Promesse d’achat : un contrat à respecter!

La promesse d'achat est en matière immobilière un document incontournable. Une promesse d’achat convenue (acceptée) entre les parties en bonne et due forme, malgré qu’elle ne soit pas le contrat de vente en soi, doit être respectée et son non-respect par le promettant-acheteur ou par le promettant-vendeur peut ouvrir la porte à certains recours, notamment la demande en dommages-intérêts ou la passation de titre.

Auteur : Manuel St-Aubin, avocat associé chez St-Aubin avocats

Dernière mise à jour : 2026-08 (3e mise à jour)

1. Promesse d’achat : notions juridiques

Généralement, la vente d'un immeuble est précédée d'une promesse d'achat faite par le potentiel acheteur qui devra être acceptée par le vendeur pour ensuite procéder à l'acte de vente. 

Cette promesse d’achat en soi ne crée pas d’obligation pour le vendeur tant et aussi longtemps qu’elle n’est pas acceptée par celui-ci. En fait, lorsqu'elle est acceptée (ou convenue par tous) elle constitue juridiquement une « offre de contracter » (art. 1396 C.c.Q.).

Pour être valide juridiquement, une promesse d’achat doit normalement comprendre tous les éléments essentiels du futur contrat de vente qui interviendra par la suite (art. 1388 C.c.Q.), par exemple la description du bien vendu, le prix de vente, les divers délais et étapes en lien avec la vente, les accessoires, etc.

Autant le promettant-acheteur que le promettant-vendeur ne peuvent trouver de prétextes pour ne pas respecter les clauses d'une promesse d'achat. Par exemple, un acheteur se doit de faire des efforts raisonnables pour trouver du financement pour l'achat de l'immeuble lorsqu'une première tentative de financement échoue. Autrement, voici quelques exemples :

• Le promettant-vendeur ne peut empêcher la réalisation de conditions prévues à la promesse d'achat;
• Le non-respect d'une promesse d'achat peut emporter une réclamation du courtier pour sa commission ;
• L'utilisation de la clause d'inspection ne peut servir de prétexte par l'acheteur pour se désister d'une promesse d'achat ;
• Une promesse d'achat signée pour une société (compagnie) à être constituée peut emporter la responsabilité de son signataire ;

Bref, une bonne promesse d’achat prévoit les étapes pour mener vers la vente et fait en sorte que l’acheteur et le vendeur savent précisément à quoi ils s’engagent. Une telle promesse d'achat acceptée constitue en soi un contrat que les parties se doivent de respecter.

2. L’action en passation de titre pour forcer le respect de la promesse d'achat

Dans le cas où le promettant-vendeur refuse de conclure l’acte de vente suivant la conclusion d’une promesse d’achat acceptée de part et d’autre, il est possible de forcer la vente par une action en passation de titre. Le Code civil du Québec encadre notamment cette situation à l'article 1712 :

• 1712. Le défaut par le promettant vendeur ou le promettant acheteur de passer titre confère au bénéficiaire de la promesse le droit d’obtenir un jugement qui en tienne lieu.

La jurisprudence a énoncé les éléments essentiels à rencontrer pour intenter une action en passation de titre, notamment dans l’affaire St-Laurent c. De Chanteloup, 2018 QCCS 2816 ¹:

• 1) Promesse d’achat valide et exécutoire;
• 2) Mise en demeure;
• 3) Présentation d’un acte de vente substantiellement conforme à la promesse d’achat acceptée de part et d’autre;
• 4) Offre et consignation du prix de vente indiqué à la promesse;
• 5) Action intentée dans un délai raisonnable.

La jurisprudence a progressivement assoupli ces critères, qui restent tout de même pertinents, tel que l'indique le juge Benoît Moore de la Cour d'appel du Québec dans l'affaire Satys Aerospace c. IMP Group Limited, 2026 QCCA 1140 :

• [34] Traditionnellement, l’on exigeait que ces conditions préalables nécessaires à ce que le jugement puisse valoir titre soient accomplies au moment où le promettant acheteur intente son action. Celui-ci devait donc produire un projet d’acte de vente conforme à la promesse et offrir et consigner le prix d’achat ou consigner une garantie bancaire de telle manière que le jugement au mérite puisse ordonner au vendeur de signer l’acte de vente ou, à défaut, déclarer que le jugement vaut titre^[31]. Cette approche formaliste a été progressivement assouplie. La Cour a d’abord conclu que la consignation du prix d’achat le jour de l’audience sur la passation de titre suffisait afin pour faire obstacle à une demande en irrecevabilité au motif que cette consignation aurait dû être faite au moment où l’action avait été prise, voyant dans cette exigence un formalisme désuet^[32].
• [...]
• [36] C’est pourquoi la Cour précise que si un tribunal juge que la garantie offerte n’est pas suffisante afin de permettre un jugement en passation de titre inconditionnel, il peut soit permettre au promettant acheteur de parfaire cette garantie avant de rendre jugement au mérite ou, encore, il peut procéder par étapes en reconnaissant d’abord le droit du promettant acheteur d’acquérir la propriété de même que la suffisance du projet d’acte de vente et en lui ordonnant de consigner le prix pour, par la suite, constatant ce paiement, ordonner le transfert de l’immeuble^[36]. [...]

Il est cependant important à noter que le recours en passation de titre est principalement valable pour l'acheteur qui veut forcer le vendeur à respecter la promesse d'achat. Ce recours peut être joint au recours en dommages-intérêts.

La passation de titre est en pratique peu utile au vendeur et juridiquement très restreinte. Normalement, le vendeur se contentera d'un recours en dommages contre le promettant-acheteur défaillant, notamment pour la différence entre le prix prévu à la promesse d'achat et le prix de vente réel qui a été accordé par la suite à un autre acheteur.

La Cour d'appel du Québec, dans l'affaire De Chanteloup c. St-Laurent, 2021 QCCA 90, restreint la possibilité pratique pour un vendeur de procéder à la passation de titre, sauf dans de rare cas. En effet, ce recours sera possible notamment si les sommes en considération de l'achat sont entièrement disponibles dans un compte en fidéicommis (par exemple chez le notaire, par. 78).

La Cour d'appel dans cette affaire énonce les critères à rencontrer par le vendeur pour procéder via une passation de titre (par. 66):

• préparer un contrat de vente, le signer devant notaire;
• offrir ses titres et l'accomplissement de ses propres obligations;
• fournir un certificat de recherches s'il s'est engagé à le faire;
• sommer l'acheteur de signer le contrat et de payer le prix;
• renouveler ses offres et faire les consignations nécessaires.

Comme le rappelle la Cour d'appel dans cette affaire, il est difficile d'obtenir que le prix de vente soit payé par l'acheteur alors que c'est justement à cause que l'acheteur ne veut pas procéder à la vente que le recours est intenté, il sera donc en pratique rarissime que la passation de titre soit un recours possible ou souhaitable pour le vendeur :

• [74] Au contraire de l’acheteur bénéficiaire du jugement, le vendeur a peu d’emprise sur le caractère exécutoire du jugement qui lui est favorable. Il est littéralement dépendant de la volonté de l’acheteur de payer le prix. L’article 1712 C.c.Q. ne lui est alors d’aucun secours. Le jugement ne peut tenir lieu de vente et ne peut en conséquence être translatif du droit de propriété, à moins que l’acheteur n’ait effectué le paiement, lui qui, par ailleurs, refuse ou néglige de signer l’acte.
• [75] Cette différence notable, selon que l’initiative du recours est celle du vendeur plutôt que de l’acheteur, illustre les limites inhérentes à l’exécution en nature de l’obligation de l’acheteur. Le vendeur qui recherche passation de titre doit satisfaire deux conditions d’égale importance pour la réussite du recours. À l’exigence incontournable d’offrir un titre clair, s’ajoute la nécessité d’obtenir l’assurance du versement du prix de vente. Si le vendeur poursuivant est en mesure d’exercer un contrôle sur la première, la deuxième lui échappe.
• [76] L’exécution forcée du jugement en passation de titre en faveur du vendeur est inconciliable avec la nature même du jugement prononcé en vertu de l’article 1712 C.c.Q. Par définition, ce jugement ne peut être conditionnel. Il ne peut être dépendant de la volonté du promettant-acheteur de payer le prix de vente. S’il n’est jamais acquis qu’un jugement exécutoire soit, en définitive, exécuté, cette réalité est difficilement compatible, voire incompatible, avec la nature même du jugement en passation de titre.
• [...]
• [102] Il se trouve en pratique que le recours du vendeur en passation de titre est rarement opportun, voire rarement possible, en matière immobilière. L’identité de l’acheteur est en définitive de peu d’importance pour le vendeur. C’est davantage le prix qui compte. En ce sens, le recours en dommages s’avérera généralement plus propice.

En appel d'un jugement de la Cour supérieure accordant la consignation du prix de vente au stade de l'injonction interlocutoire sur une demande du vendeur en passation de titre, le juge Benoît Moore de la Cour d'appel du Québec dans l'affaire Satys Aerospace c. IMP Group Limited, 2026 QCCA 1140, rejettant cette possibilité, commente les enseignements de l'affaire De Chanteloup c. St-Laurent, 2021 QCCA 90 :

• [55] J’ajoute que la voie de l’injonction interlocutoire afin de forcer le promettant acheteur à consigner le prix me semble poser de nombreuses difficultés tant pratiques que théoriques. Si la consignation du prix par le promettant acheteur, ou une garantie suffisante, nécessite un financement, le respect de l’ordonnance peut être délicate. De même, la solvabilité du promettant acheteur pouvant fluctuer durant l’instance, ces garanties peuvent s’avérer illusoires au stade du mérite. Si, au contraire, l’acheteur a les actifs requis pour acquitter le prix, on lui impose de l’immobiliser durant l’entièreté de l’instance. Or, un tel résultat me semble difficilement conciliable non seulement avec les considérations ayant justifié l’arrêt Houlachi, comme nous l’avons vu, mais avec les principes encadrant l’injonction interlocutoire.

• [56] D’abord, plutôt que d’assurer le maintien du statu quo, une telle injonction modifie l’équilibre des parties en faveur du promettant vendeur. Ensuite, sans affirmer que ce ne puisse jamais être le cas, le préjudice que vise à écarter une telle injonction, que le juge d’instance identifie comme étant de préserver le droit du promettant vendeur à demander l’exécution en nature du contrat, ne s’impose pas invariablement. S’il est vrai, comme l’écrit la Cour dans De Chanteloup, que la passation de titre peut simplifier les choses pour le vendeur lorsque le prix est déjà consigné, en permettant que le jugement au mérite vaille automatiquement titre, il peut y avoir d’autres avenues, comme la Cour le rappelait dans l’arrêt Aéroterm, afin d’obtenir l’exécution en nature du contrat[54]. IMP peut en effet rechercher l’exécution en nature en obtenant, par le jugement au mérite, des ordonnances visant à procéder aux différentes étapes requises puis, au terme de celles-ci, au transfert des actifs[55]. Il se peut qu’une telle façon de faire rende le recours du promettant vendeur en exécution en nature peu avantageuse, mais je ne vois ni en quoi il le rendrait illusoire ni en quoi ce même recours serait plus efficace par voie d’injonction interlocutoire[56].

• [57] Une telle situation se distingue donc de certaines décisions invoquées par le juge au soutien de sa conclusion selon laquelle l’ordonnance est nécessaire afin d’empêcher que ne soit créé un état de fait ou de droit de nature à priver IMP de son droit à l’exécution en nature, que ce soit en refusant l’éviction du locataire pendant l’instance[57] ou, en matière de promesse de vente, en interdisant au promettant de vendre à un tiers[58]. Bref, l’obtention d’une injonction interlocutoire visant la consignation du prix n’est pas, ici, justifiée par la crainte de perdre le droit à l’exécution en nature du contrat. Elle participe plutôt, selon moi, d’une protection contre l’insolvabilité potentielle de l’acheteur et de son incapacité à payer le prix d’achat à la suite d’un jugement au mérite le lui ordonnant, préjudice qui n’a jamais été invoqué.

• [57] Une telle situation se distingue donc de certaines décisions invoquées par le juge au soutien de sa conclusion selon laquelle l’ordonnance est nécessaire afin d’empêcher que ne soit créé un état de fait ou de droit de nature à priver IMP de son droit à l’exécution en nature, que ce soit en refusant l’éviction du locataire pendant l’instance[57] ou, en matière de promesse de vente, en interdisant au promettant de vendre à un tiers[58]. Bref, l’obtention d’une injonction interlocutoire visant la consignation du prix n’est pas, ici, justifiée par la crainte de perdre le droit à l’exécution en nature du contrat. Elle participe plutôt, selon moi, d’une protection contre l’insolvabilité potentielle de l’acheteur et de son incapacité à payer le prix d’achat à la suite d’un jugement au mérite le lui ordonnant, préjudice qui n’a jamais été invoqué.

• [58] Enfin, il me semble utile de rappeler, comme je l’ai déjà dit, que, s’il est vrai que l’exécution forcée en nature des obligations contractuelles occupe une place centrale en droit civil québécois, elle n’est possible que dans les cas qui le permettent[59]. Il se peut donc que, dans certaines situations, le promettant vendeur n’ait d’autres options que de se rabattre sur un recours en dommages-intérêts sans qu’il ne s’agisse là d’un résultat contraire au droit commun[60].

• [59] Pour tous ces motifs, je suis d’avis que le seul fait que le présent dossier porte sur une action en passation de titre intentée par le promettant vendeur ne pouvait justifier, aux termes des enseignements de l’arrêt De Chanteloup, l’émission d’une injonction interlocutoire visant la consignation du prix d’achat, puisqu’elle n’était pas nécessaire pour empêcher que ne soit créée une situation de fait ou de droit de nature à priver IMP de son droit à l’exécution en nature de la promesse. J’ajoute, sans aller plus loin sur cette question afin de ne pas m’avancer trop sur le mérite du dossier, que l’apparence de droit à la passation de titre, même une fois le prix consigné, dépend toujours du consentement de Bombardier et d’AdM, comme le juge le rappelle lui-même[61]. Non seulement cet état de fait rend difficile à évaluer l’apparence de droit à la passation de titre à ce stade[62], mais il illustre aussi l’incapacité de la seule consignation du prix d’achat à assurer que le jugement au mérite soit inconditionnel et vaille ainsi titre.

Les enseignements de la Cour d'appel du Québec nous amènent à conclure que le recours en passation de titre intenté par le vendeur est difficile juridiquement et rarement l'option la plus judicieuse.

3. Quoi faire si le promettant-vendeur vend à un autre acheteur

Il peut arriver que le promettant-vendeur vende un immeuble à un autre acheteur en violation d’une promesse d’achat valide ayant été faite avant cette vente.

Le promettant-acheteur lésé se retrouve donc dans l’impossibilité d’acheter l’immeuble que le vendeur lui avait promis de vendre, car ce dernier l’a vendu à un autre.

Dans ce cas, la loi indique que l’acte de vente passé en violation d’une promesse d’achat ne peut être annulé par le promettant-acheteur lésé, ce dernier devant se contenter de l’action en dommages-intérêts². 

Cependant, dans la situation où le vendeur s'apprête à vendre l'immeuble en violation d'une promesse d'achat et qu'il ne l'a pas encore vendu, la Cour supérieure dans l’affaire Dimopoulos c. Gélinas³ a accordé à un promettant-acheteur lésé une injonction provisoire ordonnant au vendeur de ne pas vendre son immeuble à un autre acheteur. À noter que cette injonction était en lien avec un recours en passation de titre intenté par le promettant-acheteur.

5. Conclusion

Autant pour le promettant-acheteur que pour le promettant-vendeur, une promesse d’achat valide et acceptée de part et d’autre doit être respectée et un acte de vente doit suivre. Si tel n'est pas le cas, différents recours prévus à la loi sont possibles, notamment l'action en passation de titre et/ou le recours en dommages.

* ATTENTION : Les informations de cet article sont d’ordre général et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni reflètent l'état du droit de façon exhaustive. Les faits peuvent varier d’une situation à l’autre et potentiellement changer toute réponse d’ordre juridique. Une consultation avec un avocat concernant votre cas particulier est vivement recommandée.

1. Par. 145-147, à noter que les critères afin d’intenter une action en passation de titre ont été assouplis par les tribunaux; Voir aussi De Chanteloup c. St-Laurent, 2021 QCCA 90.

2. Art. 1397 C.c.Q.; À noter que le recours en inopposabilité prévu à l'article 1631 C.c.Q. n'est pas une solution pouvant contourner les restrictions de 1397 C.c.Q. À ce sujet, voir Landry c. 4300912 Canada inc., 2013 QCCA 835, Beauséjour c. St-Jean, 2015 QCCS 800, par. 10 et McMahon Distributeur pharmaceutique inc. c. Pharmacie Marie- Ève Gélinas inc., 2017 QCCS 3204.

3. 2018 QCCS 1485 (CanLII), voir aussi Rona inc. c. Cadieux & Associés, 2014 QCCS 5466.