L’hypothèque légale du syndicat de copropriété comme moyen de recouvrement contre un copropriétaire : règles juridiques applicables

Lorsqu’un copropriétaire fait défaut de payer ses cotisations aux charges communes, le syndicat de copropriété a plusieurs moyens de recouvrement à sa disposition, dont l’hypothèque légale.

Auteur : M^e Manuel St-Aubin, avocat et associé chez St-Aubin avocats

Date de rédaction : 2026-04

Date de mise à jour : n/a

1. L’obligation du copropriétaire de payer les charges communes

Chaque copropriétaire, collectivement via le syndicat de copropriété, contribue aux charges communes (art. 1064 al. 1 C.c.Q.). L’acquéreur subséquent d’une unité de copropriété est également responsable des charges communes dues par l’ancien propriétaire au moment de l’acquisition (art. 1069 al. 1 C.c.Q. – d’où l’importance pour l’acquéreur potentiel de vérifier ce point selon les droits qui lui sont accordés à l’article 1069 al. 2 et 3 C.c.Q.).

Ces charges incluent les sommes découlant de la gestion usuelle de la copropriété et l’exploitation de l’immeuble, les sommes à verser au fonds de prévoyance et au fonds d’auto assurance (art. 1072 al. 1 C.c.Q.).

Le copropriétaire a donc l’obligation de payer ces charges établies par le syndicat de copropriété. À défaut, il s’expose à plusieurs recours prévus par la Loi et par la déclaration de copropriété.

2. Le recouvrement des charges communes via l’hypothèque légale

Outre via les recours civils pour obtenir paiement d’une créance qui sont prévus à la loi et à la déclaration de copropriété (voir notamment les clauses d’arbitrages, si applicables), le syndicat de copropriété dispose d’un outil puissant de recouvrement prévu à l’article 2724 du Code civil du Québec : l’hypothèque légale.

L’hypothèque légale grève la fraction du copropriétaire en défaut, qui pendant plus de 30 jours, n’a pas payé sa quote-part des charges communes (art. 2729 C.c.Q.). Tel que la Cour du Québec l’indique dans l’affaire Syndicat de copropriétaires Le Montérégien c. Klironomos, 2019 QCCQ 6824, en plus de couvrir les charges de l’année financière en cours, l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires garantit celles des deux années qui suivent » (par. 9).

L’avis d’hypothèque légale, pour être valide en vertu de l’article 2729 C.c.Q., doit notamment :

• Être inscrit au registre foncier ;
• Indiquer la nature de la réclamation et le montant exigible au jour de l’inscription de l’avis ;
• Indiquer le montant prévu pour les charges et créances de l’année financière en cours ;
• Indiquer le montant prévu pour les charges et créances des deux années qui suivent l’année en cours.

À noter que la signification de l’avis d’hypothèque légale n’est pas une exigence de l’article 2729 C.c.Q.

3. L’effet de l’hypothèque légale et son extinction

L’hypothèque légale du syndicat de copropriété donne les mêmes droits au syndicat que tout créancier hypothécaire. Ainsi, le syndicat, suivant l’envoi et l’inscription d’un préavis d’exercice, peut notamment exercer la prise en paiement ou la vente sous contrôle de justice. À cet égard, afin d’en savoir plus sur les divers recours hypothécaires disponibles, veuillez consulter l’article suivant : Les divers types de recours hypothécaires pour le créancier : particularités et règles applicables.

En cas de vente de l’immeuble sous contrôle de justice, il est à noter que contrairement à l’hypothèque légale de la construction qui prend un rang plus élevé que les autres hypothèques, l’hypothèque légale du syndicat de copropriété prend rang suivant le moment de sa publication (art. 2794 C.c.Q. et 766 C.p.c.). Par exemple, si une hypothèque d’une banque a été publiée avant l’hypothèque légale du syndicat, l’hypothèque de la banque aura un rang supérieur (voir Syndicat de copropriétaires Le Montérégien c. Klironomos, 2019 QCCQ 6824, par. 10 et 14).

L’hypothèque légale du syndicat « s’éteint trois ans après son inscription, à moins que le syndicat, afin de la conserver, ne publie une action contre le propriétaire en défaut ou n’inscrive un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire » (art. 2800 C.c.Q.).

4. Le remboursement des frais d’avocats (honoraires et débours)

Le syndicat de copropriété qui a pris les procédures de recouvrement des charges communes via la publication d’une hypothèque légale peut-il réclamer au copropriétaire visé ses frais juridiques et débours engagés ?

La question se pose régulièrement et les tribunaux indiquent que si la déclaration de copropriété prévoit le paiement des honoraires extrajudiciaires et débours par le copropriétaire fautif en cas de recours par le syndicat, les frais pourraient être réclamés.

À ce sujet, la Cour du Québec, dans l’affaire Syndicat de la copropriété du Domaine Béliveau c. Noël, 2016 QCCQ 844(division des petites créances), émet les commentaires suivants :

• [11] Lorsque la déclaration de copropriété le prévoit, le syndicat de copropriété peut recouvrer les honoraires et débours extrajudiciaires raisonnables qu’il a encourus pour faire valoir les droits du syndicat et des copropriétaires lorsqu’un copropriétaire omet de payer sa contribution aux charges de l’immeuble, que ce soit pour les charges communes en général ou une cotisation spéciale.

• [12] En effet, il n’est pas normal que la collectivité des copropriétaires ait à assumer des honoraires d’avocats pour recouvrer son dû contre l’un des copropriétaires, lorsqu’une clause de la déclaration de copropriété prévoit expressément la possibilité pour le syndicat de se faire rembourser par le copropriétaire défaillant les honoraires et débours relatifs au recouvrement des contributions aux charges communes.

• [13] Une semblable clause pénale est parfaitement justifiée pour inciter les copropriétaires à respecter leurs obligations essentielles d’acquitter leur juste part des contributions aux charges communes de la copropriété de façon à ne pas pénaliser indûment la collectivité des copropriétaires.

Cependant, le tribunal doit analyser le caractère raisonnable des frais réclamés, et peut donc arbitrer (souvent diminuer) ceux-ci pour déterminer la somme à payer, comme dans l’affaire Syndicat 1248 Hôtel-de-Ville c. Cadet, 2021 QCCQ 10328 où les honoraires accordés ont été de 3 000,00$ et les débours de 1 000$ (par. 36).

5. La publication d’une hypothèque légale peut-elle être abusive?

Le syndicat de copropriété doit agir avec proportionnalité dans l’exercice de ses droits, notamment dans l’exercice des droits relatifs à l’hypothèque légale. Ainsi, l’hypothèque légale ne peut pas être utilisée comme outil d’acharnement contre un copropriétaire.

À titre d’exemple, la Cour du Québec, dans l’affaire Li c. Syndicat de la copropriété le Novello Phase 2 Tour est 2024 QCCQ 8158 (division des petites créances), a jugé que la publication d’une hypothèque légale et la réclamation d’honoraires de 765$ pour un solde en souffrance d’environs 500$ dû par le copropriétaire n’était pas proportionnel (par. 51). Jugeant que le syndicat a abusé de ses droits, le tribunal a accordé au copropriétaire poursuivi la somme de 5 000$ à titre de remboursement de ses honoraires engagés pour se défendre (par. 57).

Ainsi, il est important de bien tempérer l’exercice des recours disponible afin que le tout reste à l’intérieur du principe de proportionnalité, et il ne faut pas oublier que le syndicat ne peut, par ses actions, harceler un copropriétaire.

6. Le copropriétaire visé par l’hypothèque légale peut-il demander sa radiation ?

Si l’hypothèque légale du syndicat n’est pas conforme, la radiation pourrait être demandée.

Autrement, si la somme est bien due par le copropriétaire, mais que ce dernier juge par exemple que l’hypothèque légale pourrait lui causer préjudice, l’article 2731 C.c.Q. permet au propriétaire du bien grevé par une hypothèque légale (ici l’unité de copropriété) de demander judiciairement la substitution de l’hypothèque par une autre sûreté jugée suffisante par le tribunal, auquel cas l’hypothèque légale pourrait être radiée.

Afin de juger si une sûreté est suffisante pour accorder une substitution en vertu de l’article 2731 C.c.Q, la Cour d’appel du Québec, dans l’affaire Développement Tanaka inc. c. Commission scolaire de Montréal, 2007 QCCA 1122, énonce au paragraphe 101 les « critères dont on devrait tenir compte pour examiner la suffisance de la sûreté proposée par le débiteur » (par. 101) :

• elle doit être irrévocable et fournie par une institution solvable et autorisée;

• elle doit spécifiquement nommer, à titre de bénéficiaire, le détenteur de l'hypothèque légale et être offerte par le propriétaire de l'immeuble grevé;

• elle doit être d'un montant suffisant pour couvrir la créance en capital, ainsi que les intérêts, une indemnité additionnelle pour une période de temps adéquate, eu égard à la nature du dossier, et les frais;

• elle doit présenter, à défaut d'une valeur absolue qu'aucune sûreté n'offre, une garantie suffisante de recouvrement, c'est-à-dire qu'elle doit le plus possible être à l'abri d'une contestation afin qu'elle ne devienne pas un risque important.

Reprenant l’auteur et professeur Vincent Karim[1], la Cour énonce des exemples de sûretés pouvant être jugées suffisantes (par. 102), notamment :

• Les lettres de crédit irrévocable;
• Les garanties bancaires;
• Le dépôt de sommes auprès d’une société en fiducie;
• Les cautionnements, sous certaines conditions, notamment qu’il doit être fourni par une institution solvable et désigner comme bénéficiaire le propriétaire de l’immeuble.

7. Points essentiels à retenir

Finalement, voici les points essentiels à retenir quant à l’hypothèque légale du syndicat de copropriété :

• Le copropriétaire a l’obligation d’acquitter à temps sa quote-part des charges communes;

• À défaut, le syndicat de copropriété peut publier un avis d’hypothèque légale pour les sommes des charges communes en souffrance et exercer ses recours hypothécaires en conformité avec les dispositions du Code civil du Québec;

• Lorsque cela est prévu par la déclaration de copropriété, les honoraires et frais relatifs à l’hypothèque légale et au recours hypothécaire qui ont été engagés par le syndicat peuvent être accordé contre le copropriétaire en défaut, mais le tribunal peut arbitrer ces frais;

• Le syndicat de copropriété ne peut utiliser l’hypothèque légale abusivement contre un copropriétaire, auquel cas cela pourrait être qualifié de harcèlement;

• L’hypothèque légale peut être radiée à la demande du copropriétaire visé par la réclamation, notamment si une sûreté jugée suffisante par le tribunal est octroyée.

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons de contacter notre équipe d'avocats.

[1] La Cour reprend un extrait de l’ouvrage suivant : Vincent KARIM, Les contrats d'entreprise, de prestation de services et l'hypothèque légale, Montréal, Wilson & Lafleur, 2004, p. 328 et 329.