubin, avocat chez St-Aubin avocats

Date de rédaction : 2025-06

Dernière mise à jour : 2026-07 (2e)

1. L’obligation d’assurance en copropriété

a) L'assurance obligatoire du syndicat

Le syndicat de copropriété a l’obligation de souscrire une assurance et a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, ce qui inclut les parties privatives (art. 1073 al. 1 C.c.Q.). Il a l’obligation d’assurer les « les risques usuels couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie lorsqu’elles peuvent être identifiées par rapport à la description de cette partie » (art. 1073 al. 1 C.c.Q.). Cette assurance en est une de première ligne (art. 1074.3 C.c.Q.).

Ainsi, le syndicat doit avoir une assurance qui couvre le coût de reconstruction de l'immeuble. À cet égard, le Règlement établissant diverses mesures en matière d'assurance des copropriétés divises, RLRQ c CCQ, r 4.1 (ci-après le « Règlement ») indique que « seul un membre de l’Ordre professionnel des évaluateurs agréés du Québec peut être chargé d’évaluer le montant que l’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires doit prévoir afin de pourvoir à la reconstruction de l’immeuble » (art. 4).

Selon l'article 4 du Règlement, les risques qui doivent être assurés dans le contrat d'assurance de biens en vertu de l'article 1073 al. 1 C.c.Q. sont les suivants :

• Le vol ;
• L’incendie ;
• La foudre ;
• La tempête ;
• La grêle ;
• L’explosion ;
• Les fuites et débordements d’installations sanitaires et d’appareils raccordés aux conduites de distribution de l’eau à l’intérieur du bâtiment ;
• La grève, l’émeute ou un mouvement populaire ;
• L’impact d’un aéronef ou d’un véhicule ;
• Les actes de vandalisme ou de malveillance.

Outre l'assurance des biens, le syndicat a également l'obligation de souscrire à une assurance « couvrant sa responsabilité envers les tiers ainsi que celle des membres de son conseil d’administration et du gérant, de même que du président et du secrétaire de l’assemblée des copropriétaires et des autres personnes chargées de voir à son bon déroulement », le tout en vertu de l’article 1073 al. 2 C.c.Q.

b) Le fonds d'auto assurance du syndicat

Le syndicat a également l’obligation de constituer un fonds d’auto-assurance liquide et disponible à court terme pour le paiement des franchises d’assurances et la réparation des préjudices causés « aux biens dans lesquels le syndicat a un intérêt assurable, lorsque le fonds de prévoyance ou une indemnité d’assurance ne peuvent y pourvoir » (art. 1071.1 al. 3 C.c.Q.).

Selon l’article 1071.1 du Code civil du Québec, ce fonds a les caractéristiques suivantes :

• Il est la propriété du syndicat;
• Il est affecté au paiement des franchises prévues par les assurances souscrites par le syndicat;
• Il est « affecté à la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels le syndicat a un intérêt assurable, lorsque le fonds de prévoyance ou une indemnité d’assurance ne peuvent y pourvoir » ;
• Il est établi en fonction des franchises des assurances souscrites et doit prévoir un montant additionnel raisonnable pour pourvoir aux autres paiements auxquels il est affecté.

La contribution au fonds d’auto assurance est fixé annuellement par le conseil d’administration du syndicat, après consultation de l’assemblée des copropriétaire (art. 1072 al.1 C.c.Q.).

Le Règlement établissant diverses mesures en matière d'assurance des copropriétés divises, RLRQ c CCQ, r 4.1 (le « Règlement ») prévoit à l'article 2 la façon d'établir les sommes que les copropriétaires doivent verser au fonds d'auto assurance (jusqu'à concurrence d'une capitalisation de 100 000$) :

• « Lorsque la capitalisation du fonds d’auto assurance est inférieure ou égale à la moitié de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat des copropriétaires, la contribution est égale à la moitié de cette franchise »;
• « Lorsque la capitalisation de ce fonds est supérieure à la moitié de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat, la contribution est égale au montant résultant de la différence entre cette franchise et la capitalisation de ce fonds »;
• « Lorsque la capitalisation de ce fonds est supérieure ou égale à la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat, aucune contribution n’est requise ».

La contribution minimale s'établit annuellement par le syndicat lors de la détermination des sommes à verser au fonds de prévoyance (art. 2 du Règlement) et fait partie des charges communes de la copropriété (art. 1072 C.c.Q.), donc réparties entre copropriétaires en proportion de la valeur relative de leur fraction déterminée dans la déclaration de copropriété (art. 1064 al. 1 C.c.Q.).

c) L'obligation d'assurance du copropriétaire

Le copropriétaire a également une obligation d’être assuré pour sa responsabilité envers les tiers (art. 1064.1 C.c.Q.), et souvent il a également une obligation d’être assuré qui est expressément prévue dans la déclaration de copropriété.

Le Règlement établissant diverses mesures en matière d'assurance des copropriétés divises, RLRQ c CCQ, r 4.1 (le « Règlement ») indique à l'article 1 le montant minimal de couverture de l'assurance du copropriétaire :

• 1 000 000 $ si l’immeuble comporte moins de 13 fractions ;
• 2 000 000 $ s’il en comporte 13 ou plus.

Lorsque survient un sinistre dans une partie privative qui met en jeu la garantie prévue par le contrat d’assurance souscrit par le syndicat de copropriété, le syndicat se retrouve devant le choix de faire intervenir l’assureur ou non. Vu que les franchises d’assurance sont souvent élevées – parfois plus élevées que la valeur des travaux correctifs pour remédier au sinistre – les syndicats de copropriété vont parfois choisir de ne pas faire intervenir leur assureur, mais auront tout de même la responsabilité de corriger les dommages.

Alors la question se pose : qui doit payer pour les dommages, le copropriétaire seul ou le syndicat de copropriété ?

2. Si le syndicat décide de ne pas faire intervenir son assureur

Si le syndicat décide de ne pas faire intervenir son assureur, le Code civil du Québec impose l’obligations suivantes : « il doit avec diligence voir à la réparation des dommages causés aux biens » qui sont assurés (art. 1074.1 C.c.Q.).

Ainsi, le syndicat de copropriété devra engager des dépenses pour remédier au sinistre, même si ce sinistre est survenu dans une partie privative.

Or, est-ce que le syndicat peut par la suite réclamer ces dépenses au copropriétaire d’une unité d’où provient le sinistre?

Le Code civil du Québec répond à la question à l’article 1074.1. Le « syndicat qui ne se prévaut pas d’une assurance ne peut poursuivre les personnes suivantes pour les dommages pour lesquels, autrement, il aurait été indemnisé par cette assurance »:

• 1. un copropriétaire;
• 2. une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire;
• 3. une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance en couvrant la responsabilité.

La Cour du Québec, dans l’affaire Syndicat de la copropriété 50 rue des Seigneurs c. Allard, 2023 QCCQ 4457, résume bien les principes évoqués ci-dessus et élabore le cas où le syndicat pourrait poursuivre le copropriétaire de l’unité d’où provient la cause du sinistre :

• [8] Un syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, que ce soit pour les parties communes ou privatives. En cas de dommages aux parties communes ou privatives (sauf pour les améliorations apportées aux parties privatives), c’est l’assureur du syndicat qui couvre les dommages.

• [9] L’article 1074.1 alinéa 1 C.c.Q. prévoit que le syndicat peut décider de ne pas se prévaloir de son assurance lors d’un sinistre. Dans un tel cas, le syndicat ne peut pas demander le remboursement de ces sommes auprès des copropriétaires de l’immeuble alors qu’elles auraient été indemnisées par l’assureur du syndicat.

• [10] Il s’ensuit que lorsque les dommages sont inférieurs à la franchise d’assurance, le syndicat peut poursuivre les personnes énumérées à l’article 1074.1 C.c.Q., car le syndicat n’aurait pas été indemnisé par son assureur pour ces dommages.

À titre d’exemple, si les dommages causés sont de 100 000$, et que la franchise d’assurance est de 10 000$ et que le syndicat décide de ne pas faire intervenir son assureur, il pourrait uniquement poursuivre pour le coût de la franchise, soit 10 000$, mais seulement en cas de faute du copropriétaire (art. 1074.2 C.c.Q.).

Une certaine jurisprudence de la Cour du Québec (division des petites créances) tend à dire que si le montant des dommages causés par le sinistre dans une partie privative est inférieur au montant de la franchise d’assurance du syndicat, le copropriétaire peut être poursuivi pour les dommages car il ne bénéficie pas alors de l’immunité accordée par l’article 1074.1 C.c.Q.[1]

Cependant, d’autres décisions tendent à dire que dès que le syndicat décide de ne pas faire de réclamation à son assureur, il ne peut plus poursuivre les copropriétaires de l’unité d’où provient le sinistre[2].

3. Le copropriétaire peut être poursuivi en cas de faute

En principe, si des dommages aux biens assurables du syndicat surviennent en raison d’un sinistre dans la copropriété, les sommes que le syndicat a engagées pour la réparation des dommages ou pour le paiement des franchises d’assurances ne peuvent pas être réclamées directement aux copropriétaires, même si la cause du sinistre provient d’une unité privative en particulier (art. 1074.1 al. 1 C.c.Q.).

Ces frais (franchises et/ou frais de réparation) doivent donc être inclus dans les charges communes de copropriété et réparties entre les copropriétaires selon la déclaration de copropriété.

Or, un copropriétaire pourrait être tenu à indemniser le syndicat dans les cas suivants prévus à 1074.2 C.c.Q. :

• Le préjudice a été causé par la faute du copropriétaire : dans ce cas, une faute du copropriétaire doit être prouvée, contractuelle (obligations en vertu de la déclaration de copropriété) ou extracontractuelle ;
• Le préjudice a été causé par le fait ou la faute d’une autre personne (art. 1459-1464 C.c.Q.);
• Le préjudice est causé par le fait des biens qu’il a sous sa garde (art. 1465 C.c.Q.) : dans ce cas, le copropriétaire, à titre de gardien du bien (par exemple son unité privative), peut être responsable sauf s’il démontre n’avoir commis aucune faute (art. 1465 C.c.Q.);

La jurisprudence de la Cour du Québec ne semble pas limpide sur ce qui précède, cependant l'affaire Syndicat des copropriétaires du Condominium Club Marin II c. Andrade, 2026 QCCQ 3004 confirme le cadre juridique cité ci-dessus (par. 24-27). L’auteur Clément Lucas est d’avis que « que la déclaration de copropriété est la source première pour examiner le recours d’un syndicat vis-à-vis d’un copropriétaire et réciproquement »[3].

Cette position a été retenue par la Cour supérieure du Québec dans l’affaire Syndicat des copropriétaires du 1200 Ouest c. Sarhan, 2025 QCCS 434, qui confirme que les obligations du copropriétaire contenues dans déclaration de copropriété doivent être d’abord considérées afin de déterminer s’il y a présence de faute ou non (par. 53 et 55).  

Dans cette affaire, le copropriétaire a été condamné à payer 50 000,00$ suivant un dégât d’eau causé par son défaut d’entretenir adéquatement un siège bidet dans sa partie privative.

4. La subrogation de l’assureur suivant l’indemnisation

Lorsqu’un assureur indemnise en lien avec un sinistre, il est normalement subrogé dans les droits de son assuré contre la personne responsable du préjudice jusqu’à concurrence des indemnités payées (art. 2474 C.c.Q.).

Or, en copropriété, en vertu de l’article 1075.1 C.c.Q., l’assureur ne peut être subrogé « dans les droits de l’une des personnes suivantes à l’encontre d’une autre de celles-ci » :

• Le syndicat;
• Un copropriétaire;
• Une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire;
• Une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance en couvrant la responsabilité.

Cependant, le Code civil à cet article prévoit une exception « lorsqu’il s’agit d’un préjudice corporel ou moral ou que le préjudice est dû à une faute intentionnelle ou à une faute lourde » (art. 1075.1 al. 3 C.c.Q.).

La Cour du Québec, dans l’affaire Desjardins assurances générales inc. c. Développements Bruxelles inc., 2021 QCCQ 13246, explique bien la raison d’être de cette disposition :

• [33] La logique sous-jacente à cet article est d’éviter des recours judiciaires mettant en cause des personnes vivant dans le même immeuble composé de parties communes et de parties privatives. L’ensemble des copropriétaires ou leur collectivité forme le syndicat des copropriétaires. Ils ont des intérêts communs, collectifs qu’ils partagent entre eux, ce qui peut expliquer le choix du législateur.
• [34] Aux yeux du Tribunal, il apparaît que le législateur entend couper le lien entre la personne responsable et l’assureur de la personne ayant subi les dommages créant ainsi une exception au principe général de la subrogation légale et du recours subrogatoire qui en découle prévu à l’article 2474 C.c.Q.
• [35] Cette conclusion s’impose eu égard à l’obligation du syndicat de souscrire des assurances couvrant la totalité de l’immeuble et l’obligation d’un copropriétaire de souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers.

5. Exemple : responsabilité en cas de dégât d'eau

Les dégâts d'eau en copropriété sont souvent les causes les plus fréquentes de litiges. Avec la complexité des règles en matière d'assurance, la confusion peut s'installer entre les divers intervenants.

La Cour du Québec, dans l'affaire Syndicat des copropriétaires du Condominium Club Marin II c. Andrade, 2026 QCCQ 3004, nous donne un bon rappel des règles applicables :

• [18] Le système mis en place par le législateur au moyen de cette disposition a pour conséquence de centraliser la couverture d’assurance qui protège toutes les composantes de l’immeuble, à l’exception des améliorations apportées par les copropriétaires à leur partie privative. Ce système force chacun des copropriétaires à s’en remettre, pour la protection de sa partie privative, à une assurance souscrite collectivement par l’intermédiaire du syndicat de copropriété. Même lorsqu’un copropriétaire choisit de souscrire lui-même une assurance couvrant la totalité de sa partie privative, et non seulement les améliorations qui s’y trouvent, l’article 1074.3 du Code civil du Québec constitue l’assurance souscrite par le syndicat de copropriété comme une assurance de première ligne.
• [19] Une telle centralisation peut se justifier pour des raisons pratiques. La configuration des immeubles détenus en copropriété divise, particulièrement les immeubles comprenant plusieurs étages, crée une grande proximité entre les parties privatives et les parties communes, de même qu’entre les parties privatives entre elles. En raison de cette proximité, le risque qu’un même sinistre affecte plusieurs parties privatives ou communes de l’immeuble est donc considérable. De toute évidence, le législateur cherche à limiter autant que possible la dispersion, entre plusieurs assureurs de biens, des réclamations relatives à un même sinistre, ainsi que les problèmes entourant la répartition entre divers assureurs de l’indemnisation qui en découle. Un seul assureur, celui du syndicat de copropriété, couvre la totalité du risque.

Dans cette affaire, le syndicat de copropriété réclamait à deux copropriétaires des dommages en lien avec un dégât d'eau dû à la défaillance d'un chauffe-eau présent dans la partie privative. Vu que la franchise d'assurance du syndicat était largement supérieure à la valeur des dommages, le syndicat a décidé de ne pas faire intervenir son assureur (par. 14).

Ainsi, la question était de déterminer la responsabilité en lien avec ce sinistre en application des principes juridiques vus ci-dessus, principalement en application du régime de la responsabilité à titre de gardien d'un bien de l'article 1465 C.c.Q. (ou également nommée responsabilité du fait autonome d'un bien).

L'article 1465 C.c.Q. se lit ainsi :

• 1465. Le gardien d’un bien est tenu de réparer le préjudice causé par le fait autonome de celui-ci, à moins qu’il prouve n’avoir commis aucune faute.

Ainsi, comme le rappelle le tribunal, « cette disposition crée une présomption de faute de la part du gardien du bien, de sorte que c’est au copropriétaire, et non au syndicat de copropriété, qu’incombe le fardeau de preuve par rapport à sa conduite » (par. 33).

Citant la Cour d'appel du Québec, c'est alors au copropriétaire de démontrer « qu’il a pris les moyens raisonnables pour prévenir le fait générateur de dommages. Il n’a pas à prouver que le préjudice était totalement impossible à éviter; il doit plutôt démontrer qu’il lui était impossible d’en empêcher la survenance par des moyens raisonnables eu égard aux circonstances. Il aura alors fait la preuve qu’il n’a commis aucune faute. Il s’agit d’une obligation de moyen, et non de résultat » (par. 33, citant la Cour d'appel du Québec au par. 7 dans l'affaire Montréal (Ville de) c. Compagnie d'assurances Coseco, 2016 QCCA 2062). Également selon la Cour d'appel du Québec dans l'affaire Les Fumoirs Mouski inc. c. MRC de La Mitis, 2017 QCCA 205, « l’appréciation est faite en tenant compte de la norme de conduite de la personne prudente et diligente placée dans les mêmes circonstances » (par. 22).

Le tribunal, toujours dans l'affaire Syndicat des copropriétaires du Condominium Club Marin II c. Andrade, 2026 QCCQ 3004, énonce qu'en matière de copropriété, « le risque que le fait autonome d’un bien appartenant à un copropriétaire cause des dommages à des biens appartenant aux autres copropriétaires est manifestement élevé dans un immeuble détenu en copropriété divise » (par. 36). Ainsi, le tribunal indique que « cette particularité de la copropriété divise d’un immeuble doit se refléter dans la norme de responsabilité du gardien d’un bien. L’intensité plus élevée du risque qui en découle doit nécessairement avoir pour corollaire une intensité plus grande de l’obligation du propriétaire ou du gardien du bien quant aux moyens à prendre pour en empêcher la réalisation » (par. 36).

La Cour du Québec vient ainsi dire qu'un copropriétaire a une obligation plus importante de prendre les moyens nécessaires pour éviter un préjudice causé par les biens dont il a la garde vu la nature de la copropriété, comme indiqué au paragraphe 43 du jugement :

• [43] Le degré élevé de prudence et de diligence requis de la part d’un copropriétaire découle du fait que le syndicat de copropriété et les autres copropriétaires sont particulièrement vulnérables en raison de la proximité des diverses parties de l’immeuble entre elles. Ils sont aussi entièrement dépendants de l’attention et de la surveillance auxquelles il se livre à l’égard de l’état des biens se trouvant dans sa partie privative. Pour faire porter à la collectivité – plutôt que par sa propre assurance responsabilité – le fardeau financier d’un sinistre qui n’est pas couvert par l’assurance du syndicat de copropriété et qui prend sa source dans sa partie privative, un copropriétaire doit démontrer qu’il a activement pris des mesures pour tenter d’éviter que ce sinistre ne se produise.

Le tout en application des principes ci-dessus, le tribunal retient la responsabilité des copropriétaires en application de la responsabilité du gardien du bien (art. 1465 C.c.Q.), notamment pour les raisons suivantes :

• C'est la désuétude du chauffe-eau (2012) qui est à la source de l'écoulement d'eau ayant causé les dommages (par. 52);
• Ce sont les copropriétaires, en vertu de la déclaration de copropriété, qui sont responsables de leur réservoir à eau chaude, incluant la responsabilité de le réparer, de l'entretenir ou de le remplacer (par. 53);
• Le règlement de l'immeuble prévoit qu'il faut s'assurer du bon état du chauffe-eau et il est spécifié que la durée de vie de celui-ci est de 10 ans (par. 54);
• Les copropriétaires ont été négligents face à leur obligation de s'assurer du bon état du chauffe-eau (par. 56), car ils avaient constaté la présence d'eau dans le bac de rétention du chauffe-eau (ce qui peut être un problème en soi selon le tribunal) et n'on pas pris de précaution de le faire examiner pour déterminer sa condition (par. 57).

Les dommages accordés s'élèvent à la somme de 76 231,11$, représentant près de 20 000$ pour travaux d'urgence, près de 28 000$ de travaux de reconstruction, et près de 26 000$ de frais extrajudiciaires (frais d'avocats).

Il est donc à retenir de cette affaire que les copropriétaires ont des obligations très importantes à s'assurer que les diverses composantes de leur partie privative sont en bon état afin d'éviter tout préjudice aux autres copropriétaires et à la copropriété dans son ensemble. C'est un rappel que la vie en copropriété est une affaire de communauté, et que les copropriétaires ne peuvent pas agir comme s'ils étaient seuls : ils doivent au contraire toujours avoir en tête l'intérêt commun des copropriétaires et se soucier des conséquences de leurs actions.

6. Conclusion

Les sinistres en copropriété impliquent plusieurs intervenants et soulèvent plusieurs questions, notamment :

• Qui est responsable du sinistre ? Y-a-t-il une faute d’un copropriétaire ?
• Qui doit payer pour les travaux de remise en état ?
• Comment gérer les assureurs du syndicat et des copropriétaires ?
• Qui est responsable de payer la prime d’assurance ?
• Etc.

Les cas de figure en jurisprudence sont nombreux et concernent souvent des dégâts d’eau survenus dans des unités de copropriété, causés par des biens contenus dans la partie privative (par ex. un drain dysfonctionnel).

La jurisprudence a été abondante sur ces sujets depuis l’adoption des articles pertinents du Code civil, mais n’a pas toujours été claire. Cependant, au fil du temps, ces questions se sont davantage clarifiées avec les auteurs et la jurisprudence récente. En fait, les copropriétaires jouissent d’une certaine immunité face au syndicat de copropriété en cas de sinistre qui prend sa source dans leur partie privative, sauf en cas de faute de leur part. Dans ce dernier cas, le syndicat peut parfois réclamer la franchise payée au copropriétaire fautif ou les coûts de réparation du préjudice si l’assureur du syndicat n’a pas été impliqué.

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons de nous contacter pour parler à un avocat.

[1] Voir notamment Syndicat des copropriétaires Daly-Morin 2 c. King, 2025 QCCQ 1220, par. 10

[2] Voir notamment Quartiers de l'intendant Îlot St-Nicolas c. Marquis, 2025 QCCQ 827, par. 23 et suivants.

[3] Clément LUCAS, « Les cas de responsabilité sans faute et les obligations d'indemnisation des syndicats de copropriété vis-à-vis des copropriétaires - Développements récents sous les articles 1077, 1074.1, 1074.2 et 1067 C.c.Q. » dans Barreau du Québec, Service de la formation continue, Développements récents en droit de la copropriété divise (2024), vol 560, Montréal (QC), Éditions Yvon Blais, 2024, 65, p. 86.