Non-respect de l’obligation du locataire commercial d’opérer dans les lieux loués : conséquences judiciaires

Auteur : M^e Manuel St-Aubin, avocat et associé chez St-Aubin avocats

Date de rédaction : 2026-05

Date de mise à jour : n/a

1. L’obligation d’opération continue au bail commercial

D’expérience, la plupart des baux commerciaux visant des commerces de produits ou services aux consommateurs (détaillants, restaurants, services, etc.) contiennent des clauses obligeant le locataire d’opérer leur commerce de façon continue dans les locaux loués et de ne pas abandonner les lieux avant la fin du terme.

Ces clauses existent et sont exigées du locateur notamment pour les raisons suivantes :

• S’assurer d’un achalandage continu dans l’immeuble et ainsi protéger la valeur des espaces commerciaux – cela étant d’autant plus important dans un centre commercial, grand ou petit ;

• Préserver l’achalandage du commerce du locataire (préserver la clientèle) ;

• S’assurer de revenus continus, surtout lorsqu’une portion du loyer est prélevée sur le chiffre d’affaires du locataire (ce qui est parfois le cas dans les centres commerciaux) ;

• Éviter la présence de locaux vides, ce qui ne donne pas une bonne impression pour quiconque.

Le locateur, en matière de bail commercial, a tout intérêt à s’assurer que ses locataires soient en mesure de rester dans les locaux à long terme et qu’ils restent viables financièrement, surtout puisque la valeur des immeubles commerciaux s’évalue beaucoup sur la viabilité des baux et des locataires. C’est pourquoi plusieurs clauses d’un bail commercial servent à répondre à ces objectifs.

2. Exemple jurisprudentiel en cas de non-respect de la clause par le locataire

Lorsqu’une clause au bail commercial est claire à l’effet que le locataire doit exploiter de façon continue son commerce dans les lieux loués et que le locataire fait défaut de la respecter, les tribunaux peuvent intervenir.

La Cour supérieure du Québec, dans l’affaire Avery (Fonds de placement immobilier Cominar, fiducie) c. Starbucks Coffee Canada Inc., 2026 QCCS 1273, est intervenue alors que le locataire faisait défaut d’opérer le commerce dans les lieux loués (ayant déguerpi), situés dans un centre commercial.

La clause en question au bail, reproduite au jugement, se lit ainsi (par. 7) :

• 5.03 Continuous Operations
• Tenant acknowledges that it forms part of an over-all merchandising mix designed to enhance the character, quality, image and reputation of the Shopping Centre, and that its continuous operation of the Premises is essential to Landlord to maintain that character, quality, image, nature and reputation and to facilitate the leasing of vacant space and renewing leases of existing tenants. Tenant therefore covenants and agrees that throughout the Term it will continuously occupy and operate in the entire Premises, comply strictly with the provisions of Article 5.02 and not vacate or abandon the Premises at any time during the Term. Tenant acknowledges that Landlord is executing this Lease in reliance thereupon and that the same is a material element inducing Landlord to execute this Lease. Tenant further agrees that if it vacates or abandons the Premises or it fails to so conduct its business therein, or uses or permits or suffers the use of the Premises for any purpose not specifically herein authorized and allowed, Tenant will be in breach of Tenant's obligations under this Lease and shall have caused Landlord a grave and serious prejudice, and then, without constituting a waiver of Tenant's obligations or limiting Landlord's remedies under this Lease and at law, all Rent payable in this Lease will immediately become due and payable to Landlord unless guaranteed to the satisfaction of Landlord. Landlord will have the right, without prejudice to any other rights which it may have under this Lease or at law, to obtain an injunction pursuant to Article 19.10 requiring Tenant to comply with the provisions of this Article 5.03.

La Cour, saisie d’une demande d’ordonnance de sauvegarde du locateur, énonce notamment les éléments suivants pour appuyer sa décision :

• Il y a urgence pour le locateur, alors que le locataire a cessé ses activités et qu’il a déguerpi des locaux (par. 18-22) ;

• La clause au bail est suffisamment claire pour répondre au critère d’apparence de droit (par. 23-26) ;

• Le déguerpissement prématuré (avant la fin du terme) du locataire commercial qui a l’obligation d’exploiter de façon continue dans les lieux loués est considéré comme un préjudice irréparable, en ce que notamment « le déguerpissement sans préavis malgré les discussions entamées entre les parties cause manifestement un impact négatif sur les autres locataires de la demanderesse et sur l’achalandage et la clientèle régulière du centre d’achat de Cominar. Cette potentielle perte de locataires, actuels ou potentiels, et d’achalandage et de clientèle constitue un préjudice irréparable pour Cominar quant à la complémentarité et à la synergie de son offre commerciale présentée à sa clientèle qui sera difficile voire impossible à quantifier en argent » (par. 30) ;

• La situation du locataire, un commerce largement connu et important, versus la situation du locateur, fait en sorte que la balance des inconvénients penche davantage en faveur du locateur (par. 32-36).

Ainsi, la Cour a rendu une ordonnance de sauvegarde d’une période de 10 jours à l’encontre du locataire, lui ordonnant notamment de conserver les équipements dans les lieux loués et d’exercer ses activités commerciales de façon continue (par. 40-45).

Finalement, le présent exemple se situe en contexte de bail dans un centre d'achat, ce qui joue un rôle dans l'analyse du tribunal.

3. Conclusion

En matière de bail commercial, il est important pour le locataire de respecter ses obligations d’exploitation continue lorsqu’une clause est claire à cet effet. Autrement, il peut être contraint par le tribunal à exploiter son commerce, car les tribunaux reconnaissent en cette matière l’importance de ce type de clause pour le locateur.

Il est également à noter que l’exemple jurisprudentiel ici analysé n’aborde pas tous les remèdes que le locateur peut faire valoir. En effet, tout dépendant du bail, les remèdes peuvent être notamment les suivants ou une combinaison de ceux-ci :

• La réclamation de dommages au locataire fautif ;
• La résiliation du bail (automatique ou judiciaire, selon les clauses en jeu) ;
• L'obtention d'ordonnances de sauvegardes.

Il est cependant important de comprendre que les circonstances commerciales et juridiques sont particulières à chaque situation, malgré les grands critères établis par la jurisprudence.

Finalement, il s'agit d'un bon rappel de prévoir les bonnes clauses au bail lors de sa rédaction et de sa négociation, car à défaut les recours du locateur peuvent devenir difficiles, voire parfois impossibles.

AVIS : Les informations de cet article sont générales et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni ne reflètent nécessairement l’état du droit de façon exhaustive. Pour toute question d’ordre juridique adaptée à votre situation, nous vous conseillons de contacter notre équipe d’avocats.